代理詞

尊敬的審判員：

因佛山××置業(yè)有限公司訴佛山××投資管理有限公司租賃合同糾紛〔案號：（2013）佛南法民三初字第×××號〕一案，受被告佛山××投資管理有限公司的委托提起反訴，現(xiàn)針對反訴請求和庭審情況發(fā)表以下代理意見，請法庭參考。

一、關(guān)于依法撤銷本訴中的《承諾書》

1、該《承諾書》內(nèi)容和結(jié)果都“顯失公平”

《民通意見》第72條規(guī)定：一方當事人利用優(yōu)勢或者利用對方?jīng)]有經(jīng)驗，致使雙方的權(quán)利義務(wù)明顯違反公平、等價有償原則的，可以認定為顯失公平。

就本案的《承諾書》而言，完全符合上述規(guī)定：

（1）被反訴人（本訴的原告）“利用優(yōu)勢”迫使反訴人簽訂了《承諾書》

被反訴人在《承諾書》簽訂時的明顯優(yōu)勢是：被反訴人掌控著反訴人急于得到、并且按照原合同，被反訴人早就應(yīng)該交付的“聯(lián)合驗收手續(xù)”，從而迫使反訴人并非出自真正的自愿而接受了被反訴人單方擬定的“顯失公平”的《承諾書》。

按照原合同的約定，被反訴人應(yīng)當于2011年7月1日前辦理完成某某酒店的一切綜合驗收手續(xù)（見《某某酒店租賃合同》第6.1條）”。沒有上述手續(xù)，反訴人就不能辦理正常營業(yè)的證照，從而承受重大經(jīng)濟損失。

（2）該《承諾書》的內(nèi)容“致使雙方的權(quán)利義務(wù)明顯違反公平、等價有償原則”

《承諾書》的內(nèi)容表明：甲方（即被反訴人）完全履行了自己在原合同中的義務(wù)，乙方（即反訴人）則拖欠大量租金，嚴重違約。而實際上，是甲方嚴重違約，乙方則完全守約。《承諾書》內(nèi)容違法、虛假，剝奪了反訴人的權(quán)利，被反訴人則逃避了違約責(zé)任，明顯違反公平、等價有償原則。

首先，被反訴人利用《承諾書》逃避了自己的違約責(zé)任和合同義務(wù)，剝奪了反訴人的索賠權(quán)。《承諾書》第二條規(guī)定：甲方（即被反訴人）已于2011年3月1日依約將該物業(yè)（即租賃物）交付給乙方（即反訴人）使用，并已按照原合同的約定履行了相關(guān)合同義務(wù)。第五條規(guī)定：為保障乙方的正常經(jīng)營運作，甲方已負責(zé)協(xié)助乙方辦理該物業(yè)的聯(lián)合驗收手續(xù)。

上述內(nèi)容是虛假的，真實情況是：

第一，甲方2011年3月1日交付給乙方的物業(yè)只是建筑物本身，并沒有交付相關(guān)手續(xù)，這樣，該物業(yè)就不能“正常使用（即酒店正常開業(yè)）”，所以，“甲方已于2011年3月1日依約將該物業(yè)交付給乙方使用”為假；

第二，甲方“已按照原合同的約定履行了相關(guān)合同義務(wù)”為假，因為“相關(guān)合同義務(wù)”中的主要內(nèi)容就是“按時辦理完成相關(guān)手續(xù)”，而實事上甲方嚴重遲延辦理手續(xù)；

第三，“為保障乙方的正常經(jīng)營運作，甲方已負責(zé)協(xié)助乙方辦理該物業(yè)的聯(lián)合驗收手續(xù)”為假。按照雙方的原合同，“乙方應(yīng)于2012年3月1日前開業(yè)經(jīng)營（見《某某酒店租賃合同》第七條第三款）”，即“正常經(jīng)營運作”，但由于甲方拖延辦理手續(xù)達22個月之久，乙方的正常營運早就不復(fù)存在了。

其次，被反訴人利用《承諾書》強加違法義務(wù)于反訴人?！冻兄Z書》第三條、第四條規(guī)定：乙方未按照合同約定履行交納租金的義務(wù)，共拖欠甲方租金800多萬元。上述規(guī)定的內(nèi)容也是虛假的，乙方從來沒有拖欠過甲方的租金。

《某某酒店租賃合同》第3.2條規(guī)定：“裝修免租期共8個月，自2011年3月1日至2011年10月31日，免收租金?！?/span>第6.1規(guī)定：“甲方承諾：在2011年7月1日，甲方完成一切綜合驗收手續(xù)驗收文件；此期間，乙方可進行正常的內(nèi)部裝修。如因甲方原因?qū)е卵悠诮桓兜?，則租期順延。”

實際上，被反訴人拖延到2013年3月才辦理完成綜合驗收手續(xù)。所以，順延后的起租日期應(yīng)當是2013年4月。這樣，至2013年7月31日，反訴人應(yīng)該交納租金的時間為4個月。反訴人實際上已經(jīng)預(yù)交了12.14個月的租金，多交了8.14月的租金。所以，反訴人不是遲交，而是多交了租金。

總之，顯失公平制度所設(shè)立的目的并不是為了免除當事人應(yīng)承擔(dān)的交易風(fēng)險，而是禁止或限制一方當事人獲得超過法律允許的利益。合同中的不公平必須達到一定程度才能成立“顯失公平”，“顯失公平”中的“顯”的判斷標準，要求一方獲得了超過法律允許限度的利益，而另一方卻因此而可能遭受重大損失，合同雙方的權(quán)利義務(wù)明顯不對等。本案就恰恰屬于這種情況——被反訴人通過《承諾書》獲得了沒有法律依據(jù)的所謂的“遲延交納的租金”，反訴人卻要支付該租金并不得追究被反訴人的違約責(zé)任，從而使反訴人遭受重大損失。

（3）被反訴人主觀上存有惡意

按照立法本意和司法實踐，一個合同并不僅僅因為給付與相對給付之間存在顯失公平的關(guān)系而被撤銷。確認某項行為是否因給付關(guān)系顯失公平而撤銷，除了具備顯失公平的關(guān)系以外，行為人還應(yīng)當出于惡意而故意誘使他方提出或接受重大不利的條件，或者明知他方提出或接受不公平條件是出于不知情或草率行事，故意維持這種狀態(tài)并從中獲益。

本案被反訴人正是明知反訴人急于得到相關(guān)手續(xù)，故意設(shè)定了顯失公平的《承諾書》逼迫反訴人予以承認。

（4）反訴人簽署《承諾書》并非出于真實意愿

將當事人的主觀真實意愿作為評定顯失公平的標準，有利于防止當事人一方自愿接受不利條件后，又以利益不均衡為由要求撤銷合同，排除交易中人為的風(fēng)險因素。

判斷本案反訴人是否出自“真實意愿”，應(yīng)當結(jié)合以下三個方面考慮：一是獲利方?jīng)]有利用不正當?shù)臈l件，二是獲利方雖然利用了自己的某種優(yōu)勢，但該優(yōu)勢不足以構(gòu)成對他方取得利益的重大影響；三是受損方有充分的條件拒絕締約或另行選擇交易對象。

本案反訴人之所以簽署了《承諾書》，是為了換取被反訴人交付《建設(shè)竣工驗收證明書》和《一次消防工程驗收合格證》。但是，按照雙方原合同的約定，上述交付行為是被反訴人早就應(yīng)當履行的義務(wù)，反訴人根本無需因此簽署《承諾書》。只是由于被反訴人“利用優(yōu)勢”、乘人之危，反訴人才違背自己的真實意愿，簽署了《承諾書》。

另外，反訴人之所以簽署“無需簽署”的《承諾書》，而沒有尋求起訴被反訴人“遲延交付手續(xù)”的司法救濟，也是迫不得已，并不能因此就推斷“反訴人簽署《承諾書》的行為是真實意愿的表示”。因為：反訴人一拿到手續(xù)后就可以正常營業(yè)，從而賺取到較多利潤來解決自己的資金困難，而訴訟過程的完結(jié)需要較長的時間，訴訟的結(jié)果也有很大的不確定性，而反訴人面臨的經(jīng)濟和資金困難已經(jīng)迫在眉睫，難以再承受訴訟風(fēng)險，急需盡早正常開業(yè)以挽救危機。所以，才實不得已地簽署了《承諾書》。

綜上，顯失公平原則并不是對合同自由的否定，而是對不能體現(xiàn)當事人真意的形式自由加以限制，以最大限度地體現(xiàn)真正的實質(zhì)意義上的合同自由。根據(jù)我國民法，合同尤其是雙務(wù)合同應(yīng)體現(xiàn)平等、等價和公平的原則，只有這樣才能實現(xiàn)合同正義。雖然契約自由原則的核心和實質(zhì)是當事人的意思決定當事人之間的權(quán)利義務(wù)，實行意思自治。但是，正確理解和適用契約自由原則，應(yīng)當權(quán)衡雙方當事人的利益，對形式上的合同自由加以適當限制，允許利益受損一方變更或解除合同，能確保實質(zhì)的合同自由，從而保障公平，這也就是顯失公平作為合同法上一項基本原則的意義或精神實質(zhì)之所在。

2、本案《承諾書》源于“乘人之?！?span>

《民通意見》第70條規(guī)定：一方當事人乘對方處于危難之機，為牟取不正當利益，迫使對方作出不真實的意思表示，嚴重損害對方利益的，可以認定為乘人之危。

就本案的《承諾書》而言，完全符合上述規(guī)定：

（1）反訴人在簽訂《承諾書》時正“處于危難之機”

危難緊迫狀態(tài)是指當事人所實際面臨某種重大的損害危險。對于“危難緊迫狀態(tài)”的認定，是確認乘人之危民事行為的核心。當事人的危難緊迫狀態(tài)必須是現(xiàn)實的而非想像的，是重大的而非輕微的，其產(chǎn)生的壓力足以使當事人違背其意志作不真實的意思表示。當事人參與民事活動須承受一定的壓力，只要這種壓力不超過必要的限度，就不構(gòu)成危難緊迫狀態(tài)。

本案反訴人按照原被反訴人雙方租賃合同關(guān)于2011年7月1日前辦完手續(xù)的約定，籌集和投入了大量資金用于租賃物進行全面裝修、購置酒店設(shè)備、招聘工作人員，以便拿到手續(xù)就可以及時正常開業(yè)。但是，被反訴人拖延了22個月之久才辦完手續(xù)，并且反訴人還被迫預(yù)交了大量租金，從而使反訴人長期承受著巨大的經(jīng)濟壓力、資金鏈一直面臨著斷裂的危險、一心盼著盡早避免經(jīng)濟損失的繼續(xù)擴大、一直擔(dān)心著“血本無歸”，這足以證明反訴人在簽訂《承諾書》時正“處于危難之機”。

（2）被反訴人主觀上意圖通過《承諾書》“牟取不正當利益”

乘人之危的行為，往往使受害人被迫接受對自己十分不利的條件，訂立了某種使自己受到損害的合同，而行為人則取得了在正常情況下不可能取得的重大利益，即“牟取不正當利益”。行為人具有乘人之危的故意以明知相對方陷入危難的事實為前提，行為人主觀上具有乘人之危的故意。乘人之危是一種以積極的“作為”方式迫使他人作不真實的意思表示的違法行為，如果行為人雖明知相對方陷入危難、有所急，但未實施任何主動、積極的行為對其施加壓力，只是消極地、被動地接受了對方提出的要，則其行為不構(gòu)成乘人之危。

本案被反訴人明知反訴人急于得到相關(guān)手續(xù)以便正常開業(yè)，乘機提出苛刻條件并固化在《承諾書》中，意圖“牟取不正當利益”。

（3）反訴人簽訂《承諾書》的“意思表示不真實”

亦即相對人明知對方在利用自己的危難或急迫而獲得利益，但陷于危難或出于急迫需要而訂立了合同。判斷是否乘人之危，還要看當事人主觀上是否因危難狀態(tài)而達到不得不違心地進行意思表示的程度。

本案中，反訴人迫于上述講到的經(jīng)濟和資金壓力，不得不違心地簽署了《承諾書》。

（4）反訴人的利益因為該《承諾書》而“嚴重受損”

按照立法本意，乘人之危的成立還要求乘人之危者利用他人的危難或急迫處境，使相對方被迫接受使其不利的條件，導(dǎo)致訂立的合同權(quán)利義務(wù)明顯不均等，行為人因此取得了不正當?shù)睦妫鄬θ说睦嬖馐芰藝乐負p害。

本案中，被反訴人通過《承諾書》獲得了沒有法律依據(jù)的所謂的“遲延交納的租金”，反訴人卻要支付該租金并不得追究被反訴人的違約責(zé)任，從而使反訴人遭受重大損失。

二、關(guān)于違約金300萬元

1、被反訴人的違約情況

雙方簽訂的《某某酒店租賃合同》第6.1條規(guī)定：“甲方（即被反訴人）承諾：在2011年7月1日，甲方完成一切綜合驗收手續(xù)驗收文件；……如因甲方原因?qū)е卵悠诮桓兜?，則租期順延；若延遲交付時間超過6個月，乙方（即反訴人）有權(quán)解除合同并甲方必須返還雙倍定金及賠償乙方的實際損失”。

但是，被反訴人延遲至2013年4月才完成了綜合驗收手續(xù)，延遲了22個月。

2、被反訴人的違約行為不是由反訴人造成的

被反訴人因為沒能依約按時完成竣工驗收，所以，就將“綜合（竣工）驗收”和“二次裝修驗收”惡意捆綁，一起進行聯(lián)合驗收，其目的就在于將被反訴人的違約責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給反訴人

（1）南海區(qū)建設(shè)工程項目竣工聯(lián)合驗收的相關(guān)規(guī)定生效于2011年11月，如果被反訴人按合同約定于2011年7月前完成綜合驗收手續(xù)，某某酒店就不需要辦理聯(lián)合驗收手續(xù)。

《關(guān)于南海區(qū)各鎮(zhèn)街正式實施建設(shè)工程項目竣工聯(lián)合驗收的通知》（南審改辦[2011]15號）規(guī)定：“自2011年11月1日起，南海區(qū)各鎮(zhèn)街建設(shè)工程竣工聯(lián)合驗收辦公室全面開展建設(shè)工程竣工聯(lián)合驗收工作。對建設(shè)（含人防、質(zhì)監(jiān)）、規(guī)劃、環(huán)保、消防、氣象、衛(wèi)生等部門組織的政府性驗收，實行跨部門職能整合，授權(quán)鎮(zhèn)街聯(lián)合驗收辦牽頭組織對竣工驗收項目進行聯(lián)合審批。”

按照上述規(guī)定，在雙方于2011年1月30日簽訂《某某酒店租賃合同》時，上述規(guī)定對某某酒店并未生效，某某酒店自2011年11月1日起才適用于聯(lián)合驗收。如果被反訴人遵守《某某酒店租賃合同》的約定在2011年7月1日之前完成竣工驗收程序，某某酒店就無需進行聯(lián)合驗收。而且，即使在聯(lián)合驗收中，“竣工驗收”和“二次裝修驗收”也是可以分開進行的。被反訴人因為沒能依約按時完成竣工驗收，所以，就將“竣工驗收”和“二次裝修驗收”惡意捆綁，一起進行驗收，其目的就在于將被反訴人的違約責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給反訴人，顛倒是非，混淆真相，將被反訴人的“遲延履約”說成是由于反訴人的“遲延提交二次裝修手續(xù)”造成的，其實，上述的兩個“遲延”在本案中不存在因果關(guān)系。

（2）某某酒店的綜合驗收（即竣工驗收）是被反訴人單方可以且應(yīng)當完成的合同義務(wù)

《某某酒店租賃合同》第6.1條約定：被反訴人“承諾在2011年7月1日前，完成一切綜合驗收手續(xù)驗收文件?！?/span>

①　上述“綜合驗收”是指“竣工驗收”

由被反訴人提交的驗收報告等可證。

②　竣工驗收的申請人是“項目經(jīng)理、施工單位法人代表和技術(shù)負責(zé)人”。

《廣東省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收及備案管理實施細則(試行)(粵建管字[2001]35號) 》第八條規(guī)定：“工程竣工驗收前準備工作：(一)工程竣工后，施工單位應(yīng)按照國家現(xiàn)行的有關(guān)驗收規(guī)范、評定標準全面檢查所承建工程的質(zhì)量，自評工程質(zhì)量等級、填寫《工程竣工驗收申請表》，經(jīng)該項目經(jīng)理、施工單位法人代表和技術(shù)負責(zé)人簽字并加蓋單位公章后，向建設(shè)單位申請工程竣工驗收?！?span>

上述規(guī)定顯示：竣工驗收的申請人是“項目經(jīng)理、施工單位法人代表和技術(shù)負責(zé)人”，而反訴人是建筑物的租賃人，不包括在上述申請人之內(nèi)。

③　依照竣工驗收的法定條件，竣工驗收工作與作為承租方的反訴人無關(guān)

（1）《廣東省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收及備案管理實施細則(試行)(粵建管字[2001]35號) 》第九條  工程應(yīng)具備下列條件和文件方可組織竣工驗收：

(一)已完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容；

(二)《工程竣工驗收申請表》；

(三)《工程質(zhì)量評估報告》；

(四)勘察、設(shè)計文件質(zhì)量檢查報告；

(五)完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；

(六)工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備的出廠合格證和進場試驗報告；

(七)建設(shè)單位已按合同約定支付工程款；

(八)施工單位簽署的《工程質(zhì)量保修書》；

(九)市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗資料；

(十)規(guī)劃部門出具的規(guī)劃驗收合格證；

(十一)公安消防、環(huán)保部門分別出具的認可文件或者準許使用文件；

(十二)建設(shè)行政主管部門及其委托的質(zhì)監(jiān)機構(gòu)等部門責(zé)令整改的問題已全部整改完成；

(十三)建設(shè)工程施工安全評價結(jié)論。

按照上述規(guī)定，竣工驗收工作無需承租方配合。退一步講，即使是“聯(lián)合驗收”，也無需承租方配合。

（2）《佛山市南海區(qū)建設(shè)工程竣工聯(lián)合驗收實施細則》（南府[2010]174號）第六條規(guī)定：“建設(shè)工程項目符合下列條件的，建設(shè)單位應(yīng)向聯(lián)合驗收窗口申請聯(lián)合驗收：

（一）建設(shè)項目用地紅線范圍內(nèi)的主體工程已按批準的規(guī)劃方案、設(shè)計文件的要求建成竣工。

（二）建設(shè)工程消防設(shè)計按有關(guān)規(guī)定和要求建成竣工。

（三）人防設(shè)施已按設(shè)計要求建成并符合國家規(guī)定標準。

（四）防雷裝置按設(shè)計要求建成，經(jīng)防雷檢測機構(gòu)檢測，并符合國家規(guī)定標準。

（五）建設(shè)工程竣工測繪成果報告書和房屋建筑面積測繪成果書已經(jīng)完成。

（六）小區(qū)最后一期的道路、供水管道、雨水管道、污水管道、綠化、燃氣等輔助工程及配套工程已按設(shè)計文件要求建成，能滿足生產(chǎn)使用。

（七）小區(qū)最后一期的臨時建筑已經(jīng)拆除，建筑垃圾已經(jīng)清理。

（八）已正式通水、通電?！?span>

可見，工程竣工的聯(lián)合驗收也無需承租方配合。

④　被反訴人關(guān)于“聯(lián)合驗收中的人防設(shè)施的水電等應(yīng)由反訴人負責(zé)”的主張不能成立。

被反訴人主張：根據(jù)南府[2010 3 174號《佛山市南海區(qū)建設(shè)工程竣工聯(lián)合驗收實施細則》及《佛山市南海區(qū)建設(shè)工程竣工聯(lián)合驗收辦事指南》的規(guī)定，建設(shè)工程辦理聯(lián)合驗收的內(nèi)容包括土建主體工程及相關(guān)設(shè)備設(shè)施工程的綜合驗收(其中《辦事指南》的《結(jié)合民用建筑修建防空地下室工程竣工驗收》第四條申報材料中有詳細規(guī)定)。土建主體工程于2011年1月份已完成驗收工作。但由于承包室內(nèi)裝修、給水、電氣安裝，通風(fēng)和空調(diào)、弱電、電梯安裝的設(shè)備設(shè)施工程的施工隊負責(zé)人正是某某酒店，因此，關(guān)于這幾項工程的施工、驗收等工作都是由反訴人負責(zé)監(jiān)督，相關(guān)的驗收合格證明也只能由反訴人這方提供。

被反訴人的上述主張不能成立，因為上述“施工”的開始時間是2011年4月，而被反訴人依約應(yīng)當于2011年7月1日之前提交竣工驗收手續(xù)，所以，上述“施工”屬于被反訴人違約后的善后措施，與本案的“竣工驗收”不是同一個法律關(guān)系。

具體而言：

第一，“土建主體工程于2011年1月份已完成驗收工作”并不等于完成了作為 “綜合驗收手續(xù)”，因為，“綜合驗收”是指竣工驗收，而竣工驗收不僅包括“土建主體工程”，還包括“已完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容”等諸多條件。

第二，按照被反訴人所說的《辦事指南》中的《結(jié)合民用建筑修建防空地下室工程竣工驗收》關(guān)于水電等方面的規(guī)定，聯(lián)合驗收需要提交以下材料：排水管道灌水試驗記錄；電氣產(chǎn)品合格證；電氣產(chǎn)品試驗報告和檢驗報告；電氣設(shè)備的試驗調(diào)整記錄和絕緣檢查記錄；線路及電力、電纜試驗記錄等。

反訴人認為，按照某某酒店的設(shè)計施工圖紙的內(nèi)容，上述規(guī)定中的“水電驗收問題”屬于竣工驗收的內(nèi)容，是被反訴人在將建筑物出租之前就應(yīng)當解決的問題。另外，退一步講，即使這些水電問題屬于反訴人的義務(wù)，那么，如果被反訴人依約及時申報竣工驗收，反訴人就能及時解決上述問題（因為這些水電問題的工程量很少），從而保證及時通過竣工驗收。

第三，《某某酒店驗收補充協(xié)議》第1.1條規(guī)定：“甲方應(yīng)于2011年7月1日之前將租賃房產(chǎn)及配套設(shè)施、設(shè)備按本協(xié)議及簽定《某某酒店租賃合同》所述條件交付乙方驗收，甲方必須保證某某酒店建筑、結(jié)構(gòu)、防雷、給排水、電力系統(tǒng)（見附件二）、噴淋、消防設(shè)施設(shè)備等配套設(shè)施的交付標準與報建標準一致（附報建圖紙交付清單目錄）；驗收房產(chǎn)時，甲方應(yīng)將相關(guān)政府部門的驗收文件的復(fù)印件交給乙方?！?span>

上述補充協(xié)議表明：被反訴人在將某某酒店作為出租物交付給反訴人之前，應(yīng)當完成相關(guān)水電的施工和驗收工作。

（3）某某酒店“室內(nèi)裝修、給水、電氣安裝，通風(fēng)和空調(diào)、弱電、電梯安裝”的施工和驗收屬于“二次裝修及驗收”，與某某酒店的竣工驗收是相互獨立的。

被反訴人主張：土建主體工程于2011年1月份已完成驗收工作．但由于承包室內(nèi)裝修、給水、電氣安裝，通風(fēng)和空調(diào)、弱電、電梯安裝的設(shè)備設(shè)施工程的施工隊負責(zé)人正是某某酒店，因此，關(guān)于這幾項工程的施工、驗收等工作都是由反訴人負責(zé)監(jiān)督，相關(guān)的驗收合格證明也只能由反訴人這方提供。

被反訴人的上述主張不能成立，理由如下：

①　上述“施工”的開始時間是2012年9月，而被反訴人依約應(yīng)當于2011年7月1日之前提交竣工驗收手續(xù)，所以，上述“施工”屬于被反訴人違約后的善后措施，與本案的“竣工驗收”不是同一個法律關(guān)系。

理由和證據(jù)如下：

（1）《協(xié)議書》【2012年9月19日簽訂，建設(shè)單位（甲方）：佛山市南海區(qū)桂城街某某股份經(jīng)濟聯(lián)合社；施工單位（乙方）：佛山市南海區(qū)房產(chǎn)建筑工程有限公司，施工隊（丙方）：某某酒店】約定：“甲方將某某酒店工程，建筑面積29007 M2的室內(nèi)裝修工程、給水工程、電氣安裝工程、通風(fēng)與空調(diào)工程、弱電工程、電梯安裝工程施工直接委托給丙方施工，現(xiàn)乙方為了協(xié)助甲方及丙方辦理該工程的施工驗收備案手續(xù)，乙方以施工單位名義與甲方及丙方簽訂該工程竣工備案用的施工合同?！?span>

（2）《協(xié)議書》【2012年9月4日簽訂，建設(shè)單位（甲方）：佛山市南海區(qū)桂城街某某股份經(jīng)濟聯(lián)合社；監(jiān)理單位（乙方）：佛山市天信監(jiān)理咨詢有限公司，施工隊（丙方）：某某酒店】約定：“甲方將某某酒店工程，建筑面積29007 M2的室內(nèi)裝修工程、給水工程、電氣安裝工程、通風(fēng)與空調(diào)工程、弱電工程、電梯安裝工程施工直接委托給丙方施工，現(xiàn)乙方為了協(xié)助甲方及丙方辦理該工程的施工驗收備案手續(xù)，乙方以監(jiān)理單位名義與甲方及丙方簽訂該工程竣工備案用的監(jiān)理合同?！?span>

②　上述“施工”屬于“二次裝修”， “二次裝修”的驗收其與《某某酒店租賃合同》約定的“綜合驗收”是相互獨立的。

理由和證據(jù)如下：

第一，按照反訴雙方及南海房建公司簽訂的《知會函》，上述承包行為屬于“二次裝修”，而且開始于2011年4月18日，反訴人的上述“施工”根本不可能在2011年7月1日之前完工并提交“驗收合格證明”。

第二，“錄音記錄”顯示：聯(lián)合驗收工程的工作人員表示：“二次裝修”可以單獨申報驗收。

（4）反訴人于2013年1月份提交電梯、空調(diào)、水質(zhì)檢驗、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量檢測等報告的行為，是反訴人在履行“二次裝修”的相關(guān)義務(wù)，與被反訴人的竣工驗收行為之間沒有因果關(guān)系

被反訴人主張：被反訴人多次提醒反訴人和某某酒店盡快提供相關(guān)的驗收合格證明才能辦理酒店的聯(lián)合驗收手續(xù)，但反訴人和某某酒店一直以各種理由推遲提交，直到2013年1月份才將電梯、空調(diào)、水質(zhì)檢驗、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量檢測等報告提交給南海區(qū)建設(shè)工程竣工聯(lián)合驗收辦公室．正因反訴人的上述行為導(dǎo)致被反訴人一直無法按時辦理酒店的整體聯(lián)合驗收，直到2013年3月21日才取得《建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格證》。

被反訴人的上述主張不能成立，因為“二次裝修驗收”根本不可能在2011年7月1日前完成，所以，本案中的 “竣工驗收”和“二次裝修驗收”本來是相互分開的。但是，被反訴人因為沒能依約按時完成竣工驗收，所以，就將“竣工驗收”和“二次裝修驗收”惡意捆綁，一起進行聯(lián)合驗收，其目的就在于將被反訴人的違約責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給反訴人，將被反訴人的“遲延履約”說成是由于反訴人的“遲延提交二次裝修手續(xù)”造成的，企圖混淆是非。

3、關(guān)于定金和其它損失

《某某酒店租賃合同》第6.1規(guī)定：“甲方（即被反訴人）承諾：在2011年7月1日，甲方完成一切綜合驗收手續(xù)驗收文件；此期間，乙方（即反訴人）可進行正常的內(nèi)部裝修。如因甲方原因?qū)е卵悠诮桓兜模瑒t租期順延；若延遲交付時間超過6個月，乙方有權(quán)解除合同并甲方必須返還雙倍定金及賠償乙方的實際損失”。

《某某酒店租賃合同》第3.3條規(guī)定：“乙方需向甲方支付三個首月租金作為保證金，合計費用為3000000元?！?/span>

上述合同中的“定金”與“保證金”同義，并且約定“甲方違約則雙倍返還定金”。鑒于甲方拖延22個月才交付綜合驗收手續(xù)和文件，所以，反訴人主張被申訴人承擔(dān)3000000元的違約責(zé)任，用于補償被反訴人的違約行為給反訴人造成的各種經(jīng)濟損失。

三、關(guān)于反訴人多交租金的順延

反訴人與被反訴人于2011年1月30日簽訂了《某某酒店租賃合同》和《某某酒店驗收補充協(xié)議》。《某某酒店租賃合同》第3.2條規(guī)定：“裝修免租期共8個月，自2011年3月1日至2011年10月31日，免收租金?！?/span>第6.1規(guī)定：“甲方承諾：在2011年7月1日前，甲方完成一切綜合驗收手續(xù)驗收文件；……?！?span>

《某某酒店租賃合同》附件2約定：“2、用來說明房產(chǎn)所有權(quán)屬的法律文件復(fù)印件，包括：土地使用證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)工程施工許可證；建設(shè)竣工驗收證明書（2011年7月1日前提供）；……?！?span>

《某某酒店驗收補充協(xié)議》第1.1條規(guī)定：“甲方應(yīng)于2011年7月1日之前將租賃房產(chǎn)及配套設(shè)施、設(shè)備按本協(xié)議及簽定《某某酒店租賃合同》所述條件交付乙方驗收，……；驗收房產(chǎn)時，甲方應(yīng)將相關(guān)政府部門的驗收文件的復(fù)印件交給乙方?！?span>

第1.4條規(guī)定：“如果甲方未能在前述日期前向乙方交付租賃房產(chǎn)，每逾期一日，乙方有權(quán)向甲方收取基本月綜合費的萬分之二的違約金或免租期順延，……。但因不可抗力的原因造成逾期通知驗收的，甲方不承擔(dān)責(zé)任?！?span>

第2.3條規(guī)定：“甲方應(yīng)在本協(xié)議簽訂后，若甲方未能按上述規(guī)定履行義務(wù)并因此造成乙方無法正常營業(yè)時，乙方可暫停支付租金或免租期相應(yīng)順延。乙方行使前述權(quán)利不受本合同其他條款約束?！?span>

實際上，被反訴人拖延到2013年4月3日才辦理完成《建筑工程竣工驗收報告》。在上述拖延期間內(nèi)，被反訴人以“解決資金困難”為由，要求反訴人預(yù)交租金，多交租金日后分期扣減處理。反訴人因急需盡早辦完手續(xù)以正常開業(yè)，從2011年11月起向被反訴人預(yù)交租金，但至2012年8月被反訴人尚未辦理好以上證件，反訴人停止預(yù)交租金。

所以，順延后的起租日期應(yīng)當是2013年4月4日。這樣，至2013年7月31日，反訴人應(yīng)該交納租金的時間為4個月。反訴人實際上已經(jīng)預(yù)交了12.14個月的租金（上訴人已經(jīng)交納的租金總額為9136607.2元（462920+855504.8+400000+455504.8+855504.8+855504.8+285168+2566500+400000+2000000）。另外，2011年11月經(jīng)減免后實收租金462920元。2012年5月免收租金。雙方約定每月租金為855504.8元，這樣，反訴人預(yù)交租金所折合的總月份=（9136607.2–462920）÷855504.8+2011年11月+2012年5月=12.14月）。多交了8.14月的租金。所以，反訴人不是遲交，而是多交了租金。

反訴人主張該筆多交的8.14月租金應(yīng)當順延。

四、關(guān)于反訴人的租期順延22個月

按照雙方合同約定，甲方應(yīng)在2011年7月1日前完成一切綜合驗收手續(xù)驗收文件，但甲方拖延至2013年4月才交付上述手續(xù)和文件，拖延了22個月，租期依約應(yīng)當相應(yīng)順延。

《某某酒店租賃合同》第6.1規(guī)定：“甲方承諾：在2011年7月1日，甲方完成一切綜合驗收手續(xù)驗收文件；此期間，乙方可進行正常的內(nèi)部裝修。如因甲方原因?qū)е卵悠诮桓兜?，則租期順延?！?/span>

綜上所述，本案本訴中的《承諾書》源于“乘人之危”，其內(nèi)容和結(jié)果都“顯失公平”，依法應(yīng)予撤銷。由于被反訴人未能依約在2011年7月1日之前提交綜合驗收手續(xù)，于是就將“竣工驗收”和“二次裝修驗收”惡意捆綁，一起進行驗收，其目的就在于將被反訴人的違約責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給反訴人，顛倒是非，混淆真相，將被反訴人的“遲延履約”說成是由于反訴人的“遲延提交二次裝修手續(xù)”造成的。被反訴人構(gòu)成嚴重違約，應(yīng)當承擔(dān)雙倍返還定金等違約責(zé)任。同時，反訴人多交租金的應(yīng)當順延、反訴人的租期也應(yīng)當順延。

此致

佛山市南海區(qū)人民法院

代理人：郝新東

2013年8月16日