何浩娟律師

上訴人（原審原告）：吳X，男。

被上訴人（原審被告）：廣州市XX置業(yè)有限公司。

法定代表人：于X江，該公司董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：何浩娟，福建其左律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：廖X蓮，女。

上訴人吳X因與被上訴人廣州市XX置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱XX公司）、廖X蓮案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服廈門市思明區(qū)人民法院（2017）閩0203民初17444號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年3月4日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

吳X上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決,改判支持吳X一審全部訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：一審法院沒(méi)有支持吳X的一審訴訟請(qǐng)求，主要理由是吳X對(duì)訟爭(zhēng)房產(chǎn)沒(méi)有辦理過(guò)戶登記存在一定的責(zé)任。吳X認(rèn)為，其對(duì)訟爭(zhēng)房產(chǎn)沒(méi)有辦理過(guò)戶登記不存在任何責(zé)任，其一審訴訟請(qǐng)求應(yīng)給予支持。第一，一審法院認(rèn)為吳X、廖X蓮沒(méi)有依據(jù)《房產(chǎn)買賣居間協(xié)議書(shū)》第十一條約定辦理訟爭(zhēng)房屋的權(quán)利轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，其未辦理的原因歸責(zé)于雙方當(dāng)事人。吳X認(rèn)為，在廈門辦理房產(chǎn)過(guò)戶登記的單位是廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局，公證處不是廈門房產(chǎn)過(guò)戶登記的法定機(jī)關(guān)。所以該條款內(nèi)容不能理解為雙方當(dāng)事人約定的辦理訟爭(zhēng)房產(chǎn)過(guò)戶登記時(shí)間為2016年7月18日前。并且，從《房產(chǎn)買賣居間協(xié)議書(shū)》第四條的第3點(diǎn)約定“乙方于每月支付甲方為房屋權(quán)證號(hào)**××16在XX銀行房貸約壹萬(wàn)柒仟元左右”內(nèi)容及訟爭(zhēng)房產(chǎn)還存在銀行抵押事實(shí)，可知雙方當(dāng)事人并沒(méi)有約定訟爭(zhēng)房產(chǎn)的過(guò)戶登記時(shí)間。故一審法院的認(rèn)定是錯(cuò)誤的。第二，一審法院認(rèn)為，如果《房產(chǎn)買賣居間協(xié)議書(shū)》中并未約定訟爭(zhēng)房產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移登記時(shí)間成立，訟爭(zhēng)房產(chǎn)未在法院凍結(jié)前的合理期限內(nèi)辦理權(quán)利轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，其原因歸責(zé)于雙方當(dāng)事人。吳X認(rèn)為，目前法律沒(méi)有規(guī)定房屋買賣雙方對(duì)房產(chǎn)過(guò)戶登記時(shí)間必須進(jìn)行約定；法律更沒(méi)有規(guī)定房屋買賣雙方辦理房產(chǎn)過(guò)戶登記的期限；法律沒(méi)有規(guī)定房屋買賣雙方未約定房產(chǎn)過(guò)戶登記時(shí)間的法律后果。按照合同法的規(guī)定，在房屋買賣雙方?jīng)]有約定房產(chǎn)過(guò)戶登記時(shí)間時(shí)，當(dāng)具備辦理過(guò)戶登記條件時(shí)，買方有權(quán)隨時(shí)要求賣方配合辦理過(guò)戶登記手續(xù)。因此，一審法院對(duì)此的認(rèn)定，缺乏法律依據(jù)。第三，一審法院認(rèn)為，吳X根據(jù)《委托書(shū)》并無(wú)法將訟爭(zhēng)權(quán)利轉(zhuǎn)移登記至吳X名下。故吳X對(duì)訟爭(zhēng)房產(chǎn)沒(méi)有辦理過(guò)戶登記存在一定責(zé)任。吳X認(rèn)為，辦理房產(chǎn)訟爭(zhēng)的過(guò)戶登記手續(xù)，不一定需要《委托書(shū)》。廖X蓮前往過(guò)戶登記現(xiàn)場(chǎng)配合及吳X通過(guò)訴訟等方式均可達(dá)到辦理訟爭(zhēng)房產(chǎn)過(guò)戶登記的目的。《委托書(shū)》能否辦理訟爭(zhēng)房產(chǎn)的過(guò)戶登記，與訟爭(zhēng)房產(chǎn)沒(méi)有過(guò)戶登記至吳X名下沒(méi)有因果關(guān)系。因此，一審法院的認(rèn)定是錯(cuò)誤的。第四，辦理抵押權(quán)登記的不動(dòng)產(chǎn)，在通過(guò)清償債務(wù)等方式依法滌除抵押權(quán)后，方能辦理過(guò)戶登記。由于訟爭(zhēng)房產(chǎn)的銀行按揭款沒(méi)有還清，抵押權(quán)還沒(méi)有滌除，訟爭(zhēng)房產(chǎn)因負(fù)擔(dān)抵押權(quán)而對(duì)辦理過(guò)戶登記造成障礙，訟爭(zhēng)房產(chǎn)還不具備過(guò)戶條件。2017年3月，吳X為了辦理訟爭(zhēng)房產(chǎn)的過(guò)戶登記，經(jīng)查詢發(fā)現(xiàn)訟爭(zhēng)房產(chǎn)被查封。此時(shí)，距吳X購(gòu)買訟爭(zhēng)房產(chǎn)的時(shí)間不到一年?？梢?jiàn)，在雙方?jīng)]有約定訟爭(zhēng)房產(chǎn)過(guò)戶登記時(shí)間的情況下，吳X在購(gòu)買房產(chǎn)不到一年的時(shí)間內(nèi)，還積極準(zhǔn)備過(guò)戶登記。甚至至今一直按期支付銀行按揭款。只是由于訟爭(zhēng)房產(chǎn)被凍結(jié)，導(dǎo)致訟爭(zhēng)房產(chǎn)無(wú)法辦理過(guò)戶登記。這些足以證明吳X對(duì)訟爭(zhēng)房產(chǎn)沒(méi)有辦理過(guò)戶登記不存在責(zé)任。

XX公司答辯稱，一審判決正確，應(yīng)予維持。一、案涉的《房產(chǎn)買賣居間協(xié)議書(shū)》系廖X蓮夫妻與吳X惡意串通簽訂的，以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓訟爭(zhēng)房屋，損害了XX公司的利益，該協(xié)議依法應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。在XX公司提起的第三人撤銷之訴一案中，廖X蓮夫妻承認(rèn)與吳X已認(rèn)識(shí)多年，其之所以與吳X簽訂訟爭(zhēng)房屋的買賣協(xié)議書(shū)，系因?yàn)閄X公司于2016年5月10日以物權(quán)保護(hù)糾紛為由向思明區(qū)法院第二次提起了訴訟（第一次于2015年8月以房屋租賃合同糾紛為由起訴、后因廖X蓮否認(rèn)存在租賃關(guān)系而撤訴），廖X蓮知道該案會(huì)敗訴，不想償還XX公司該債務(wù)，因此與吳X商量后簽訂了該協(xié)議書(shū)，以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓訟爭(zhēng)房屋（訟爭(zhēng)房屋面積為202.54㎡，市場(chǎng)價(jià)約為810萬(wàn)元，而協(xié)議約定的價(jià)格僅為388萬(wàn)元），顯然該協(xié)議依法應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。

二、退一步，即便廖X蓮夫妻與吳X簽訂的協(xié)議書(shū)有效，根據(jù)法律規(guī)定，案外人吳X就執(zhí)行標(biāo)的（訟爭(zhēng)房屋）并不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。（一）吳X依合同所享有的權(quán)利性質(zhì)為債權(quán)，其請(qǐng)求確認(rèn)為訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人沒(méi)有依據(jù)，一審法院駁回其訴求是正確的。依《物權(quán)法》第九條、第十七條等的規(guī)定，訟爭(zhēng)房屋買賣關(guān)系即便成立，但雙方未辦理過(guò)戶登記手續(xù)，該房屋仍登記在廖X蓮名下，吳X依合同所享有的權(quán)利性質(zhì)，仍系債權(quán)，吳X要求確認(rèn)其為被查封房產(chǎn)所有權(quán)人的訴訟請(qǐng)求，不應(yīng)得到支持。（二）吳X對(duì)訟爭(zhēng)房屋未辦理過(guò)戶登記存在責(zé)任，其就訟爭(zhēng)房屋并不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。1、吳X并未按約支付全部房屋首付款。吳X提交的證據(jù)僅能證明其轉(zhuǎn)賬136萬(wàn)元給廖X蓮夫妻，并不能證明其已按約足額支付了首付款138萬(wàn)元，且廖X蓮夫妻亦確認(rèn)僅收到首付款中的136萬(wàn)元，即在法院2016年10月24日查封凍結(jié)訟爭(zhēng)房屋時(shí)，吳X并未支付全部的價(jià)款，迄今亦未支付完畢（包括首付款及房屋按揭款均未支付完畢）。2、在法院查封凍結(jié)訟爭(zhēng)房屋時(shí)，廖X蓮仍實(shí)際占有訟爭(zhēng)房屋，訟爭(zhēng)房屋并未交付給吳X。（1）從XX公司一審調(diào)取的廖X蓮的人口信息可見(jiàn)，廖X蓮直至2017年仍實(shí)際居住在訟爭(zhēng)房屋內(nèi)，顯然，在法院查封凍結(jié)訟爭(zhēng)房屋時(shí)，廖X蓮仍實(shí)際占有訟爭(zhēng)房屋。（2）庭審時(shí)廖X蓮確認(rèn)未交付訟爭(zhēng)房屋給吳X，而吳X提交的證據(jù)并不能證明廖X蓮按買賣協(xié)議約定交付了訟爭(zhēng)房屋：①吳X在起訴時(shí)提交的租賃合同系掃描件、并非原件，其他案外人與吳X之間的款項(xiàng)往來(lái)并不能證明其與案外人之間存在租賃關(guān)系，且即便存在租賃關(guān)系，也不一定是訟爭(zhēng)房屋的租賃合同。②吳X一審補(bǔ)充提交的“費(fèi)用通知單、票據(jù)、發(fā)票”，分兩部分，一部分是2017年9月之前的費(fèi)用通知單、票據(jù)、發(fā)票，特別是2016年10月24日前的相關(guān)繳費(fèi)單據(jù)，吳X并未持有原件；而且是記賬聯(lián)（出具單位持有）、而非發(fā)票聯(lián)；通知單、發(fā)票抬頭為魯X平及一家公司，而非吳X；票據(jù)及發(fā)票的金額亦無(wú)法與吳X主張的轉(zhuǎn)賬給劉X旺等人的款項(xiàng)金額一致。顯然該部分證據(jù)僅能證明訟爭(zhēng)房屋在相關(guān)期間的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)的物業(yè)費(fèi)已繳納，并不能證明該款系吳X所交；另一部分是一審第一次開(kāi)庭2018年1月19日后才開(kāi)具的，發(fā)票體現(xiàn)了吳X的名字，從費(fèi)用所屬期可見(jiàn)系從2017年9月開(kāi)始的費(fèi)用，顯然該部分證據(jù)并不能證明在法院查封凍結(jié)訟爭(zhēng)房屋時(shí)吳X已實(shí)際占有訟爭(zhēng)房屋。3、吳X對(duì)訟爭(zhēng)房屋未辦理過(guò)戶登記負(fù)有責(zé)任。

XX公司系在2016年5月10日起訴廖X蓮的同時(shí)申請(qǐng)的財(cái)產(chǎn)保全并提供了房產(chǎn)線索，法院于2016年6月1日便作出了保全裁定，但因法院原因，法院直至2016年10月24日才查封凍結(jié)了訟爭(zhēng)房屋。吳X主張其于2016年6月購(gòu)買的訟爭(zhēng)房屋且雙方于2016年7月16日辦理了代為辦理訟爭(zhēng)房屋的出售、租賃等的公證，顯然在2016年6月至2016年10月24日之前，吳X可以辦理訟爭(zhēng)房屋的過(guò)戶登記手續(xù)，但吳X因自身原因怠于行使該權(quán)利，存在過(guò)錯(cuò)。（1）協(xié)議書(shū)中明確約定了訟爭(zhēng)房屋的過(guò)戶登記時(shí)間，其未辦理過(guò)戶登記的原因歸責(zé)于吳X與廖X蓮夫妻?！斗慨a(chǎn)買賣居間協(xié)議書(shū)》第十一條約定雙方于2016年7月18日前往公證處辦理交易登記手續(xù)和簽訂全權(quán)公證委托書(shū)，顯然協(xié)議中明確約定了房產(chǎn)過(guò)戶登記時(shí)間，其未辦理的原因歸責(zé)于吳X與廖X蓮夫妻。對(duì)于該條款約定，吳X上訴認(rèn)為過(guò)戶登記機(jī)關(guān)為房管局，不是公證處，因此認(rèn)為雙方?jīng)]有約定過(guò)戶登記時(shí)間，但這顯然是吳X的曲解，因?yàn)榧幢汶p方誤解或誤寫了登記機(jī)關(guān)，實(shí)質(zhì)并不影響雙方在該條款中約定于2016年7月18日履行辦理交易登記手續(xù)及公證委托的義務(wù)。至于吳X所稱的協(xié)議書(shū)第四條關(guān)于購(gòu)房款支付方式的約定及房產(chǎn)存在抵押貸款的情況，并不能推出雙方?jīng)]有約定過(guò)戶時(shí)間，因?yàn)槭欠窦s定過(guò)戶時(shí)間應(yīng)直接從協(xié)議內(nèi)容看、而不是推定，而且實(shí)踐中很多存在抵押貸款的房產(chǎn)交易雙方均約定了過(guò)戶時(shí)間，顯然吳X的上訴沒(méi)有任何依據(jù)，應(yīng)予駁回。退一步，如果吳X主張協(xié)議書(shū)實(shí)際沒(méi)有約定過(guò)戶登記時(shí)間，那么雙方當(dāng)事人在涉及房產(chǎn)這一巨額資產(chǎn)交易中未明確約定過(guò)戶登記時(shí)間，顯屬吳X沒(méi)有盡到審慎的注意義務(wù)，而且吳X又未在合理的期限內(nèi)辦理過(guò)戶登記，存在過(guò)錯(cuò)。（2）吳X根據(jù)《委托書(shū)》并不能將訟爭(zhēng)房屋過(guò)戶至其本人名下，吳X在法院查封凍結(jié)訟爭(zhēng)房屋之前亦沒(méi)有要求廖X蓮配合辦理過(guò)戶手續(xù)，顯然吳X對(duì)于未能辦理訟爭(zhēng)房屋過(guò)戶登記存在過(guò)錯(cuò)。根據(jù)《民法通則》第63條的規(guī)定，結(jié)合代理制度理論及司法實(shí)踐，代理人不得以被代理人的名義與自己實(shí)施民事法律行為，除非被代理人同意或追認(rèn)。從吳X提交的《委托書(shū)》可見(jiàn)，廖X蓮夫妻并未授權(quán)吳X可以將訟爭(zhēng)房屋出售給吳X自己并辦理過(guò)戶登記手續(xù)，顯然吳X根據(jù)《委托書(shū)》并無(wú)法將訟爭(zhēng)房屋登記在吳X名下，而且結(jié)合當(dāng)事人在一審?fù)彽年愂鰜?lái)看，在法院查封凍結(jié)訟爭(zhēng)房屋之前，吳X并沒(méi)有要求廖X蓮配合辦理過(guò)戶手續(xù)，顯然吳X對(duì)于未能辦理訟爭(zhēng)房產(chǎn)過(guò)戶登記存在過(guò)錯(cuò)。（3）吳X上訴稱訟爭(zhēng)房屋存在抵押貸款，訟爭(zhēng)房屋不具備過(guò)戶條件，因此認(rèn)為其不存在責(zé)任，如果按照吳X此上訴理由，其系因抵押而無(wú)法辦理過(guò)戶，那么按照最高人民法院的司法觀點(diǎn)，這是吳X對(duì)他人權(quán)利障礙的忽略，屬于能夠歸責(zé)于買受人吳X的責(zé)任，因?yàn)閰荴對(duì)于訟爭(zhēng)房屋設(shè)置了抵押貸款一事是明知的，但其仍與廖X蓮簽訂協(xié)議，而且在合理的期限內(nèi)也沒(méi)有采取任何措施去滌除抵押權(quán)（如可要求先將首付款用于償還銀行貸款、可以轉(zhuǎn)貸款等等），顯然吳X對(duì)未辦理過(guò)戶登記手續(xù)存在一定過(guò)錯(cuò)。

廖X蓮答辯稱，其答辯意見(jiàn)與一審答辯一致，對(duì)一審判決無(wú)異議。

吳X向一審法院提起訴訟，請(qǐng)求判令：1．確認(rèn)廈門市思明區(qū)房屋歸吳X所有；2．停止對(duì)廈門市思明區(qū)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行；3．解除對(duì)廈門市思明區(qū)房屋的凍結(jié)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：廖X蓮與江X茂系夫妻關(guān)系。廈門市思明區(qū)房屋登記在廖X蓮名下。該訟爭(zhēng)房屋于2015年4月2日辦理了抵押登記，抵押權(quán)人為中國(guó)XX銀行股份有限公司廈門市分行，擔(dān)保金額為376.34萬(wàn)元，債務(wù)履行期限至2035年2月27日。

2016年5月10日，XX公司向本院提起物權(quán)保護(hù)糾紛訴訟，要求廖X蓮支付無(wú)權(quán)占用廈門市思明區(qū)XX路XXXX號(hào)X層X(jué)XX號(hào)鋪位期間和騰空期間的商鋪占有使用費(fèi)共248625元及經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)61200元。本院于2016年9月9日作出（2016）閩0203民初7531號(hào)民事判決，判決：一、廖X蓮于本判決生效之日起十日內(nèi)向XX公司支付自2014年9月1日起至2015年11月30日止的占有使用費(fèi)共248625元；二、廖X蓮于本判決生效之日起十日內(nèi)向XX公司支付無(wú)權(quán)占用期間和騰空期間的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)61200元。廖X蓮不服該判決，提起上訴。2017年2月22日，廈門市中級(jí)人民法院作出（2016）閩02民終5237號(hào)民生判決，判決：駁回上訴，維持原判。

在上述案件審理期間，本院于2016年6月1日作出（2016）閩0203民初7531號(hào)民事裁定，裁定查封、凍結(jié)廖X蓮價(jià)值309825元的存款或等值財(cái)產(chǎn)。在執(zhí)行財(cái)產(chǎn)保全措施過(guò)程中，本院于2016年10月24日凍結(jié)了廖X蓮名下的訟爭(zhēng)房屋。在該案民事判決發(fā)生法律效力后，XX公司于2017年4月25日向本院申請(qǐng)執(zhí)行。

另查明，2016年6月5日，吳X與廖X蓮、江X茂簽訂一份《房產(chǎn)買賣居間協(xié)議書(shū)》，約定：廖X蓮、江X茂將訟爭(zhēng)房屋出售給吳X，成交價(jià)為388萬(wàn)元；購(gòu)房款分三次支付，吳X應(yīng)于2016年6月5日支付20萬(wàn)元、2016年7月16日支付118萬(wàn)元，每月支付在中國(guó)XX銀行的按揭貸款約17000元左右；訟爭(zhēng)房屋已辦理土地房屋權(quán)證，抵押在中國(guó)XX銀行，還剩余約250萬(wàn)元（以銀行實(shí)際結(jié)算為準(zhǔn)）；廖X蓮、江X茂應(yīng)于公證當(dāng)日將訟爭(zhēng)房屋交付給吳X。該合同第十一條還約定“甲乙雙方保證備齊資料，雙方約定2016年7月18日前往公證處辦理交易登記手續(xù)和簽訂全權(quán)公證委托書(shū)，否則每逾期一日，應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)總房款的0.05%的違約金”。

上述合同簽訂后，吳X分別于2016年6月5日向廖X蓮轉(zhuǎn)賬支付20萬(wàn)元、2016年6月13日向江X茂轉(zhuǎn)賬支付20萬(wàn)元、2016年7月16日向廖X蓮轉(zhuǎn)賬支付20萬(wàn)元、2016年7月21日向廖X蓮轉(zhuǎn)賬支付76萬(wàn)元，款項(xiàng)合計(jì)136萬(wàn)元。2016年6月5日，廖X蓮向吳X出具一份《購(gòu)房定金》，確實(shí)收到吳X支付的購(gòu)房定金20萬(wàn)元。2016年7月16日，廖X蓮向吳X出具一份《收據(jù)》，確認(rèn)收到吳X支付的購(gòu)房定金40萬(wàn)元。2016年7月17日，廖X蓮還向吳X出具一份《收據(jù)》，載明“7月17日收到吳X購(gòu)房款76萬(wàn)元。”自2016年8月份起至2017年12月期間，吳X按月將訟爭(zhēng)房屋的銀行按揭貸款需還款金額支付至廖X蓮的銀行貸款還款賬戶。

2016年7月16日，廖X蓮、江X茂出具一份《委托書(shū)》并在廈門市鷺江公證處辦理了公證手續(xù)，《委托書(shū)》的內(nèi)容為“委托二人系夫妻，坐落于廈門市思明區(qū)系以廖X蓮的名義登記的房產(chǎn)，現(xiàn)委托人因事務(wù)繁忙，特委托受托人（吳X）代為辦理上述房產(chǎn)的相關(guān)事宜，具體代理權(quán)限及范圍如下：一、代為管理上述房產(chǎn)，有權(quán)將上述房產(chǎn)出租，代為收取租金等。代為維護(hù)、修繕上述房屋。（該項(xiàng)權(quán)限的委托期限為二十年）。二、受托人有權(quán)代為辦理上述房產(chǎn)相應(yīng)的出售手續(xù)?！衅谙蓿杭慈掌鹬赁k完上述委托事項(xiàng)時(shí)止?！?016年7月18日，廈門市鷺江公證處對(duì)此出具了（2016）廈鷺證內(nèi)字第269XX號(hào)《公證書(shū)》?，F(xiàn)吳X持有該《公證書(shū)》。

2017年4月1日，吳X向本院提起房屋買賣合同糾紛訴訟，提出訴訟請(qǐng)求為：1．確認(rèn)吳X與廖X蓮、江X茂簽訂的《房屋買賣居間協(xié)議書(shū)》有效；2．廖X蓮、江X茂協(xié)助吳X辦理廈土證01××16號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶到吳X名下；3．廖X蓮、江X茂共同承擔(dān)吳X因維權(quán)支出的律師費(fèi)5萬(wàn)元。本院于2017年5月16日作出（2017）閩0203民初5932號(hào)民事判決，判決：一、確認(rèn)吳X與廖X蓮、江X茂于2016年6月5日簽訂的《房產(chǎn)買賣居間協(xié)議書(shū)》有效；二、駁回吳X的其他訴訟請(qǐng)求。該民事判決已發(fā)生法律效力。

上述民事判決發(fā)生法律效力后，吳X向本院就本院凍結(jié)訟爭(zhēng)房屋提出書(shū)面異議，請(qǐng)求解除對(duì)訟爭(zhēng)房屋的查封。2017年11月9日，本院作出（2017）閩0203執(zhí)異105號(hào)執(zhí)行裁定，認(rèn)為“案外人吳X提供本院于2017年5月16日作出的（2017）閩0203民初5932號(hào)民事判決作為證據(jù)提出排除執(zhí)行的異議主張，鑒于該法律文書(shū)于2017年6月12日生效，而涉案標(biāo)的已于2016年10月24日即被本院查封，故根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》，不能認(rèn)定案外人的權(quán)利能夠排除執(zhí)行。另，案外人雖提供（2017）閩0203民初5932號(hào)民事判決擬證明其在執(zhí)行法院凍結(jié)涉案房屋之前已經(jīng)訂立房屋買賣合同、支付購(gòu)房款、實(shí)際占有，但案外人未提供證據(jù)證明在該民事判決作出之后其嚴(yán)格按照雙方約定每月按時(shí)支付銀行按揭貸款的事實(shí)”，裁定駁回案外人吳X的執(zhí)行異議請(qǐng)求。吳X在法定期限內(nèi)提起本案訴訟。

2018年1月23日，廈門XXXX經(jīng)營(yíng)管理有限公司XX商業(yè)城管理處出具一份《證明》，其中載明“我公司系廈門市思明區(qū)XX路12XX-12XX號(hào)（XX商業(yè)城）的物業(yè)管理單位?！?016年7月17日起至今有關(guān)廈門市思明區(qū)房屋的事宜均與吳X交涉，自2016年7月17日-2018年1月期間該房屋的物業(yè)管理費(fèi)、公共維修基金、水電費(fèi)及水電公攤均由吳X繳交?！?018年3月19日，廈門XXXX經(jīng)營(yíng)管理有限公司出具一份《證明》，其中載明“耿X艷、肖X華、劉X旺在XX管理處工作期間曾代表公司向吳X收取了廈門市思明區(qū)XX路12XX號(hào)XX商業(yè)城相關(guān)房產(chǎn)的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、公維金等費(fèi)用”。

審理中，吳X還向本院提交了廈門XXXX經(jīng)營(yíng)管理有限公司開(kāi)具的有關(guān)訟爭(zhēng)房屋自2016年7月起至2017年12月前訟爭(zhēng)房屋水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用交納的相關(guān)票據(jù)。

吳X還主張，《房產(chǎn)買賣居間協(xié)議書(shū)》第十一條是套用中介的格式合同版本，實(shí)際上當(dāng)時(shí)訟爭(zhēng)房屋銀行按揭貸款尚未還款而不能辦理過(guò)戶登記手續(xù)，故雙方只是約定辦理全權(quán)公證委托書(shū)。廖X蓮主張，《房產(chǎn)買賣居間協(xié)議書(shū)》第十一條實(shí)際上是只要辦理全權(quán)公證委托書(shū)的。XX公司則主張，《房產(chǎn)買賣居間協(xié)議書(shū)》第十一條有約定交易雙方要辦理訟爭(zhēng)房屋的過(guò)戶登記手續(xù)，但實(shí)際上沒(méi)有辦理，可見(jiàn)吳X與廖X蓮、江X茂存在惡意串通。

二審經(jīng)審理查明，吳X對(duì)一審判決查明的事實(shí)無(wú)異議，但認(rèn)為遺漏查明：1、吳X除了以銀行轉(zhuǎn)賬方式支付了136萬(wàn)元的購(gòu)房款外，還以債務(wù)抵銷方式向廖X蓮支付了購(gòu)房款2萬(wàn)元。2、吳X至今還在按時(shí)支付訟爭(zhēng)房產(chǎn)的銀行按揭款。法院解除對(duì)訟爭(zhēng)房產(chǎn)的查封，吳X會(huì)清償銀行按揭貸款。XX公司認(rèn)為：1、未查明吳X與廖X蓮、江X茂約定的交易價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，系惡意串通訂立的。2、關(guān)于訟爭(zhēng)房屋在相關(guān)期間的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等繳納，僅能證明費(fèi)用已繳納，不能證明是吳X所交。特別是訟爭(zhēng)房屋在2016年10月24日被查封凍結(jié)前的水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)票據(jù)、發(fā)票等是記賬聯(lián)（即出具單位持有），所謂的通知單、發(fā)票抬頭為魯X平及一家公司，而非吳X，票據(jù)及發(fā)票的金額亦無(wú)法與吳X主張的轉(zhuǎn)賬給劉X旺等人的款項(xiàng)金額一致。而且廈門XXXX經(jīng)營(yíng)管理有限公司出具的證明僅是證明其員工曾代為向吳X收取XX商業(yè)城相關(guān)房產(chǎn)的費(fèi)用，并未明確是訟爭(zhēng)房屋，按照吳X自己的陳述，其在XX商業(yè)城擁有或管理其他多套房產(chǎn)。3、遺漏查明吳X沒(méi)有支付首付款中的現(xiàn)金2萬(wàn)元。廖X蓮對(duì)對(duì)一審查明的事實(shí)無(wú)異議。本院對(duì)一審查明事實(shí)中各方無(wú)異議的部分予以確認(rèn)。

二審中，吳X提交四組新證據(jù)：1、個(gè)人貸款還款憑證4張，證明訟爭(zhēng)房產(chǎn)的貸款賬戶為84001098540100000000XXXXXX。2、吳X及饒X譽(yù)的中國(guó)XX銀行個(gè)人活期賬戶交易明細(xì)，證明吳X支付了訟爭(zhēng)房產(chǎn)2017年12月起至2019年3月份的銀行按揭款。其中2018年6月15日，吳X轉(zhuǎn)賬給其朋友饒X譽(yù)17100元；饒X譽(yù)收到吳X款項(xiàng)的當(dāng)日，將吳X的按揭款17057.54元轉(zhuǎn)到訟爭(zhēng)房產(chǎn)的按揭銀行。3、票據(jù)、發(fā)票，證明吳X支付了訟爭(zhēng)房產(chǎn)2018年4月起至2019年3月期間的公維金、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用。4、廖X蓮的XX銀行卡交易明細(xì)清單，證明1、2016年7月28日，廖X蓮轉(zhuǎn)賬給吳X8762元，原因是：廖X蓮將房產(chǎn)出售給吳X之前，廖X蓮沒(méi)有自住，而是將訟爭(zhēng)房產(chǎn)對(duì)外出租，收取了承租人的押金及2016年7月份的租金等。廖X蓮于2016年7月17日將訟爭(zhēng)房產(chǎn)交付給吳X后，廖X蓮需要將承租人交付的押金、2016年7月17日及之后的租金支付給吳X。經(jīng)結(jié)算，廖X蓮應(yīng)支付吳X押金及租金合計(jì)28762元。該部分款項(xiàng)28762元與吳X應(yīng)付的購(gòu)房款2萬(wàn)元相抵銷，廖X蓮應(yīng)付給吳X8762元。為此，廖X蓮于2016年7月28日轉(zhuǎn)賬支付給吳X8762元。

XX公司質(zhì)證認(rèn)為，證據(jù)1真實(shí)性無(wú)異議。證據(jù)2表面真實(shí)性無(wú)異議，但是轉(zhuǎn)款性質(zhì)不能認(rèn)定是代吳X轉(zhuǎn)賬的款項(xiàng)。吳X支付款項(xiàng)涉及的是查封期間，只能證明有代為償還按揭款，不能證明有真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系。證據(jù)3表面真實(shí)性無(wú)異議，但開(kāi)具時(shí)間是開(kāi)庭前幾天，不能證明查封期間吳X有實(shí)際占有訟爭(zhēng)房屋。證據(jù)4于一審已提交，不是新證據(jù)。吳X一審中已提及，廖X蓮否認(rèn)之后，吳X辯稱是其他費(fèi)用。但是其他款項(xiàng)都有收據(jù)，反而是現(xiàn)金沒(méi)有收據(jù)，與常理不符。

廖X蓮質(zhì)證認(rèn)為，證據(jù)1、2的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)通性均無(wú)異議。證據(jù)3質(zhì)證意見(jiàn)與XX公司相同。證據(jù)4真實(shí)性無(wú)異議，但這是廖X蓮出借給吳X的款項(xiàng)。

XX公司于二審中提交（2018）閩0203民撤1號(hào)民事裁定書(shū)和（2018）閩02民終4277號(hào)民事裁定書(shū)，證明：1、廖X蓮夫妻承認(rèn)《房產(chǎn)買賣居間協(xié)議書(shū)》系其為了逃避與XX公司之間的債務(wù)，與朋友吳X串通簽訂的，協(xié)議書(shū)約定的價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)。2、廖X蓮夫妻確認(rèn)僅收到首付款136萬(wàn)元。3、廖X蓮夫妻確認(rèn)涉案房屋仍由其實(shí)際控制。

吳X質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)證據(jù)真實(shí)性無(wú)異議，但對(duì)證明對(duì)象有異議。

廖X蓮質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)證據(jù)真實(shí)性無(wú)異議，但不能因?yàn)榉慨a(chǎn)價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)就認(rèn)定是串通。

廖X蓮于二審中未提交證據(jù)。

本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，必須四個(gè)情形均符合方能夠排除執(zhí)行，其中之一是“非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記”，本案中，訟爭(zhēng)房產(chǎn)未過(guò)戶登記至吳X名下，不符合該情形。首先，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定進(jìn)行登記。吳X上訴中確認(rèn)雙方當(dāng)事人并沒(méi)有約定訟爭(zhēng)房屋的過(guò)戶登記時(shí)間，可見(jiàn)在簽訂購(gòu)房合同過(guò)程中，吳X對(duì)是否辦理房屋過(guò)戶登記、何時(shí)辦理過(guò)戶登記并不在意。其次，吳X認(rèn)為目前法律沒(méi)有規(guī)定房屋買賣雙方對(duì)房產(chǎn)過(guò)戶登記時(shí)間必須進(jìn)行約定。但是，沒(méi)有約定過(guò)戶登記時(shí)間致沒(méi)有及時(shí)辦理過(guò)戶登記而造成訟爭(zhēng)房屋仍登記在被執(zhí)行人名下的，則不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條中“非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記”的情形。第三、吳X認(rèn)為沒(méi)有約定的，只要具備辦理過(guò)戶登記條件，則買方可隨時(shí)要求辦理過(guò)戶，而訟爭(zhēng)房屋尚有按揭貸款未還清，不具備過(guò)戶條件。本院認(rèn)為，房屋有按揭貸款未還清，并非不能辦理房屋過(guò)戶登記的理由，實(shí)踐中帶按揭的房屋辦理過(guò)戶登記的比比皆是。雙方未約定辦理過(guò)戶登記的時(shí)間，吳X又未及時(shí)要求辦理過(guò)戶，才導(dǎo)致訟爭(zhēng)房屋仍登記在廖X蓮名下而被查封。綜上，吳X上訴要求停止結(jié)訟爭(zhēng)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行等，缺乏事實(shí)依據(jù)，不符合法律規(guī)定，本院不予支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)37840元，由吳X負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

注意：2020年5月28日，十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議表決通過(guò)了《中華人民共和國(guó)民法典》，自2021年1月1日起施行?；橐龇ā⒗^承法、民法通則、收養(yǎng)法、擔(dān)保法、合同法、物權(quán)法、侵權(quán)責(zé)任法、民法總則同時(shí)廢止，該文僅代表當(dāng)時(shí)案件適用法條，不證明當(dāng)下同樣情況下也是一樣適用，有需要法律需求幫助，建議直接咨詢律師。