【案件基本信息】

    裁判文書：濰坊市寒亭區(qū)人民法院（2015）寒民初字第121號民事判決書

    案由：房屋買賣合同糾紛

    當(dāng)事人：

    原告：李 某（委托人）

被告：山東***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

   【基本案情】

    2013年4月8日，原告與被告簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定：原告以一次性付款方式購買被告出售的位于玄武街以北虞河路以東的富貴田園第16棟1.2層13號商品房一套，價值人民幣968281元，被告應(yīng)在2013年9月30日前將符合條件的房屋交付原告。同日，原告支付被告1007383元，其中包括房款968281元，被告代收維修基金7835元、代收契稅29048元、代收辦證費2219元（三項共計39102元）。然而被告遲遲不予交房，經(jīng)原告多次催告，被告于2013年10月15日承諾2013年12月交房，但一直沒有履約。2015年1月22日原告向法院起訴，要求解除原被合同，返還已付款項1007383元并賠償利息及違約金10073.83元。

【辦案過程】

 1 咨詢委托

2015年春節(jié)假期剛過，李厚某到律師事務(wù)所咨詢自己在玄武街以北買了一套商鋪，但是商鋪遲遲交不了。

 經(jīng)過一番仔細(xì)溝通，李厚某講到自己當(dāng)初買房時，已經(jīng)有人在使用但被告方承諾能夠騰空交付，因而一次性付了款。但是約定的交房日期已過，房子遲遲沒有退不出來，原告始終沒拿不到房子的使用權(quán)。找開發(fā)商交涉，開發(fā)商答應(yīng)辦理。經(jīng)過數(shù)次交涉，開發(fā)商好不容易給開具了一張書面證明答應(yīng)2013年12月交房，但也一直沒有能夠交房。

丁律師詢問李厚某，是要求繼續(xù)履行合同盡快交房，要違約金呢；還是要求退房，返還已付款。李厚某說退房，根本信不著這開發(fā)商了。又是一個被傷透的購房人?；?00萬，兩年了，什么也沒見，誰也受不了。丁律師非常理解李某的心情。

但是李厚某當(dāng)天并未辦理委托。想來對于訴訟的成本支出和案件的結(jié)果還是有所顧慮。

在幾天后的電話回訪中，李厚某提出了委托意向，并很快辦理了委托手續(xù)。

2 梳理證據(jù)組織起訴

李厚某所能提供的證據(jù)主要有三類，都是書證：一、《商品房買賣合同》，二付款收款收據(jù)；三、蓋有開發(fā)商印章的《證明》一份。

從證據(jù)材料看，案件不算復(fù)雜，關(guān)鍵在于解除合同的理由能否得到支持。

根據(jù)《合同法》第九十四條“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（不可抗力）

（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的；（預(yù)期違約）

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的；（遲延履行）

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（根本違約、合同目的落空）

（五）法律規(guī)定的其他情形。

本案不存在不可抗力、預(yù)期違約的情形，那么是遲延履行還是合同目的落空呢？這是起訴書事實和理由中必須要作出說明的，當(dāng)然還可以根據(jù)后來的訴訟過程中作出調(diào)整修改，但在立案之時必須明確。

雖然說一個好的結(jié)果，勝過一個好的開端，但如果一個律師能在一開始就對支撐案件訴求的依據(jù)有充分的評估和預(yù)測，那么不論案件成敗，一定是個好律師。一是因為當(dāng)事人在委托之初就對案件結(jié)果有了兩種心理準(zhǔn)備，二是因為通過對不同依據(jù)揀選的結(jié)果做了衡量，律師在后面的訴訟過程中，尤其是復(fù)雜的庭審質(zhì)證中中更能作出傾向性、針對性的發(fā)言，并及時查缺補漏。

李厚某本人提出，要求退房的原因就是因為商鋪一直被他人占用，認(rèn)為開發(fā)商根本交付不了。以前還想要房子，催過要過，但現(xiàn)在直接不想要了，一是因為不再信任開發(fā)商，而是因為現(xiàn)在房價下降，商鋪出租困難。

考慮到這種情況，在征得李厚某的意見后，起訴書以開發(fā)商逾期不履行交付義務(wù)，且至今不能交付為理由要求解除合同（事實上就是遲延履行致使不能實現(xiàn)合同目的，第四十九條的第四種情形），于2015年1月22日到法院立案。

立案過程出現(xiàn)一個小插曲，法院在保全裁定書中將保全數(shù)額寫錯了（低于申請的保全數(shù)額），考慮到后續(xù)執(zhí)行問題，丁律師特意到法院要求進行更換，重新出具。法院答復(fù)只將給被告送達(dá)的一份予以更換，以房管局那份不需要為由未予更換。

3 管轄權(quán)異議---誰在濫用程序權(quán)力

開庭時間，早早趕去法院，卻遲遲不見法官前來。電話聯(lián)系，卻被告知開發(fā)商提出了管轄權(quán)異議。趕到立案庭詢問，被告知確實如此，但忘了通知我方。

根據(jù)法律規(guī)定，管轄權(quán)異議提出有期限限制，在收到訴狀15天內(nèi)提出，否則視為接受。法院如此“丟三落四”，一是讓我們白跑一趟，二是讓耽擱了我方提出異議的時間。再看轄權(quán)異議裁定書，更是可笑，被告提出的理由是竟然是房子所屬行政區(qū)域?qū)儆诳膮^(qū)而非經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，真是睜著眼睛說瞎話。很明顯，這是開發(fā)商在濫用程序權(quán)利，意欲拖延訴訟。

在從事的諸多合同糾紛案件中，不乏這樣的當(dāng)事方，還以公司居多。雖然這是當(dāng)事人的權(quán)利，但無論從哪個角度看，相信沒有人不反感這種施以“拖延戰(zhàn)術(shù)”當(dāng)事人。

異議雖荒唐，但也得提交答辯意見：

案涉標(biāo)的物商品房所在地位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)玄武街以北虞河路以東，被答辯人注冊地和住所地也是經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。無論是標(biāo)的物還是被告人所在地，從行政區(qū)劃上看，都隸屬于寒亭區(qū)。

答辯人認(rèn)為，被答辯人刻意無視此簡單的客觀事實，只是為了拖延時間，浪費司法資源，造成訴累，貴院對該案件有無可爭辯的管轄權(quán)。為了維護答辯人的合法權(quán)益和珍惜寶貴的司法資源，建議貴院裁定駁回申請人的管轄權(quán)異議申請，仍由貴院審理該案。

不出所料，被告對于法院出具的裁定書提出了上訴。

如此一折騰，本該4月10日開庭的案件，直到9月17日才開庭。

4、庭審現(xiàn)狀

終于等來了庭審。宣讀完訴訟請求及事實理由后，被告答辯稱房子已經(jīng)交付，且起訴要求解除合同已經(jīng)超過法律規(guī)定的一年的訴訟時效。

按照審理規(guī)則，在被告發(fā)表質(zhì)證意見后，法庭應(yīng)歸納爭議焦點，如雙方無異議，則圍繞爭議焦點提供證據(jù)，進行質(zhì)證和展開辯論。

但令人納悶的是，法庭并沒有歸納（事實上，直到二次庭審結(jié)束，也沒歸納焦點）。整個庭審過程，基本上就是圍繞我方提供的證據(jù)《證明》的證明內(nèi)容展開了辯論。（備注：《證明》富貴田園沿街#號商鋪，于2013年5月9日售給業(yè)主李厚某（房款已交齊），該商鋪因田家村委使用，暫時不能交付給業(yè)主，故按年租金四萬元支付給業(yè)主租賃費，自2013年5月9日至交房期間的租賃費由山東***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)。（注：2013年12月辦理好交房）署名郭建某，并蓋有山東***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公章，日期2013年10月15日）

根據(jù)舉證規(guī)則，我們提出解除合同理由為被告不能交付房屋，那么被告應(yīng)該承擔(dān)已經(jīng)交付的舉證責(zé)任。

被告提供一份《收條》內(nèi)容為：“今收到田家社區(qū)居委會租賃富貴田園沿街#號商鋪租賃費貳萬元整。署名李厚某，日期2014年元月1日”，陳述該收條證明該處商鋪已經(jīng)交付給原告，原告已經(jīng)收取了田家村委的租賃費。

法庭詢問《收條》的來源，被告稱系從田家居委會借取。詢問原告與田家居委會是否簽訂有租賃協(xié)議，被告稱原告參與過過程，沒簽訂協(xié)議。

我方提出涉案商鋪截止到庭審時還一直被他人使用，提交立案時及庭審前一天拍攝的商鋪照片。

針對我方證據(jù)，被告對《證明》發(fā)表質(zhì)證意見:“2013年12月辦理好交房”的意思是辦理好房產(chǎn)證相關(guān)手續(xù)時間，而非是交房日期。后又稱對于簽字蓋章真實性有異議，需核實。對于照片的真實性無異議，但表示原告在購房時已經(jīng)知曉該處房屋由他人使用。

我方對《收條》發(fā)表質(zhì)證意見為：該收條系原告為減少損失，在被告要求指示下書寫的，其真實性質(zhì)為被告延期交房對原告的補償；同時該2萬元也是被告支付給原告的，并非田家村委支付給原告的。我們從未與田家村委有過接觸，也從未授意被告方將商鋪出租給田家村委，三者之間沒有簽訂任何授權(quán)委托書和租賃協(xié)議，我方與田家村委根本不存在租賃關(guān)系。事實上，經(jīng)我方了解，該處房屋系由被告抵頂給田家村委使用，該處房屋根本不能交付。根據(jù)《最高人民法院審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋》我方還有權(quán)要求除房款的一倍賠償。

此外，被告根據(jù)上述司法解釋第十五條“出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持。 法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定的，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”提出原告解除合同超出了一年的規(guī)定，請求駁回原告的訴訟請求。

我方對此發(fā)表意見，《證明》中已將《商品房買賣合同》第八條約定的原定于2013年9月30日的交房時間變更至2013年12月。根據(jù)《商品房買賣合同》第九條，出賣人逾期交房超過60日后，買受人有權(quán)解除合同。即解除權(quán)發(fā)生之日為2014年3月2日，原告方起訴是在2015年1月22日，尚未超出一年。

庭審結(jié)束后，我對身邊的實習(xí)律師講，這是我開過的最別扭的庭，大家都表示同感。不是因為被告的拖延戰(zhàn)術(shù)，也不是因為對方代理人“拉家?！笔角昂蟛灰缓\統(tǒng)的陳述，而是因為主審的法官實在是“越位”得離譜了。如果不是坐在上面，不明就里的人，肯定認(rèn)為這案子她才是被告的代理人。

    5、二次庭審

有了第一次開庭法官的“表現(xiàn)”，我與當(dāng)事人溝通，我們一定要再補充證據(jù)，爭取再一次開庭的機會，否則很難說。李厚某也同意。

經(jīng)過努力，李厚某找到了當(dāng)時購房時被告方的實際經(jīng)辦人辛某，做了一次通話錄音。稍有遺憾的是，李厚某取證時缺乏經(jīng)驗和技巧，最后在整理錄音內(nèi)容時，發(fā)現(xiàn)聲音嘈雜、不慎清晰，大部分內(nèi)容是李厚某抱怨類方言。但是在一定程度上也能聽出，涉案商鋪在購房之處就由他人使用的事實，且原告在后期的催告交付中，被告也有承諾過盡快騰房的意思。

第二次庭審時間11月11日。

為證明辛某是被告的工作人員的身份，我們提交了辛某連續(xù)兩年給李厚某發(fā)的拜年短信息。

為證明《收條》中記載的2萬元的真實性質(zhì)，申請了一名證人出庭。

同時還有上述兩份錄音材料，及李厚某主張退房后辛某回復(fù)的部分信息，證明涉案商鋪購買時，被告即承諾能夠騰退。

被告質(zhì)證意見在意料之中：不能證明辛某是其工作人員；對于證人證言，提出證人與原告有關(guān)系，沒有去過書寫《收條》的現(xiàn)場；對于錄音證據(jù)，認(rèn)為不能推翻原告與田家村委存在租賃關(guān)系。

庭審過程中，我向法庭提出了幾個意見：一、請法庭尊重代理律師發(fā)言，謹(jǐn)慎打斷；二、請盡量按照代理律師質(zhì)證和辯論意見的進行庭審記錄，謹(jǐn)慎只概括歸納之；三、請法庭保持中立，在法律沒有規(guī)定的情況下，對案件爭議的重要關(guān)鍵問題謹(jǐn)慎行使釋明權(quán)。

因為，多年的職業(yè)經(jīng)驗，我深知庭審的微妙之處，恐怕只有身在其中的代理律師才能體會。在這一字千金的庭審中，如果沒有法庭的一再點撥、糾正，一再確認(rèn)、提醒，陳述破綻百出、前后矛盾的被告，怎么能強裝有理、一味否認(rèn)事實到現(xiàn)在。

三點意見說完，我就低頭看案件了。

雖然同為法律共同體中的一員，但是作為一名律師，我們心知肚明，是根本不可能與法官有同等的地位的。只要稍有經(jīng)驗的律師，在庭上，無不看法官的臉色行事，庭下自不待說。因此，誰也不想得罪這“青天大老爺”，但是面對如此“別具一格”的法官，再寬容的我，也按捺不住了。

我想我的這三點意見就好比是一記耳光，重重的打在了她的臉上?！拔揖褪沁@個水平，喜歡按照自己的思路開庭，別人一講話就會把我的思路打斷。你如果對我不滿意，可以申請回避?！?/span>

如此“神回復(fù)”，讓人啼笑皆非。法律，庭審，辯論，多么嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖虑椋饪础睹袷略V訟法》洋洋灑灑284條就知道。“喜歡”人，都不可為所欲為，何況這是嚴(yán)肅的民事審判。

 “我不申請法官回避。但是法律也規(guī)定了法官可以自動回避。我只希望正常行使法庭辯論陳述的權(quán)利?！?/span>

接下來的庭審，終于算是有了點庭審的樣子。

   【爭議焦點】

     縱觀兩次庭審，可以看出本案爭議焦點：第一、涉案商鋪是否進行了交付；第二，原告起訴是否超出法律規(guī)定的一年的時間。

   由于被告除了《收條》，沒有其他證據(jù)證明完成了交付。因此針對我方提供《證明》，故意曲解，拒不不認(rèn)可是交房時間的變更。

  為了加強該份證據(jù)的證明效力，推翻被告所述的收取租賃費一事，第二次庭審，提交的錄音證據(jù)、申請證人證言都是圍繞這一目的展開。

【案件處理結(jié)果】

法院最后采納了我方意見，認(rèn)為被告應(yīng)于2013年9月30日前向原告交房，逾期后，被告于2013年10月15日向原告出具《證明》，承諾于2013年12月交房，應(yīng)認(rèn)定為此系雙方對交房時間的變更。被告認(rèn)為該時間是辦理房產(chǎn)證相關(guān)手續(xù)的時間，而非是交房時間，其上述辯解于法無據(jù)，不予認(rèn)定。

本案中，涉案房屋現(xiàn)仍由他人經(jīng)營商鋪，被告至今未能向原告交付，已構(gòu)成違約。原被告已將交房時間變更為2013年12月，合同約定逾期超過60日未交付房屋，原告有權(quán)解除合同，故原告可在2015年3月1日前行使解除權(quán)，原告于2015年1月22日訴至本院，故被告認(rèn)為原告請求解除合同已經(jīng)超過一年的辯解，不予認(rèn)定。

被告稱其已向原告交付房屋，且原告已收取田家社區(qū)居委會租賃費2萬元，原告否認(rèn)其與田家社區(qū)居委會存在租賃關(guān)系。被告雖出具了收取租賃費的收到條，但上述2萬元租賃費是由被告向原告支付的，原告并未與田家社區(qū)居委會簽訂租賃合同，也未對租賃事項進行約定，故對被告稱其已向原告交付房屋的辯解不予采信，但上述2萬元應(yīng)從被告向原告返還的房款中予以扣除。判決：

1、解除原被告之間的《商品房買賣合同》；

2、被告返還原告購房款968281元及利息（自2013年5月10日起至判決生效之日止，按中國人民銀行同期同類貸款利率計（已付20000萬從中扣除），限于判決十日內(nèi)付清；

3、被告支付原告違約金9682.81元，限于判決十日內(nèi)付清；

4、被告返還原告維修基金、契稅、辦證費39102元，限于判決十日內(nèi)付清。

【辦案雜言】

 基于委托人所講涉案商鋪一直由田家村委的人使用的情況，為進一步落實涉案商鋪的實際情況，丁律師特地到濰坊市房管局進行了查詢。

查詢結(jié)果顯示，該房屋尚被告開發(fā)商名下。

根據(jù)濰坊市當(dāng)前現(xiàn)狀，期房經(jīng)過簽訂網(wǎng)簽合同并備案后不能再出賣給第三人。但是現(xiàn)房無需網(wǎng)簽備案，可以直接辦理房產(chǎn)證。該處商鋪也不屬于拆遷安置房。

從查詢結(jié)果看，該房屋是符合交付條件的，也是能夠交付的。因而起訴時，要求解除合同的理由是開發(fā)商逾期不履行交付義務(wù)，且至今不能交付，而沒有提出根本不能履行。

但該房屋為何一直不能騰退？委托人自己也搞不清楚。多次提議他去了解，結(jié)果都是不了了之。庭審中，被告陳述是開發(fā)商利用田家村委土地進行的開發(fā)，故而借給田家村委幾套房子做安置用。可見，該房屋雖在主管部門未登記為拆遷安置房，但事實上開發(fā)商是一直作為安置房來對待的。

根據(jù)《最高人民法院審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋》第九條第（三）項 出賣人訂立合同時，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷安置房屋的事實，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

如果本案商鋪登記為拆遷安置房，那么委托人將獲得已付購房款一倍96萬余元的賠償；或者委托人同意主張該賠償，丁律師將根據(jù)庭審中被告的自認(rèn)來主張該部分賠償。但遺憾的是，主管部門未登記為拆遷安置房屋，委托人也只想拿回房款，不愿多出訴訟費。雖然該案最后得以完勝，但這一點不能不說是一個遺憾。

此外，后期開發(fā)商對交房時間的變更仍然適用原合同中關(guān)于解除合同條款的有關(guān)約定，租賃費的收取不能視為交房，在相關(guān)的房屋買賣合同糾紛中也非常值得借鑒，希望引起購房者和開放商的足夠重視。