購房預付款、定金能退嗎
現(xiàn)實場景：購房時賣方通常要求繳納一定的定金或訂金或者說是預付款，這些錢支付后，如果房屋買賣不成交，能退嗎？
本律師認為：根據(jù)法律規(guī)定，訂金和預付款一般可以退回；在買方違約情況下，定金不能退回；因不可歸責于雙方的理由導致房屋買賣沒有成交的，無論是定金或是預付款等都可以退回。對于最后一點，大家經(jīng)常忽視，因此，在買賣不成交時，能否全部退款，最后讓專業(yè)律師分析。
真實案例：老黃在中介的的游說下向開發(fā)商支付了二萬元定金和二萬元預付款，并簽訂了認購協(xié)議，之后老黃發(fā)現(xiàn)開發(fā)商存在誤導，合同內容與口頭解釋不一致，不想買房。但開發(fā)商堅持一分錢不退。
老黃委托律師起訴，要求四萬元全部退還。退還預付款的理由是合同沒有履行，應還返還；退還定金的理由是因不可歸責于雙方的事由，但后來法院以老黃沒有證據(jù)沒有支持要求退還定金。不過法院的說理說明了一點，要是起訴前注意收集證據(jù)，勝訴希望更大，何況一審法院所謂的沒有證據(jù)，本律師還不暫同?，F(xiàn)將判決書分享如下：
浙江省桐鄉(xiāng)市人民法院
民事判決書
    (2 01 2)嘉桐民初字第l767號
    原告：黃xx。
    委托代理人：劉海林，浙江宇策律師事務所律師。
    被告：xx中心有限公司。住所地：桐鄉(xiāng)市梧桐街道振東新區(qū)世紀大道x 號，組織機構代碼：68 07 21 7 32。
    法定代表人：盧xx，該公司董事長。
    委托代理人：馮震遠、沈麗萍，浙江百家律師事務所律師。
    被告：蔡xx
    原告黃xx訴被告xx中心有限公司、蔡xx商品房預約合同糾紛一案，于2 012年4月1 3日向浙江省蒼南縣人民法院起訴，因被告xx中心有限公司提出管轄權異議，蒼南縣人民法院裁定移送到本院審理，本院于2 012年8月27日受理后，依法由審判員朱雪江獨任審判，于2 01 2年9月2 5日公開開庭進行了審理。原告黃xx的委托代理人劉海林、被告xx中心有限公司委托代理人沈麗萍、被告蔡xx到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
    原告黃xx起訴稱，原告因被告蔡xx要求，到xx中心看房，2 01 2年3月l 0日被告蔡xx收取原告400 00元，被告xx中心有限公司與原告簽訂《xx中心商位(鋪)認購協(xié)議書》兩份，每份協(xié)議約定認購定金1 0000元，同時被告xx中心有限公司向原告出具了兩張l 0000元的定金收據(jù)。事后，原告發(fā)現(xiàn)雙方簽訂的認購協(xié)議中沒有約定商鋪交付時間、產(chǎn)權證辦理事項等重要《商品房買賣合同》的內容，自始至終兩被告也沒有向原告出示將來準備簽訂的《商品房買賣合同》，因此，原告曾以存在重大誤解、顯失公平為由要求解除雙方簽訂的協(xié)議并返還4 0 000元，但兩被告拒絕。
現(xiàn)原告要求撤銷兩份認購協(xié)議書并返還4 0000元。原告認為，認購協(xié)議合法有效，但認購協(xié)議中沒有約定商鋪交付時間、產(chǎn)權證辦理事項等重要內容，兩被告也沒有向原告出示將來準備簽訂的《商品房買賣合同》，因此，雙方在簽訂認購協(xié)議時被告方存在欺詐行為，原告方存在重大誤解，如果繼續(xù)履行認購協(xié)議顯失公平?，F(xiàn)依據(jù)合同法第54條關于合同撤銷的相關規(guī)定，原告要求撤銷認購協(xié)議并返還相關款項；兩被告同時作為收款方，負有共同返還的責任。請求判令：撤銷原告與被告xx中心有限公司簽訂的兩份xx中心商位(鋪)認購協(xié)議書；兩被告返還原告4 0000元；訴訟費用由被告方承擔。
 被告xx中心有限公司辯稱，認購協(xié)議是雙方自愿簽訂，合法有效，雙方簽訂的是認購協(xié)議，沒有簽訂商品房買賣合同，雙方在認購協(xié)議上明確寫明七日內簽訂商品房買賣合同，是原告自己違反約定，原告是具有完全民事行為能力的成年人，應當對自己的違約行為承擔違約責任。認購協(xié)議既不顯失公平，也不存在欺詐，因此原告要求撤銷認購協(xié)議的訴訟請求沒有依據(jù)。被告xx中心有限公司收到定金2 0000元，被告蔡xx收到全款的行為與被告xx中心有限公司無關。原告的訴訟請求沒有事實和法律依據(jù)，請求駁回原告的訴訟請求。
    庭審中被告xx中心有限公司認為其只收到了2 0000 元(定金)，其公司的帳戶上沒有另外的2 0000元。原告擬購商位(鋪)是現(xiàn)房。
    被告蔡xx辯稱，其公司的業(yè)務員與原告到xx中心看商鋪，接客戶去的費用都是其公司開銷，原告跟其他客戶到xx中心后，原告和其他客戶都看中了(本案所涉的)兩套商鋪，但沒有帶卡出來。原告要求把兩套商鋪留給他，并向其借錢，后來其借給原告2 0000元。因為下定商鋪每套要2 000 0元，后來跟(xx中心有限公司工作人員)沈汐艷商量后當天先交2 000 0 元，回家后補齊另2 0000元。到快簽訂合同的時候其打電話給原告問他錢是否準備好了?原告說準備好了，原告和他兒子一起到xx中心的。要簽合同那天原告說不簽合同了，是原告自己違約的。其跟原告講合同不簽的話定金要沒收的。后來把商鋪又給原告保留了一個星期，但一個星期后原告還是沒有來簽合同，原告自己問的律師后說合同不簽了。原告的老婆說讓其返還定金，其跟原告老婆講定金全部打到了xx中心。xx中心不返還原告定金是有原因的，因為原告自己不履行自己的義務。其接客人看房來回開銷比較大，201 2年4月左右(經(jīng)協(xié)商后)從沈汐艷個人卡上支付了其2 000 0元。
    原告為證明其主張的事實，向本院提供了以下證據(jù)：
    證據(jù)一，認購協(xié)議2份，證明：1、原、被告間的商品房預約合同關系；2、結合兩被告陳述，雙方約定的定金是2萬元；3、合同約定的cc已享受一次性返還三年租金按總價24％計算”，這個條款存在歧意。
    被告xx中心有限公司質證對真實性、合法性、關聯(lián)性均無異議。該認購協(xié)議上明確約定了商鋪的價格、總價以及簽訂正式買賣合同的時間以及定金等，也恰恰證明了xx中心不存在欺詐行為。被告蔡xx對該證據(jù)沒有意見。本院對該證據(jù)的真實性予以確認。
    證據(jù)二，定金收據(jù)2份、收條l份，證明兩被告共同向原告收取了40000元，其中定金是200 00元，也證明兩被告間是一種代理關系。
    被告xx中心有限公司質證對定金收據(jù)的三性均無異議，其確實收了定金20000元。對收條的三性均有異議，該收條是被告蔡xx出具給原告，與其無關，其不知道是否真實存在。被告蔡xx質證認為定金20000元是其幫忙刷的卡，收到40唑。元事實，但是另外20000元其在第二天就打到了沈汐艷的卡上。院結合法庭詢問，查明是先有定金收據(jù)，后有4 00 00元的收條，對上述證據(jù)的真實性予以確認。
    被告xx中心有限公司、蔡xx未提供證據(jù)。
    庭審中本院出示了在蒼南縣人民法院審理過程中形成的證據(jù)：
    1、杭州鵬興房產(chǎn)營銷策劃有限公司龍港分公司營業(yè)執(zhí)照(負責人是蔡xx)。原、被告對真實性沒有異議，被告xx中心有限公司認為與本案無關。本院對真實性予以確認。
    2、二份定金收據(jù)和相關的支付憑據(jù)復印件。原告及被告蔡水增無異議，被告xx中心有限公司認為是不是通過刷卡這種方式支付不清楚，但其確實收到了2 0000元定金。本院認定原告當時支付的2 0000元定金是由被告蔡xx通過其個人的銀行卡刷卡支付的。
    3、中國農(nóng)業(yè)銀行轉帳憑證復印件l份。原告及被告蔡xx無異議；被告xx中心有限公司認為是復印件，對真實性、合法性無法考證。
    4、沈汐艷的證詞1份。原告認為部分沒有異議，該證據(jù)可以證明沈汐艷是被告xx中心有限公司的員工，曾于2 0]2 年3月11日收到被告蔡xx支付的2 00 00元，但是不能證明收條所說的收款行為是個人行為，應當認定是職務行為，而且這2 0000元不應當認定為定金，而應當認定為預付款。被告xx中心有限公司認為該證據(jù)即使是真實的，也是沈汐艷的個人收款行為，該筆錢沒有匯到其帳戶上，與其無關。被告蔡xx認為是根據(jù)事先講好的，第二天回家之后每套補齊2 0000元，是原告讓其執(zhí)行把每套2 0000元的定金匯到沈汐艷的卡上。
    本院結合3、4認定，被告蔡xx于簽訂認購協(xié)議的次日將從原告處收到的4 0000元扣除其代付的20000元后將另外2 0000 元匯到了被告xx中心有限公司的員工個人的銀行卡上。
    本院根據(jù)各方當事人的陳述以及本院確認的有效證據(jù)，認定下列事實：
    被告蔡xx是杭州鵬興房產(chǎn)營銷策劃有限公司龍港分公司負責人，2 012年3月1 0日組織原告等人到被告xx中心有限公司看房，當天原告與xx中心有限公司簽訂《xx中心商位(鋪)認購協(xié)議書》兩份，因需要支付定金，但原告沒有帶足夠的錢，由被告蔡xx通過其個人的銀行卡刷卡支付了2 000 0元，被告xx中心開具了各為1 000 0元的定金收據(jù)二份。當天返回后，原告交給被告蔡xx4 0000元，被告蔡xx出具了收條。次日，被告蔡xx將其中的2 0000元匯入被告xx中心有限公司員工沈汐艷的個人帳戶。
    《xx中心商位(鋪)認購協(xié)議書》約定了商位(鋪)的具體位置、鋪號、單價、面積、總價，并約定定金為每個鋪位1 0000 元，7日內到被告xx中心有限公司處簽訂正式商品房買賣合同，逾期視為原告自動放棄，定金不再退還。并載明“已享受一次性返還前三年租金(按總價24％計)、已享受優(yōu)惠”。審核負責人簽名處有沈汐艷簽字。
    庭審中原告陳述訂立認購協(xié)議后因就其它條款經(jīng)電話溝通無法與被告達成一致，遂前往被告xx中心有限公司處，未簽訂正式商品房買賣合同，直接要求返還已付款項，因要款未果，遂訴訟來院。
    本院認為，原告與被告xx中心有限公司簽訂的“xx中心商位(鋪)認購協(xié)議書》不違反法律規(guī)定，具有法律約束力。原告起訴要求撤銷認購協(xié)議書，其法律依據(jù)是《中華人民共和國合同法》第五十四條之規(guī)定：“下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：(一)因重大誤解訂立的；(二)在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷”。原告認為“已享受一次性返還前三年租金(按總價24％計)、已享受優(yōu)惠”條款存在歧義，從而導致重大誤解沒有事實依據(jù)，該條款清楚明晰，即原告應得的前三年的租金已從房屋總價中扣除。原告的其它理由如顯失公平、欺詐等沒有證據(jù)證明，缺乏事實依據(jù)，本院不予呆信。原告提到的“沒有約定商鋪交付時間、產(chǎn)權證辦理事項等重要內容；對付款方式(是否按揭)談不好”等等，依據(jù)的法律應為“最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條后段“因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人”之規(guī)定，但原告既沒提供證據(jù)支持，同時也承認是其主動拒絕與被告xx中心有限公司簽訂正式商品房買賣合同，故對原告的該項訴請本院不予支持。同時本院注意到原告沒有在約定的7天時間內與被告xx中心有限公司簽訂正式合同，該二份協(xié)議已失去履行之效力。
    根據(jù)雙方合同約定及法律規(guī)定，因原告拒絕簽訂正式合同，其已支付的收據(jù)上載明的20000元定金被告xx中心有限公司無須返還。鑒于定金合同應采用書面形式，且被告xx中心有限公司認為其只收到20000元定金；另2 0000元由被告蔡xx收取后匯入被告xx中心有限公司員工個人帳戶，后又因各種原因支付給被告蔡xx，從三方當事人的庭審陳述并結合相關的法律規(guī)定，不宜認定該2 0000元為定金。因原告與被告xx中心有限公司簽訂的《xx中心商位(鋪)認購協(xié)議書》已失去履行效力，故該款應當返還。至于在兩被告間如何承擔或分擔，應由兩被告根據(jù)其約定或相互間關系由雙方另行協(xié)商或由法律判定。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第一百零八條、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第一百一十五條、“中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條的規(guī)定，判決如下：
    一、由被告xx中心有限公司、被告蔡xx于本判決生效之日起十日內返還原告黃xx20000元；
    如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照
  《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支
  付遲廷履行期間的債務利息。
    二、駁回原告其余訴訟請求。
    本案受理費8 00元減半收取4 00元，由原告黃xx負擔2OO元，被告xx中心有限公司、蔡xx負擔200元。
    如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出上訴狀副本，上訴于浙江省嘉興市中級人民法院。在當事人收到“預交上訴案件受理費通知書》后，按通知規(guī)定期限、金額預交上訴案件受理費用。判決生效后，當事人必須履行。一方拒絕履行的，對方當事人可以在判決書規(guī)定履行期間的最后一日起二年內向人民法院申請執(zhí)行。






雪江
六日


書  記員    陳媛萍