租賃合同糾紛如何反敗為勝？
 原創(chuàng)文章  作者譚志平
　　核心提示： 商鋪租賃合同簽訂后，雙方已實際履行。業(yè)主方中途進行改建擴建，影響了承租方的營業(yè)。業(yè)主要承擔(dān)違約責(zé)任并賠償嗎？
民事上訴狀
 
上訴人林XX，男，1967年6月12日生，漢族，江蘇省高郵市人。
現(xiàn)住廣州市番禺區(qū)欖核鎮(zhèn)順興市場F2-2號。
被上訴人廣州A房地產(chǎn)有限公司
住所：廣州市番禺區(qū)欖核鎮(zhèn)廣場路。
法定代表人陳光振，總經(jīng)理。
上訴請求：
  1、請求依法撤銷廣州市番禺區(qū)人民法院（2006）番法民三初字第2324號民事判決;
  2、依法改判支持上訴人在一審中提出的全部反訴請求，并駁回被上訴人在一審中的訴訟請求;
  3、請求判令被上訴人承擔(dān)本案全部訴訟費用。
上訴理由：
上訴人林XX因與被上訴人租賃合同糾紛一案，不服廣州市番禺區(qū)人民法院作出的（2006）番法民三初字第2324號民事判決，上訴人認(rèn)為該判決所認(rèn)定的事實與客觀事實嚴(yán)重不符，而且缺乏證據(jù)支持；審查認(rèn)定分析證據(jù)違背法律規(guī)定;適用法律片面而且錯誤。因此該判決是一起完全違背事實真象的錯誤判決，上訴人請求二審法院主持公道，依法改判。上訴理由如下：
一、原判決認(rèn)定的事實與客觀事實嚴(yán)重不符，而且缺乏證據(jù)支持。
  1、原判決認(rèn)定：一審原告對順興市場中心鋼結(jié)構(gòu)大棚肉菜綜合市場的施工期為2006年4月至2006年6月。這一認(rèn)定完全沒有任何客觀真實的證據(jù)作為依據(jù)，與客觀事實嚴(yán)重相違背，完全是不顧事實歪曲真象的錯誤認(rèn)定。該市場施工期的真實時間是2006年2月至9月。。理由有三：
（1）本案原判決對“施工期限”認(rèn)定為2006年4月至2006年6月的認(rèn)定依據(jù)，僅僅只是被上訴人的《工程合同》、《施工驗收單》，而這兩份材料是被上訴人單方面提供的未經(jīng)查證的書面材料，它上面所寫的日期并不是實際發(fā)生的事實的日期。由于工程承建方與本案被上訴人存在利益關(guān)聯(lián)性，因此該證據(jù)不具有真實性和合法性，不能單獨作為認(rèn)定事實的證據(jù)。但是本案原判決卻置客觀事實與本案上訴人的大量證據(jù)于不顧，僅以兩份被上訴人單方面的不真實的材料即盲目地認(rèn)定了事實，真是令人費解。
（2）在本案一審中，對于一審原告的順興市場中心鋼結(jié)構(gòu)大棚肉菜綜合市場的施工期，應(yīng)該是2006年2月至2006年9月，這本是一個不以人的意志為轉(zhuǎn)移的客觀事實，因為它是實實在在發(fā)生過而且存在無數(shù)當(dāng)事人和目擊者的客觀實在。上訴人在一審中對這一基本事實提供下列證據(jù)予以證實：a、居住在該市場的兩個證人現(xiàn)場出庭作證；b、鋼結(jié)構(gòu)大棚肉菜綜合市場完工后部分承租該市場攤位的經(jīng)營者提交的證實市場正式開業(yè)日期的交費憑據(jù)；c、一審證據(jù)：欖核鎮(zhèn)信訪辦公室番欖信訪（2006）080號《復(fù)函》，清楚寫明“我辦從2006年3月20日至今先后五次接到你們關(guān)于順興市場開業(yè)后繼續(xù)建設(shè)大棚工程而影響經(jīng)營的情況反映”，證實本案被上訴人在2006年3月20日之前即對鋼結(jié)構(gòu)大棚進行了施工。一審原告于2006年8月20日對欖核鎮(zhèn)政府和市場經(jīng)營戶的《回復(fù)函》，在該函第一頁倒數(shù)第4行中被上訴人還書面認(rèn)可“盡力將工程收尾工作抓緊時間，增加人力盡快投入使用”，從這份來源于欖核鎮(zhèn)政府并得到被上訴人認(rèn)可的證據(jù)可知，時至2006年8月20日被上訴人的鋼結(jié)構(gòu)大棚肉菜綜合市場還未完工，這不是明擺著的事實嗎？
（3）更為重要的是，對于真正施工期限的客觀事實，被上訴人在一審中也從未陳述過是2006年4月至6月，也沒有否定過上訴人所提出的施工期限事實。而對這一客觀事實的查證，該案主審法官曾在雙方當(dāng)事人存場下到過涉案的欖核鎮(zhèn)政府和市場現(xiàn)場，根據(jù)《民訴法》第64條之規(guī)定，人民法院完全可以予以查證核實，就會作出符合事實的認(rèn)定，而不會出現(xiàn)這一違背客觀事實的錯誤認(rèn)定。
2、原判決只是認(rèn)定“原告在順興市場中部進行鋼結(jié)構(gòu)大棚建設(shè)施工，因被告承租的商鋪位于市場中心區(qū)，施工對該商鋪的經(jīng)營確會造成一定影響”（見一審判決書第7頁1—3行），而沒有認(rèn)定市場施工期間整個市場沒有開業(yè)，上訴人的商鋪無法經(jīng)營，沒有營業(yè)的事實，這也是錯誤的。該案法官曾查看現(xiàn)場，對被上訴人施工規(guī)模和施工時的狀況以及施工期間上訴人能否營業(yè)的問題應(yīng)該一目了然。而且上訴人在一審中還提供了被上訴人的施工現(xiàn)場照片，任何人一看現(xiàn)場和照片，都會得出施工期間不能營業(yè)的結(jié)論，除非故意歪曲事實。況且最主要的是，一審原告在施工期間，為了安全施工，在上級部門監(jiān)督和處理下，完全封閉了整個市場，致使該市場在施工期間完全停業(yè)，因此上訴人在一審原告施工期間無法營業(yè)也是本案的一個基本事實。
3、原判決認(rèn)定“原被告于2006年4月17日達成口頭協(xié)議，原告如按照協(xié)議在2006年5月17日之前完工，則無需對被告承擔(dān)賠償責(zé)任”（見一審判決書第7頁3—4行），是沒有依據(jù)的錯誤認(rèn)定。首先，本案中并無充分證據(jù)證實雙方之間有如此平等自愿協(xié)商后達成如此內(nèi)容的口頭協(xié)議，原審判決書也沒有列明證實上述認(rèn)定的證據(jù)何在。其次，即使是欖核鎮(zhèn)政府提供的《欖核鎮(zhèn)順興市場經(jīng)銷上訪者記錄》，也不能認(rèn)定是如此口頭協(xié)議內(nèi)容的一份證據(jù)，因為它僅是一份簡單記錄，既沒有日期，也沒有任何當(dāng)事人或參與者的簽字，并且其內(nèi)容中根本就沒有上訴人對被上訴人“無須承擔(dān)賠償責(zé)任”的承諾，因此，一審原判決對上述所謂“口頭協(xié)議”的認(rèn)定及內(nèi)容分析，以及以此認(rèn)定被上訴人不構(gòu)成違約是缺乏依據(jù)的。
4、原判決認(rèn)定被上訴人在本案中沒有違約行為，不構(gòu)成違約責(zé)任，這一認(rèn)定違背了雙方的合定約定和國家的法律規(guī)定，是錯誤的。
在雙方簽訂的《租賃合同》中，在第一條明確約定，“甲方交付給乙方使用的商鋪，用于合法經(jīng)營”，即說明甲方租賃物的約定用途是用于經(jīng)營。第七條第2點中明確約定，“甲方不按時交付商鋪給乙方使用時，應(yīng)按實際交付使用時間計算租金，逾期2個月以上，作違約處理”。在本案中，被上訴人按約應(yīng)于2005年12月將訴爭商鋪交付于上訴人“使用”，即可用于正常經(jīng)商營業(yè)，但是被上訴人雖然于2005年12月收取了定金，隨后又收了1—3月的租金，但是其交付于上訴人的商鋪，由于被上訴人的施工建設(shè)無法“使用”，時間從2006年2月至2006年9月共達7個月之久。因此被上訴人沒有按合同約定時間約定用途將租賃物向上訴人“交付使用”，而且逾期在“兩個月”以上。根據(jù)《合同法》第216條規(guī)定，被上訴人在本案中有違約行為，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任，向上訴人賠償其施工期間停止?fàn)I業(yè)期間的經(jīng)濟損失，賠償金額以該地區(qū)同期同行業(yè)營業(yè)平均收入標(biāo)準(zhǔn)，作為上訴人實際經(jīng)濟損失的證據(jù)。
二、原判決審查認(rèn)定分析證據(jù)違背法律規(guī)定
1、原判決認(rèn)定事實的證據(jù)中《工程合同》、《施工驗收單》等，并不是上訴人依法定程序提交的證據(jù)，不具有合法性，不能作為認(rèn)定事實的證據(jù)；
2、原判決書認(rèn)定事實的幾份當(dāng)事人的證據(jù)中，全部都是被上訴人一方的證據(jù)材料，對于上訴人一方所舉的大量證據(jù)不僅未作分析審查，甚至未予列出。這樣的判決完全違背了《民事訴訟法》第64條的“人民法院應(yīng)當(dāng)按照法定程序，全面地，客觀地審查核實證據(jù)”的規(guī)定和最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》中第79條規(guī)定。
三、原判決適用法律片面
原判決中適用《合同法》第227條之規(guī)定時，忽略了其中的“承租人無正當(dāng)理由”的條件。在本案中，上訴人因為在施工期限內(nèi)沒有正常使用租賃物，拒付租金是有正當(dāng)理由的。并且原判決在適用法律時，只單純考慮上訴人不交租金的責(zé)任，未考慮被上訴人沒有將租賃物按約定用途交付使用的民事責(zé)任，因此是片面的。
綜上所述，上訴人在本案訴爭中，作為租賃物的承租人，按約定支付了定金和1—3月的租金，履行了合同義務(wù)，但是被上訴人不能在約定期限內(nèi)和按約定用途將租賃物向上訴人“交付使用”，致使上訴人在7個月的租賃期限內(nèi)未能正常使用租賃物，造成了經(jīng)濟損失。上訴人在上述期間不交租金是合理的。此外，被上訴人賠償上訴人因不能使用租賃物的期間內(nèi)的經(jīng)濟損失，也是符合約定的和法律規(guī)定的。因此上訴人對于一審?fù)崆聦嶎嵉购诎椎腻e誤判決強烈不服，請求二審法院公正嚴(yán)明依法辦案，保護我作為社會最底層的弱勢群體的合法權(quán)益。請求早日依法判決。


此致
廣州市中級人民法院




                                        上訴人：林XX
                                              年  月  日