蘭州律師

法院起訴請求判令現登記于周某江名下的一號房屋按照市場評估作價，將超出294萬元借款部分差額返還，并要求周某英承擔連帶責任，同時由周某江、余某莉共同承擔訴訟費。林某潔上訴請求撤銷一審判決，改判支持其一審訴訟請求，并由周某江、余某莉承擔一、二審案件受理費、評估費、保全費等。二、原告訴求及上訴理由1.一審訴訟請求-判令現登記于周某江名下一號房屋，按照房屋市場評估作價，將超出294萬元借款部分差額（暫估100萬元）由周某江、余某莉返還林某潔。-判令周某英對上述周某江、余某莉的債務承擔連帶責任。-判令訴訟費由周某江、余某莉共同承擔。2.上訴理由-一審判決認定事實錯誤，多次離婚、結婚并非真實意思表示，僅是規(guī)避房屋限購政策的手段，林某潔與周某江存在借貸關系而非房屋買賣。-林某潔收到的294萬元是借貸，并非購房款，且一審法院未對相關證據組織舉證、質證。-各方未達成購房合意，294萬元屬于夫妻共同債務，與離婚協(xié)議不符。2014年房屋市場價值近千萬，不可能以294萬元出售，周某江、余某莉和周某英存在虛假陳述。三、被告辯稱1.周某江、余某莉辯稱-一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回林某潔的上訴請求，維持一審判決。-林某潔陳述前后矛盾，其所述一號房屋過戶理由不一致，且如果僅是為規(guī)避限購政策，無需將周某江、余某莉卷入。林某潔和周某江、余某莉之間不存在民間借貸關系，而是林某潔以294萬元價格將一號房屋出售給周某江。2.周某英述稱-林某潔一審中超過舉證期限提交證據，一審法院未組織質證不能說明周某英虛假陳述。-本案案由是民間借貸糾紛，但林某潔的陳述與案由不匹配，且林某潔提起訴訟不符合邏輯。-林某潔的結婚、離婚行為是合法有效的法律行為，若對房產分配有異議應在規(guī)定時間內提起撤銷權之訴，林某潔以民間借貸糾紛為案由提起本案訴訟無法律依據和事實依據。四、法院查明1.林某潔與周某英曾為夫妻，周某英與周某江系姐弟關系，周某江、余某莉系夫妻關系。2.林某潔、周某英在不同時間取得多處房產的房產證，并以二號房屋作抵押借款。2014年，周某江向林某潔轉款294萬元。3.林某潔與周某英多次結婚、離婚，期間通過離婚協(xié)議對房產進行處分，使一號房屋所有權人發(fā)生變更。4.林某潔曾以不同案由起訴要求確認一號房屋歸其所有或返還一號房屋等，后均撤訴。5.法院生效判決確認林某潔、周某英、余某莉在婚姻關系存續(xù)和解除過程中基于自愿和真實意思表示作出的處分行為合法有效。五、裁判結果駁回林某潔的訴訟請求。六、房產律師點評鑒于林某潔于2021年3月提起本案民間借貸糾紛訴訟，應適用《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》（2020年第二次修正）。首先，林某潔起訴主張與周某江之間就294萬元形成借貸法律關系，但未提供直接證據證明，應由林某潔承擔舉證不能的不利后果。其次，林某潔的訴訟請求不屬于民間借貸糾紛審理的范圍。如果相關當事人針對一號房屋的權屬、價值及債權債務關系等問題存有爭議，可以另行解決。林某潔以民間借貸糾紛為案由提起本案訴訟，缺乏事實依據和法律依據，故法院判決駁回林某潔的訴訟請求，并無不當。辦案心得一、證據在訴訟中的關鍵作用在本案中，林某潔主張與周某江、余某莉之間存在借貸關系，但未能提供借據、收據、欠條等債權憑證以及其他能夠證明借貸法律關系存在的直接證據。這使得林某潔在訴訟中處于不利地位，承擔了舉證不能的后果。對于當事人來說，在經濟交往中，應注重保留相關證據，如借款合同、轉賬憑證、聊天記錄等，以便在發(fā)生糾紛時能夠有效地維護自己的合法權益。作為被告律師，要提醒當事人及時收集和保存對自己有利的證據，在訴訟中以充分的證據來反駁對方的主張。二、明確法律關系的重要性林某潔以民間借貸糾紛為案由提起訴訟，但從案件的實際情況來看，其訴訟請求與民間借貸糾紛的審理范圍并不相符。這表明林某潔在選擇案由和確定法律關系時出現了偏差。在處理糾紛時，當事人應準確把握法律關系的性質，選擇正確的案由提起訴訟。作為被告律師，要幫助當事人分析案件的法律關系，確定合適的訴訟策略，避免因案由錯誤而導致訴訟請求被駁回。三、婚姻關系變動與財產處分的謹慎性本案中，林某潔、周某英、余某莉通過多次婚姻關系變動對財產進行處分，這種方式容易引發(fā)糾紛。在婚姻關系中，財產的處分應謹慎進行，尤其是涉及重大財產如房產時，應明確雙方的真實意思表示，并通過合法的方式進行約定和登記。對于當事人來說，在婚姻關系變動過程中，要充分考慮財產處分的后果，避免因一時的決策而導致后續(xù)的法律風險。作為被告律師，要提醒當事人在婚姻關系中對財產處分的合法性和合理性，為當事人提供專業(yè)的法律建議。四、生效判決的權威性法院生效判決確認林某潔、周某英、余某莉在婚姻關系存續(xù)和解除過程中基于自愿和真實意思表示作出的處分行為合法有效。這體現了生效判決的權威性。當事人在訴訟中應尊重生效判決的結果，避免重復訴訟或試圖通過不正當的方式推翻生效判決。作為被告律師，要依據生效判決為當事人進行辯護，維護當事人的合法權益，同時也要引導當事人遵守法律，尊重司法權威。

法院起訴請求確認其與陳某鵬就北京市大興區(qū)F號于1997年2月20日簽訂的買賣房屋協(xié)議書有效，并要求陳某寶、陳某昊、陳某峰承擔訴訟費用。陳某寶上訴請求撤銷一審判決第一項，依法改判或發(fā)回重審，并由趙某娟承擔一、二審訴訟費。二、原告訴求判決確認趙某娟與陳某鵬就北京市大興區(qū)F號于1997年2月20日簽訂的買賣房屋協(xié)議書有效。三、被告辯稱及上訴理由1.一審辯稱-陳某寶、陳某昊、陳某峰認為趙某娟未能提供案涉協(xié)議原件，即使存在房屋買賣關系，也不能認定協(xié)議真實有效；趙某娟翻建房屋與協(xié)議是否有效無關；案涉房屋系陳某鵬、陳某君夫妻共同財產，協(xié)議落款處無“陳某君”簽字，一審認定協(xié)議有效不當。2.上訴理由-一審法院在趙某娟未能提供案涉協(xié)議原件的情況下認定協(xié)議有效是錯誤的，陳某昊、陳某峰對協(xié)議沒有質證；趙某娟翻建房屋不能作為認定協(xié)議有效的依據；案涉房屋系夫妻共同財產，協(xié)議無陳某君簽字應認定無效。四、法院查明1.陳某鵬與陳某君系夫妻關系，共育有二子一女。陳某鵬于2020年去世，陳某君于2000年去世。2.1997年2月20日，趙某娟與陳某鵬簽訂買賣房屋協(xié)議書，約定陳某鵬將舊北房三間、靠北房東小棚子一間賣給趙某娟，房價3200元整。房屋集體土地建設用地使用證登記的土地使用者為陳某鵬。3.趙某娟主張協(xié)議簽訂后在院落內居住并多次翻建房屋，陳某寶、陳某昊、陳某峰認可翻建事實但不清楚具體時間。4.趙某娟出示買賣房屋協(xié)議書、集體土地建設使用權證、戶口本、村委會證明、房屋現狀照片及現狀圖、邢某強和趙某財的證人證言等證據。陳某寶對趙某娟的證據除集體土地建設用地使用證和戶口本外，其余證據真實性均不認可，認為證人應當出庭作證。5.陳某寶出示王某舟和吳某清的證人證言，趙某娟對證人未出庭的證言真實性不認可。王某舟出庭作證，證明為趙某娟開具村委會證明的情況。6.一審法院電話聯系證人邢某強，邢某強陳述了陳某鵬賣房和趙某娟買房的經過及在證明上簽字的原因。五、裁判結果1.趙某娟與陳某鵬于1997年2月20日簽訂的買賣房屋協(xié)議書有效。2.駁回趙某娟的其他訴訟請求。六、房產律師點評本案爭議焦點為趙某娟與陳某鵬于1997年2月20日簽訂的買賣房屋協(xié)議書效力的認定。陳某寶主張趙某娟未提交案涉協(xié)議原件，但結合案涉協(xié)議內容、趙某娟居住使用并翻建房屋的情況以及協(xié)議中證明人的證言，能夠形成證據鏈，達到民事證據之高度蓋然性要求，有理由相信趙某娟與陳某鵬之間存在買賣案涉房屋的事實。陳某寶否定趙某娟與陳某鵬之間的房屋買賣，但未提供相反證據推翻。趙某娟與陳某鵬系同一集體經濟組織成員，雙方的房屋買賣行為不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，亦無其他無效之情形，雙方之間的買賣房屋協(xié)議應屬合法有效。陳某寶主張案涉房屋系夫妻共同財產，協(xié)議落款處無“陳某君”簽字應認定無效。但雙方簽訂房屋買賣協(xié)議后趙某娟居住房屋已數年之久，且趙某娟與陳某鵬系同一集體經濟組織成員，當事人從未就此提出異議。即便存在無權處分的情形，亦不屬于確認合同效力的要件。辦案心得一、證據的重要性與完整性在本案中，趙某娟為了證明房屋買賣協(xié)議的有效性，提供了多方面的證據，包括買賣房屋協(xié)議書、集體土地建設使用權證、戶口本、村委會證明、證人證言等。這些證據相互印證，形成了較為完整的證據鏈，對法院認定協(xié)議的有效性起到了關鍵作用。對于當事人來說，在進行重大交易時，應盡可能收集和保留完整的證據。無論是合同文本、付款憑證、產權證明還是證人證言等，都可能在日后的糾紛中成為支持自己主張的有力證據。律師在代理案件時，要指導當事人全面收集證據，確保當事人的權益能夠得到充分的保護。二、農村房屋買賣的特殊規(guī)定本案涉及農村房屋買賣，農村宅基地使用權具有特定的身份屬性，僅限于農村集體經濟組織成員享有。趙某娟與陳某鵬的房屋買賣行為之所以被認定為有效，一個重要的原因是他們同屬一個集體經濟組織。在農村房屋買賣中，當事人應充分了解相關法律法規(guī)的規(guī)定，確保交易的合法性。對于可能涉及到的宅基地使用權的轉讓問題，要嚴格按照法律程序進行，避免因違反法律規(guī)定而導致交易無效。律師在處理農村房屋買賣糾紛時，要準確把握法律規(guī)定，為當事人提供專業(yè)的法律建議。三、夫妻共同財產處分的注意事項本案中，陳某寶以案涉房屋系陳某鵬與陳某君夫妻共同財產，協(xié)議落款處無“陳某君”簽字為由，主張協(xié)議無效。雖然法院最終未支持這一主張，但這也提醒我們在涉及夫妻共同財產處分時應注意的問題。在進行房屋買賣等重大財產交易時，如果財產屬于夫妻共同所有，應確保夫妻雙方都同意交易。對于出售方來說，最好取得夫妻雙方的簽字確認，以避免日后因一方不同意而引發(fā)糾紛。對于購買方來說，要謹慎審查財產的權屬情況，確保交易的合法性和安全性。四、合同效力的認定標準法院在認定趙某娟與陳某鵬簽訂的買賣房屋協(xié)議書的效力時，依據了《中華人民共和國民法典》中關于民事法律行為有效的三個條件：行為人具有相應的民事行為能力、意思表示真實、不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗。這一認定標準為我們在處理合同糾紛時提供了明確的指導。當事人在簽訂合同前，應確保合同符合這些條件，以保證合同的有效性。律師在審查合同效力時，也要依據這些標準進行全面分析，為當事人提供準確的法律意見。

法院起訴請求確認其與周某慧之間于2018年8月27日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》于2021年5月19日解除，并要求周某慧配合將涉案房屋變更登記在周某建名下，同時承擔訴訟費用。周某建上訴請求撤銷一審判決，支持其全部訴訟請求并由周某慧承擔一、二審案件受理費。周某慧與吳某芳（周某建前妻）均同意一審判決，不同意周某建的上訴請求和理由。二、原告訴求及上訴理由1.一審訴訟請求-請求法院確認周某建與周某慧之間于2018年8月27日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》于2021年5月19日解除。-請求法院判令周某慧配合周某建將涉案房屋變更登記在周某建名下。-訴訟費用由周某慧承擔。2.上訴理由-強調合同為房屋買賣合同，簽訂合同時的真實意思表示也是簽訂房屋買賣合同。三、被告辯稱周某慧與吳某芳同意一審判決，不同意周某建的上訴請求和理由。四、法院查明1.周某建與吳某芳原為夫妻關系，雙方于2010年12月10日協(xié)議離婚，周某慧為雙方所生之女。涉案房屋原登記在周某建名下。2.2010年12月10日，周某建與吳某芳簽訂協(xié)議書約定涉案房屋歸二人共同所有等內容。2010年12月11日，雙方辦理離婚手續(xù)，《離婚協(xié)議書》約定涉案房屋歸男方所有。3.2018年5月，周某建對外欠債本金500000元。2018年6月11日，周某慧幫助周某建償還了對外債務本息632000元。4.2018年8月27日，周某建與周某慧簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，周某建以1元的價格將涉案房屋出售給周某慧，當日辦理了房屋過戶手續(xù)。5.2020年，周某建與周某慧因涉案房屋買賣合同的解除問題產生爭議。2021年5月19日，周某建通過微信向周某慧發(fā)送通知要求解除合同。6.庭審中，周某慧主張涉案房屋過戶是為保住父母共同財產，過戶后為周某建購買衣物、報銷醫(yī)藥費等，周某建認可證據真實性及周某慧為其償還債務的事實，但堅持認為周某慧未支付購房款構成違約。7.二審中，周某建主張雙方實際成交價格為市場價值的一半，周某慧與吳某芳不予認可，周某建未提供證據證明。涉案房屋由周某建與吳某芳居住使用，現雙方各居一間。五、裁判結果駁回周某建的訴訟請求。六、房產律師點評周某建的請求不能成立，原因如下：其一，從現有事實來看，周某建與周某慧簽訂房屋買賣合同，約定以1元價格出售房屋并辦理了過戶手續(xù)。但結合雙方身份關系及過戶背景等因素，雙方并非單純的市場主體間的買賣合同關系，而是具有特定身份關系的當事人基于一定目的而訂立。不能片面、機械地以表面合同形式處理，否則會導致法律后果與當事人真實意思嚴重偏離。周某建主張雙方僅為房屋買賣合同并要求解除合同的理由與客觀事實不符，法院不予支持是正確的。其二，即使單純以房屋買賣合同分析，周某建的訴訟請求也不能成立。當事人解除合同須以法定或約定事由為依據。本案合同雙方僅約定1元對價，且存在周某慧曾幫助周某建償還債務的事實，周某慧也作出支付錢款早已超出1元合同價款的抗辯。在此情況下，周某建主張周某慧違約依據不足，其不享有合同解除權，2019年5月19日發(fā)送通知及提起訴訟的行為均不能產生解除合同的法律效果。辦案心得一、合同真實意思表示的重要性在本案中，周某建與周某慧簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》雖然形式上是房屋買賣合同，但從合同約定內容、履行情況以及雙方的身份關系和房屋過戶背景來看，買賣并非雙方的真實意思表示。這提醒我們，在簽訂合同尤其是涉及重大財產交易的合同時，必須明確雙方的真實意圖。對于當事人來說，在簽訂合同前應充分溝通，確保合同條款能夠準確反映雙方的真實意愿。如果合同的形式與真實意思不符，可能會在后續(xù)產生糾紛時難以依據合同主張權利。律師在為當事人起草或審查合同時，要深入了解當事人的真實目的，避免因合同條款與真實意思的偏離而導致法律風險。二、特定身份關系下合同的復雜性本案涉及父女之間的房屋交易，由于雙方的特定身份關系，使得合同的性質變得復雜。在家庭內部的財產交易中，往往不僅僅是單純的經濟利益考量，還可能涉及到情感、家庭關系等多種因素。當事人在處理家庭內部的財產交易時，要充分考慮到這些復雜因素，避免因一時的決策而引發(fā)家庭矛盾和法律糾紛。律師在處理此類案件時，要綜合考慮當事人之間的身份關系、交易背景以及情感因素等，為當事人提供全面的法律建議，引導當事人通過合理的方式解決糾紛。三、證據在爭議解決中的關鍵作用周某建在二審中主張雙方實際成交價格為市場價值的一半，但未能提供證據予以證明。在法律訴訟中，證據是支持當事人主張的關鍵。如果當事人無法提供充分的證據來支持自己的主張，那么其主張很可能難以得到法院的支持。在經濟交易和糾紛解決中，當事人應注重收集和保留相關證據，如合同、付款憑證、溝通記錄等。這些證據可以在爭議發(fā)生時為自己的主張?zhí)峁┯辛Φ闹С?。律師在代理案件時，要指導當事人正確收集和整理證據，提高當事人的勝訴概率。

慧因房屋買賣投資產生糾紛。周某潔向一審法院起訴請求解除雙方簽訂的《房屋買賣投資協(xié)議》及2021年1月5日的《承諾書》，并要求賈某慧承擔訴訟費。賈某慧反訴請求解除《房屋買賣投資協(xié)議》，并要求周某潔支付房屋投資本金及投資利潤125萬元，同時承擔訴訟費。周某潔上訴請求撤銷一審判決第二項，改判由其歸還賈某慧61.8萬元。二、原告訴求及上訴理由1.一審訴訟請求-判令解除雙方于2018年7月15日簽訂的《房屋買賣投資協(xié)議》，周某潔返還賈某慧合同款50萬元。-判令解除周某潔于2021年1月5日書寫的《承諾書》。-本案訴訟費由賈某慧承擔。2.上訴理由-周某潔沒有阻止售賣涉案房屋，也未要求案外人查封房屋，房屋被查封是意外，且賈某慧在脅迫其簽署《承諾書》前已明知房屋無法售賣，故周某潔不構成違約，不應承擔賈某慧的利益損失，只應歸還欠款。-周某潔和賈某慧約定歸還欠款、支付收益的前提是售賣涉案房屋后用賣房款兌現，但房屋至今未賣出，所附條件未成就，賈某慧無權要求支付收益。-2021年1月5日簽署的《承諾書》是賈某慧及其外甥女等人采取威脅、辱罵、騷擾等手段逼迫周某潔寫的，應屬無效。-周某潔僅收到賈某慧61.8萬元借款，一審法院認定事實錯誤。三、被告辯稱及一審反訴請求1.一審辯稱-同意一審判決，不同意周某潔的上訴請求。-雙方并非借貸關系，賈某慧一共給了周某潔81.8萬元用于投資，收益按比例分擔。-《承諾書》系周某潔自愿簽署，不存在脅迫。-周某潔在付款期限屆滿前提起訴訟已構成違約，應當支付本金和收益損失。2.一審反訴請求-判令解除雙方簽訂的《房屋買賣投資協(xié)議》。-判令周某潔支付賈某慧房屋投資本金及投資利潤125萬元。-本案訴訟費由周某潔承擔。四、法院查明1.2018年6月14日至2019年8月12日期間，賈某慧通過轉賬及現金方式向周某潔支付款項，雙方簽訂《房屋買賣投資協(xié)議》及補充條款，約定賈某慧投資50萬元，待房屋出售或拆遷得款當日，周某潔須連同本金及利潤一次性付給賈某慧。2.2019年4月19日，周某潔與北京C公司簽訂《房屋買賣契約》購買涉案房屋，2019年8月12日取得產權證書。3.2020年11月5日，案外人丁某楠申請訴前財產保全，查封涉案房屋。2021年1月13日，法院立案受理丁某楠起訴周某潔民間借貸糾紛案，經調解周某潔需償還丁某楠借款本息150萬元，丁某楠申請對涉案房屋采取查封措施。4.2020年11月25日和2021年1月5日，周某潔分別向賈某慧出具承諾書，承諾在一定期限內返還賈某慧投資資金并支付收益。5.周某潔主張未收到賈某慧所稱的現金20萬元，雙方對款項支付情況存在爭議。周某潔提交微信語音及銀行賬戶流水明細等證據，賈某慧提交證人視頻證言等證據。五、裁判結果1.解除周某潔與賈某慧于2018年7月15日簽訂的《房屋買賣投資協(xié)議》。2.自判決生效之日起10日內，周某潔給付賈某慧投資本金及收益1250000元。3.駁回周某潔的訴訟請求。六、房產律師點評民事法律行為從成立時起具有法律約束力，依法成立的合同受法律保護。周某潔與賈某慧簽訂的《房屋買賣投資協(xié)議》是雙方真實意思表示，合法有效。賈某慧履行了投資款支付義務，但周某潔因自身原因導致涉案房屋被查封，無法完成出售房屋的合同義務，構成違約。周某潔雖主張2021年1月5日的《承諾書》系受脅迫所簽，但證據不足。因周某潔不積極履行對案外人債務的付款義務導致房屋被查封，以及在付款期限屆滿前起訴表明不再履行義務，再次構成違約。根據法律規(guī)定，應視為付款條件成就，賈某慧有權要求周某潔提前履行支付投資本金及收益的義務。法院判令周某潔按照《承諾書》確認的數額向賈某慧支付投資本金及收益125萬元，并無不當。辦案心得一、明確合同性質與權利義務在本案中，賈某慧與周某潔簽訂的《房屋買賣投資協(xié)議》明確了雙方的權利義務關系。對于當事人來說，在參與類似的投資活動時，應確保合同條款清晰明確，準確界定合同的性質，無論是投資協(xié)議還是其他類型的合同。賈某慧在簽訂協(xié)議后，按照約定履行了支付投資款的義務，這為其在后續(xù)的糾紛中主張權利奠定了基礎。在簽訂合同前，當事人應仔細審查合同條款，明確自己的投資金額、收益分配方式、風險承擔等關鍵內容，避免因合同條款模糊而產生爭議。二、保留交易證據的重要性賈某慧在交易過程中，通過轉賬記錄、收條等方式保留了支付投資款的證據。這些證據在糾紛解決過程中起到了關鍵作用，證明了賈某慧的實際投資行為。在經濟活動中，當事人應養(yǎng)成保留交易證據的好習慣。無論是轉賬記錄、收條、合同文本還是溝通記錄等，都可能成為日后維護自己合法權益的重要依據。同時，對于證據的保存應注意其真實性、完整性和可證明性，以便在需要時能夠有效地為自己的主張?zhí)峁┲С?。三、面對違約行為的應對策略周某潔的違約行為給賈某慧帶來了損失，但賈某慧通過反訴的方式積極維護了自己的權益。當面對對方的違約行為時，當事人不應被動等待，而應及時采取法律措施。首先，要收集對方違約的證據，包括違約的具體行為、造成的損失等。然后，根據合同約定和法律規(guī)定，選擇合適的法律途徑，如提起訴訟、反訴或申請仲裁等。在訴訟過程中，要充分闡述自己的主張，提供有力的證據，爭取法院的支持。四、誠信原則在交易中的重要性周某潔在交易過程中，未能積極履行合同義務，甚至試圖以各種理由逃避責任。這一行為不僅違反了合同約定，也違背了誠信原則。在經濟交易中，誠信原則是維護市場秩序和保障交易安全的重要基礎。當事人應秉持誠信原則，履行自己的承諾，不得故意隱瞞事實、欺詐或違約。對于違反誠信原則的行為，法律將給予相應的制裁，以保護守約方的合法權益。五、法律對違約行為的制裁本案中，法院判決周某潔向賈某慧支付投資本金及收益125萬元，這體現了法律對違約行為的制裁。法律通過明確違約責任和賠償范圍，為守約方提供了有效的救濟途徑。當事人在簽訂合同前，應充分了解法律對違約行為的規(guī)定，明確違約的后果。同時，在合同履行過程中，要嚴格遵守合同約定，避免違約行為的發(fā)生。如果發(fā)生糾紛，應相信法律的公正裁決，通過合法途徑維護自己的權益。

法院提出訴訟請求，要求確認吳某蘭與趙某慧、趙某雨于2013年6月5日簽訂的西城區(qū)H號房屋《房屋買賣合同》無效，并判決趙某慧、趙某雨配合將登記在她們名下的西城區(qū)一號、二號房屋轉移登記至吳某蘭名下，同時承擔訴訟費和保全費。趙某貴與吳某蘭系夫妻，共育有趙某慧、趙某雨、趙某聰三個子女。趙某貴于2013年8月6日去世，吳某蘭于2019年3月21日去世。位于北京市西城區(qū)H號平房兩間系吳某蘭、趙某貴的夫妻共同財產，產權登記在吳某蘭名下。在繼承訴訟過程中，趙某聰獲知吳某蘭于2013年6月將該房屋過戶登記至趙某慧、趙某雨名下。二、被告辯稱被告趙某慧、趙某雨辯稱，1984年6月23日，吳某蘭通過繼承取得涉案房屋，趙某貴在《繼承產權保證書》上簽字，明確涉案房屋由吳某蘭個人繼承。2013年5月29日，吳某蘭與趙某慧、趙某雨簽訂《房屋買賣合同》，后依約支付房款、交付房屋并辦理過戶手續(xù)，合同已履行完畢。趙某聰在海淀區(qū)人民法院的繼承訴訟中認可涉案房屋是吳某蘭的個人財產，并主張分割購房款，可見其認可涉案合同有效。涉案合同的簽訂履行未侵犯趙某聰的權益，他不具備提起本次訴訟的主體資格。三、法院查明1.訴訟主體及相關自然人：趙某貴與吳某蘭系夫妻，生育三名子女為趙某慧、趙某雨、趙某聰。趙某貴于2013年8月6日去世，吳某蘭于2019年3月21日去世。2.涉案房屋產權變化相關事實：-1994年8月，吳某蘭通過法院判決繼承北京市西城區(qū)某號南房西側兩間及中間北房三間，并于1994年9月23日取得產權。2001年9月25日，吳某蘭申請析產，取得北京市西城區(qū)某號第二排北房西側第二、三間（涉案房屋）的產權證書。-2013年6月5日，吳某蘭與趙某慧、趙某雨簽訂《存量房屋買賣合同》，將涉案房屋出售給她們，成交價格為50000元整。當日辦理產權過戶手續(xù)，2013年6月8日登記至趙某慧、趙某雨名下，2013年6月27日領取共同共有的房屋產權證書。2014年4月10日取得按份共有的產權證書，2014年4月16日簽訂《析產協(xié)議》，分別登記至趙某慧、趙某雨名下。3.趙某貴立遺囑情況：-2013年5月10日，趙某貴書寫自書遺囑，將北京市海淀區(qū)二號房屋及北京市H號平房兩間等遺產全部由趙某聰繼承。-2013年5月19日上午，趙某貴再立遺囑，稱5月10日遺囑是被迫所寫，全部無效，其全部財產世后歸趙某聰所有。-2013年5月19日中午的遺囑內容為將北京市海淀區(qū)二號房屋由趙某雨繼承。4.雙方當事人訴訟情況：2021年，趙某雨向海淀區(qū)人民法院提起繼承訴訟，雙方在該案中確認5月10日的遺囑為趙某貴書寫，但趙某雨、趙某慧主張是被迫書寫，之后的兩份遺囑取代了該遺囑。海淀法院認定以最后的遺囑為準，對涉案房屋未作處理。趙某聰在本案中主張涉案房屋系父母共同財產，其母無權單獨處分，雙方約定價格明顯低于市場價格，構成惡意串通，侵犯其作為趙某貴繼承人的合法權益，故要求確認合同無效并將房屋轉移登記至吳某蘭名下。趙某慧、趙某雨主張涉案房屋是吳某蘭個人所有，提交趙某聰在繼承案件中的答辯狀和民事反訴狀，用以證明趙某聰自認涉案房屋歸吳某蘭個人所有并認可買賣合同有效。趙某聰對證據真實性認可，但不認可證明目的。四、裁判結果駁回原告趙某聰的訴訟請求。五、房產律師點評涉案房屋登記在吳某蘭名下，對于該房屋是否為夫妻共同財產存在爭議。若為吳某蘭個人財產，其有權處分給趙某慧、趙某雨；若為夫妻共同財產，吳某蘭處分時如未告知趙某貴則屬無權處分，但出賣人對標的物是否具有處分權對合同效力不構成影響，趙某聰以此為由要求確認合同無效于法無據。趙某聰主張吳某蘭與趙某慧、趙某雨惡意串通，損害趙某貴繼承人的合法權益。但現有證據不能證明趙某貴生前對該買賣交易提出異議，且趙某貴的遺囑變化不排除其與吳某蘭就涉案房屋處分達成一致意見的可能性。同時，趙某聰未提交證據證明涉案房屋交易時的市場價格，即使交易價格明顯低于市場價格，基于親屬關系亦不排除以買賣形式完成房屋過戶的真實目的，并不必然導致合同無效。趙某聰未能達到能夠排除合理懷疑的證明標準，應承擔舉證不能的不利后果。故對趙某聰要求確認涉案買賣合同無效及恢復房屋產權登記的訴訟請求，法院均不予支持。辦案心得一、明確財產性質的重要性在本案中，涉案房屋的產權性質成為爭議的焦點。對于家庭成員眾多且財產關系復雜的情況，明確財產的性質至關重要。在婚姻關系存續(xù)期間以及繼承等情況下，應通過各種方式，如遺囑、產權登記、協(xié)議等，盡可能明確財產是個人所有還是夫妻共同財產。對于當事人來說，在處理重大財產時，要了解財產的來源和歷史情況，確保財產的歸屬清晰明確。如果存在爭議，應及時尋求法律幫助，通過合法途徑確定財產性質。律師在代理此類案件時，要深入調查財產的背景情況，為當事人提供準確的法律意見，幫助當事人明確財產的歸屬。二、合同效力與物權處分權的區(qū)分本案中涉及到合同效力與物權處分權的問題。法院明確指出，出賣人對標的物是否具有處分權屬于物權范疇，其對債權范疇下合同的影響主要在于合同能否實際履行，而對合同效力并不構成直接影響。這提醒我們，在處理買賣合同糾紛時，不能簡單地以出賣人無權處分為由主張合同無效。當事人應正確理解合同效力與物權處分權的關系，避免因錯誤的認識而導致不必要的訴訟。律師在為當事人提供法律服務時，要準確把握法律規(guī)定，向當事人解釋清楚合同效力的判斷標準，引導當事人合理主張權利。三、惡意串通的舉證責任趙某聰主張吳某蘭與趙某慧、趙某雨簽訂買賣合同時惡意串通，損害了趙某貴繼承人的合法權益。但由于趙某聰未能達到能夠排除合理懷疑的證明標準，最終承擔了舉證不能的不利后果。在涉及惡意串通的案件中，舉證責任較為嚴格。當事人需要提供充分的證據來證明惡意串通的存在，否則將難以得到法院的支持。四、遺囑的法律效力及變更本案中，趙某貴先后立下多份遺囑，且內容相互抵觸。法院以最后的遺囑為準，確定了遺囑的效力。這表明遺囑的法律效力及變更在繼承糾紛中具有重要意義。當事人在立遺囑時，應確保遺囑的形式合法、內容明確，避免因遺囑的瑕疵而導致糾紛。同時，在遺囑變更時，應采取合法有效的方式，如重新書寫遺囑、進行公證等。律師可以為當事人提供遺囑起草和見證等法律服務，確保遺囑的法律效力，避免在繼承過程中出現爭議。

法院提出訴訟請求，要求孫某潔雙倍退還定金172萬元及退還過戶押金3萬元。孫某潔則反訴請求無需退還定金和過戶押金，并要求胡某芳支付違約金、拖欠的過戶保證金及賠償款。胡某芳上訴請求撤銷一審判決，改判孫某潔另行支付一半購房定金并支持其一審訴訟請求；孫某潔也上訴請求撤銷一審部分判決內容并改判。二、原告訴求及上訴理由1.一審訴訟請求-判令孫某潔雙倍退還定金172萬元。-判令孫某潔向胡某芳退還過戶押金3萬元。2.上訴理由-一審法院已查明孫某潔根本違約，未按中介公司提供的網簽協(xié)議履行，違反誠實信用原則，導致雙方未能在約定日期前完成過戶手續(xù)，但一審未依法適用定金罰則判決孫某潔雙倍返還定金，屬于適用法律錯誤。-孫某潔同意解除合同不能免除其承擔違約責任。-一審法院未確認孫某潔違約并承擔違約責任是錯誤的。三、被告辯稱及上訴理由1.一審辯稱-孫某潔否認存在違約情形，主張胡某芳存在違約導致網簽合同無法簽署、合同無法履行。-胡某芳明知學區(qū)政策變化及房價下降才要求解除合同。-胡某芳將二手房買賣合同總成交價格混淆為網簽價格，企圖逃避稅款，違反法律規(guī)定。2.上訴理由-一審法院未查清案件事實，錯誤認定多處內容，且存在遺漏S公司等情況。-要求改判退還部分款項且過戶押金不退還，不再主張雙倍違約金。四、法院查明1.2021年4月1日，在中介公司工作人員組織下，孫某潔與胡某芳雙方溝通簽約細節(jié)，談到主體價格與稅費相關內容。隨后雙方簽訂《北京市存量房屋買賣合同》《戶口協(xié)議》《授權委托書》《房款支付協(xié)議》《補充協(xié)議》，張某濤簽署《同意出售聲明書》。胡某芳向孫某潔支付定金86萬元及3萬元。2.2021年5月10日至6月期間，雙方就網簽協(xié)議進行多次溝通，孫某潔堅持要求按照《北京市存量房屋買賣合同》簽署網簽協(xié)議，胡某芳表示同意中介公司發(fā)送的網簽協(xié)議。3.2021年7月1日，胡某芳向法院提起訴訟。4.庭審中，雙方確認就合同解除達成合意，但違約問題由法院確定，同意3萬元由法院一并處理，且如認定違約可申請酌減違約金。5.二審期間，孫某潔提交微信記錄打印件、回國費用打印件及《通知》擬證明胡某芳違約及自身損失，胡某芳和中介公司對這些證據不予認可。經詢，中介公司稱簽合同時商量的網簽價格為181萬元，孫某潔不認可。孫某潔稱合同中房屋價款拆分是被迫的，且從未同意單獨拆分。五、裁判結果1.判決生效后七日內，孫某潔退還胡某芳定金860000元、過戶押金30000元。六、房產律師點評房屋買賣中稅費數額及負擔會影響房屋成交價格，依據北京市房屋交易常例，房屋稅費一般依據網簽價格交納。本案中，各方對將房屋價款拆分為主體價格181萬元和裝修及設施價格679萬元以避稅的目的均系明知。因網簽價格爭議導致交易未能繼續(xù)履行，各方對交易未能履行完畢均負有過錯，應承擔相應責任。結合本案具體情況，以雙方各自承擔各自的損失為宜。故法院駁回胡某芳要求雙倍返還定金的訴訟請求，判令孫某潔退還定金86萬元、過戶押金3萬元并無不當。胡某芳要求改判孫某潔雙倍返還定金缺乏法律依據，法院不予支持。涉案房屋交易已經解除，孫某潔拒絕退還過戶押金缺乏合同和法律依據，法院未予支持系正確的。孫某潔要求扣除拖欠的房屋超期過戶保證金缺乏法律依據，法院亦不予支持。辦案心得一、合同條款需明確且合法在本案中，房屋買賣合同對于價格的拆分以及網簽價格的約定不夠明確，導致雙方在履行過程中產生爭議。這提醒我們，在簽訂房屋買賣合同時，應明確約定房屋的成交價格、稅費負擔、網簽價格等關鍵條款，避免模糊不清引發(fā)糾紛。同時，合同條款應符合法律法規(guī)的規(guī)定，不得通過不正當手段規(guī)避稅費等義務。當事人在簽訂合同時，應充分了解相關法律規(guī)定，確保合同的合法性和有效性。律師在為當事人起草或審查合同時，要對合同條款進行嚴格把關，避免潛在的法律風險。二、交易過程中的溝通與誠信本案中，雙方在交易過程中就網簽協(xié)議的簽署進行了多次溝通，但由于缺乏誠信和有效的協(xié)商，最終導致合同無法履行。在房屋交易中，雙方應保持良好的溝通和誠信，尊重合同約定和對方的合法權益。當出現爭議時，應積極通過協(xié)商解決問題，而不是固執(zhí)己見或采取不恰當的行為。如果雙方能夠在交易過程中保持理性和誠信，及時解決問題，可能就不會導致合同解除和糾紛的產生。律師在代理房屋交易案件時，可以協(xié)助雙方進行溝通和協(xié)商，促進交易的順利進行。三、證據的收集與保存在訴訟過程中，證據的重要性不言而喻。本案中，雙方對于合同履行過程中的一些關鍵事實存在爭議，而證據的收集和保存將直接影響法院對案件的判斷。在房屋交易中，當事人應注意收集和保存與交易相關的證據，如合同、聊天記錄、郵件、付款憑證等。這些證據可以在發(fā)生糾紛時為自己的主張?zhí)峁┲С帧Ｂ蓭熢诖戆讣r，要指導當事人收集和整理證據，構建有力的證據鏈條，提高勝訴的可能性。四、政策變化對交易的影響本案中，胡某芳提出解除合同的原因之一是學區(qū)政策變化導致房價下降。這提醒我們，在房屋交易中，政策變化可能會對交易產生重大影響。當事人在進行房屋交易時，應關注相關政策的變化，評估政策變化對交易的潛在影響。同時，在合同中可以約定一些應對政策變化的條款，如因政策變化導致交易無法進行時的處理方式等。律師在為當事人提供法律服務時，要及時了解政策動態(tài)，為當事人提供合理的法律建議。五、違約責任的合理界定本案中，法院認為雙方對合同未能履行均負有過錯，各自承擔各自的損失。這表明在房屋交易中，違約責任的界定需要綜合考慮各種因素。當發(fā)生糾紛時，法院會根據合同的約定、雙方的履行情況、過錯程度等因素來確定違約責任。當事人在簽訂合同時，應合理約定違約責任，避免過高或過低的違約金條款。律師在代理案件時，要準確分析雙方的違約責任，為當事人爭取合理的權益。

計、施工的一項或幾項交給一個承包單位完成的行為。肢解發(fā)包，是指建設單位將應當由一個承包單位完成的建設工程分解成若干部分發(fā)包給不同的承包單位的行為。建設單位將建設工程肢解發(fā)包的，責令改正，處工程合同價款百分之零點五以上百分之一以下的罰款；對全部或者部分使用國有資金的項目，并可以暫停項目執(zhí)行或者暫停資金撥付。律師補充：建設單位與承包單位應嚴格依法簽訂合同，明確雙方權利、義務、責任，嚴禁違法發(fā)包、轉包、違法分包和掛靠，確保工程質量和施工安全。違法發(fā)包，是指建設單位將工程發(fā)包給個人或不具有相應資質的單位、肢解發(fā)包、違反法定程序發(fā)包及其他違反法律法規(guī)規(guī)定發(fā)包的行為。存在下列情形之一的，屬于違法發(fā)包：（一）建設單位將工程發(fā)包給個人的；（二）建設單位將工程發(fā)包給不具有相應資質的單位的；（三）依法應當招標未招標或未按照法定招標程序發(fā)包的；（四）建設單位設置不合理的招標投標條件，限制、排斥潛在投標人或者投標人的；（五）建設單位將一個單位工程的施工分解成若干部分發(fā)包給不同的施工總承包或專業(yè)承包單位的。【法律依據】《民法典》第八百零六條承包人將建設工程轉包、違法分包的，發(fā)包人可以解除合同。發(fā)包人提供的主要建筑材料、建筑構配件和設備不符合強制性標準或者不履行協(xié)助義務，致使承包人無法施工，經催告后在合理期限內仍未履行相應義務的，承包人可以解除合同。合同解除后，已經完成的建設工程質量合格的，發(fā)包人應當按照約定支付相應的工程價款；已經完成的建設工程質量不合格的，參照本法第七百九十三條的規(guī)定處理。

財產增加的收益由其個人享有，由此，生產經營產生的一系列債務，也應該由其個人承擔。如果個人財產沒有從家庭財產分離出來的，應該首先將個人的財產從家庭財產分離出來，然后以獨資經營者個人應得的財產來抵償債權的債務。個體工商戶以家庭經營的，以家庭財產承擔債務。家庭共有財產是指家庭成員在家庭共同生活關系存續(xù)期間，共同創(chuàng)造、共同所得的財產。律師補充：個體經濟是社會主義市場經濟的重要組成部分，個體工商戶是重要的市場主體，在繁榮經濟、增加就業(yè)、推動創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新、方便群眾生活等方面發(fā)揮著重要作用。個體工商戶應當依法經營、誠實守信，自覺履行勞動用工、安全生產、食品安全、職業(yè)衛(wèi)生、環(huán)境保護、公平競爭等方面的法定義務。個體工商戶開展經營活動違反有關法律規(guī)定的，有關行政部門應當按照教育和懲戒相結合、過罰相當的原則，依法予以處理。個體工商戶可以自愿變更經營者或者轉型為企業(yè)。變更經營者的，可以直接向市場主體登記機關申請辦理變更登記。涉及有關行政許可的，行政許可部門應當簡化手續(xù)，依法為個體工商戶提供便利。個體工商戶變更經營者或者轉型為企業(yè)的，應當結清依法應繳納的稅款等，對原有債權債務作出妥善處理，不得損害他人的合法權益?！痉梢罁俊睹穹ǖ洹返谖迨鶙l個體工商戶的債務，個人經營的，以個人財產承擔；家庭經營的，以家庭財產承擔；無法區(qū)分的，以家庭財產承擔。農村承包經營戶的債務，以從事農村土地承包經營的農戶財產承擔；事實上由農戶部分成員經營的，以該部分成員的財產承擔。

往來中，在賬外暗中收受各種名義的回扣、手續(xù)費的行為。單位受賄罪侵犯的主要是國家機關的正常活動和國家工作人員職務行為的廉潔性。本罪表現為索取、非法收受他人財物，為他人謀取利益，情節(jié)嚴重的行為。單位受賄罪中的收受的他人財物，要歸單位整體所有。犯罪主體必須是國家機關、國有公司、企業(yè)、事業(yè)單位、人民團體。主觀方面屬于故意，是經單位領導機構決策，代表單位的整體意志。律師補充：只有情節(jié)嚴重才構成單位受賄罪。如果國家機關、國有公司、企業(yè)、事業(yè)單位、人民團體實施了索取、收受他人財物，為他人謀取利益的行為但索取、收受的財物達不到定罪標準，并且沒有其他嚴重情節(jié)，則應按一般單位受賄違法違紀行為對待，不宜按犯罪處理。對單位受賄罪采取雙罰制，既對單位判處罰金，又對其直接負責的主管人員與其他直接責任人員。在最新的修正案中，構成單位受賄罪的，處三年以下有期徒刑或者拘役；情節(jié)特別嚴重的，處三年以上十年以下有期徒刑?！痉梢罁俊吨腥A人民共和國刑法》第三百八十七條【單位受賄罪】國家機關、國有公司、企業(yè)、事業(yè)單位、人民團體，索取、非法收受他人財物，為他人謀取利益，情節(jié)嚴重的，對單位判處罰金，并對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，處三年以下有期徒刑或者拘役；情節(jié)特別嚴重的，處三年以上十年以下有期徒刑。前款所列單位，在經濟往來中，在帳外暗中收受各種名義的回扣、手續(xù)費的，以受賄論，依照前款的規(guī)定處罰。

得；2.外國人：國籍國、經常居住地國和出

期】2009-03-30【生效日期】20

理商標侵權等民事糾紛案件中，根據《中華人