嘉峪關(guān)律師

法院起訴請(qǐng)求判令現(xiàn)登記于周某江名下的一號(hào)房屋按照市場評(píng)估作價(jià)，將超出294萬元借款部分差額返還，并要求周某英承擔(dān)連帶責(zé)任，同時(shí)由周某江、余某莉共同承擔(dān)訴訟費(fèi)。林某潔上訴請(qǐng)求撤銷一審判決，改判支持其一審訴訟請(qǐng)求，并由周某江、余某莉承擔(dān)一、二審案件受理費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、保全費(fèi)等。二、原告訴求及上訴理由1.一審訴訟請(qǐng)求-判令現(xiàn)登記于周某江名下一號(hào)房屋，按照房屋市場評(píng)估作價(jià)，將超出294萬元借款部分差額（暫估100萬元）由周某江、余某莉返還林某潔。-判令周某英對(duì)上述周某江、余某莉的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。-判令訴訟費(fèi)由周某江、余某莉共同承擔(dān)。2.上訴理由-一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，多次離婚、結(jié)婚并非真實(shí)意思表示，僅是規(guī)避房屋限購政策的手段，林某潔與周某江存在借貸關(guān)系而非房屋買賣。-林某潔收到的294萬元是借貸，并非購房款，且一審法院未對(duì)相關(guān)證據(jù)組織舉證、質(zhì)證。-各方未達(dá)成購房合意，294萬元屬于夫妻共同債務(wù)，與離婚協(xié)議不符。2014年房屋市場價(jià)值近千萬，不可能以294萬元出售，周某江、余某莉和周某英存在虛假陳述。三、被告辯稱1.周某江、余某莉辯稱-一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求駁回林某潔的上訴請(qǐng)求，維持一審判決。-林某潔陳述前后矛盾，其所述一號(hào)房屋過戶理由不一致，且如果僅是為規(guī)避限購政策，無需將周某江、余某莉卷入。林某潔和周某江、余某莉之間不存在民間借貸關(guān)系，而是林某潔以294萬元價(jià)格將一號(hào)房屋出售給周某江。2.周某英述稱-林某潔一審中超過舉證期限提交證據(jù)，一審法院未組織質(zhì)證不能說明周某英虛假陳述。-本案案由是民間借貸糾紛，但林某潔的陳述與案由不匹配，且林某潔提起訴訟不符合邏輯。-林某潔的結(jié)婚、離婚行為是合法有效的法律行為，若對(duì)房產(chǎn)分配有異議應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提起撤銷權(quán)之訴，林某潔以民間借貸糾紛為案由提起本案訴訟無法律依據(jù)和事實(shí)依據(jù)。四、法院查明1.林某潔與周某英曾為夫妻，周某英與周某江系姐弟關(guān)系，周某江、余某莉系夫妻關(guān)系。2.林某潔、周某英在不同時(shí)間取得多處房產(chǎn)的房產(chǎn)證，并以二號(hào)房屋作抵押借款。2014年，周某江向林某潔轉(zhuǎn)款294萬元。3.林某潔與周某英多次結(jié)婚、離婚，期間通過離婚協(xié)議對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處分，使一號(hào)房屋所有權(quán)人發(fā)生變更。4.林某潔曾以不同案由起訴要求確認(rèn)一號(hào)房屋歸其所有或返還一號(hào)房屋等，后均撤訴。5.法院生效判決確認(rèn)林某潔、周某英、余某莉在婚姻關(guān)系存續(xù)和解除過程中基于自愿和真實(shí)意思表示作出的處分行為合法有效。五、裁判結(jié)果駁回林某潔的訴訟請(qǐng)求。六、房產(chǎn)律師點(diǎn)評(píng)鑒于林某潔于2021年3月提起本案民間借貸糾紛訴訟，應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》（2020年第二次修正）。首先，林某潔起訴主張與周某江之間就294萬元形成借貸法律關(guān)系，但未提供直接證據(jù)證明，應(yīng)由林某潔承擔(dān)舉證不能的不利后果。其次，林某潔的訴訟請(qǐng)求不屬于民間借貸糾紛審理的范圍。如果相關(guān)當(dāng)事人針對(duì)一號(hào)房屋的權(quán)屬、價(jià)值及債權(quán)債務(wù)關(guān)系等問題存有爭議，可以另行解決。林某潔以民間借貸糾紛為案由提起本案訴訟，缺乏事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，故法院判決駁回林某潔的訴訟請(qǐng)求，并無不當(dāng)。辦案心得一、證據(jù)在訴訟中的關(guān)鍵作用在本案中，林某潔主張與周某江、余某莉之間存在借貸關(guān)系，但未能提供借據(jù)、收據(jù)、欠條等債權(quán)憑證以及其他能夠證明借貸法律關(guān)系存在的直接證據(jù)。這使得林某潔在訴訟中處于不利地位，承擔(dān)了舉證不能的后果。對(duì)于當(dāng)事人來說，在經(jīng)濟(jì)交往中，應(yīng)注重保留相關(guān)證據(jù)，如借款合同、轉(zhuǎn)賬憑證、聊天記錄等，以便在發(fā)生糾紛時(shí)能夠有效地維護(hù)自己的合法權(quán)益。作為被告律師，要提醒當(dāng)事人及時(shí)收集和保存對(duì)自己有利的證據(jù)，在訴訟中以充分的證據(jù)來反駁對(duì)方的主張。二、明確法律關(guān)系的重要性林某潔以民間借貸糾紛為案由提起訴訟，但從案件的實(shí)際情況來看，其訴訟請(qǐng)求與民間借貸糾紛的審理范圍并不相符。這表明林某潔在選擇案由和確定法律關(guān)系時(shí)出現(xiàn)了偏差。在處理糾紛時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)準(zhǔn)確把握法律關(guān)系的性質(zhì)，選擇正確的案由提起訴訟。作為被告律師，要幫助當(dāng)事人分析案件的法律關(guān)系，確定合適的訴訟策略，避免因案由錯(cuò)誤而導(dǎo)致訴訟請(qǐng)求被駁回。三、婚姻關(guān)系變動(dòng)與財(cái)產(chǎn)處分的謹(jǐn)慎性本案中，林某潔、周某英、余某莉通過多次婚姻關(guān)系變動(dòng)對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分，這種方式容易引發(fā)糾紛。在婚姻關(guān)系中，財(cái)產(chǎn)的處分應(yīng)謹(jǐn)慎進(jìn)行，尤其是涉及重大財(cái)產(chǎn)如房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)明確雙方的真實(shí)意思表示，并通過合法的方式進(jìn)行約定和登記。對(duì)于當(dāng)事人來說，在婚姻關(guān)系變動(dòng)過程中，要充分考慮財(cái)產(chǎn)處分的后果，避免因一時(shí)的決策而導(dǎo)致后續(xù)的法律風(fēng)險(xiǎn)。作為被告律師，要提醒當(dāng)事人在婚姻關(guān)系中對(duì)財(cái)產(chǎn)處分的合法性和合理性，為當(dāng)事人提供專業(yè)的法律建議。四、生效判決的權(quán)威性法院生效判決確認(rèn)林某潔、周某英、余某莉在婚姻關(guān)系存續(xù)和解除過程中基于自愿和真實(shí)意思表示作出的處分行為合法有效。這體現(xiàn)了生效判決的權(quán)威性。當(dāng)事人在訴訟中應(yīng)尊重生效判決的結(jié)果，避免重復(fù)訴訟或試圖通過不正當(dāng)?shù)姆绞酵品袥Q。作為被告律師，要依據(jù)生效判決為當(dāng)事人進(jìn)行辯護(hù)，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，同時(shí)也要引導(dǎo)當(dāng)事人遵守法律，尊重司法權(quán)威。

法院起訴請(qǐng)求確認(rèn)其與陳某鵬就北京市大興區(qū)F號(hào)于1997年2月20日簽訂的買賣房屋協(xié)議書有效，并要求陳某寶、陳某昊、陳某峰承擔(dān)訴訟費(fèi)用。陳某寶上訴請(qǐng)求撤銷一審判決第一項(xiàng)，依法改判或發(fā)回重審，并由趙某娟承擔(dān)一、二審訴訟費(fèi)。二、原告訴求判決確認(rèn)趙某娟與陳某鵬就北京市大興區(qū)F號(hào)于1997年2月20日簽訂的買賣房屋協(xié)議書有效。三、被告辯稱及上訴理由1.一審辯稱-陳某寶、陳某昊、陳某峰認(rèn)為趙某娟未能提供案涉協(xié)議原件，即使存在房屋買賣關(guān)系，也不能認(rèn)定協(xié)議真實(shí)有效；趙某娟翻建房屋與協(xié)議是否有效無關(guān)；案涉房屋系陳某鵬、陳某君夫妻共同財(cái)產(chǎn)，協(xié)議落款處無“陳某君”簽字，一審認(rèn)定協(xié)議有效不當(dāng)。2.上訴理由-一審法院在趙某娟未能提供案涉協(xié)議原件的情況下認(rèn)定協(xié)議有效是錯(cuò)誤的，陳某昊、陳某峰對(duì)協(xié)議沒有質(zhì)證；趙某娟翻建房屋不能作為認(rèn)定協(xié)議有效的依據(jù)；案涉房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，協(xié)議無陳某君簽字應(yīng)認(rèn)定無效。四、法院查明1.陳某鵬與陳某君系夫妻關(guān)系，共育有二子一女。陳某鵬于2020年去世，陳某君于2000年去世。2.1997年2月20日，趙某娟與陳某鵬簽訂買賣房屋協(xié)議書，約定陳某鵬將舊北房三間、靠北房東小棚子一間賣給趙某娟，房價(jià)3200元整。房屋集體土地建設(shè)用地使用證登記的土地使用者為陳某鵬。3.趙某娟主張協(xié)議簽訂后在院落內(nèi)居住并多次翻建房屋，陳某寶、陳某昊、陳某峰認(rèn)可翻建事實(shí)但不清楚具體時(shí)間。4.趙某娟出示買賣房屋協(xié)議書、集體土地建設(shè)使用權(quán)證、戶口本、村委會(huì)證明、房屋現(xiàn)狀照片及現(xiàn)狀圖、邢某強(qiáng)和趙某財(cái)?shù)淖C人證言等證據(jù)。陳某寶對(duì)趙某娟的證據(jù)除集體土地建設(shè)用地使用證和戶口本外，其余證據(jù)真實(shí)性均不認(rèn)可，認(rèn)為證人應(yīng)當(dāng)出庭作證。5.陳某寶出示王某舟和吳某清的證人證言，趙某娟對(duì)證人未出庭的證言真實(shí)性不認(rèn)可。王某舟出庭作證，證明為趙某娟開具村委會(huì)證明的情況。6.一審法院電話聯(lián)系證人邢某強(qiáng)，邢某強(qiáng)陳述了陳某鵬賣房和趙某娟買房的經(jīng)過及在證明上簽字的原因。五、裁判結(jié)果1.趙某娟與陳某鵬于1997年2月20日簽訂的買賣房屋協(xié)議書有效。2.駁回趙某娟的其他訴訟請(qǐng)求。六、房產(chǎn)律師點(diǎn)評(píng)本案爭議焦點(diǎn)為趙某娟與陳某鵬于1997年2月20日簽訂的買賣房屋協(xié)議書效力的認(rèn)定。陳某寶主張趙某娟未提交案涉協(xié)議原件，但結(jié)合案涉協(xié)議內(nèi)容、趙某娟居住使用并翻建房屋的情況以及協(xié)議中證明人的證言，能夠形成證據(jù)鏈，達(dá)到民事證據(jù)之高度蓋然性要求，有理由相信趙某娟與陳某鵬之間存在買賣案涉房屋的事實(shí)。陳某寶否定趙某娟與陳某鵬之間的房屋買賣，但未提供相反證據(jù)推翻。趙某娟與陳某鵬系同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，雙方的房屋買賣行為不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦無其他無效之情形，雙方之間的買賣房屋協(xié)議應(yīng)屬合法有效。陳某寶主張案涉房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，協(xié)議落款處無“陳某君”簽字應(yīng)認(rèn)定無效。但雙方簽訂房屋買賣協(xié)議后趙某娟居住房屋已數(shù)年之久，且趙某娟與陳某鵬系同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，當(dāng)事人從未就此提出異議。即便存在無權(quán)處分的情形，亦不屬于確認(rèn)合同效力的要件。辦案心得一、證據(jù)的重要性與完整性在本案中，趙某娟為了證明房屋買賣協(xié)議的有效性，提供了多方面的證據(jù)，包括買賣房屋協(xié)議書、集體土地建設(shè)使用權(quán)證、戶口本、村委會(huì)證明、證人證言等。這些證據(jù)相互印證，形成了較為完整的證據(jù)鏈，對(duì)法院認(rèn)定協(xié)議的有效性起到了關(guān)鍵作用。對(duì)于當(dāng)事人來說，在進(jìn)行重大交易時(shí)，應(yīng)盡可能收集和保留完整的證據(jù)。無論是合同文本、付款憑證、產(chǎn)權(quán)證明還是證人證言等，都可能在日后的糾紛中成為支持自己主張的有力證據(jù)。律師在代理案件時(shí)，要指導(dǎo)當(dāng)事人全面收集證據(jù)，確保當(dāng)事人的權(quán)益能夠得到充分的保護(hù)。二、農(nóng)村房屋買賣的特殊規(guī)定本案涉及農(nóng)村房屋買賣，農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有特定的身份屬性，僅限于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有。趙某娟與陳某鵬的房屋買賣行為之所以被認(rèn)定為有效，一個(gè)重要的原因是他們同屬一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織。在農(nóng)村房屋買賣中，當(dāng)事人應(yīng)充分了解相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，確保交易的合法性。對(duì)于可能涉及到的宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題，要嚴(yán)格按照法律程序進(jìn)行，避免因違反法律規(guī)定而導(dǎo)致交易無效。律師在處理農(nóng)村房屋買賣糾紛時(shí)，要準(zhǔn)確把握法律規(guī)定，為當(dāng)事人提供專業(yè)的法律建議。三、夫妻共同財(cái)產(chǎn)處分的注意事項(xiàng)本案中，陳某寶以案涉房屋系陳某鵬與陳某君夫妻共同財(cái)產(chǎn)，協(xié)議落款處無“陳某君”簽字為由，主張協(xié)議無效。雖然法院最終未支持這一主張，但這也提醒我們?cè)谏婕胺蚱薰餐?cái)產(chǎn)處分時(shí)應(yīng)注意的問題。在進(jìn)行房屋買賣等重大財(cái)產(chǎn)交易時(shí)，如果財(cái)產(chǎn)屬于夫妻共同所有，應(yīng)確保夫妻雙方都同意交易。對(duì)于出售方來說，最好取得夫妻雙方的簽字確認(rèn)，以避免日后因一方不同意而引發(fā)糾紛。對(duì)于購買方來說，要謹(jǐn)慎審查財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬情況，確保交易的合法性和安全性。四、合同效力的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)法院在認(rèn)定趙某娟與陳某鵬簽訂的買賣房屋協(xié)議書的效力時(shí)，依據(jù)了《中華人民共和國民法典》中關(guān)于民事法律行為有效的三個(gè)條件：行為人具有相應(yīng)的民事行為能力、意思表示真實(shí)、不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。這一認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為我們?cè)谔幚砗贤m紛時(shí)提供了明確的指導(dǎo)。當(dāng)事人在簽訂合同前，應(yīng)確保合同符合這些條件，以保證合同的有效性。律師在審查合同效力時(shí)，也要依據(jù)這些標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面分析，為當(dāng)事人提供準(zhǔn)確的法律意見。

法院起訴請(qǐng)求確認(rèn)其與周某慧之間于2018年8月27日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》于2021年5月19日解除，并要求周某慧配合將涉案房屋變更登記在周某建名下，同時(shí)承擔(dān)訴訟費(fèi)用。周某建上訴請(qǐng)求撤銷一審判決，支持其全部訴訟請(qǐng)求并由周某慧承擔(dān)一、二審案件受理費(fèi)。周某慧與吳某芳（周某建前妻）均同意一審判決，不同意周某建的上訴請(qǐng)求和理由。二、原告訴求及上訴理由1.一審訴訟請(qǐng)求-請(qǐng)求法院確認(rèn)周某建與周某慧之間于2018年8月27日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》于2021年5月19日解除。-請(qǐng)求法院判令周某慧配合周某建將涉案房屋變更登記在周某建名下。-訴訟費(fèi)用由周某慧承擔(dān)。2.上訴理由-強(qiáng)調(diào)合同為房屋買賣合同，簽訂合同時(shí)的真實(shí)意思表示也是簽訂房屋買賣合同。三、被告辯稱周某慧與吳某芳同意一審判決，不同意周某建的上訴請(qǐng)求和理由。四、法院查明1.周某建與吳某芳原為夫妻關(guān)系，雙方于2010年12月10日協(xié)議離婚，周某慧為雙方所生之女。涉案房屋原登記在周某建名下。2.2010年12月10日，周某建與吳某芳簽訂協(xié)議書約定涉案房屋歸二人共同所有等內(nèi)容。2010年12月11日，雙方辦理離婚手續(xù)，《離婚協(xié)議書》約定涉案房屋歸男方所有。3.2018年5月，周某建對(duì)外欠債本金500000元。2018年6月11日，周某慧幫助周某建償還了對(duì)外債務(wù)本息632000元。4.2018年8月27日，周某建與周某慧簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，周某建以1元的價(jià)格將涉案房屋出售給周某慧，當(dāng)日辦理了房屋過戶手續(xù)。5.2020年，周某建與周某慧因涉案房屋買賣合同的解除問題產(chǎn)生爭議。2021年5月19日，周某建通過微信向周某慧發(fā)送通知要求解除合同。6.庭審中，周某慧主張涉案房屋過戶是為保住父母共同財(cái)產(chǎn)，過戶后為周某建購買衣物、報(bào)銷醫(yī)藥費(fèi)等，周某建認(rèn)可證據(jù)真實(shí)性及周某慧為其償還債務(wù)的事實(shí)，但堅(jiān)持認(rèn)為周某慧未支付購房款構(gòu)成違約。7.二審中，周某建主張雙方實(shí)際成交價(jià)格為市場價(jià)值的一半，周某慧與吳某芳不予認(rèn)可，周某建未提供證據(jù)證明。涉案房屋由周某建與吳某芳居住使用，現(xiàn)雙方各居一間。五、裁判結(jié)果駁回周某建的訴訟請(qǐng)求。六、房產(chǎn)律師點(diǎn)評(píng)周某建的請(qǐng)求不能成立，原因如下：其一，從現(xiàn)有事實(shí)來看，周某建與周某慧簽訂房屋買賣合同，約定以1元價(jià)格出售房屋并辦理了過戶手續(xù)。但結(jié)合雙方身份關(guān)系及過戶背景等因素，雙方并非單純的市場主體間的買賣合同關(guān)系，而是具有特定身份關(guān)系的當(dāng)事人基于一定目的而訂立。不能片面、機(jī)械地以表面合同形式處理，否則會(huì)導(dǎo)致法律后果與當(dāng)事人真實(shí)意思嚴(yán)重偏離。周某建主張雙方僅為房屋買賣合同并要求解除合同的理由與客觀事實(shí)不符，法院不予支持是正確的。其二，即使單純以房屋買賣合同分析，周某建的訴訟請(qǐng)求也不能成立。當(dāng)事人解除合同須以法定或約定事由為依據(jù)。本案合同雙方僅約定1元對(duì)價(jià)，且存在周某慧曾幫助周某建償還債務(wù)的事實(shí)，周某慧也作出支付錢款早已超出1元合同價(jià)款的抗辯。在此情況下，周某建主張周某慧違約依據(jù)不足，其不享有合同解除權(quán)，2019年5月19日發(fā)送通知及提起訴訟的行為均不能產(chǎn)生解除合同的法律效果。辦案心得一、合同真實(shí)意思表示的重要性在本案中，周某建與周某慧簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》雖然形式上是房屋買賣合同，但從合同約定內(nèi)容、履行情況以及雙方的身份關(guān)系和房屋過戶背景來看，買賣并非雙方的真實(shí)意思表示。這提醒我們，在簽訂合同尤其是涉及重大財(cái)產(chǎn)交易的合同時(shí)，必須明確雙方的真實(shí)意圖。對(duì)于當(dāng)事人來說，在簽訂合同前應(yīng)充分溝通，確保合同條款能夠準(zhǔn)確反映雙方的真實(shí)意愿。如果合同的形式與真實(shí)意思不符，可能會(huì)在后續(xù)產(chǎn)生糾紛時(shí)難以依據(jù)合同主張權(quán)利。律師在為當(dāng)事人起草或?qū)彶楹贤瑫r(shí)，要深入了解當(dāng)事人的真實(shí)目的，避免因合同條款與真實(shí)意思的偏離而導(dǎo)致法律風(fēng)險(xiǎn)。二、特定身份關(guān)系下合同的復(fù)雜性本案涉及父女之間的房屋交易，由于雙方的特定身份關(guān)系，使得合同的性質(zhì)變得復(fù)雜。在家庭內(nèi)部的財(cái)產(chǎn)交易中，往往不僅僅是單純的經(jīng)濟(jì)利益考量，還可能涉及到情感、家庭關(guān)系等多種因素。當(dāng)事人在處理家庭內(nèi)部的財(cái)產(chǎn)交易時(shí)，要充分考慮到這些復(fù)雜因素，避免因一時(shí)的決策而引發(fā)家庭矛盾和法律糾紛。律師在處理此類案件時(shí)，要綜合考慮當(dāng)事人之間的身份關(guān)系、交易背景以及情感因素等，為當(dāng)事人提供全面的法律建議，引導(dǎo)當(dāng)事人通過合理的方式解決糾紛。三、證據(jù)在爭議解決中的關(guān)鍵作用周某建在二審中主張雙方實(shí)際成交價(jià)格為市場價(jià)值的一半，但未能提供證據(jù)予以證明。在法律訴訟中，證據(jù)是支持當(dāng)事人主張的關(guān)鍵。如果當(dāng)事人無法提供充分的證據(jù)來支持自己的主張，那么其主張很可能難以得到法院的支持。在經(jīng)濟(jì)交易和糾紛解決中，當(dāng)事人應(yīng)注重收集和保留相關(guān)證據(jù)，如合同、付款憑證、溝通記錄等。這些證據(jù)可以在爭議發(fā)生時(shí)為自己的主張?zhí)峁┯辛Φ闹С?。律師在代理案件時(shí)，要指導(dǎo)當(dāng)事人正確收集和整理證據(jù)，提高當(dāng)事人的勝訴概率。

慧因房屋買賣投資產(chǎn)生糾紛。周某潔向一審法院起訴請(qǐng)求解除雙方簽訂的《房屋買賣投資協(xié)議》及2021年1月5日的《承諾書》，并要求賈某慧承擔(dān)訴訟費(fèi)。賈某慧反訴請(qǐng)求解除《房屋買賣投資協(xié)議》，并要求周某潔支付房屋投資本金及投資利潤125萬元，同時(shí)承擔(dān)訴訟費(fèi)。周某潔上訴請(qǐng)求撤銷一審判決第二項(xiàng)，改判由其歸還賈某慧61.8萬元。二、原告訴求及上訴理由1.一審訴訟請(qǐng)求-判令解除雙方于2018年7月15日簽訂的《房屋買賣投資協(xié)議》，周某潔返還賈某慧合同款50萬元。-判令解除周某潔于2021年1月5日書寫的《承諾書》。-本案訴訟費(fèi)由賈某慧承擔(dān)。2.上訴理由-周某潔沒有阻止售賣涉案房屋，也未要求案外人查封房屋，房屋被查封是意外，且賈某慧在脅迫其簽署《承諾書》前已明知房屋無法售賣，故周某潔不構(gòu)成違約，不應(yīng)承擔(dān)賈某慧的利益損失，只應(yīng)歸還欠款。-周某潔和賈某慧約定歸還欠款、支付收益的前提是售賣涉案房屋后用賣房款兌現(xiàn)，但房屋至今未賣出，所附條件未成就，賈某慧無權(quán)要求支付收益。-2021年1月5日簽署的《承諾書》是賈某慧及其外甥女等人采取威脅、辱罵、騷擾等手段逼迫周某潔寫的，應(yīng)屬無效。-周某潔僅收到賈某慧61.8萬元借款，一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。三、被告辯稱及一審反訴請(qǐng)求1.一審辯稱-同意一審判決，不同意周某潔的上訴請(qǐng)求。-雙方并非借貸關(guān)系，賈某慧一共給了周某潔81.8萬元用于投資，收益按比例分擔(dān)。-《承諾書》系周某潔自愿簽署，不存在脅迫。-周某潔在付款期限屆滿前提起訴訟已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)支付本金和收益損失。2.一審反訴請(qǐng)求-判令解除雙方簽訂的《房屋買賣投資協(xié)議》。-判令周某潔支付賈某慧房屋投資本金及投資利潤125萬元。-本案訴訟費(fèi)由周某潔承擔(dān)。四、法院查明1.2018年6月14日至2019年8月12日期間，賈某慧通過轉(zhuǎn)賬及現(xiàn)金方式向周某潔支付款項(xiàng)，雙方簽訂《房屋買賣投資協(xié)議》及補(bǔ)充條款，約定賈某慧投資50萬元，待房屋出售或拆遷得款當(dāng)日，周某潔須連同本金及利潤一次性付給賈某慧。2.2019年4月19日，周某潔與北京C公司簽訂《房屋買賣契約》購買涉案房屋，2019年8月12日取得產(chǎn)權(quán)證書。3.2020年11月5日，案外人丁某楠申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全，查封涉案房屋。2021年1月13日，法院立案受理丁某楠起訴周某潔民間借貸糾紛案，經(jīng)調(diào)解周某潔需償還丁某楠借款本息150萬元，丁某楠申請(qǐng)對(duì)涉案房屋采取查封措施。4.2020年11月25日和2021年1月5日，周某潔分別向賈某慧出具承諾書，承諾在一定期限內(nèi)返還賈某慧投資資金并支付收益。5.周某潔主張未收到賈某慧所稱的現(xiàn)金20萬元，雙方對(duì)款項(xiàng)支付情況存在爭議。周某潔提交微信語音及銀行賬戶流水明細(xì)等證據(jù)，賈某慧提交證人視頻證言等證據(jù)。五、裁判結(jié)果1.解除周某潔與賈某慧于2018年7月15日簽訂的《房屋買賣投資協(xié)議》。2.自判決生效之日起10日內(nèi)，周某潔給付賈某慧投資本金及收益1250000元。3.駁回周某潔的訴訟請(qǐng)求。六、房產(chǎn)律師點(diǎn)評(píng)民事法律行為從成立時(shí)起具有法律約束力，依法成立的合同受法律保護(hù)。周某潔與賈某慧簽訂的《房屋買賣投資協(xié)議》是雙方真實(shí)意思表示，合法有效。賈某慧履行了投資款支付義務(wù)，但周某潔因自身原因?qū)е律姘阜课荼徊榉?，無法完成出售房屋的合同義務(wù)，構(gòu)成違約。周某潔雖主張2021年1月5日的《承諾書》系受脅迫所簽，但證據(jù)不足。因周某潔不積極履行對(duì)案外人債務(wù)的付款義務(wù)導(dǎo)致房屋被查封，以及在付款期限屆滿前起訴表明不再履行義務(wù)，再次構(gòu)成違約。根據(jù)法律規(guī)定，應(yīng)視為付款條件成就，賈某慧有權(quán)要求周某潔提前履行支付投資本金及收益的義務(wù)。法院判令周某潔按照《承諾書》確認(rèn)的數(shù)額向賈某慧支付投資本金及收益125萬元，并無不當(dāng)。辦案心得一、明確合同性質(zhì)與權(quán)利義務(wù)在本案中，賈某慧與周某潔簽訂的《房屋買賣投資協(xié)議》明確了雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。對(duì)于當(dāng)事人來說，在參與類似的投資活動(dòng)時(shí)，應(yīng)確保合同條款清晰明確，準(zhǔn)確界定合同的性質(zhì)，無論是投資協(xié)議還是其他類型的合同。賈某慧在簽訂協(xié)議后，按照約定履行了支付投資款的義務(wù)，這為其在后續(xù)的糾紛中主張權(quán)利奠定了基礎(chǔ)。在簽訂合同前，當(dāng)事人應(yīng)仔細(xì)審查合同條款，明確自己的投資金額、收益分配方式、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)等關(guān)鍵內(nèi)容，避免因合同條款模糊而產(chǎn)生爭議。二、保留交易證據(jù)的重要性賈某慧在交易過程中，通過轉(zhuǎn)賬記錄、收條等方式保留了支付投資款的證據(jù)。這些證據(jù)在糾紛解決過程中起到了關(guān)鍵作用，證明了賈某慧的實(shí)際投資行為。在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，當(dāng)事人應(yīng)養(yǎng)成保留交易證據(jù)的好習(xí)慣。無論是轉(zhuǎn)賬記錄、收條、合同文本還是溝通記錄等，都可能成為日后維護(hù)自己合法權(quán)益的重要依據(jù)。同時(shí)，對(duì)于證據(jù)的保存應(yīng)注意其真實(shí)性、完整性和可證明性，以便在需要時(shí)能夠有效地為自己的主張?zhí)峁┲С?。三、面?duì)違約行為的應(yīng)對(duì)策略周某潔的違約行為給賈某慧帶來了損失，但賈某慧通過反訴的方式積極維護(hù)了自己的權(quán)益。當(dāng)面對(duì)對(duì)方的違約行為時(shí)，當(dāng)事人不應(yīng)被動(dòng)等待，而應(yīng)及時(shí)采取法律措施。首先，要收集對(duì)方違約的證據(jù)，包括違約的具體行為、造成的損失等。然后，根據(jù)合同約定和法律規(guī)定，選擇合適的法律途徑，如提起訴訟、反訴或申請(qǐng)仲裁等。在訴訟過程中，要充分闡述自己的主張，提供有力的證據(jù)，爭取法院的支持。四、誠信原則在交易中的重要性周某潔在交易過程中，未能積極履行合同義務(wù)，甚至試圖以各種理由逃避責(zé)任。這一行為不僅違反了合同約定，也違背了誠信原則。在經(jīng)濟(jì)交易中，誠信原則是維護(hù)市場秩序和保障交易安全的重要基礎(chǔ)。當(dāng)事人應(yīng)秉持誠信原則，履行自己的承諾，不得故意隱瞞事實(shí)、欺詐或違約。對(duì)于違反誠信原則的行為，法律將給予相應(yīng)的制裁，以保護(hù)守約方的合法權(quán)益。五、法律對(duì)違約行為的制裁本案中，法院判決周某潔向賈某慧支付投資本金及收益125萬元，這體現(xiàn)了法律對(duì)違約行為的制裁。法律通過明確違約責(zé)任和賠償范圍，為守約方提供了有效的救濟(jì)途徑。當(dāng)事人在簽訂合同前，應(yīng)充分了解法律對(duì)違約行為的規(guī)定，明確違約的后果。同時(shí)，在合同履行過程中，要嚴(yán)格遵守合同約定，避免違約行為的發(fā)生。如果發(fā)生糾紛，應(yīng)相信法律的公正裁決，通過合法途徑維護(hù)自己的權(quán)益。

法院提出訴訟請(qǐng)求，要求確認(rèn)吳某蘭與趙某慧、趙某雨于2013年6月5日簽訂的西城區(qū)H號(hào)房屋《房屋買賣合同》無效，并判決趙某慧、趙某雨配合將登記在她們名下的西城區(qū)一號(hào)、二號(hào)房屋轉(zhuǎn)移登記至吳某蘭名下，同時(shí)承擔(dān)訴訟費(fèi)和保全費(fèi)。趙某貴與吳某蘭系夫妻，共育有趙某慧、趙某雨、趙某聰三個(gè)子女。趙某貴于2013年8月6日去世，吳某蘭于2019年3月21日去世。位于北京市西城區(qū)H號(hào)平房兩間系吳某蘭、趙某貴的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在吳某蘭名下。在繼承訴訟過程中，趙某聰獲知吳某蘭于2013年6月將該房屋過戶登記至趙某慧、趙某雨名下。二、被告辯稱被告趙某慧、趙某雨辯稱，1984年6月23日，吳某蘭通過繼承取得涉案房屋，趙某貴在《繼承產(chǎn)權(quán)保證書》上簽字，明確涉案房屋由吳某蘭個(gè)人繼承。2013年5月29日，吳某蘭與趙某慧、趙某雨簽訂《房屋買賣合同》，后依約支付房款、交付房屋并辦理過戶手續(xù)，合同已履行完畢。趙某聰在海淀區(qū)人民法院的繼承訴訟中認(rèn)可涉案房屋是吳某蘭的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，并主張分割購房款，可見其認(rèn)可涉案合同有效。涉案合同的簽訂履行未侵犯趙某聰?shù)臋?quán)益，他不具備提起本次訴訟的主體資格。三、法院查明1.訴訟主體及相關(guān)自然人：趙某貴與吳某蘭系夫妻，生育三名子女為趙某慧、趙某雨、趙某聰。趙某貴于2013年8月6日去世，吳某蘭于2019年3月21日去世。2.涉案房屋產(chǎn)權(quán)變化相關(guān)事實(shí)：-1994年8月，吳某蘭通過法院判決繼承北京市西城區(qū)某號(hào)南房西側(cè)兩間及中間北房三間，并于1994年9月23日取得產(chǎn)權(quán)。2001年9月25日，吳某蘭申請(qǐng)析產(chǎn)，取得北京市西城區(qū)某號(hào)第二排北房西側(cè)第二、三間（涉案房屋）的產(chǎn)權(quán)證書。-2013年6月5日，吳某蘭與趙某慧、趙某雨簽訂《存量房屋買賣合同》，將涉案房屋出售給她們，成交價(jià)格為50000元整。當(dāng)日辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，2013年6月8日登記至趙某慧、趙某雨名下，2013年6月27日領(lǐng)取共同共有的房屋產(chǎn)權(quán)證書。2014年4月10日取得按份共有的產(chǎn)權(quán)證書，2014年4月16日簽訂《析產(chǎn)協(xié)議》，分別登記至趙某慧、趙某雨名下。3.趙某貴立遺囑情況：-2013年5月10日，趙某貴書寫自書遺囑，將北京市海淀區(qū)二號(hào)房屋及北京市H號(hào)平房兩間等遺產(chǎn)全部由趙某聰繼承。-2013年5月19日上午，趙某貴再立遺囑，稱5月10日遺囑是被迫所寫，全部無效，其全部財(cái)產(chǎn)世后歸趙某聰所有。-2013年5月19日中午的遺囑內(nèi)容為將北京市海淀區(qū)二號(hào)房屋由趙某雨繼承。4.雙方當(dāng)事人訴訟情況：2021年，趙某雨向海淀區(qū)人民法院提起繼承訴訟，雙方在該案中確認(rèn)5月10日的遺囑為趙某貴書寫，但趙某雨、趙某慧主張是被迫書寫，之后的兩份遺囑取代了該遺囑。海淀法院認(rèn)定以最后的遺囑為準(zhǔn)，對(duì)涉案房屋未作處理。趙某聰在本案中主張涉案房屋系父母共同財(cái)產(chǎn)，其母無權(quán)單獨(dú)處分，雙方約定價(jià)格明顯低于市場價(jià)格，構(gòu)成惡意串通，侵犯其作為趙某貴繼承人的合法權(quán)益，故要求確認(rèn)合同無效并將房屋轉(zhuǎn)移登記至吳某蘭名下。趙某慧、趙某雨主張涉案房屋是吳某蘭個(gè)人所有，提交趙某聰在繼承案件中的答辯狀和民事反訴狀，用以證明趙某聰自認(rèn)涉案房屋歸吳某蘭個(gè)人所有并認(rèn)可買賣合同有效。趙某聰對(duì)證據(jù)真實(shí)性認(rèn)可，但不認(rèn)可證明目的。四、裁判結(jié)果駁回原告趙某聰?shù)脑V訟請(qǐng)求。五、房產(chǎn)律師點(diǎn)評(píng)涉案房屋登記在吳某蘭名下，對(duì)于該房屋是否為夫妻共同財(cái)產(chǎn)存在爭議。若為吳某蘭個(gè)人財(cái)產(chǎn)，其有權(quán)處分給趙某慧、趙某雨；若為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，吳某蘭處分時(shí)如未告知趙某貴則屬無權(quán)處分，但出賣人對(duì)標(biāo)的物是否具有處分權(quán)對(duì)合同效力不構(gòu)成影響，趙某聰以此為由要求確認(rèn)合同無效于法無據(jù)。趙某聰主張吳某蘭與趙某慧、趙某雨惡意串通，損害趙某貴繼承人的合法權(quán)益。但現(xiàn)有證據(jù)不能證明趙某貴生前對(duì)該買賣交易提出異議，且趙某貴的遺囑變化不排除其與吳某蘭就涉案房屋處分達(dá)成一致意見的可能性。同時(shí)，趙某聰未提交證據(jù)證明涉案房屋交易時(shí)的市場價(jià)格，即使交易價(jià)格明顯低于市場價(jià)格，基于親屬關(guān)系亦不排除以買賣形式完成房屋過戶的真實(shí)目的，并不必然導(dǎo)致合同無效。趙某聰未能達(dá)到能夠排除合理懷疑的證明標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。故對(duì)趙某聰要求確認(rèn)涉案買賣合同無效及恢復(fù)房屋產(chǎn)權(quán)登記的訴訟請(qǐng)求，法院均不予支持。辦案心得一、明確財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的重要性在本案中，涉案房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)成為爭議的焦點(diǎn)。對(duì)于家庭成員眾多且財(cái)產(chǎn)關(guān)系復(fù)雜的情況，明確財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)至關(guān)重要。在婚姻關(guān)系存續(xù)期間以及繼承等情況下，應(yīng)通過各種方式，如遺囑、產(chǎn)權(quán)登記、協(xié)議等，盡可能明確財(cái)產(chǎn)是個(gè)人所有還是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。對(duì)于當(dāng)事人來說，在處理重大財(cái)產(chǎn)時(shí)，要了解財(cái)產(chǎn)的來源和歷史情況，確保財(cái)產(chǎn)的歸屬清晰明確。如果存在爭議，應(yīng)及時(shí)尋求法律幫助，通過合法途徑確定財(cái)產(chǎn)性質(zhì)。律師在代理此類案件時(shí)，要深入調(diào)查財(cái)產(chǎn)的背景情況，為當(dāng)事人提供準(zhǔn)確的法律意見，幫助當(dāng)事人明確財(cái)產(chǎn)的歸屬。二、合同效力與物權(quán)處分權(quán)的區(qū)分本案中涉及到合同效力與物權(quán)處分權(quán)的問題。法院明確指出，出賣人對(duì)標(biāo)的物是否具有處分權(quán)屬于物權(quán)范疇，其對(duì)債權(quán)范疇下合同的影響主要在于合同能否實(shí)際履行，而對(duì)合同效力并不構(gòu)成直接影響。這提醒我們，在處理買賣合同糾紛時(shí)，不能簡單地以出賣人無權(quán)處分為由主張合同無效。當(dāng)事人應(yīng)正確理解合同效力與物權(quán)處分權(quán)的關(guān)系，避免因錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)而導(dǎo)致不必要的訴訟。律師在為當(dāng)事人提供法律服務(wù)時(shí)，要準(zhǔn)確把握法律規(guī)定，向當(dāng)事人解釋清楚合同效力的判斷標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)當(dāng)事人合理主張權(quán)利。三、惡意串通的舉證責(zé)任趙某聰主張吳某蘭與趙某慧、趙某雨簽訂買賣合同時(shí)惡意串通，損害了趙某貴繼承人的合法權(quán)益。但由于趙某聰未能達(dá)到能夠排除合理懷疑的證明標(biāo)準(zhǔn)，最終承擔(dān)了舉證不能的不利后果。在涉及惡意串通的案件中，舉證責(zé)任較為嚴(yán)格。當(dāng)事人需要提供充分的證據(jù)來證明惡意串通的存在，否則將難以得到法院的支持。四、遺囑的法律效力及變更本案中，趙某貴先后立下多份遺囑，且內(nèi)容相互抵觸。法院以最后的遺囑為準(zhǔn)，確定了遺囑的效力。這表明遺囑的法律效力及變更在繼承糾紛中具有重要意義。當(dāng)事人在立遺囑時(shí)，應(yīng)確保遺囑的形式合法、內(nèi)容明確，避免因遺囑的瑕疵而導(dǎo)致糾紛。同時(shí)，在遺囑變更時(shí)，應(yīng)采取合法有效的方式，如重新書寫遺囑、進(jìn)行公證等。律師可以為當(dāng)事人提供遺囑起草和見證等法律服務(wù)，確保遺囑的法律效力，避免在繼承過程中出現(xiàn)爭議。

法院提出訴訟請(qǐng)求，要求孫某潔雙倍退還定金172萬元及退還過戶押金3萬元。孫某潔則反訴請(qǐng)求無需退還定金和過戶押金，并要求胡某芳支付違約金、拖欠的過戶保證金及賠償款。胡某芳上訴請(qǐng)求撤銷一審判決，改判孫某潔另行支付一半購房定金并支持其一審訴訟請(qǐng)求；孫某潔也上訴請(qǐng)求撤銷一審部分判決內(nèi)容并改判。二、原告訴求及上訴理由1.一審訴訟請(qǐng)求-判令孫某潔雙倍退還定金172萬元。-判令孫某潔向胡某芳退還過戶押金3萬元。2.上訴理由-一審法院已查明孫某潔根本違約，未按中介公司提供的網(wǎng)簽協(xié)議履行，違反誠實(shí)信用原則，導(dǎo)致雙方未能在約定日期前完成過戶手續(xù)，但一審未依法適用定金罰則判決孫某潔雙倍返還定金，屬于適用法律錯(cuò)誤。-孫某潔同意解除合同不能免除其承擔(dān)違約責(zé)任。-一審法院未確認(rèn)孫某潔違約并承擔(dān)違約責(zé)任是錯(cuò)誤的。三、被告辯稱及上訴理由1.一審辯稱-孫某潔否認(rèn)存在違約情形，主張胡某芳存在違約導(dǎo)致網(wǎng)簽合同無法簽署、合同無法履行。-胡某芳明知學(xué)區(qū)政策變化及房價(jià)下降才要求解除合同。-胡某芳將二手房買賣合同總成交價(jià)格混淆為網(wǎng)簽價(jià)格，企圖逃避稅款，違反法律規(guī)定。2.上訴理由-一審法院未查清案件事實(shí)，錯(cuò)誤認(rèn)定多處內(nèi)容，且存在遺漏S公司等情況。-要求改判退還部分款項(xiàng)且過戶押金不退還，不再主張雙倍違約金。四、法院查明1.2021年4月1日，在中介公司工作人員組織下，孫某潔與胡某芳雙方溝通簽約細(xì)節(jié)，談到主體價(jià)格與稅費(fèi)相關(guān)內(nèi)容。隨后雙方簽訂《北京市存量房屋買賣合同》《戶口協(xié)議》《授權(quán)委托書》《房款支付協(xié)議》《補(bǔ)充協(xié)議》，張某濤簽署《同意出售聲明書》。胡某芳向?qū)O某潔支付定金86萬元及3萬元。2.2021年5月10日至6月期間，雙方就網(wǎng)簽協(xié)議進(jìn)行多次溝通，孫某潔堅(jiān)持要求按照《北京市存量房屋買賣合同》簽署網(wǎng)簽協(xié)議，胡某芳表示同意中介公司發(fā)送的網(wǎng)簽協(xié)議。3.2021年7月1日，胡某芳向法院提起訴訟。4.庭審中，雙方確認(rèn)就合同解除達(dá)成合意，但違約問題由法院確定，同意3萬元由法院一并處理，且如認(rèn)定違約可申請(qǐng)酌減違約金。5.二審期間，孫某潔提交微信記錄打印件、回國費(fèi)用打印件及《通知》擬證明胡某芳違約及自身損失，胡某芳和中介公司對(duì)這些證據(jù)不予認(rèn)可。經(jīng)詢，中介公司稱簽合同時(shí)商量的網(wǎng)簽價(jià)格為181萬元，孫某潔不認(rèn)可。孫某潔稱合同中房屋價(jià)款拆分是被迫的，且從未同意單獨(dú)拆分。五、裁判結(jié)果1.判決生效后七日內(nèi)，孫某潔退還胡某芳定金860000元、過戶押金30000元。六、房產(chǎn)律師點(diǎn)評(píng)房屋買賣中稅費(fèi)數(shù)額及負(fù)擔(dān)會(huì)影響房屋成交價(jià)格，依據(jù)北京市房屋交易常例，房屋稅費(fèi)一般依據(jù)網(wǎng)簽價(jià)格交納。本案中，各方對(duì)將房屋價(jià)款拆分為主體價(jià)格181萬元和裝修及設(shè)施價(jià)格679萬元以避稅的目的均系明知。因網(wǎng)簽價(jià)格爭議導(dǎo)致交易未能繼續(xù)履行，各方對(duì)交易未能履行完畢均負(fù)有過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。結(jié)合本案具體情況，以雙方各自承擔(dān)各自的損失為宜。故法院駁回胡某芳要求雙倍返還定金的訴訟請(qǐng)求，判令孫某潔退還定金86萬元、過戶押金3萬元并無不當(dāng)。胡某芳要求改判孫某潔雙倍返還定金缺乏法律依據(jù)，法院不予支持。涉案房屋交易已經(jīng)解除，孫某潔拒絕退還過戶押金缺乏合同和法律依據(jù)，法院未予支持系正確的。孫某潔要求扣除拖欠的房屋超期過戶保證金缺乏法律依據(jù)，法院亦不予支持。辦案心得一、合同條款需明確且合法在本案中，房屋買賣合同對(duì)于價(jià)格的拆分以及網(wǎng)簽價(jià)格的約定不夠明確，導(dǎo)致雙方在履行過程中產(chǎn)生爭議。這提醒我們，在簽訂房屋買賣合同時(shí)，應(yīng)明確約定房屋的成交價(jià)格、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、網(wǎng)簽價(jià)格等關(guān)鍵條款，避免模糊不清引發(fā)糾紛。同時(shí)，合同條款應(yīng)符合法律法規(guī)的規(guī)定，不得通過不正當(dāng)手段規(guī)避稅費(fèi)等義務(wù)。當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)，應(yīng)充分了解相關(guān)法律規(guī)定，確保合同的合法性和有效性。律師在為當(dāng)事人起草或?qū)彶楹贤瑫r(shí)，要對(duì)合同條款進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，避免潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)。二、交易過程中的溝通與誠信本案中，雙方在交易過程中就網(wǎng)簽協(xié)議的簽署進(jìn)行了多次溝通，但由于缺乏誠信和有效的協(xié)商，最終導(dǎo)致合同無法履行。在房屋交易中，雙方應(yīng)保持良好的溝通和誠信，尊重合同約定和對(duì)方的合法權(quán)益。當(dāng)出現(xiàn)爭議時(shí)，應(yīng)積極通過協(xié)商解決問題，而不是固執(zhí)己見或采取不恰當(dāng)?shù)男袨椤Ｈ绻p方能夠在交易過程中保持理性和誠信，及時(shí)解決問題，可能就不會(huì)導(dǎo)致合同解除和糾紛的產(chǎn)生。律師在代理房屋交易案件時(shí)，可以協(xié)助雙方進(jìn)行溝通和協(xié)商，促進(jìn)交易的順利進(jìn)行。三、證據(jù)的收集與保存在訴訟過程中，證據(jù)的重要性不言而喻。本案中，雙方對(duì)于合同履行過程中的一些關(guān)鍵事實(shí)存在爭議，而證據(jù)的收集和保存將直接影響法院對(duì)案件的判斷。在房屋交易中，當(dāng)事人應(yīng)注意收集和保存與交易相關(guān)的證據(jù)，如合同、聊天記錄、郵件、付款憑證等。這些證據(jù)可以在發(fā)生糾紛時(shí)為自己的主張?zhí)峁┲С帧Ｂ蓭熢诖戆讣r(shí)，要指導(dǎo)當(dāng)事人收集和整理證據(jù)，構(gòu)建有力的證據(jù)鏈條，提高勝訴的可能性。四、政策變化對(duì)交易的影響本案中，胡某芳提出解除合同的原因之一是學(xué)區(qū)政策變化導(dǎo)致房價(jià)下降。這提醒我們，在房屋交易中，政策變化可能會(huì)對(duì)交易產(chǎn)生重大影響。當(dāng)事人在進(jìn)行房屋交易時(shí)，應(yīng)關(guān)注相關(guān)政策的變化，評(píng)估政策變化對(duì)交易的潛在影響。同時(shí)，在合同中可以約定一些應(yīng)對(duì)政策變化的條款，如因政策變化導(dǎo)致交易無法進(jìn)行時(shí)的處理方式等。律師在為當(dāng)事人提供法律服務(wù)時(shí)，要及時(shí)了解政策動(dòng)態(tài)，為當(dāng)事人提供合理的法律建議。五、違約責(zé)任的合理界定本案中，法院認(rèn)為雙方對(duì)合同未能履行均負(fù)有過錯(cuò)，各自承擔(dān)各自的損失。這表明在房屋交易中，違約責(zé)任的界定需要綜合考慮各種因素。當(dāng)發(fā)生糾紛時(shí)，法院會(huì)根據(jù)合同的約定、雙方的履行情況、過錯(cuò)程度等因素來確定違約責(zé)任。當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)，應(yīng)合理約定違約責(zé)任，避免過高或過低的違約金條款。律師在代理案件時(shí)，要準(zhǔn)確分析雙方的違約責(zé)任，為當(dāng)事人爭取合理的權(quán)益。

計(jì)、施工的一項(xiàng)或幾項(xiàng)交給一個(gè)承包單位完成的行為。肢解發(fā)包，是指建設(shè)單位將應(yīng)當(dāng)由一個(gè)承包單位完成的建設(shè)工程分解成若干部分發(fā)包給不同的承包單位的行為。建設(shè)單位將建設(shè)工程肢解發(fā)包的，責(zé)令改正，處工程合同價(jià)款百分之零點(diǎn)五以上百分之一以下的罰款；對(duì)全部或者部分使用國有資金的項(xiàng)目，并可以暫停項(xiàng)目執(zhí)行或者暫停資金撥付。律師補(bǔ)充：建設(shè)單位與承包單位應(yīng)嚴(yán)格依法簽訂合同，明確雙方權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，嚴(yán)禁違法發(fā)包、轉(zhuǎn)包、違法分包和掛靠，確保工程質(zhì)量和施工安全。違法發(fā)包，是指建設(shè)單位將工程發(fā)包給個(gè)人或不具有相應(yīng)資質(zhì)的單位、肢解發(fā)包、違反法定程序發(fā)包及其他違反法律法規(guī)規(guī)定發(fā)包的行為。存在下列情形之一的，屬于違法發(fā)包：（一）建設(shè)單位將工程發(fā)包給個(gè)人的；（二）建設(shè)單位將工程發(fā)包給不具有相應(yīng)資質(zhì)的單位的；（三）依法應(yīng)當(dāng)招標(biāo)未招標(biāo)或未按照法定招標(biāo)程序發(fā)包的；（四）建設(shè)單位設(shè)置不合理的招標(biāo)投標(biāo)條件，限制、排斥潛在投標(biāo)人或者投標(biāo)人的；（五）建設(shè)單位將一個(gè)單位工程的施工分解成若干部分發(fā)包給不同的施工總承包或?qū)I(yè)承包單位的?！痉梢罁?jù)】《民法典》第八百零六條承包人將建設(shè)工程轉(zhuǎn)包、違法分包的，發(fā)包人可以解除合同。發(fā)包人提供的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備不符合強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)或者不履行協(xié)助義務(wù)，致使承包人無法施工，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行相應(yīng)義務(wù)的，承包人可以解除合同。合同解除后，已經(jīng)完成的建設(shè)工程質(zhì)量合格的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)按照約定支付相應(yīng)的工程價(jià)款；已經(jīng)完成的建設(shè)工程質(zhì)量不合格的，參照本法第七百九十三條的規(guī)定處理。

財(cái)產(chǎn)增加的收益由其個(gè)人享有，由此，生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生的一系列債務(wù)，也應(yīng)該由其個(gè)人承擔(dān)。如果個(gè)人財(cái)產(chǎn)沒有從家庭財(cái)產(chǎn)分離出來的，應(yīng)該首先將個(gè)人的財(cái)產(chǎn)從家庭財(cái)產(chǎn)分離出來，然后以獨(dú)資經(jīng)營者個(gè)人應(yīng)得的財(cái)產(chǎn)來抵償債權(quán)的債務(wù)。個(gè)體工商戶以家庭經(jīng)營的，以家庭財(cái)產(chǎn)承擔(dān)債務(wù)。家庭共有財(cái)產(chǎn)是指家庭成員在家庭共同生活關(guān)系存續(xù)期間，共同創(chuàng)造、共同所得的財(cái)產(chǎn)。律師補(bǔ)充：個(gè)體經(jīng)濟(jì)是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，個(gè)體工商戶是重要的市場主體，在繁榮經(jīng)濟(jì)、增加就業(yè)、推動(dòng)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新、方便群眾生活等方面發(fā)揮著重要作用。個(gè)體工商戶應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)營、誠實(shí)守信，自覺履行勞動(dòng)用工、安全生產(chǎn)、食品安全、職業(yè)衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、公平競爭等方面的法定義務(wù)。個(gè)體工商戶開展經(jīng)營活動(dòng)違反有關(guān)法律規(guī)定的，有關(guān)行政部門應(yīng)當(dāng)按照教育和懲戒相結(jié)合、過罰相當(dāng)?shù)脑瓌t，依法予以處理。個(gè)體工商戶可以自愿變更經(jīng)營者或者轉(zhuǎn)型為企業(yè)。變更經(jīng)營者的，可以直接向市場主體登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理變更登記。涉及有關(guān)行政許可的，行政許可部門應(yīng)當(dāng)簡化手續(xù)，依法為個(gè)體工商戶提供便利。個(gè)體工商戶變更經(jīng)營者或者轉(zhuǎn)型為企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)結(jié)清依法應(yīng)繳納的稅款等，對(duì)原有債權(quán)債務(wù)作出妥善處理，不得損害他人的合法權(quán)益?！痉梢罁?jù)】《民法典》第五十六條個(gè)體工商戶的債務(wù)，個(gè)人經(jīng)營的，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)承擔(dān)；家庭經(jīng)營的，以家庭財(cái)產(chǎn)承擔(dān)；無法區(qū)分的，以家庭財(cái)產(chǎn)承擔(dān)。農(nóng)村承包經(jīng)營戶的債務(wù)，以從事農(nóng)村土地承包經(jīng)營的農(nóng)戶財(cái)產(chǎn)承擔(dān)；事實(shí)上由農(nóng)戶部分成員經(jīng)營的，以該部分成員的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)。

往來中，在賬外暗中收受各種名義的回扣、手續(xù)費(fèi)的行為。單位受賄罪侵犯的主要是國家機(jī)關(guān)的正常活動(dòng)和國家工作人員職務(wù)行為的廉潔性。本罪表現(xiàn)為索取、非法收受他人財(cái)物，為他人謀取利益，情節(jié)嚴(yán)重的行為。單位受賄罪中的收受的他人財(cái)物，要?dú)w單位整體所有。犯罪主體必須是國家機(jī)關(guān)、國有公司、企業(yè)、事業(yè)單位、人民團(tuán)體。主觀方面屬于故意，是經(jīng)單位領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)決策，代表單位的整體意志。律師補(bǔ)充：只有情節(jié)嚴(yán)重才構(gòu)成單位受賄罪。如果國家機(jī)關(guān)、國有公司、企業(yè)、事業(yè)單位、人民團(tuán)體實(shí)施了索取、收受他人財(cái)物，為他人謀取利益的行為但索取、收受的財(cái)物達(dá)不到定罪標(biāo)準(zhǔn)，并且沒有其他嚴(yán)重情節(jié)，則應(yīng)按一般單位受賄違法違紀(jì)行為對(duì)待，不宜按犯罪處理。對(duì)單位受賄罪采取雙罰制，既對(duì)單位判處罰金，又對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員與其他直接責(zé)任人員。在最新的修正案中，構(gòu)成單位受賄罪的，處三年以下有期徒刑或者拘役；情節(jié)特別嚴(yán)重的，處三年以上十年以下有期徒刑?！痉梢罁?jù)】《中華人民共和國刑法》第三百八十七條【單位受賄罪】國家機(jī)關(guān)、國有公司、企業(yè)、事業(yè)單位、人民團(tuán)體，索取、非法收受他人財(cái)物，為他人謀取利益，情節(jié)嚴(yán)重的，對(duì)單位判處罰金，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，處三年以下有期徒刑或者拘役；情節(jié)特別嚴(yán)重的，處三年以上十年以下有期徒刑。前款所列單位，在經(jīng)濟(jì)往來中，在帳外暗中收受各種名義的回扣、手續(xù)費(fèi)的，以受賄論，依照前款的規(guī)定處罰。

蘋果手機(jī)一部及其他財(cái)物。訂婚一年多來，李某多次和劉某一聯(lián)系，劉某一以種種理由不聯(lián)系。今年李某回家探親，在家一個(gè)多月，其間李某多次去找劉某一，但馮某和劉某一母女相互串通未給李某相處的機(jī)會(huì)，李某多次商量和劉某一結(jié)婚，劉某一、劉某二、馮某都以種種理由拒絕了。李某才明白，雙方本來就沒有感情基礎(chǔ)，己無任何辦理結(jié)婚登記的可能。后就彩禮返還事項(xiàng)多次和三被告方協(xié)商，劉某一、劉某二、馮某至今沒退任何彩禮。劉某一辯稱，李某的主張與事實(shí)不符。訂婚后李某返回部隊(duì)一年多，期間雙方一直在聯(lián)系。自己也未拒絕與李某領(lǐng)證結(jié)婚，考慮到雙方感情基礎(chǔ)差，想要再談一段時(shí)間然后領(lǐng)證。如李某堅(jiān)持單方解除婚約，考慮到雙方訂婚已經(jīng)一年有余，正處于要結(jié)婚成家的年齡，李某解除婚約從客觀上不可避免的耽誤了被告的青春，影響了被告結(jié)婚成家，李某對(duì)于雙方婚約的解除存在過錯(cuò)且李某及其父母傳播了部分不實(shí)言論，對(duì)被告也產(chǎn)生了負(fù)面影響。因此，對(duì)于李某在本案中主張返還的彩禮，請(qǐng)求法院根據(jù)李某的過錯(cuò)酌情判決部分返還。三、對(duì)于李某在起訴狀中主張彩禮的數(shù)額，不予認(rèn)可。雙方在訂婚時(shí)被告收到彩禮121800元，對(duì)于李某主張的首飾及其余費(fèi)用，不屬于彩禮的范圍，屬于一般性的贈(zèng)與，不應(yīng)進(jìn)行返還。其中對(duì)于首飾，被告在收到后從未使用，即使法院判決返還，也僅應(yīng)當(dāng)將首飾原物返還給李某。劉某二、馮某辯稱，李某起訴要求返還彩禮等沒有事實(shí)和法律依據(jù)。本案中，李某與劉某一訂婚，被告雖系劉某一的父母，但劉某一已經(jīng)成年，二人訂婚事宜被告只是幫忙，并非本案的適格被告，請(qǐng)求法院依法駁回李某對(duì)被告劉某二、馮某的訴訟請(qǐng)求。其余意見同劉某一的答辯意見。法院審理法院認(rèn)為，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用婚姻家庭編的解釋（一）》第五條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人請(qǐng)求返還按照習(xí)俗給付的彩禮的，如果查明屬于以下情形，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持：（一）雙方未辦理結(jié)婚登記手續(xù)；（二）雙方辦理結(jié)婚登記手續(xù)但確未共同生活；（三）婚前給付并導(dǎo)致給付人生活困難。”本案李某與劉某一訂婚后，發(fā)生爭議，李某以無任何辦理結(jié)婚登記的可能為由訴至本院，現(xiàn)雙方婚約已無法維持，依照上述規(guī)定，劉某一應(yīng)當(dāng)返還相應(yīng)彩禮。關(guān)于返還范圍，應(yīng)為金錢和貴重物品。本案李某給予劉某一禮金以及金手串、金手鐲、耳釘、項(xiàng)鏈、戒指等貴重首飾，應(yīng)當(dāng)屬于返還范圍。對(duì)于訂婚時(shí)其他支出包括宴席等是為訂婚必要的支出與消耗，不應(yīng)屬于返還范圍。對(duì)于雙方訂婚前戀愛期間李某贈(zèng)與劉某一的微信紅包、微信轉(zhuǎn)賬以及手機(jī)等實(shí)物，屬于戀愛期間一般贈(zèng)與，并不屬于訂婚彩禮，不屬于返還范圍。關(guān)于返還數(shù)額，雙方通過媒人介紹短暫戀愛后訂立婚約，最終登記結(jié)婚建立婚姻家庭，是雙方共同努力的結(jié)果，對(duì)婚約無法維持，均有雙方的因素存在。因此，劉某一應(yīng)當(dāng)適當(dāng)返還彩禮。關(guān)于李某自認(rèn)劉某一回禮6000元，應(yīng)當(dāng)在返還時(shí)適當(dāng)考慮。關(guān)于劉某一的父母劉某二、馮某是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返還責(zé)任。本院認(rèn)為，劉某一已經(jīng)成年，并且李某沒有提供證據(jù)證實(shí)彩禮系劉某一父母收取，因此，對(duì)于李某請(qǐng)求被告劉某二、馮某返還彩禮的請(qǐng)求不予支持。故判決劉某一于本判決生效之日起十日內(nèi)返還李某訂婚禮金110000元及金手串一個(gè)、金手鐲一個(gè)、耳釘一副、項(xiàng)鏈一條（包括掛件）、戒指一個(gè)以及床上用品一宗；駁回李某的其他訴訟請(qǐng)求。一審判決作出后，雙方當(dāng)事人均未提起上訴。法官說法2024年2月1日起施行的《關(guān)于審理涉彩禮糾紛案件適用法律若干問題的規(guī)定》，針對(duì)司法實(shí)際中存在的彩禮認(rèn)定范圍、彩禮返還原則、訴訟主體資格等重點(diǎn)難點(diǎn)問題予以規(guī)范，規(guī)定雙方未辦理結(jié)婚登記但已共同生活，一方請(qǐng)求返還按照習(xí)俗給付的彩禮的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)彩禮實(shí)際使用及嫁妝情況，綜合考慮共同生活及孕育情況、雙方過錯(cuò)等事實(shí)，結(jié)合當(dāng)?shù)亓?xí)俗，確定是否返還以及返還的具體比例。彩禮作為傳統(tǒng)習(xí)俗的一種，對(duì)于婚約有一定意義，并隨著社會(huì)發(fā)展不斷擴(kuò)充新的內(nèi)涵。在現(xiàn)實(shí)情況中，有些家庭借彩禮炫耀攀比，將彩禮視為嫁娶的籌碼，讓彩禮金額節(jié)節(jié)走高，給婚姻增加了沉重負(fù)擔(dān)。愛情不是金錢交易，婚姻不可待價(jià)而沽，彩禮更不能坐地起價(jià)，借婚姻索取財(cái)物違反婚姻自由原則，攀比彩禮主張社會(huì)不良風(fēng)氣，人民法院將根據(jù)實(shí)際切實(shí)維護(hù)群眾利益，讓彩禮回歸“禮”的本質(zhì)。

備的生產(chǎn)、生活工具。本文僅就機(jī)動(dòng)車所有權(quán)及與之有關(guān)的法律責(zé)任問題，予以簡單說明。1、如何確定機(jī)動(dòng)車的所有權(quán)人？根據(jù)民法典的規(guī)定，機(jī)動(dòng)車屬于動(dòng)產(chǎn)，在轉(zhuǎn)移占有交付時(shí)，其所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。《民法典》第224條：“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外?！币虼?，確定機(jī)動(dòng)車的所有權(quán)人，應(yīng)根據(jù)基礎(chǔ)法律關(guān)系，如買賣、贈(zèng)與、繼承等，并結(jié)合是否交付情況，綜合認(rèn)定機(jī)動(dòng)車的所有權(quán)人。2、公安機(jī)關(guān)登記的機(jī)動(dòng)車車主就是機(jī)動(dòng)車的所有權(quán)人嗎？公安機(jī)關(guān)辦理的機(jī)動(dòng)車登記，是準(zhǔn)予或不準(zhǔn)予上道路行駛的登記，不是機(jī)動(dòng)車所有權(quán)登記。因此，公安機(jī)關(guān)登記的車主，不代表就是機(jī)動(dòng)車的所有權(quán)人。直白地說，機(jī)動(dòng)車不是登記在誰名下，就一定歸誰所有。如：在掛靠情形下，掛靠經(jīng)營車輛登記所有權(quán)人與實(shí)際出資人不相符時(shí)，實(shí)際出資人為掛靠車輛的所有權(quán)人。參見《公安部關(guān)于確定機(jī)動(dòng)車所有權(quán)人問題的復(fù)函》（公交管﹝2000﹞98號(hào)）。

、裁定的執(zhí)行力度，應(yīng)該說的民事執(zhí)行方面法院以空前的執(zhí)行力度，取得了可喜的成績。但是，由于現(xiàn)實(shí)的復(fù)雜性，各個(gè)案件中的債務(wù)人的履行能力各不相同，且存在一些“老賴”，采用隱匿、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)等，窮盡一切手段，想方設(shè)法逃避債務(wù)履行，以及存在一些債務(wù)人無能力履行或履行能力不足等情況，所以，總存在一些案件，雖然債權(quán)人申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，但仍然實(shí)現(xiàn)不了判決書所確定的債權(quán)。對(duì)于一些債權(quán)人履行能力不足，即暫時(shí)無力履行債務(wù)或無一次性履行債務(wù)，需要分多次履行債務(wù)及完全履行債務(wù)需要很長時(shí)間，而對(duì)于債務(wù)人來說，急需用錢，或債權(quán)人為外地人，申請(qǐng)執(zhí)行或發(fā)現(xiàn)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)線索很困難，或因年齡、疾病等，怕麻煩、不愿等待，這些諸多原因，愿意將法院判決書所確定的債權(quán)依法轉(zhuǎn)讓給他人。比如債權(quán)人是一個(gè)年近70多歲的老人或得了重病的人，判決書確定他依法享有一千多萬的債權(quán)，但由于債務(wù)人不能一次履行或恢復(fù)履行能力需要很長的時(shí)間，債權(quán)人“等不起”，這時(shí)，債務(wù)人根據(jù)實(shí)際情況，可以，將自己的債權(quán)以一百萬或幾百萬的價(jià)錢依法轉(zhuǎn)讓給他人。有人說，具有金錢給付內(nèi)容的判決書的債權(quán)人可以依法轉(zhuǎn)讓，會(huì)讓老百性認(rèn)為：法院判決書可以自由買賣，有損法院權(quán)威，并且，購買債權(quán)人（債權(quán)受讓人）購買后，申請(qǐng)法院執(zhí)行，仍然存在著執(zhí)行不能的情況，以及，出賣債權(quán)人以民法上的“乘人之危”反悔的情況，產(chǎn)生新的糾紛，影響社會(huì)穩(wěn)定。其實(shí)這些擔(dān)心是不必要的，首先，任何民事交易行為，都存在著風(fēng)險(xiǎn)，交易雙方都可能會(huì)有虧有贏，也可能雙贏，這些都是正常的，也是交易雙方應(yīng)該承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，況且判決書確定的債權(quán)轉(zhuǎn)讓，雙方是建立在平等、合法、自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上的，其次，轉(zhuǎn)讓協(xié)議還需要法院依法審查，符合法律規(guī)定時(shí)，方能更換判決書上的債權(quán)人。筆者認(rèn)為，判決書所確定的債權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，不僅不會(huì)損害法院的權(quán)威，還有利于人民群眾，讓那些有經(jīng)濟(jì)能力、有閑錢的人，購買債權(quán)；急需用錢、急在當(dāng)下，遲延履行的債務(wù)對(duì)于一些人來說已經(jīng)是毫無意義，及因種種原因“等不起”的人出賣債權(quán)，各取所需，讓判決書所確定的債權(quán)進(jìn)入市場，有利社會(huì)。不僅個(gè)人之間可以協(xié)商判決書上債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而且可以參照現(xiàn)在的“招投標(biāo)”的相關(guān)規(guī)定，債權(quán)人可以委托“中介公司”向社會(huì)，公開拍賣自己判決書上的債權(quán)，讓參加購買者“竟標(biāo)”，拍賣成功，雙方到法院辦理相應(yīng)的債權(quán)人變更登記手續(xù)，并書面通知判決書上的債務(wù)人。判決書上債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，從法理上講并不存在障礙，而且有明確的法理支撐，只是存在如何規(guī)制、完善相關(guān)規(guī)定的問題。近年來，各地法院，允許債權(quán)人愿意將執(zhí)行到位的財(cái)產(chǎn)按其承諾的比例分給財(cái)產(chǎn)線索提供者，并以法院的名義發(fā)布懸賞公告，在司法理念上這無疑是一種進(jìn)步，我們有理由相信在不遠(yuǎn)的將來，這個(gè)觀點(diǎn)或?qū)?huì)被《民事訴訟法》所采納。