荊州律師

杰向一審法院起訴請求判令趙某娟與吳某峰簽訂的《不動產(chǎn)贈與合同》無效。要求本案訴訟費用由趙某娟、吳某峰、高某蘭承擔(dān)。2.被告趙某娟、吳某峰、高某蘭上訴請求撤銷一審判決，依法改判駁回吳某杰的全部訴訟請求。要求本案一、二審訴訟費用由吳某杰承擔(dān)。二、事實與理由1.趙某娟、吳某峰、高某蘭觀點2016年12月28日，吳某濤已去世，一審法院認(rèn)定售房協(xié)議書為吳某濤簽訂，認(rèn)定事實錯誤。位于北京市豐臺區(qū)一號房屋（以下簡稱一號房屋）不含有吳某濤的份額。趙某娟購買了一號房屋，雖然購買房屋使用了吳某濤工齡給予的福利款210574.26元，并不代表吳某濤當(dāng)然擁有一號房屋產(chǎn)權(quán)。趙某娟使用該福利款購買的房屋與吳某濤無關(guān)，對于其出資可以作為債權(quán)予以處理。房改房的購買資格決定產(chǎn)權(quán)歸屬，出資僅具有特定情況下債權(quán)意義。已故配偶不具有民事主體資格，不可能行使購買房屋的行為，不應(yīng)成為已購房屋的權(quán)利主體。在吳某濤去世后，吳某濤與趙某娟的婚姻關(guān)系終止，該房改房經(jīng)過房改出售，已變更登記于趙某娟名下，應(yīng)當(dāng)屬于趙某娟個人財產(chǎn)。趙某娟與北京市豐臺區(qū)某單位（以下簡稱某單位）簽訂《房屋買賣契約》并依法予以登記，取得了一號房屋的所有權(quán)，即依法取得不動產(chǎn)物權(quán)。一審法院適用法律錯誤。2.吳某杰觀點同意一審判決，不同意趙某娟、吳某峰、高某蘭的上訴請求。三、法院查明事實1.家庭關(guān)系吳某濤與趙某娟育有三個子女，分別是吳某峰、吳某杰、吳某霞，吳某峰與高某蘭是夫妻關(guān)系。吳某濤于2012年2月1日去世。2.房屋相關(guān)情況各方當(dāng)事人均認(rèn)可一號房屋是吳某濤的單位某單位分配給吳某濤家庭居住，且一號房屋是用吳某濤的工齡折抵房款購買獲得。吳某杰向法庭提交了2011年5月25日的軍隊離退休干部按經(jīng)濟適用房價購買現(xiàn)有住房應(yīng)付房款于住房補貼抵扣審批表，內(nèi)容為：“軍休人員姓名：吳某濤；購房地址：一號房屋；應(yīng)付購房款為210574.76元；住房補貼核算為314073.98元；個人結(jié)余金額為103499.22元?！甭淇钊掌跒?010年12月30日的《軍隊離休退休干部專項住房出售協(xié)議書》內(nèi)容是“某單位（以下簡稱甲方）將坐一號房屋出售給吳某濤（以下簡稱乙方），住房實際售價為210574.76元，住房實際售價低于住房補貼的，余額部分103499.22元退給乙方，用于乙方個人住房消費，公共維修金共計4211.5元……”合同尾部有“吳某濤”簽名。收款收據(jù)和銀行轉(zhuǎn)賬憑證顯示吳某杰交納公共維修基金等費用共計4490.5元。趙某娟、吳某峰、高某蘭認(rèn)可上述證據(jù)的真實性，主張軍隊離休退休干部專項住房出售協(xié)議書中“吳某濤”的簽字是趙某娟所簽。落款日期為2016年12月28日的確定購房人協(xié)議書內(nèi)容是“我的父親吳某濤系北京市豐臺區(qū)某單位退休干部，于2012年2月1日去世，其安置住房在一號房屋。根據(jù)規(guī)定，現(xiàn)已按經(jīng)濟適用房價格購買該處住房，父母共育有3個子女，經(jīng)全部子女協(xié)商一致同意由母親趙某娟購買該處住房?！钡撞坑汹w某娟、吳某峰、吳某杰、吳某霞四人姓名、身份證號以及所按手印。當(dāng)事人均認(rèn)可該份協(xié)議書是應(yīng)單位要求書寫，旨在確認(rèn)以趙某娟的名義來購買一號房屋，并非各方對房屋權(quán)利進行處分。2019年11月22日，趙某娟（贈與人、甲方）與吳某峰（送贈人、乙方）簽署不動產(chǎn)贈與合同，約定甲方擁有地址為：豐臺區(qū)一號的不動產(chǎn)100%份額，甲方是乙方的母親?，F(xiàn)甲方自愿將該不動產(chǎn)的份額全部贈與乙方，乙方自愿接受該不動產(chǎn)。當(dāng)日，一號房屋過戶以房屋贈與原因登記至吳某峰名下，并以夫妻間房屋轉(zhuǎn)移原因登記在高某蘭、吳某峰名下。四、法院觀點爭議焦點分析一號房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)一號房屋系吳某濤簽訂住房出售協(xié)議書，以使用其工齡的方式購買獲得，在吳某濤去世后登記至趙某娟名下。工齡優(yōu)惠實際來源于吳某濤的生前貢獻，該福利具有極強的人身屬性，即便房屋產(chǎn)權(quán)取得之時吳某濤已經(jīng)去世，該工齡優(yōu)惠所對應(yīng)的財產(chǎn)利益部分應(yīng)作為吳某濤的遺產(chǎn)予以繼承。因此，趙某娟、吳某峰、高某蘭主張一號房屋是趙某娟的個人財產(chǎn)，于法無據(jù)。贈與合同效力趙某娟未經(jīng)吳某濤所有繼承人同意，與吳某峰簽訂不動產(chǎn)贈與合同，將一號房屋贈與吳某峰，系無權(quán)處分行為，嗣后亦無證據(jù)證明其已經(jīng)得到相關(guān)權(quán)利人追認(rèn)或取得房屋全部處分權(quán)，侵犯了他人財產(chǎn)權(quán)益，該贈與合同應(yīng)屬無效。五、裁判結(jié)果趙某娟與吳某峰于2019年就豐臺區(qū)一號房屋簽署的不動產(chǎn)贈與合同無效。房產(chǎn)律師點評一、爭議焦點總結(jié)1.一號房屋是否為吳某濤的遺產(chǎn)。2.趙某娟與吳某峰簽訂的贈與合同是否有效。二、焦點分析1.關(guān)于一號房屋是否為吳某濤的遺產(chǎn)從房屋的購買方式來看，是使用吳某濤工齡購買獲得，且工齡優(yōu)惠源于吳某濤生前貢獻，具有人身屬性，雖然房屋在吳某濤去世后登記在趙某娟名下，但該工齡優(yōu)惠對應(yīng)的財產(chǎn)利益應(yīng)作為吳某濤的遺產(chǎn)。2.關(guān)于贈與合同是否有效由于趙某娟在未經(jīng)吳某濤所有繼承人同意的情況下，將含有吳某濤遺產(chǎn)部分的房屋贈與吳某峰，且沒有得到追認(rèn)或取得全部處分權(quán)，屬于無權(quán)處分，侵犯他人權(quán)益，所以贈與合同無效?！掇k案心得》一、證據(jù)收集與分析1.關(guān)鍵書證的把握在本案中，《軍隊離休退休干部專項住房出售協(xié)議書》、軍隊離退休干部按經(jīng)濟適用房價購買現(xiàn)有住房應(yīng)付房款于住房補貼抵扣審批表等書證起到了至關(guān)重要的作用。這些書證明確地展示了房屋的購買過程與吳某濤的關(guān)聯(lián)，比如通過購房協(xié)議上吳某濤的簽名以及購房款與吳某濤住房補貼的關(guān)聯(lián)，能夠有力地證明房屋的取得與吳某濤存在緊密聯(lián)系。對于書證的收集，不能僅滿足于表面的獲取，更要深入分析其細(xì)節(jié)信息。例如，從審批表中不僅看到購房款的數(shù)額，還要關(guān)注到住房補貼的核算以及個人結(jié)余金額等信息，這些細(xì)節(jié)綜合起來為證明房屋性質(zhì)提供了全面的證據(jù)支持。2.對證據(jù)鏈的構(gòu)建本案中的收款收據(jù)、銀行轉(zhuǎn)賬憑證以及確定購房人協(xié)議書等證據(jù)，與住房出售協(xié)議書等核心書證相互印證，形成了一個完整的證據(jù)鏈。收款收據(jù)和轉(zhuǎn)賬憑證證明了購房相關(guān)費用的支付情況，確定購房人協(xié)議書雖旨在確認(rèn)購買名義，但也從側(cè)面反映了房屋的來源和家庭內(nèi)部的購房共識。構(gòu)建證據(jù)鏈時，要注意各個證據(jù)之間的邏輯關(guān)系。這些證據(jù)雖然形式不同，但都圍繞房屋的來源、購買過程以及家庭內(nèi)部對房屋的認(rèn)知展開，從不同角度支撐了房屋并非趙某娟個人財產(chǎn)的觀點。二、法律適用的準(zhǔn)確性1.遺產(chǎn)認(rèn)定的法律依據(jù)根據(jù)法律原則，工齡優(yōu)惠來源于吳某濤的生前貢獻且具有極強的人身屬性，即便房屋產(chǎn)權(quán)取得在吳某濤去世后，該工齡優(yōu)惠所對應(yīng)的財產(chǎn)利益部分也應(yīng)作為吳某濤的遺產(chǎn)予以繼承。準(zhǔn)確把握這一法律要點是本案勝訴的關(guān)鍵之一。在處理類似案件時，對于涉及特殊政策（如工齡優(yōu)惠）與財產(chǎn)權(quán)益的關(guān)系，要深入研究相關(guān)法律規(guī)定和司法解釋，明確這些特殊因素在遺產(chǎn)認(rèn)定中的地位和作用。2.無權(quán)處分規(guī)則的運用趙某娟未經(jīng)吳某濤所有繼承人同意，與吳某峰簽訂不動產(chǎn)贈與合同，屬于無權(quán)處分行為。根據(jù)法律規(guī)定，無權(quán)處分且未得到追認(rèn)或取得處分權(quán)的情況下，合同應(yīng)屬無效。熟練運用無權(quán)處分的法律規(guī)則，能夠準(zhǔn)確判斷贈與合同的效力問題。在分析此類問題時，要明確各個法律主體的權(quán)利范圍，特別是在涉及共有財產(chǎn)或含有遺產(chǎn)成分的財產(chǎn)處分時，要注意判斷處分行為是否超越了行為人自身的權(quán)利界限。三、反駁對方觀點的策略1.針對事實認(rèn)定的反駁趙某娟、吳某峰和高某蘭主張售房協(xié)議書上吳某濤的簽名是趙某娟所簽，試圖否定吳某濤在購房中的作用。對此，我們要從證據(jù)的真實性和關(guān)聯(lián)性方面進行反駁。雖然對方對簽名提出質(zhì)疑，但其他證據(jù)如購房審批表、購房款與吳某濤住房補貼的關(guān)聯(lián)等仍然能夠證明吳某濤與購房行為的實質(zhì)性聯(lián)系。在反駁對方對事實的歪曲時，不能僅僅依賴單一證據(jù)，而是要綜合運用多個證據(jù)，從不同角度說明事實的真相，使對方的質(zhì)疑顯得蒼白無力。2.針對法律適用的反駁對方主張房改房的購買資格決定產(chǎn)權(quán)歸屬，出資僅在特定情況下具有債權(quán)意義等觀點。我們從工齡優(yōu)惠的人身屬性以及遺產(chǎn)認(rèn)定的法律依據(jù)方面進行反駁，強調(diào)不能簡單地以購買資格或出資情況來片面地確定產(chǎn)權(quán)歸屬。在反駁對方法律觀點時，要依據(jù)準(zhǔn)確的法律條文、司法解釋以及相關(guān)的法律原則，深入分析對方觀點在法律適用上的錯誤之處，以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆蛇壿嬐品瓕Ψ降腻e誤主張。每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細(xì)致的分析，才能有專業(yè)的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細(xì)說明情況，我們會盡力為您解答！

（反訴被告）：趙某蘭2.被告（反訴原告）：孫某杰二、原告訴訟請求1.判令被告騰退并向原告返還位于北京昌平一號房屋；2.本案訴訟費由被告承擔(dān)。三、原告主張的事實與理由坐落于北京昌平一號房屋，所有權(quán)人為原告趙某蘭，于2006年購買。因被告在京沒有居住房屋，考慮到雙方關(guān)系，原告將房屋出借被告暫時居住。后來被告自行購買其他房屋卻未返還此房，原告多次要求返還但被告未履行。四、被告答辯意見及反訴請求1.被告答辯意見不同意原告的訴訟請求。被告稱案涉房屋是其實際購買，作為實際購買人有權(quán)居住，從2004年購房至今一直在此居住，原告的訴請無法律依據(jù)。2.反訴請求判令被告配合原告辦理北京市昌平區(qū)一號房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，將上述房屋變更登記至孫某杰名下；反訴費由反訴被告承擔(dān)。3.反訴理由反訴原告和反訴被告的丈夫是好友。2004年經(jīng)協(xié)商，反訴原告使用反訴被告的名義購買案涉住房，反訴原告支付了首付款以及房貸，并從2004年交房開始一直在此居住。2013年反訴被告在反訴原告不知情的情況下一次性還清貸款拿到房產(chǎn)證原件，然后要求反訴原告在貸款基礎(chǔ)上加價贖回房屋，且在協(xié)商過程中不斷增加價格。反訴原告認(rèn)為自己是實際購買人，房屋應(yīng)歸其所有。五、原告對反訴的答辯意見1.本案不是借名買房法律關(guān)系，雙方實際關(guān)系是借住。趙某蘭愛人與孫某杰系同學(xué)關(guān)系，孫某杰在2000年與其配偶產(chǎn)生糾紛，趙某蘭配偶給孫某杰找過房子。2003年趙某蘭申請經(jīng)濟適用房，孫某杰與趙某蘭配偶商量要先使用案涉房屋，孫某杰表示其也在申請經(jīng)濟適用房，如果能申請下來雙方置換或者孫某杰再搬回去。首付款及部分貸款是孫某杰還的。2.2009年孫某杰申請經(jīng)濟適用房指標(biāo)未下來，我方讓孫某杰把貸款交到2012年，允許孫某杰住到2019年。2013年我方一次性把貸款還清。孫某杰主張借名買房不符合實際，如果是借名買房，孫某杰早就起訴了。如果是借名買房，案涉房屋是經(jīng)濟適用房，借名買房無效。此外，假設(shè)法院認(rèn)定借名買房成立，孫某杰陳述其在2010年左右聯(lián)系趙某蘭要求過戶并給部分錢，之后孫某杰一直沒有聯(lián)系趙某蘭，因此如果要求過戶也過了三年的訴訟時效，應(yīng)當(dāng)駁回孫某杰的反訴請求。六、法院查明的事實1.合同簽訂情況2004年3月23日，北京T公司與趙某蘭簽訂《商品房買賣合同》，約定將位于北京市昌平區(qū)一號房出售給趙某蘭，合同對房價、付款方式、交房時間等進行了約定。孫某杰陳述合同買受人處“趙某蘭”系其代簽。2004年4月14日，F(xiàn)銀行與趙某蘭簽訂《個人住房按揭合同》，約定借款金額為31萬元。合同簽訂后，孫某杰按照合同約定歸還銀行貸款。2.房屋相關(guān)情況房屋交付后，孫某杰對案涉房屋進行裝修并居住。2005年1月6日，趙某蘭取得案涉房屋的產(chǎn)權(quán)證書。2013年4月10日，趙某蘭將剩余貸款172349.24元一次性還清。2013年4月24日，F(xiàn)銀行向趙某蘭出具《個人貸款結(jié)清證明》。3.證據(jù)情況庭審中，趙某蘭陳述案涉房屋系借給孫某杰居住，但未提交證據(jù)予以證明。孫某杰陳述案涉房屋系其借趙某蘭的名字購買的，并提交購房合同、按揭貸款合同、發(fā)票、裝修手冊、交納水電費收據(jù)等材料予以證明。對于房屋產(chǎn)權(quán)證書原件由趙某蘭保管一事，孫某杰陳述，因案涉房屋存在貸款，房屋產(chǎn)權(quán)證由銀行保管，在趙某蘭還清貸款后取回房屋產(chǎn)權(quán)證書。七、裁判結(jié)果1.趙某蘭于本判決生效后十日內(nèi)協(xié)助孫某杰將位于北京市昌平區(qū)一號房屋過戶登記至孫某杰名下；2.駁回趙某蘭的全部訴訟請求。八、律師點評1.舉證責(zé)任及證據(jù)認(rèn)定原則當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。2.借名買房關(guān)系的認(rèn)定依據(jù)借名買房是一種典型的“名實不符”的行為。在缺乏書面協(xié)議的情況下，認(rèn)定當(dāng)事人之間是否存在借名買房關(guān)系，應(yīng)當(dāng)綜合房屋的出資、房屋的占有使用、購房票據(jù)及產(chǎn)權(quán)證書的持有以及對于借名買房有無合理解釋這四點進行判斷。本案中，涉案房屋雖系以趙某蘭名義購買，但孫某杰交納了首付款及大部分貸款，房屋自交付后一直由孫某杰掌控并實際占有使用，購房合同、按揭貸款合同、房款及稅費的原始票據(jù)亦均由孫某杰持有，且孫某杰一直交納涉案房屋的物業(yè)費等日常費用支出，而趙某蘭購買后一直未占有使用房屋?；谶@些事實，法院認(rèn)為孫某杰已完成了借名買房關(guān)系的舉證責(zé)任。雖然趙某蘭在2013年4月10日一次性還清貸款，但其還款的行為不足以否認(rèn)雙方之間的借名買房關(guān)系。趙某蘭提出涉案房屋系其讓孫某杰借住使用，但未能提供證據(jù)證實。因此，根據(jù)孫某杰所提供的證據(jù)，足以確信雙方之間借名買房關(guān)系的存在具有高度可能性，故法院認(rèn)定孫某杰與趙某蘭之間存在借名買房合同關(guān)系。3.合同的有效性及履行依法成立的合同，受法律保護。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。孫某杰與趙某蘭之間的借名買房合同關(guān)系是當(dāng)事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)依約履行?！侗本┦猩唐贩款A(yù)售合同》簽訂于2004年，案涉房屋目前已具備上市交易條件，所以對于孫某杰要求趙某蘭將案涉房屋過戶登記至其名下的反訴請求，于法有據(jù)，法院予以支持；對于趙某蘭要求孫某杰騰房的訴訟請求，于法無據(jù)，法院不予支持。關(guān)于趙某蘭歸還部分貸款一事，雙方可另行解決?！掇k案心得》一、案件難點1.缺乏書面借名買房協(xié)議由于雙方?jīng)]有簽訂明確的書面借名買房協(xié)議，這使得我們在證明借名買房關(guān)系存在時，需要從多個間接方面進行舉證，增加了證明的難度。2.對方的反駁理由多樣化原告提出了多種反駁觀點，如主張房屋是借住關(guān)系、借名買房無效（因房屋是經(jīng)濟適用房）以及反訴已過訴訟時效等，需要逐一進行分析和反駁。二、辦案策略1.圍繞借名買房關(guān)系的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)展開房屋出資方面的證明著重強調(diào)被告孫某杰支付了房屋的首付款以及大部分貸款，通過提交銀行還款記錄、貸款合同等證據(jù)，清晰地展示出被告在資金方面的投入情況。房屋占有使用情況的說明詳細(xì)說明自房屋交付后，被告一直對房屋進行裝修、居住，并承擔(dān)了物業(yè)費等日常費用，從房屋的實際使用情況證明被告與房屋的緊密聯(lián)系。購房票據(jù)及產(chǎn)權(quán)證書持有情況的解釋雖然產(chǎn)權(quán)證書原件在原告處，但我們合理地解釋了原因，即房屋貸款期間產(chǎn)權(quán)證書由銀行保管，原告還清貸款后取回。同時，購房合同、按揭貸款合同、房款及稅費的原始票據(jù)均由被告持有，這也進一步證明了被告對房屋相關(guān)事務(wù)的實際控制。對借名買房的合理解釋闡述被告與原告丈夫的好友關(guān)系，以及購房時雙方協(xié)商的過程，從情理上說明借名買房的合理性。2.反駁原告的各項觀點針對借住觀點的反駁由于原告主張房屋是借住關(guān)系但未提供證據(jù)，我們緊緊抓住這一點，強調(diào)原告應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果。對借名買房無效觀點的反駁雖然房屋最初是經(jīng)濟適用房，但目前已具備上市交易條件，且借名買房合同是雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，因此借名買房關(guān)系是合法有效的。對訴訟時效觀點的反駁從借名買房合同關(guān)系的性質(zhì)出發(fā)，說明房屋過戶是基于合同的履行，不存在訴訟時效的問題，反駁原告關(guān)于反訴已過訴訟時效的主張。三、成功經(jīng)驗總結(jié)1.全面收集和整理證據(jù)從房屋交易的各個環(huán)節(jié)收集證據(jù)，包括購房合同、貸款合同、票據(jù)、裝修及居住的證明材料等，形成了完整的證據(jù)鏈條，有力地支持了被告的主張。2.多角度進行論證不僅從法律層面進行論證，還從情理、交易習(xí)慣等多個角度進行分析，使法官能夠全面、深入地理解案件事實，增強了被告主張的可信度。四、對類似案件的啟示1.證據(jù)收集方面在涉及房屋產(chǎn)權(quán)等糾紛案件中，即使沒有書面協(xié)議，也要注重收集與房屋交易、使用、資金往來等相關(guān)的所有證據(jù)，這些證據(jù)可能成為認(rèn)定案件事實的關(guān)鍵。2.應(yīng)對反駁觀點方面當(dāng)面對對方提出的多種反駁觀點時，要逐一進行深入分析，從事實、法律、情理等多個角度進行反駁，不能忽視任何一個可能影響案件結(jié)果的細(xì)節(jié)。每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細(xì)致的分析，才能有專業(yè)的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細(xì)說明情況，我們會盡力為您解答！

：吳先生2.被告：趙先生、郭女士二、原告訴訟請求判令二被告協(xié)助將位于北京市朝陽區(qū)一號房屋及A號車位過戶至原告名下。三、原告主張的事實與理由二被告系夫妻關(guān)系。2012年底，趙先生購買了北京市朝陽區(qū)一號房屋。2012年12月19日支付首付款228萬元，在尚未收房的情況下，2013年2月28日郭女士與原告簽訂《協(xié)議書》，約定將房屋出售給原告，房款總額776萬元，郭女士承諾在拿到房屋鑰匙后三天內(nèi)交付給原告且配合辦理產(chǎn)權(quán)登記，此后房屋一切費用與其無關(guān)。協(xié)議簽訂當(dāng)天，原告支付了776萬元，后又支付了多項費用，郭女士出具收條并辦理了交接手續(xù)。二被告取得產(chǎn)權(quán)證書后拒絕配合辦理過戶。四、被告答辯意見1.一號房屋及A號房屋均系趙先生個人財產(chǎn)，與郭女士無關(guān)，郭女士簽訂協(xié)議書的行為系無權(quán)處分。2.協(xié)議書未經(jīng)趙先生同意，趙先生至今不認(rèn)可，協(xié)議書自始無效。3.協(xié)議書系原告與案外人惡意串通，欺騙郭女士以明顯低價處分，損害了趙先生的合法權(quán)益。五、法院查明的事實1.房屋及車位購買情況趙先生與郭女士于1983年8月12日登記結(jié)婚。2012年12月14日，趙先生選定一號房屋。2012年12月19日，趙先生向北京R公司支付228萬。2013年2月28日，由趙先生賬戶向R公司轉(zhuǎn)賬93萬元，由郭女士賬戶向R公司轉(zhuǎn)賬245萬元。2013年3月28日，趙先生與R公司簽訂房屋買賣合同，約定購買一號房屋，總價款5715516元。2013年7月2日，趙先生與R公司簽訂合同購買A號車位，車位款20萬元。2.協(xié)議簽訂及履行情況2013年2月28日，郭女士與原告簽訂《協(xié)議書》，約定轉(zhuǎn)讓一號房屋，總價款766萬元，后協(xié)商為776萬元，原告需于簽署后24小時內(nèi)支付全部購房款，郭女士承諾交房后3日內(nèi)交付鑰匙，取得房產(chǎn)證后過戶，后續(xù)費用不再承擔(dān)。協(xié)議簽訂當(dāng)日，原告向郭女士轉(zhuǎn)賬776萬元，郭女士用其中245萬支付了房屋尾款。2013年8月29日，郭女士出具收條，確認(rèn)收到原告支付的物業(yè)費、車位款、契稅等各項費用共計543915元。同日，二被告到R公司辦理了一號房屋的收房手續(xù)，部分簽字是趙先生，部分是郭女士及R公司工作人員代簽。各方均認(rèn)可2013年8月29日郭女士向原告交付了一號房屋及A號車位，由原告使用至今。3.產(chǎn)權(quán)登記情況一號房屋于2018年10月25日登記至趙先生名下，A號車位于2019年3年20日登記至趙先生名下。庭審中，趙先生稱不清楚郭女士2013年2月28日776萬元進賬及用該款項支付房屋尾款的情況，對收房及之后的事也不清楚。六、裁判結(jié)果被告趙先生、被告郭女士于本判決生效之日起七日內(nèi)配合原告吳先生辦理位于北京市一號房屋、位于北京市朝陽區(qū)A號車位的過戶手續(xù)，將上述房屋及車位轉(zhuǎn)移登記至原告吳先生名下。七、律師點評1.處分權(quán)的認(rèn)定原告與郭女士簽訂買賣合同時，一號房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)。郭女士向原告出示了二被告的戶口本復(fù)印件、選房確認(rèn)單及首付款收據(jù)，當(dāng)時未辦理產(chǎn)權(quán)證，原告有理由相信郭女士有權(quán)處分。2.購房款支付情況分析趙先生2012年12月19日支付首付款228萬，2013年2月28日郭女士收到原告購房款776萬后，用其中245萬與趙先生轉(zhuǎn)賬的93萬完成了對R公司的付款義務(wù)。郭女士認(rèn)可使用原告款項支付尾款。3.基于居住使用的推斷根據(jù)房屋買賣合同，2013年8月31日前交房，交房后原告裝修并居住至今，趙先生及郭女士未提出異議。房屋的購買、房款支付、交付使用等情況，家庭成員理應(yīng)知情且關(guān)心，在郭女士收到原告購房款后支付尾款，趙先生不可能不知情不過問，收房后長達(dá)八年原告居住，趙先生未舉證曾提出異議，可推斷趙先生對郭女士出售房屋知情且同意。4.合同的履行依法成立的合同對當(dāng)事人有法律約束力。原告和郭女士的協(xié)議約定取得一號房屋產(chǎn)權(quán)證后辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，現(xiàn)一號房屋已登記至趙先生名下，不存在履行障礙，原告要求二被告配合辦理過戶理由正當(dāng)。關(guān)于A號車位，雖協(xié)議未約定，但車位附屬于房屋才有最大利用價值，且郭女士已收取車位款并交付原告使用，現(xiàn)車位取得產(chǎn)權(quán)證，原告要求二被告配合辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)合理合法?！掇k案心得》一、案件難點1.無權(quán)處分的爭議被告主張郭女士簽訂協(xié)議書的行為系無權(quán)處分，因為房屋及車位均登記在趙先生名下。這需要我們從多方面論證郭女士的行為構(gòu)成表見代理或者趙先生實際上是知情且同意房屋買賣行為的。2.惡意串通的質(zhì)疑被告提出協(xié)議書系原告與案外人惡意串通，這是一個對我方不利的觀點。我們需要通過事實和證據(jù)來反駁這一質(zhì)疑，證明交易的真實性和合法性。二、辦案策略1.反駁無權(quán)處分的主張表見代理的論證強調(diào)郭女士在簽訂買賣合同時，向原告出示了二被告的戶口本復(fù)印件、選房確認(rèn)單及首付款收據(jù)等材料。這些材料足以讓原告有理由相信郭女士有權(quán)處分房屋，從而構(gòu)成表見代理?；谌粘Ｉ畛＠淼耐茢鄰姆课葙徺I、房款支付以及交付使用等多個環(huán)節(jié)進行分析。指出在房產(chǎn)交易這樣的家庭重大事務(wù)中，趙先生不可能對郭女士的行為完全不知情。例如，郭女士使用原告支付的款項支付了房屋尾款，而趙先生在庭審中稱不清楚尾款來源，這不符合常理。此外，房屋交付后原告居住長達(dá)八年，趙先生在此期間未提出異議，這也可以推斷出趙先生對房屋買賣是知情且同意的。2.回應(yīng)惡意串通的質(zhì)疑交易過程的梳理詳細(xì)梳理整個交易過程，從購房款的支付、房屋及車位的交付、相關(guān)費用的繳納等方面，說明交易是按照正常的市場流程進行的，不存在惡意串通的跡象。例如，原告按照協(xié)議書的約定及時支付了購房款，郭女士也按照約定辦理了相關(guān)的交接手續(xù)，并且在交易過程中還涉及到了第三方R公司的正常業(yè)務(wù)流程，這些都可以證明交易的真實性。三、成功經(jīng)驗總結(jié)1.注重細(xì)節(jié)證據(jù)的收集和運用在案件處理過程中，不放過任何一個細(xì)節(jié)證據(jù)。比如，郭女士與原告簽訂的協(xié)議書、轉(zhuǎn)賬記錄、收條、房屋驗收表等，這些細(xì)節(jié)證據(jù)在反駁被告的觀點時起到了關(guān)鍵作用。2.從多角度進行論證不僅僅從法律條文的角度進行論證，還從日常生活常理、交易習(xí)慣等多個角度進行分析。這樣的論證方式更加全面、立體，更容易讓法庭接受我方的觀點。四、對類似案件的啟示1.交易環(huán)節(jié)的證據(jù)保留在房屋買賣等涉及重大財產(chǎn)交易的過程中，雙方都應(yīng)該注意保留所有與交易相關(guān)的證據(jù)，包括合同、支付憑證、交接手續(xù)等。這些證據(jù)在可能出現(xiàn)的糾紛中能夠起到至關(guān)重要的作用。2.對交易對方身份和權(quán)限的核實對于購房者來說，在交易過程中要盡可能核實出售方的身份和權(quán)限。如果出售方是夫妻中的一方，要盡量獲取夫妻關(guān)系證明以及房產(chǎn)相關(guān)的證明材料，以確保交易的合法性和安全性。每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細(xì)致的分析，才能有專業(yè)的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細(xì)說明情況，我們會盡力為您解答！

：陳某潔2.被告：北京S公司二、原告訴訟請求1.請求確認(rèn)《回遷補償協(xié)議》無效；2.判令被告賠償因《回遷補償協(xié)議》無效給原告造成的周轉(zhuǎn)費損失（暫計為684156元）及利息（178735元），共計862891元。三、原告主張的事實與理由原告在北京市原宣武區(qū)（現(xiàn)西城區(qū)）A號處擁有住宅一套。2005年該房屋所在區(qū)域被納入征收范圍，2010年7月原告與被告簽署《回遷補償協(xié)議書》并交付房屋?，F(xiàn)原告認(rèn)為回遷協(xié)議無效且自身權(quán)益受損，提起訴訟。四、被告答辯意見1.原告的主張超出訴訟時效；2.原告不是適格主體，其只是房屋承租人；3.房屋至今存在，可用于居??；4.原告已領(lǐng)取2010年7月至2013年3月期間的房屋周轉(zhuǎn)費（租房補助金）112000元，原告違反誠信原則。五、法院查明的事實1.房屋承租情況北京市西城區(qū)A號房屋的公房承租人為陳某潔。2.協(xié)議簽訂及履行情況2010年7月3日，原告與被告簽訂兩份《回遷協(xié)議書》，約定了回遷安置房屋及回遷期、周轉(zhuǎn)費等事宜，協(xié)議簽訂后房屋交付給被告。被告稱已支付原告約11萬元周轉(zhuǎn)費，原告稱此款項是困難補助。3.類案情況原告提交另案法律文書，秦某剛起訴北京S公司的案件中，相關(guān)法院判決《回遷協(xié)議書》無效且由被告支付周轉(zhuǎn)費。4.項目情況被告表示拆遷許可證續(xù)期至2014年3月，之后沒有拆遷且無法續(xù)期。5.時效問題原告表示一直與被告溝通且被告給過困難補助款，不存在過訴訟時效的問題。六、裁判結(jié)果1.確認(rèn)原告陳某潔與被告北京S公司就北京市西城區(qū)（原宣武區(qū)）A號所簽訂的《回遷補償協(xié)議》（兩份）無效；2.自本判決生效之日起十五日內(nèi)，被告北京S公司給付原告陳某潔周轉(zhuǎn)費513610元；3.駁回原告陳某潔的其他訴訟請求。七、律師點評1.合同效力認(rèn)定根據(jù)國家規(guī)定和市政府文件，被告受政府委托進行土地一級開發(fā)，該地塊目前無法進行回遷安置，被告未取得處置權(quán)，且項目立項規(guī)劃為商業(yè)金融用地。被告與原告簽訂的《回遷補償協(xié)議》侵害了國家利益，因此法院支持原告確認(rèn)協(xié)議無效的請求。原告在簽訂協(xié)議過程中無過錯，被告作為拆遷主體單位應(yīng)承擔(dān)協(xié)議無效的法律后果。2.賠償責(zé)任分析合同無效后，因合同取得的財產(chǎn)應(yīng)返還或折價補償，有過錯的一方應(yīng)賠償對方損失。本案中《回遷補償協(xié)議》無效，原告無過錯，被告應(yīng)支付原告房屋無法實際居住期間的周轉(zhuǎn)費用。被告稱給付原告約11萬元為周轉(zhuǎn)費，法院不予采信，認(rèn)定其為對拆除房屋的補償、補助款，在今后原告主張房屋被拆除所造成的損失認(rèn)定時應(yīng)扣除。法院結(jié)合拆除房屋同等位置租金情況酌情確定周轉(zhuǎn)費標(biāo)準(zhǔn)為每月3890元。原告主張的利息損失于法無據(jù)，法院不予支持。3.訴訟時效問題本案認(rèn)定《回遷補償協(xié)議》無效是被告原因所致，原告無過錯，且雙方就補償事宜進行過協(xié)商，原告未放棄權(quán)利，因此法院不采納被告關(guān)于原告起訴超過訴訟時效的抗辯?！掇k案心得》一、案件難點1.訴訟時效的爭議被告主張原告的訴求已超出訴訟時效，這是案件中需要重點突破的一個難點。需要收集充分的證據(jù)和理由來說服法庭，原告的主張并未超過時效。2.主體資格的質(zhì)疑被告提出原告只是房屋承租人而非產(chǎn)權(quán)人，不是適格主體。這需要我們從法律和事實層面進行深入分析，論證原告作為承租人在回遷補償協(xié)議中的合法權(quán)益，以及其提起訴訟的正當(dāng)性。二、辦案策略1.針對訴訟時效的應(yīng)對證明權(quán)利主張的連續(xù)性通過強調(diào)原告這些年一直與被告在溝通，并且被告之前還向原告支付過款項，以此說明原告并沒有放棄自己的權(quán)利，而是一直在積極主張權(quán)利。這樣可以有力地反駁被告關(guān)于訴訟時效已過的主張。利用信訪和協(xié)商事實抓住被告答辯中提到該地區(qū)拆遷戶信訪以及雙方就補償事宜進行過協(xié)商的事實，說明原告一直積極參與解決問題的過程，未放棄自身權(quán)利，從而使法庭不采納被告的時效抗辯。2.化解主體資格質(zhì)疑從合同簽訂主體入手指出雖然原告是公房承租人，但在《回遷協(xié)議書》中，原告作為乙方與被告簽訂了協(xié)議，這說明被告在簽訂協(xié)議時是認(rèn)可原告的合同主體地位的。從合同的相對性角度，原告完全有權(quán)利依據(jù)合同提起訴訟。結(jié)合類案情況說明借助原告提交的另案法律文書，即類案中類似的承租人與拆遷公司的糾紛處理情況，來論證作為承租人的原告在回遷補償糾紛中具備適格的訴訟主體資格。三、成功經(jīng)驗總結(jié)1.注重事實細(xì)節(jié)的挖掘在訴訟過程中，不放過任何一個有利于原告的事實細(xì)節(jié)。例如，對于被告支付的款項，原告堅持其性質(zhì)是困難補助而非周轉(zhuǎn)費，這一細(xì)節(jié)的澄清對于案件的處理起到了關(guān)鍵作用。2.充分利用類案資源類案的判決結(jié)果和認(rèn)定事實往往具有一定的參考價值。本案中，通過引用秦某剛起訴北京S公司的類案判決書，為原告的訴訟請求提供了有力的支持，增強了我方觀點的說服力。四、對類似案件的啟示1.訴訟時效方面在處理可能涉及訴訟時效爭議的案件時，當(dāng)事人要注意保留能夠證明自己一直主張權(quán)利的證據(jù)，如溝通記錄、支付款項的憑證等。這些證據(jù)可以有效地對抗對方關(guān)于訴訟時效的抗辯。2.主體資格確認(rèn)環(huán)節(jié)當(dāng)主體資格受到質(zhì)疑時，要從多個角度進行論證。不僅要從合同本身出發(fā)，分析合同簽訂的主體和內(nèi)容，還要結(jié)合類似案件的處理情況，以及相關(guān)的法律法規(guī)，全面地證明當(dāng)事人的主體資格。每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細(xì)致的分析，才能有專業(yè)的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細(xì)說明情況，我們會盡力為您解答！

：A公司2.被告：陳某鵬3.第三人：蘇某英二、原告訴訟請求1.判令被告向原告支付剩余購房尾款1150000元；2.判令被告向原告支付自2016年10月23日起至全部房款付清之日止，以1150000元為基數(shù)，按日萬分之五的比例計算的違約金；3.本案訴訟費由被告承擔(dān)。三、原告主張的事實與理由2016年10月15日，原告與被告簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》，約定被告購買一號商品房，總價款為2313134元，并約定了付款時間、付款方式、違約責(zé)任等。至起訴時，被告共向原告支付了房款1163134元，仍欠1150000元，故原告起訴維護自身權(quán)益。四、被告答辯意見被告陳某鵬稱原告要求其履行的涉案合同并非他所簽，合同中“陳某鵬”的名字不是本人所簽，被告未表達(dá)簽約意思表示，也未委托他人訂立合同，更未支付購房款，對涉案合同的法律效力不予追認(rèn)，請求法院駁回原告的訴訟請求。五、第三人陳述蘇某英稱涉案合同是她簽的，她想為孩子陳某鵬購房，就在銷售員拿來的購房資料上簽了陳某鵬的名字，陳某鵬事先并不知情。因陳某鵬無業(yè)沒有購房能力，簽約前沒和陳某鵬商量，簽約后也沒說明情況。直到2019年6月原告起訴，陳某鵬才知情并不愿意購房和支付購房款。后她與陳某鵬溝通讓其繼續(xù)履行合同，但陳某鵬不同意、不追認(rèn)，她也無法用陳某鵬的名義繼續(xù)履行合同。六、法院查明的事實1.合同約定內(nèi)容A公司（出賣人）提交與陳某鵬（買受人）于2016年10月15日簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》，約定買受人購買位于豐臺區(qū)一號房屋，明確了首付款支付時間（2016年10月15日支付470000元，2016年10月21日前支付693134元）、剩余房價款支付方式（1150000元以按揭貸款方式支付）以及辦理貸款申請手續(xù)的時間（協(xié)議簽訂七日內(nèi)）等，合同于當(dāng)日進行了聯(lián)機備案。2.合同履行情況蘇某英于合同簽訂當(dāng)日支付首付款470000元，于2016年11月1日支付首付款693134元。陳某鵬不認(rèn)可合同系其簽訂，亦明確表示不予追認(rèn)。蘇某英認(rèn)可合同上陳某鵬的名字系其簽署，購房款亦系其支付。陳某鵬對涉案合同中其簽名申請筆跡鑒定，鑒定意見為：涉案合同在第19頁“買受人（簽字）”、35頁“甲方”、56頁“承諾人（簽章）”3處簽名字跡“陳某鵬”與樣本中陳某鵬簽名字跡均不是同一人書寫。陳某鵬、蘇某英予以認(rèn)可，A公司不予認(rèn)可，并表示鑒定結(jié)果說明陳某鵬與蘇某英串通。七、裁判結(jié)果駁回北京A公司的訴訟請求。八、律師點評1.合同效力認(rèn)定依據(jù)依法成立的合同對當(dāng)事人具有法律約束力。行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。2.本案合同效力分析A公司主張與陳某鵬成立商品房預(yù)售合同法律關(guān)系并提交涉案合同，陳某鵬不予認(rèn)可并申請筆跡鑒定。雖A公司對鑒定意見不予認(rèn)可，但未提交相反證據(jù)，所以法院采信鑒定意見。蘇某英認(rèn)可涉案合同上“陳某鵬”的名字系其簽署，且實際交付購房款的也是蘇某英，因此法院采信陳某鵬主張的其未簽署涉案合同的意見。陳某鵬、蘇某英稱陳某鵬對蘇某英購房一事不知情，A公司作為專業(yè)機構(gòu)，應(yīng)更熟悉法律法規(guī)和具備風(fēng)險意識。A公司未能提交蘇某英具有代理權(quán)的證據(jù)，也未能就蘇某英與陳某鵬的身份關(guān)系提交證據(jù)，且不能對簽約過程作出合理說明，法院難以僅以母子關(guān)系推定蘇某英有代理權(quán)利，且陳某鵬事后明確表示不予追認(rèn)，所以涉案合同對陳某鵬不發(fā)生效力，A公司要求陳某鵬支付剩余購房款及違約金的請求得不到法院支持?！掇k案心得》一、案件難點1.合同主體的認(rèn)定原告A公司堅持認(rèn)為合同是陳某鵬本人所簽，而實際上合同簽字是由第三人蘇某英完成的。如何讓法庭明確合同簽訂的真實情況，即真正的行為人并非陳某鵬，是一個需要突破的難點。2.筆跡鑒定的不確定性雖然筆跡鑒定結(jié)果對我方有利，但A公司對鑒定意見提出了質(zhì)疑，存在法庭可能不采信鑒定結(jié)果的風(fēng)險。需要進一步從其他方面進行論證，以鞏固鑒定意見的可信度。二、辦案策略1.圍繞筆跡鑒定展開強化鑒定意見的權(quán)威性當(dāng)筆跡鑒定結(jié)果顯示涉案合同上的簽字并非陳某鵬本人所寫后，我方緊緊抓住這一關(guān)鍵證據(jù)，向法庭強調(diào)鑒定機構(gòu)的專業(yè)性和鑒定程序的合法性。通過對鑒定過程的詳細(xì)說明，讓法庭充分認(rèn)識到鑒定結(jié)果的可靠性。反駁原告的質(zhì)疑針對原告提出的陳某鵬與蘇某英串通、鑒定時未使用慣用字體等質(zhì)疑，我方從常理和證據(jù)兩個方面進行反駁。從常理上分析，陳某鵬在得知被起訴后明確表示不愿意購房且不追認(rèn)合同效力，這種行為不符合串通的邏輯；從證據(jù)上看，原告沒有提供任何能夠證明串通的實質(zhì)性證據(jù)，其質(zhì)疑缺乏事實依據(jù)。2.分析代理關(guān)系的不成立行為人無代理權(quán)的論證強調(diào)蘇某英在簽訂合同時沒有得到陳某鵬的授權(quán)。通過蘇某英的陳述，表明陳某鵬事先對購房一事不知情，簽約后也未得到其追認(rèn)，且原告沒有證據(jù)證明蘇某英具有代理權(quán)。原告未盡合理審查義務(wù)指出原告作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售機構(gòu)，在簽訂合同時應(yīng)盡到合理的審查義務(wù)。原告未能核實簽字人的真實身份，也沒有對蘇某英的代理權(quán)進行審查，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。三、成功經(jīng)驗總結(jié)1.充分利用證據(jù)規(guī)則在整個訴訟過程中，嚴(yán)格按照證據(jù)規(guī)則進行舉證、質(zhì)證。對于筆跡鑒定這一關(guān)鍵證據(jù)，確保其符合證據(jù)的合法性、關(guān)聯(lián)性和真實性要求。同時，要求原告對其主張?zhí)峁┳C據(jù)，當(dāng)原告無法提供有效證據(jù)時，利用這一點強化我方觀點。2.注重從多方面論證不僅依靠筆跡鑒定結(jié)果，還從代理關(guān)系、當(dāng)事人的行為邏輯、原告的過錯等多個方面進行論證。這種多方位的論證方式使我方的觀點更加全面、立體，更具說服力。四、對類似案件的啟示1.證據(jù)收集與固定方面在涉及合同主體爭議的案件中，筆跡鑒定是一個重要的證據(jù)手段。要及時申請筆跡鑒定，并確保鑒定過程的規(guī)范和科學(xué)。同時，要注重收集與合同簽訂過程相關(guān)的其他證據(jù)，如當(dāng)事人的陳述、證人證言等，以形成完整的證據(jù)鏈條。2.分析法律關(guān)系時對于涉及代理關(guān)系的案件，要仔細(xì)分析行為人是否具有代理權(quán)、代理行為是否得到追認(rèn)等關(guān)鍵因素。同時，要注意審查合同相對方是否盡到了合理的注意義務(wù)，從雙方的角度全面分析法律關(guān)系，為案件的處理提供更準(zhǔn)確的法律依據(jù)。每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細(xì)致的分析，才能有專業(yè)的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細(xì)說明情況，我們會盡力為您解答！

：趙某杰2.被告：劉某君、鄭某濤、周某蘭3.第三人：北京某中介公司二、原告訴訟請求1.依法確認(rèn)房屋買賣合同有效；2.依法判令三被告協(xié)助原告辦理北京市朝陽區(qū)一號房屋的網(wǎng)簽及過戶手續(xù)；3.依法判令三被告支付違約金76萬元；4.依法判令中介公司賠付原告居間費83600元及保障服務(wù)費11400元；5.依法判令劉某君、鄭某濤于不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記次日支付原告補償金10萬元。三、原告主張的事實與理由2020年9月10日，原告與鄭某鵬、劉某君通過中介公司簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》，約定原告購買涉案房屋，成交總價380萬元。原告依約支付了兩筆定金共計37萬元，并交納了居間服務(wù)費83600元、保障服務(wù)費11400元。在辦理購房貸款前，鄭某鵬去世，導(dǎo)致貸款手續(xù)終止。三被告因?qū)︵嵞躇i遺產(chǎn)繼承產(chǎn)生糾紛，未按合同約定協(xié)助原告辦理涉案房屋的過戶手續(xù)，原告認(rèn)為三被告構(gòu)成根本違約，故訴至法院。四、被告答辯意見1.劉某君、鄭某濤辯稱認(rèn)可房屋買賣合同合法有效，同意協(xié)助辦理過戶手續(xù)，但要求原告同時支付房款。不同意支付違約金，認(rèn)為自己沒有違約且積極配合履行合同。不同意支付補償金，認(rèn)為原告的主張沒有依據(jù)。2.周某蘭辯稱認(rèn)可房屋買賣合同有效且同意協(xié)助辦理過戶手續(xù)。對于違約責(zé)任的確定，尊重法院判決，但拒絕承擔(dān)違約責(zé)任。認(rèn)為補償金是劉某君、鄭某濤與原告之間的約定，與自己無關(guān)。五、第三人陳述中介公司稱原告所陳述的事實屬實，對于原告的訴訟請求，不涉及公司的部分不發(fā)表意見。關(guān)于居間費和保障服務(wù)費，原告已交納，但該兩筆費用與本案不是同一法律關(guān)系，不同意在本案中進行主張。六、法院查明的事實1.房屋產(chǎn)權(quán)及人物關(guān)系涉案房屋原登記在鄭某鵬、劉某君、鄭某濤名下。鄭某鵬與劉某君于2019年經(jīng)法院調(diào)解離婚，鄭某濤系二人之子，周某蘭系鄭某鵬之母，鄭某鵬之父于2018年5月13日去世，2021年1月9日鄭某鵬去世。2.合同簽訂及履行情況2020年9月10日，原告與鄭某鵬、劉某君在中介公司居間服務(wù)下簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及補充協(xié)議，約定房屋成交價格、定金、付款方式、辦理手續(xù)時間等相關(guān)事宜，并對違約責(zé)任進行了約定。同日，原告與鄭某鵬、劉某君、中介公司簽訂《居間服務(wù)合同》，與鄭某鵬、劉某君、北京某中介公司簽訂《房屋交易保障服務(wù)合同》，約定了居間代理費和保障服務(wù)費由原告承擔(dān)。合同簽訂后，原告支付定金37萬元及居間代理費、保障服務(wù)費。2020年11月17日，新出售方變更為鄭某鵬、劉某君、鄭某濤。2021年1月15日，鄭某濤起訴周某蘭繼承糾紛，法院出具民事調(diào)解書確認(rèn)涉案房屋中鄭某鵬的份額由鄭某濤、周某蘭各繼承50%。2021年2月22日，鄭某濤、劉某君與原告簽訂《補充協(xié)議》，將過戶時間延至2021年5月31日，并約定了不同時間段完成繼承手續(xù)的賠付補償款金額等。2021年3月25日，涉案房屋網(wǎng)簽撤銷。2021年6月18日，涉案房屋登記至鄭某濤、劉某君、周某蘭名下。七、裁判結(jié)果1.原告趙某杰與被告劉某君、鄭某濤及鄭某鵬就北京市朝陽區(qū)一號房屋簽署的《北京市存量房屋買賣合同》合法有效；2.原告趙某杰于本判決生效后七日內(nèi)向被告劉某君、鄭某濤、周某蘭支付第一筆首付款1800000元，被告劉某君、鄭某濤、周某蘭于收到前述款項三日內(nèi)配合原告趙某杰辦理北京市朝陽區(qū)一號房屋的網(wǎng)簽及產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，將產(chǎn)權(quán)過戶至原告趙某杰名下，第三人北京某中介公司予以協(xié)助；原告趙某杰于過戶當(dāng)日支付被告劉某君、鄭某濤、周某蘭剩余購房款1480000元；3.被告劉某君、鄭某濤于收到上述首付款次日給付原告趙某杰補償金35000元；4.被告劉某君、鄭某濤、周某蘭于本判決生效后七日內(nèi)向原告趙某杰支付違約金200000元；5.駁回原告趙某杰的其他訴訟請求。八、律師點評1.合同效力及履行原告與鄭某鵬、鄭某濤、劉某君簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及補充協(xié)議是雙方真實意思的表示，合法有效，應(yīng)予履行。在合同履行過程中鄭某鵬去世后，其繼承人鄭某濤、周某蘭已通過訴訟繼承了涉案房屋，三被告應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同。2.違約責(zé)任分析根據(jù)補充協(xié)議約定，應(yīng)在不晚于2021年2月28日共同辦理房屋不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，逾期超過十五日屬于根本違約。鄭某鵬去世后，三被告應(yīng)繼續(xù)履行合同，但鄭某濤與周某蘭因繼承問題產(chǎn)生訴訟，原告與鄭某濤、劉某君雖另行簽訂《補充協(xié)議》將過戶時間延后至2021年5月31日，且此時三被告已完成繼承，但仍未配合辦理過戶手續(xù)，構(gòu)成根本違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。鑒于三被告履約情況，原告雖未按約定在過戶前支付第一筆首付款，但并未超過其履行不安抗辯權(quán)的必要限度。同時，雙方約定的違約金數(shù)額過高，綜合考慮合同履行情況、雙方履約能力、三被告的主觀意圖等因素確定三被告應(yīng)承擔(dān)的違約金數(shù)額。3.補償款的支付根據(jù)2021年2月22日簽署的《補充協(xié)議》及鄭某濤與周某蘭繼承案件生效法律文書的時間，劉某君、鄭某濤應(yīng)在收到首付款次日給付原告相應(yīng)補償款35000元?！掇k案心得》一、案件難點1.多方主體利益協(xié)調(diào)本案涉及原告、三個被告以及第三人，各方利益訴求不同。例如，原告希望盡快辦理房屋過戶手續(xù)并獲得違約金、補償款等；被告劉某君、鄭某濤同意辦理過戶但對違約金和補償款有異議；被告周某蘭雖同意過戶但拒絕承擔(dān)違約責(zé)任；第三人中介公司對部分費用的承擔(dān)有不同意見。在處理案件時，需要兼顧各方立場，平衡各方利益。2.復(fù)雜的合同關(guān)系及履行情況本案中存在多份合同及補充協(xié)議，包括《北京市存量房屋買賣合同》《補充協(xié)議》《居間服務(wù)合同》《房屋交易保障服務(wù)合同》《變更出售方協(xié)議書》等。這些合同相互關(guān)聯(lián)，且在履行過程中出現(xiàn)了如出售方人員死亡、遺產(chǎn)繼承糾紛、房屋產(chǎn)權(quán)變更等復(fù)雜情況，需要對每一份合同的條款及履行情況進行細(xì)致分析。二、辦案策略1.以合同為依據(jù)明確各方責(zé)任合同效力的確認(rèn)強調(diào)原告與鄭某鵬、鄭某濤、劉某君簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及補充協(xié)議是雙方真實意思表示，合法有效。根據(jù)合同約定，各方應(yīng)履行相應(yīng)的義務(wù)，如三被告應(yīng)協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)。違約責(zé)任的界定根據(jù)合同中關(guān)于辦理房屋不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的時間約定以及違約條款，結(jié)合案件事實，即三被告在完成房屋繼承后仍未按約定配合辦理過戶手續(xù)的情況，認(rèn)定三被告構(gòu)成根本違約。同時，考慮到原告未支付首付款的行為并未超過履行不安抗辯權(quán)的必要限度，明確各方在違約方面的責(zé)任。補償款的判定依據(jù)2021年2月22日簽署的《補充協(xié)議》中關(guān)于不同時間段完成繼承手續(xù)對應(yīng)的賠付補償款的約定，以及鄭某濤與周某蘭繼承案件生效法律文書的時間，確定劉某君、鄭某濤應(yīng)支付的補償款金額。2.充分利用證據(jù)說明案件事實微信聊天記錄的運用通過劉某君與中介公司工作人員的微信聊天記錄，以及周某蘭之女與鄭某濤的微信聊天記錄，說明各方在房屋過戶過程中的態(tài)度和行為。例如，劉某君表示讓原告起訴周某蘭配合過戶，周某蘭稱鄭某濤不配合協(xié)商解決繼承問題等，這些證據(jù)有助于還原案件事實，為責(zé)任的認(rèn)定提供依據(jù)。三、成功經(jīng)驗總結(jié)1.全面梳理合同條款及履行過程在處理案件時，對所有涉及的合同進行仔細(xì)研讀，從合同的簽訂主體、主要條款、違約責(zé)任等方面進行全面分析。同時，對合同履行過程中的每一個環(huán)節(jié)，如定金支付、房屋產(chǎn)權(quán)變更、繼承手續(xù)辦理等進行梳理，確保不放過任何一個可能影響案件結(jié)果的細(xì)節(jié)。2.多主體溝通協(xié)調(diào)與原告、三個被告以及第三人進行充分的溝通，了解各方的訴求和意見。在溝通過程中，不僅關(guān)注法律層面的問題，還注重各方的情緒和實際困難。通過積極的協(xié)調(diào)，盡量促成各方在一定程度上達(dá)成共識，為案件的順利解決奠定基礎(chǔ)。四、對類似案件的啟示1.合同簽訂與履行環(huán)節(jié)在簽訂房屋買賣合同及相關(guān)補充協(xié)議時，應(yīng)盡可能詳細(xì)地約定各方的權(quán)利和義務(wù)，特別是對于可能出現(xiàn)的如出售方人員變動、遺產(chǎn)繼承等情況，要明確責(zé)任的承擔(dān)方式。在合同履行過程中，各方應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定執(zhí)行，并保留好相關(guān)的履行證據(jù)，如付款憑證、溝通記錄等。2.糾紛處理思路當(dāng)出現(xiàn)糾紛時，首先要以合同為基礎(chǔ)，分析各方的責(zé)任。同時，要充分收集和利用各種證據(jù)，包括書面文件、聊天記錄、證人證言等，以還原案件事實。在處理多方糾紛時，要注重協(xié)調(diào)各方利益，通過協(xié)商、調(diào)解等方式，盡可能避免矛盾的激化，以達(dá)到解決糾紛的目的。每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細(xì)致的分析，才能有專業(yè)的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細(xì)說明情況，我們會盡力為您解答！

依據(jù)。然而，當(dāng)報告存在虛假陳述時，不僅損害了投資者利益，也破壞了市場秩序。本文針對證券虛假陳述案件中會計師事務(wù)所賠償責(zé)任的認(rèn)定問題，通過具體案例分析，探討了侵權(quán)責(zé)任的構(gòu)成要件在會計師事務(wù)所責(zé)任判定中的應(yīng)用。文章首先界定了不實報告的法律標(biāo)準(zhǔn)，隨后分析了會計師事務(wù)所過錯的判定依據(jù)，受害人的損失認(rèn)定，以及過錯與損失之間的因果關(guān)系。最后，本文討論了會計師事務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任范圍，強調(diào)了過錯程度與賠償責(zé)任相適應(yīng)的原則，為證券市場中會計師事務(wù)所的法律責(zé)任提供了理論與實踐的結(jié)合視角。本文旨在通過法律視角，深入探討會計師事務(wù)所在證券虛假陳述案件中的賠償責(zé)任認(rèn)定，以期為司法實踐提供參考。一、不實報告的法律界定不實報告的認(rèn)定是追究會計師事務(wù)所責(zé)任的前提。根據(jù)《審計侵權(quán)規(guī)定》，不實報告指會計師事務(wù)所出具的審計業(yè)務(wù)報告中存在虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏。案例中，某會計師事務(wù)所未能披露某公司存款質(zhì)押情況，符合不實報告的法律定義。二、會計師事務(wù)所過錯的判定過錯的認(rèn)定是侵權(quán)責(zé)任的核心?！蹲詴嫀煼ā芳啊秾徲嫓?zhǔn)則》為過錯判斷提供了法律框架。會計師事務(wù)所應(yīng)遵循執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，盡到職業(yè)謹(jǐn)慎義務(wù)。案例中，某會計師事務(wù)所在收到銀行異?；睾笪催M一步追查，未能保持必要的職業(yè)謹(jǐn)慎，存在過失。三、損害事實與因果關(guān)系損害事實的認(rèn)定需投資者證明其基于虛假陳述進行了交易并遭受損失。因果關(guān)系方面，采用“推定因果關(guān)系”規(guī)則，除非會計師事務(wù)所證明損失由其他獨立因素造成。案例中，基金公司基于信賴購買債券并遭受損失，且損害與虛假陳述間存在因果關(guān)系。四、法律責(zé)任承擔(dān)根據(jù)《證券法》及《虛假陳述若干規(guī)定》，會計師事務(wù)所的賠償責(zé)任與其過錯程度相適應(yīng)。在故意或嚴(yán)重過失情況下，與發(fā)行人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。案例中，法院綜合考量會計師事務(wù)所的過錯形態(tài)及原因力，酌定其賠償責(zé)任，體現(xiàn)了過錯與責(zé)任相匹配的原則。五、結(jié)論與建議證券虛假陳述案件中，會計師事務(wù)所賠償責(zé)任的認(rèn)定需嚴(yán)格遵循侵權(quán)責(zé)任的構(gòu)成要件。實踐中，應(yīng)強化會計師事務(wù)所的職業(yè)謹(jǐn)慎義務(wù)，明確其在審計過程中的責(zé)任邊界。同時，法律應(yīng)細(xì)化過錯程度與賠償責(zé)任的量化標(biāo)準(zhǔn)，確保責(zé)任追究的公正與合理，維護證券市場的公平與透明。相關(guān)法條：1.《審計侵權(quán)規(guī)定》第二條、第四條2.《中華人民共和國注冊會計師法》第三十五條、第二十一條、第四十二條3.《證券法》第一百六十三條4.《最高人民法院關(guān)于審理證券市場虛假陳述侵權(quán)民事賠償案件的若干規(guī)定》第十一條、第十三條、第十八條【案例摘要】本案屬于債券持有人、債券投資者以自己受到虛假陳述侵害為由，對虛假陳述行為人（債券服務(wù)機構(gòu)會計師事務(wù)所）提起的民事侵權(quán)賠償訴訟。侵權(quán)責(zé)任的法律構(gòu)成要件一般包括：行為的違法性、過錯、損害事實、因果關(guān)系。具體到本案所涉的會計師事務(wù)所侵權(quán)責(zé)任，可以明確為：存在不實報告、相關(guān)會計師事務(wù)所及/或注冊會計師存在過錯、利害關(guān)系人遭受了損失、會計師事務(wù)所及/或注冊會計師的過錯與損害事實之間存在因果關(guān)系。就本案而言，對于上述四要件在本案中是否成立，以及相關(guān)法律責(zé)任承擔(dān)后果，本院逐一分析如下：一、關(guān)于本案是否存在不實報告《審計侵權(quán)規(guī)定》第二條規(guī)定：“因合理信賴或者使用會計師事務(wù)所出具的不實報告，與被審計單位進行交易或者從事與被審計單位的股票、債券等有關(guān)的交易活動而遭受損失的自然人、法人或者其他組織，應(yīng)認(rèn)定為注冊會計師法規(guī)定的利害關(guān)系人。會計師事務(wù)所違反法律法規(guī)、中國注冊會計師協(xié)會依法擬定并經(jīng)國務(wù)院財政部門批準(zhǔn)后施行的執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和規(guī)則以及誠信公允的原則，出具的具有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏的審計業(yè)務(wù)報告，應(yīng)認(rèn)定為不實報告?！备鶕?jù)本案已查明的事實，作為利害關(guān)系人的某基金公司憑借對經(jīng)某會計師事務(wù)所審計的某公司財務(wù)數(shù)據(jù)的信賴，購買了某公司的債券，并因此遭受損失。因某會計師事務(wù)所在對某公司審計過程中未披露存款質(zhì)押等情況，故應(yīng)認(rèn)定本案存在不實報告。二、關(guān)于會計師事務(wù)所及/或注冊會計師是否存在過錯《中華人民共和國注冊會計師法》（以下簡稱《注冊會計師法》）第三十五條規(guī)定：“中國注冊會計師協(xié)會依法擬訂注冊會計師執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則、規(guī)則，報國務(wù)院財政部門批準(zhǔn)后施行?！睋?jù)此可將獨立審計準(zhǔn)則界定為行政規(guī)章。同時，從《注冊會計師法》第二十一條第一款關(guān)于“注冊會計師執(zhí)行審計業(yè)務(wù)，必須按照執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則、規(guī)則確定的工作程序出具報告”，第二款關(guān)于“注冊會計師執(zhí)行審計業(yè)務(wù)出具報告時，不得有下列行為……”，第三款關(guān)于“對委托人有前款所列行為，注冊會計師按照執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則、規(guī)則應(yīng)當(dāng)知道的，適用前款規(guī)定”，以及第四十二條的“會計師事務(wù)所違反本法規(guī)定，給委托人、其他利害關(guān)系人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任”等規(guī)定中可以清晰地看出：如果注冊會計師由于“明知委托人……而不予指明”，則屬于民法上的故意，應(yīng)承擔(dān)《注冊會計師法》第四十二條規(guī)定的責(zé)任；如果注冊會計師“按照執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則、規(guī)則應(yīng)當(dāng)知道的，適用前款規(guī)定”，則屬于民法上的過失，亦應(yīng)承擔(dān)《注冊會計師法》第四十二條規(guī)定的責(zé)任。由此可見，《注冊會計師法》已對注冊會計師及會計師事務(wù)所在何種情況下承擔(dān)法律責(zé)任作出了明確界定，其判定會計師事務(wù)所是否存在過錯的依據(jù)就是獨立審計準(zhǔn)則。只要會計師事務(wù)所嚴(yán)格遵循執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則并盡到必要的職業(yè)謹(jǐn)慎，仍未能揭示被審計事項中的個別錯弊，即屬于審計活動的固有風(fēng)險，會計師事務(wù)所不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。反之，會計師事務(wù)所則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任?！秾徲嫓?zhǔn)則1312號》第十二條規(guī)定：“注冊會計師應(yīng)當(dāng)對銀行存款（包括零余額賬戶和在本期內(nèi)注銷的賬戶）、借款及與金融機構(gòu)往來的其他重要信息實施函證程序，除非有充分證據(jù)表明某一銀行存款、借款及與金融機構(gòu)往來的其他重要信息對財務(wù)報表不重要且與之相關(guān)的重大錯報風(fēng)險很低。如果不對這些項目實施函證程序，注冊會計師應(yīng)當(dāng)在審計工作底稿中說明理由?！币簿褪钦f，銀行存款是需要函證的重要信息?！秾徲嫓?zhǔn)則1312號》應(yīng)用指南中則明確，函證的內(nèi)容一般涉及保證、抵押或質(zhì)押等事項。按照中國注冊會計師協(xié)會的相關(guān)通知要求，注冊會計師應(yīng)當(dāng)掌握審計執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則及應(yīng)用指南的全部內(nèi)容，理解每項準(zhǔn)則的目標(biāo)并恰當(dāng)遵守其要求。據(jù)此，雖然我國財政部和中國人民銀行《關(guān)于做好企業(yè)的銀行存款借款及往來款項函證工作的通知》（財協(xié)字[1999]1號）中的銀行詢證函參考格式中并未明確要求函證相關(guān)擔(dān)保事項，但是中國注冊會計師協(xié)會在2010年即已通過發(fā)布審計準(zhǔn)則和應(yīng)用指南的方式，對于函證的內(nèi)容一般應(yīng)涉及保證、抵押或質(zhì)押等信息進行了明確。本案中，某會計師事務(wù)所主張其向案涉銀行分別發(fā)送了長版和短版的銀行詢證函，某會計師事務(wù)所提交的長版銀行詢證函中增加了存款是否存在質(zhì)押的事項，也可以佐證某會計師事務(wù)所知曉審計準(zhǔn)則和應(yīng)用指南的要求。本案中，某會計師事務(wù)所就某公司的銀行存款向案涉銀行進行了函證。根據(jù)本案已查明的事實，某會計師事務(wù)所分別向案涉銀行發(fā)出了不同格式的詢證函，其中向思明支行、總行營業(yè)部、廈門分行發(fā)出的是短版詢證函，向泉州分行發(fā)出的是長版詢證函。某會計師事務(wù)所稱其向案涉銀行均發(fā)送了長版詢證函和短版詢證函，但并沒有證據(jù)予以佐證。在泉州分行對某會計師事務(wù)所長版詢證函的回復(fù)中，銀行復(fù)函中對于“是否被質(zhì)押、用于擔(dān)保或存在其他使用限制”既沒有填寫任何內(nèi)容，也沒有劃斜線，處理方式與其他詢證事項明顯不同?！秾徲嫓?zhǔn)則1312號》第十七條規(guī)定：“如果存在對詢證函回函的可靠性產(chǎn)生疑慮的因素，注冊會計師應(yīng)當(dāng)進一步獲取審計證據(jù)以消除這些疑慮?！敝袊詴嫀焻f(xié)會《關(guān)于印發(fā)〈中國注冊會計師審計準(zhǔn)則問題解答第1號——職業(yè)懷疑〉等六項審計準(zhǔn)則問題解答的通知》中也要求注冊會計師應(yīng)當(dāng)將審計準(zhǔn)則、應(yīng)用指南與問題解答一并掌握和執(zhí)行?！痹撏ㄖ懈郊幸噍d明：對于函證特別需要保持職業(yè)懷疑，注冊會計師需要對函證過程中出現(xiàn)的異常情況保持警覺，判斷是否存在對回函可靠性的顧慮，并追加審計程序予以調(diào)查。中國注冊會計師協(xié)會發(fā)布的《中國注冊會計師獨立審計準(zhǔn)則序言》中，確定的執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則包括獨立審計基本準(zhǔn)則、獨立審計具體準(zhǔn)則與獨立審計實務(wù)公告、執(zhí)業(yè)規(guī)范指南。其中，獨立審計基本準(zhǔn)則、具體準(zhǔn)則與實務(wù)公告是注冊會計師執(zhí)行獨立審計業(yè)務(wù)、出具審計報告的法定要求。執(zhí)業(yè)規(guī)范指南是依據(jù)獨立審計基本準(zhǔn)則、具體準(zhǔn)則與實務(wù)公告制定的，為注冊會計師執(zhí)行獨立審計具體準(zhǔn)則、實務(wù)公告提供可操作的指導(dǎo)意見。雖然執(zhí)業(yè)規(guī)范指南只是應(yīng)當(dāng)參照執(zhí)行，但應(yīng)當(dāng)明確的是審計準(zhǔn)則只是應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎的最低要求，保持應(yīng)有的職業(yè)關(guān)注不限于遵守審計準(zhǔn)則。在中國注冊會計師協(xié)會的通知中，也要求注冊會計師應(yīng)當(dāng)掌握審計執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則及應(yīng)用指南的全部內(nèi)容，理解每項準(zhǔn)則的目標(biāo)并恰當(dāng)遵守其要求。也就是說，注冊會計師在執(zhí)行審計中，不僅要遵守執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，還要保持必要的職業(yè)謹(jǐn)慎。本案中，是否保持了必要的職業(yè)謹(jǐn)慎是判斷某會計師事務(wù)所是否存在過錯的關(guān)鍵。中國注冊會計師協(xié)會已經(jīng)通過應(yīng)用指南的方式要求實施函證程序需要函證是否存在“保證、抵押或質(zhì)押”，某會計師事務(wù)所向泉州分行發(fā)送長版詢證函的行為也可以證明某會計師事務(wù)所對存款是否存在質(zhì)押應(yīng)當(dāng)進行核查是明知的。在泉州分行對于存款是否存在質(zhì)押的處理方式與其他詢證事項明顯不同的情況下，某會計師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)對此異常情況保持必要的職業(yè)謹(jǐn)慎和基本的警覺，追加適當(dāng)?shù)膶徲嫵绦?。但某會計師事?wù)所在收到此回復(fù)后，并未向泉州分行進行進一步的詢證或提出疑問，顯然不能認(rèn)定某會計師事務(wù)所保持了必要的職業(yè)謹(jǐn)慎。此外，有關(guān)行政監(jiān)管部門亦認(rèn)定某會計師事務(wù)所未函證案涉存款是否被質(zhì)押、用于擔(dān)?；虼嬖谄渌褂孟拗?，也未在審計工作底稿中說明未函證的理由，不符合《審計準(zhǔn)則1312號》第十二條以及中國證監(jiān)會《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》第七條的相關(guān)規(guī)定。某會計師事務(wù)所對于監(jiān)管部門的該項監(jiān)管措施亦未提出復(fù)議或提起行政訴訟。綜上，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理證券市場虛假陳述侵權(quán)民事賠償案件的若干規(guī)定》（以下簡稱《虛假陳述若干規(guī)定》）第十八條第一款：“會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所、資信評級機構(gòu)、資產(chǎn)評估機構(gòu)、財務(wù)顧問等證券服務(wù)機構(gòu)制作、出具的文件存在虛假陳述的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)、監(jiān)管部門制定的規(guī)章和規(guī)范性文件，參考行業(yè)執(zhí)業(yè)規(guī)范規(guī)定的工作范圍和程序要求等內(nèi)容，結(jié)合其核查、驗證工作底稿等相關(guān)證據(jù)，認(rèn)定其是否存在過錯?！敝?guī)定，某會計師事務(wù)所在審計報告等文件中未披露存款質(zhì)押等情況，不符合審計準(zhǔn)則以及相關(guān)應(yīng)用指南的要求，不能認(rèn)定為勤勉盡責(zé)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其存在過錯。三、關(guān)于作為利害關(guān)系人的某基金公司是否遭受了損失根據(jù)本案已查明的事實，某基金公司已經(jīng)舉證證明其基于對記載了虛假財務(wù)數(shù)據(jù)的《14募集說明書》和2015年年報的信賴買入債券,并因某公司未能兌付到期本息產(chǎn)生損失。本院對此不再贅述。四、關(guān)于某會計師事務(wù)所的過錯與損害事實之間是否存在因果關(guān)系1.《虛假陳述若干規(guī)定》第十一條規(guī)定：“原告能夠證明下列情形的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原告的投資決定與虛假陳述之間的交易因果關(guān)系成立：（一）信息披露義務(wù)人實施了虛假陳述；（二）原告交易的是與虛假陳述直接關(guān)聯(lián)的證券；（三）原告在虛假陳述實施日之后、揭露日或更正日之前實施了相應(yīng)的交易行為，即在誘多型虛假陳述中買入了相關(guān)證券，或者在誘空型虛假陳述中賣出了相關(guān)證券?！北景钢?，某會計師事務(wù)所在經(jīng)其審計的《14募集說明書》和2015年年報中實施了虛假陳述，某基金公司則購買了14某，且某基金公司購買14某亦在虛假陳述實施日后、揭露日之前。2.《審計侵權(quán)規(guī)定》第四條規(guī)定：“會計師事務(wù)所因在審計業(yè)務(wù)活動中對外出具不實報告給利害關(guān)系人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任，但其能夠證明自己沒有過錯的除外。會計師事務(wù)所在證明自己沒有過錯時，可以向人民法院提交與該案件相關(guān)的執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則、規(guī)則以及審計工作底稿等?！奔础秾徲嬊謾?quán)規(guī)定》采取“推定因果關(guān)系”規(guī)則。在確定某會計師事務(wù)所的侵權(quán)責(zé)任時，除非某會計師事務(wù)所能證明某基金公司的損失是由于其他獨立因素所引起，否則就推定因果關(guān)系的存在。3.某公司不實報告與某基金公司的損失之間的因果關(guān)系是借助于某基金公司對某公司不實報告的信賴這一中間環(huán)節(jié)而形成的。本案中，某基金公司已經(jīng)舉證證明其在經(jīng)某會計師事務(wù)所審計的某公司《14募集說明書》和2015年年報發(fā)布后，基于對某會計師事務(wù)所審計的《14募集說明書》和2015年年報中財務(wù)數(shù)據(jù)的信任，通過二級市場購買了14某。據(jù)此，本院可以確認(rèn)某基金公司對經(jīng)某會計師事務(wù)所審計的《14募集說明書》和2015年年報存在合理信賴，并使用了上述報告。某基金公司亦已完成了對不實報告的信賴是案涉交易得以完成的主要原因的證明責(zé)任。4.本案中，雖然某公司在《2015年年度報告》中披露資產(chǎn)擔(dān)保受限的金額為6.82億元，但與經(jīng)有關(guān)行政監(jiān)管部門認(rèn)定未披露的對外擔(dān)保金額17.78億元相比，顯然在金額上還存在很大差距。不能據(jù)此推定某公司資產(chǎn)是否存在擔(dān)保對某基金公司的投資決策沒有任何影響。5.《14募集說明書》和《信用評級報告》雖然明確提醒投資者經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額“存在巨大波動風(fēng)險”“可能對公司信用水平產(chǎn)生影響”，但該提醒是對投資者對證券市場風(fēng)險的一般性提示，與某公司對對外擔(dān)保情況的虛假記載和重大遺漏所產(chǎn)生的負(fù)面影響明顯不同。不能據(jù)此得出某基金公司作出自甘冒險的投資決策，亦不能據(jù)此判定某基金公司應(yīng)當(dāng)自擔(dān)風(fēng)險。綜上，可以認(rèn)定某會計師事務(wù)所的過錯與損害事實之間存在因果關(guān)系。五、關(guān)于本案相關(guān)法律責(zé)任承擔(dān)的認(rèn)定基于上述原因，可以認(rèn)定某會計師事務(wù)所因出具不實審計報告給某基金公司造成了投資損失，某會計師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)對某基金公司的損失承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。1.對于某會計師事務(wù)所的過錯形態(tài)認(rèn)定?！蹲C券法》第一百六十三條規(guī)定：“證券服務(wù)機構(gòu)為證券的發(fā)行、上市、交易等證券業(yè)務(wù)活動制作、出具審計報告及其他鑒證報告、資產(chǎn)評估報告、財務(wù)顧問報告、資信評級報告或者法律意見書等文件，應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，對所依據(jù)的文件資料內(nèi)容的真實性、準(zhǔn)確性、完整性進行核查和驗證。其制作、出具的文件有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏，給他人造成損失的，應(yīng)當(dāng)與委托人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，但是能夠證明自己沒有過錯的除外?！薄短摷訇愂鋈舾梢?guī)定》第十三條規(guī)定：“證券法第八十五條、第一百六十三條所稱的過錯，包括以下兩種情形：（一）行為人故意制作、出具存在虛假陳述的信息披露文件，或者明知信息披露文件存在虛假陳述而不予指明、予以發(fā)布；（二）行為人嚴(yán)重違反注意義務(wù)，對信息披露文件中虛假陳述的形成或者發(fā)布存在過失?！薄秾徲嬊謾?quán)規(guī)定》第六條規(guī)定：“會計師事務(wù)所在審計業(yè)務(wù)活動中因過失出具不實報告，并給利害關(guān)系人造成損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過失大小確定其賠償責(zé)任。注冊會計師在審計過程中未保持必要的職業(yè)謹(jǐn)慎，存在下列情形之一，并導(dǎo)致報告不實的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定會計師事務(wù)所存在過失：（一）違反注冊會計師法第二十條第（二）、（三）項的規(guī)定；（二）負(fù)責(zé)審計的注冊會計師以低于行業(yè)一般成員應(yīng)具備的專業(yè)水準(zhǔn)執(zhí)業(yè)；（三）制定的審計計劃存在明顯疏漏；（四）未依據(jù)執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則、規(guī)則執(zhí)行必要的審計程序；（五）在發(fā)現(xiàn)可能存在錯誤和舞弊的跡象時，未能追加必要的審計程序予以證實或者排除；（六）未能合理地運用執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和規(guī)則所要求的重要性原則；（七）未根據(jù)審計的要求采用必要的調(diào)查方法獲取充分的審計證據(jù)；（八）明知對總體結(jié)論有重大影響的特定審計對象缺少判斷能力，未能尋求專家意見而直接形成審計結(jié)論；（九）錯誤判斷和評價審計證據(jù)；（十）其他違反執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則、規(guī)則確定的工作程序的行為?！北景钢?，沒有確實充分的證據(jù)證明某會計師事務(wù)所在審計活動中存在故意或明知信息披露文件存在虛假陳述的情形，故不能認(rèn)定某會計師事務(wù)所故意或其與某公司存在共同故意出具不實審計報告的情形。根據(jù)本院前述對于某會計師事務(wù)所過錯事實的認(rèn)定，某會計師事務(wù)所作為專業(yè)會計師事務(wù)所，本應(yīng)對其專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的業(yè)務(wù)事項負(fù)有特別注意義務(wù)。雖然某會計師事務(wù)所按照審計準(zhǔn)則的規(guī)定向案涉銀行發(fā)送了詢證函，并且某會計師事務(wù)所向泉州分行發(fā)送長版詢證函的行為也可以證明某會計師事務(wù)所對存款是否存在質(zhì)押應(yīng)當(dāng)進行核查是明知的，某會計師事務(wù)所在泉州分行對于存款是否存在質(zhì)押的處理方式與其他詢證事項明顯不同的情況下，亦應(yīng)當(dāng)對此異常情況保持必要的職業(yè)謹(jǐn)慎和基本的警覺，追加適當(dāng)?shù)膶徲嫵绦?，但是，某會計師事?wù)所在收到此回復(fù)后，并未向泉州分行進行進一步的詢證或提出疑問。此外，有關(guān)行政監(jiān)管部門亦認(rèn)定某會計師事務(wù)所存在未函證案涉存款是否被質(zhì)押、用于擔(dān)?；虼嬖谄渌褂孟拗疲参丛趯徲嫻ぷ鞯赘逯姓f明未函證的理由等違規(guī)行為。據(jù)此，本院認(rèn)定某會計師事務(wù)所對于某公司存款的函證及相關(guān)銀行復(fù)函內(nèi)容，在明知該等事項與債券發(fā)行和發(fā)行人償債能力存在密切關(guān)系的情況下，并未保持注冊會計師應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎和特別關(guān)注，導(dǎo)致不實審計報告的出具，且客觀上的審計差錯金額較為巨大，違反了《審計準(zhǔn)則1312號》的相關(guān)規(guī)定，亦符合《審計侵權(quán)規(guī)定》第六條規(guī)定的會計師事務(wù)所存在過失的情形，故應(yīng)認(rèn)定某會計師事務(wù)所在對某公司的審計業(yè)務(wù)活動中存在較為嚴(yán)重的過失。2.對于某會計師事務(wù)所承擔(dān)法律責(zé)任及其范圍的認(rèn)定。依照《證券法》等法律法規(guī)規(guī)定的立法精神，在判斷證券服務(wù)機構(gòu)的責(zé)任范圍時，應(yīng)秉持責(zé)任承擔(dān)與其過錯程度相適應(yīng)的原則?！蹲C券法》第一百六十三條規(guī)定：“證券服務(wù)機構(gòu)為證券的發(fā)行、上市、交易等證券業(yè)務(wù)活動制作、出具審計報告及其他鑒證報告、資產(chǎn)評估報告、財務(wù)顧問報告、資信評級報告或者法律意見書等文件，應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，對所依據(jù)的文件資料內(nèi)容的真實性、準(zhǔn)確性、完整性進行核查和驗證。其制作、出具的文件有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏，給他人造成損失的，應(yīng)當(dāng)與委托人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，但是能夠證明自己沒有過錯的除外?！薄短摷訇愂鋈舾梢?guī)定》第十三條規(guī)定：“證券法第八十五條、第一百六十三條所稱的過錯，包括以下兩種情形：（一）行為人故意制作、出具存在虛假陳述的信息披露文件，或者明知信息披露文件存在虛假陳述而不予指明、予以發(fā)布；（二）行為人嚴(yán)重違反注意義務(wù)，對信息披露文件中虛假陳述的形成或者發(fā)布存在過失?！奔磳ⅰ蹲C券法》第一百六十三條規(guī)定的證券服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)與委托人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任的過錯情形限定于故意和嚴(yán)重過失。具體到本案中，如本院上述認(rèn)定，某會計師事務(wù)所的過錯形態(tài)為較為嚴(yán)重的過失，在此情況下，應(yīng)認(rèn)定某會計師事務(wù)所與某公司共同對某基金公司的損失承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，且對其承擔(dān)連帶賠償責(zé)任的范圍認(rèn)定亦要秉持過罰相當(dāng)?shù)拿袷沦r償責(zé)任原則。由于某公司的欺詐是造成投資者損失的直接原因、主要原因，而某會計師事務(wù)所出具不實審計報告的行為只是間接原因、次要原因，某會計師事務(wù)所對損害結(jié)果的原因力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及某公司欺詐行為的原因力，故某會計師事務(wù)所承擔(dān)的連帶賠償責(zé)任應(yīng)與其行為原因力程度相一致?！秱瘯h紀(jì)要》第二十二條規(guī)定：“債券欺詐發(fā)行和虛假陳述的損失計算在一審判決作出前仍然持有該債券的，債券持有人請求按照本紀(jì)要第21條第一款的規(guī)定計算損失賠償數(shù)額的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持；債券持有人請求賠償虛假陳述行為所導(dǎo)致的利息損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)在綜合考量欺詐發(fā)行、虛假陳述等因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)相關(guān)虛假陳述內(nèi)容被揭露后的發(fā)行人真實信用狀況所對應(yīng)的債券發(fā)行利率或者債券估值，確定合理的利率賠償標(biāo)準(zhǔn)。”第二十一條規(guī)定：“債券發(fā)行人未能如約償付債券當(dāng)期利息或者到期本息的，債券持有人請求發(fā)行人支付當(dāng)期利息或者到期本息，并支付逾期利息、違約金、實現(xiàn)債權(quán)的合理費用的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。”根據(jù)本院上述已查明的某基金公司訴訟請求的計算方法及金額的構(gòu)成，均不違反相關(guān)法律法規(guī)及《債券會議紀(jì)要》的規(guī)定。據(jù)此，一審法院綜合本案實際情況和某會計師事務(wù)所的過錯形態(tài)及原因力程度，依法酌定某會計師事務(wù)所賠償某基金公司損失100萬元（賠償比例大致間于2%-3%），并無不當(dāng)。

序繼承人的，由第二順序繼承人開始繼承。更

承權(quán)，必須要做出明確的表示，不然事后容易

下。2004年1日《道路交通安全法》開始

損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》在第

回。一方以為可以結(jié)婚，花了較多的錢，甚至