呼和浩特律師

杰向一審法院起訴請求判令趙某娟與吳某峰簽訂的《不動產(chǎn)贈與合同》無效。要求本案訴訟費(fèi)用由趙某娟、吳某峰、高某蘭承擔(dān)。2.被告趙某娟、吳某峰、高某蘭上訴請求撤銷一審判決，依法改判駁回吳某杰的全部訴訟請求。要求本案一、二審訴訟費(fèi)用由吳某杰承擔(dān)。二、事實(shí)與理由1.趙某娟、吳某峰、高某蘭觀點(diǎn)2016年12月28日，吳某濤已去世，一審法院認(rèn)定售房協(xié)議書為吳某濤簽訂，認(rèn)定事實(shí)錯誤。位于北京市豐臺區(qū)一號房屋（以下簡稱一號房屋）不含有吳某濤的份額。趙某娟購買了一號房屋，雖然購買房屋使用了吳某濤工齡給予的福利款210574.26元，并不代表吳某濤當(dāng)然擁有一號房屋產(chǎn)權(quán)。趙某娟使用該福利款購買的房屋與吳某濤無關(guān)，對于其出資可以作為債權(quán)予以處理。房改房的購買資格決定產(chǎn)權(quán)歸屬，出資僅具有特定情況下債權(quán)意義。已故配偶不具有民事主體資格，不可能行使購買房屋的行為，不應(yīng)成為已購房屋的權(quán)利主體。在吳某濤去世后，吳某濤與趙某娟的婚姻關(guān)系終止，該房改房經(jīng)過房改出售，已變更登記于趙某娟名下，應(yīng)當(dāng)屬于趙某娟個人財(cái)產(chǎn)。趙某娟與北京市豐臺區(qū)某單位（以下簡稱某單位）簽訂《房屋買賣契約》并依法予以登記，取得了一號房屋的所有權(quán)，即依法取得不動產(chǎn)物權(quán)。一審法院適用法律錯誤。2.吳某杰觀點(diǎn)同意一審判決，不同意趙某娟、吳某峰、高某蘭的上訴請求。三、法院查明事實(shí)1.家庭關(guān)系吳某濤與趙某娟育有三個子女，分別是吳某峰、吳某杰、吳某霞，吳某峰與高某蘭是夫妻關(guān)系。吳某濤于2012年2月1日去世。2.房屋相關(guān)情況各方當(dāng)事人均認(rèn)可一號房屋是吳某濤的單位某單位分配給吳某濤家庭居住，且一號房屋是用吳某濤的工齡折抵房款購買獲得。吳某杰向法庭提交了2011年5月25日的軍隊(duì)離退休干部按經(jīng)濟(jì)適用房價購買現(xiàn)有住房應(yīng)付房款于住房補(bǔ)貼抵扣審批表，內(nèi)容為：“軍休人員姓名：吳某濤；購房地址：一號房屋；應(yīng)付購房款為210574.76元；住房補(bǔ)貼核算為314073.98元；個人結(jié)余金額為103499.22元?！甭淇钊掌跒?010年12月30日的《軍隊(duì)離休退休干部專項(xiàng)住房出售協(xié)議書》內(nèi)容是“某單位（以下簡稱甲方）將坐一號房屋出售給吳某濤（以下簡稱乙方），住房實(shí)際售價為210574.76元，住房實(shí)際售價低于住房補(bǔ)貼的，余額部分103499.22元退給乙方，用于乙方個人住房消費(fèi)，公共維修金共計(jì)4211.5元……”合同尾部有“吳某濤”簽名。收款收據(jù)和銀行轉(zhuǎn)賬憑證顯示吳某杰交納公共維修基金等費(fèi)用共計(jì)4490.5元。趙某娟、吳某峰、高某蘭認(rèn)可上述證據(jù)的真實(shí)性，主張軍隊(duì)離休退休干部專項(xiàng)住房出售協(xié)議書中“吳某濤”的簽字是趙某娟所簽。落款日期為2016年12月28日的確定購房人協(xié)議書內(nèi)容是“我的父親吳某濤系北京市豐臺區(qū)某單位退休干部，于2012年2月1日去世，其安置住房在一號房屋。根據(jù)規(guī)定，現(xiàn)已按經(jīng)濟(jì)適用房價格購買該處住房，父母共育有3個子女，經(jīng)全部子女協(xié)商一致同意由母親趙某娟購買該處住房?！钡撞坑汹w某娟、吳某峰、吳某杰、吳某霞四人姓名、身份證號以及所按手印。當(dāng)事人均認(rèn)可該份協(xié)議書是應(yīng)單位要求書寫，旨在確認(rèn)以趙某娟的名義來購買一號房屋，并非各方對房屋權(quán)利進(jìn)行處分。2019年11月22日，趙某娟（贈與人、甲方）與吳某峰（送贈人、乙方）簽署不動產(chǎn)贈與合同，約定甲方擁有地址為：豐臺區(qū)一號的不動產(chǎn)100%份額，甲方是乙方的母親?，F(xiàn)甲方自愿將該不動產(chǎn)的份額全部贈與乙方，乙方自愿接受該不動產(chǎn)。當(dāng)日，一號房屋過戶以房屋贈與原因登記至吳某峰名下，并以夫妻間房屋轉(zhuǎn)移原因登記在高某蘭、吳某峰名下。四、法院觀點(diǎn)爭議焦點(diǎn)分析一號房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)一號房屋系吳某濤簽訂住房出售協(xié)議書，以使用其工齡的方式購買獲得，在吳某濤去世后登記至趙某娟名下。工齡優(yōu)惠實(shí)際來源于吳某濤的生前貢獻(xiàn)，該福利具有極強(qiáng)的人身屬性，即便房屋產(chǎn)權(quán)取得之時吳某濤已經(jīng)去世，該工齡優(yōu)惠所對應(yīng)的財(cái)產(chǎn)利益部分應(yīng)作為吳某濤的遺產(chǎn)予以繼承。因此，趙某娟、吳某峰、高某蘭主張一號房屋是趙某娟的個人財(cái)產(chǎn)，于法無據(jù)。贈與合同效力趙某娟未經(jīng)吳某濤所有繼承人同意，與吳某峰簽訂不動產(chǎn)贈與合同，將一號房屋贈與吳某峰，系無權(quán)處分行為，嗣后亦無證據(jù)證明其已經(jīng)得到相關(guān)權(quán)利人追認(rèn)或取得房屋全部處分權(quán)，侵犯了他人財(cái)產(chǎn)權(quán)益，該贈與合同應(yīng)屬無效。五、裁判結(jié)果趙某娟與吳某峰于2019年就豐臺區(qū)一號房屋簽署的不動產(chǎn)贈與合同無效。房產(chǎn)律師點(diǎn)評一、爭議焦點(diǎn)總結(jié)1.一號房屋是否為吳某濤的遺產(chǎn)。2.趙某娟與吳某峰簽訂的贈與合同是否有效。二、焦點(diǎn)分析1.關(guān)于一號房屋是否為吳某濤的遺產(chǎn)從房屋的購買方式來看，是使用吳某濤工齡購買獲得，且工齡優(yōu)惠源于吳某濤生前貢獻(xiàn)，具有人身屬性，雖然房屋在吳某濤去世后登記在趙某娟名下，但該工齡優(yōu)惠對應(yīng)的財(cái)產(chǎn)利益應(yīng)作為吳某濤的遺產(chǎn)。2.關(guān)于贈與合同是否有效由于趙某娟在未經(jīng)吳某濤所有繼承人同意的情況下，將含有吳某濤遺產(chǎn)部分的房屋贈與吳某峰，且沒有得到追認(rèn)或取得全部處分權(quán)，屬于無權(quán)處分，侵犯他人權(quán)益，所以贈與合同無效。《辦案心得》一、證據(jù)收集與分析1.關(guān)鍵書證的把握在本案中，《軍隊(duì)離休退休干部專項(xiàng)住房出售協(xié)議書》、軍隊(duì)離退休干部按經(jīng)濟(jì)適用房價購買現(xiàn)有住房應(yīng)付房款于住房補(bǔ)貼抵扣審批表等書證起到了至關(guān)重要的作用。這些書證明確地展示了房屋的購買過程與吳某濤的關(guān)聯(lián)，比如通過購房協(xié)議上吳某濤的簽名以及購房款與吳某濤住房補(bǔ)貼的關(guān)聯(lián)，能夠有力地證明房屋的取得與吳某濤存在緊密聯(lián)系。對于書證的收集，不能僅滿足于表面的獲取，更要深入分析其細(xì)節(jié)信息。例如，從審批表中不僅看到購房款的數(shù)額，還要關(guān)注到住房補(bǔ)貼的核算以及個人結(jié)余金額等信息，這些細(xì)節(jié)綜合起來為證明房屋性質(zhì)提供了全面的證據(jù)支持。2.對證據(jù)鏈的構(gòu)建本案中的收款收據(jù)、銀行轉(zhuǎn)賬憑證以及確定購房人協(xié)議書等證據(jù)，與住房出售協(xié)議書等核心書證相互印證，形成了一個完整的證據(jù)鏈。收款收據(jù)和轉(zhuǎn)賬憑證證明了購房相關(guān)費(fèi)用的支付情況，確定購房人協(xié)議書雖旨在確認(rèn)購買名義，但也從側(cè)面反映了房屋的來源和家庭內(nèi)部的購房共識。構(gòu)建證據(jù)鏈時，要注意各個證據(jù)之間的邏輯關(guān)系。這些證據(jù)雖然形式不同，但都圍繞房屋的來源、購買過程以及家庭內(nèi)部對房屋的認(rèn)知展開，從不同角度支撐了房屋并非趙某娟個人財(cái)產(chǎn)的觀點(diǎn)。二、法律適用的準(zhǔn)確性1.遺產(chǎn)認(rèn)定的法律依據(jù)根據(jù)法律原則，工齡優(yōu)惠來源于吳某濤的生前貢獻(xiàn)且具有極強(qiáng)的人身屬性，即便房屋產(chǎn)權(quán)取得在吳某濤去世后，該工齡優(yōu)惠所對應(yīng)的財(cái)產(chǎn)利益部分也應(yīng)作為吳某濤的遺產(chǎn)予以繼承。準(zhǔn)確把握這一法律要點(diǎn)是本案勝訴的關(guān)鍵之一。在處理類似案件時，對于涉及特殊政策（如工齡優(yōu)惠）與財(cái)產(chǎn)權(quán)益的關(guān)系，要深入研究相關(guān)法律規(guī)定和司法解釋，明確這些特殊因素在遺產(chǎn)認(rèn)定中的地位和作用。2.無權(quán)處分規(guī)則的運(yùn)用趙某娟未經(jīng)吳某濤所有繼承人同意，與吳某峰簽訂不動產(chǎn)贈與合同，屬于無權(quán)處分行為。根據(jù)法律規(guī)定，無權(quán)處分且未得到追認(rèn)或取得處分權(quán)的情況下，合同應(yīng)屬無效。熟練運(yùn)用無權(quán)處分的法律規(guī)則，能夠準(zhǔn)確判斷贈與合同的效力問題。在分析此類問題時，要明確各個法律主體的權(quán)利范圍，特別是在涉及共有財(cái)產(chǎn)或含有遺產(chǎn)成分的財(cái)產(chǎn)處分時，要注意判斷處分行為是否超越了行為人自身的權(quán)利界限。三、反駁對方觀點(diǎn)的策略1.針對事實(shí)認(rèn)定的反駁趙某娟、吳某峰和高某蘭主張售房協(xié)議書上吳某濤的簽名是趙某娟所簽，試圖否定吳某濤在購房中的作用。對此，我們要從證據(jù)的真實(shí)性和關(guān)聯(lián)性方面進(jìn)行反駁。雖然對方對簽名提出質(zhì)疑，但其他證據(jù)如購房審批表、購房款與吳某濤住房補(bǔ)貼的關(guān)聯(lián)等仍然能夠證明吳某濤與購房行為的實(shí)質(zhì)性聯(lián)系。在反駁對方對事實(shí)的歪曲時，不能僅僅依賴單一證據(jù)，而是要綜合運(yùn)用多個證據(jù)，從不同角度說明事實(shí)的真相，使對方的質(zhì)疑顯得蒼白無力。2.針對法律適用的反駁對方主張房改房的購買資格決定產(chǎn)權(quán)歸屬，出資僅在特定情況下具有債權(quán)意義等觀點(diǎn)。我們從工齡優(yōu)惠的人身屬性以及遺產(chǎn)認(rèn)定的法律依據(jù)方面進(jìn)行反駁，強(qiáng)調(diào)不能簡單地以購買資格或出資情況來片面地確定產(chǎn)權(quán)歸屬。在反駁對方法律觀點(diǎn)時，要依據(jù)準(zhǔn)確的法律條文、司法解釋以及相關(guān)的法律原則，深入分析對方觀點(diǎn)在法律適用上的錯誤之處，以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆蛇壿嬐品瓕Ψ降腻e誤主張。每個案件都有特殊性，需要律師對案情進(jìn)行細(xì)致的分析，才能有專業(yè)的判斷，我們團(tuán)隊(duì)擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細(xì)說明情況，我們會盡力為您解答！

（反訴被告）：趙某蘭2.被告（反訴原告）：孫某杰二、原告訴訟請求1.判令被告騰退并向原告返還位于北京昌平一號房屋；2.本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。三、原告主張的事實(shí)與理由坐落于北京昌平一號房屋，所有權(quán)人為原告趙某蘭，于2006年購買。因被告在京沒有居住房屋，考慮到雙方關(guān)系，原告將房屋出借被告暫時居住。后來被告自行購買其他房屋卻未返還此房，原告多次要求返還但被告未履行。四、被告答辯意見及反訴請求1.被告答辯意見不同意原告的訴訟請求。被告稱案涉房屋是其實(shí)際購買，作為實(shí)際購買人有權(quán)居住，從2004年購房至今一直在此居住，原告的訴請無法律依據(jù)。2.反訴請求判令被告配合原告辦理北京市昌平區(qū)一號房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，將上述房屋變更登記至孫某杰名下；反訴費(fèi)由反訴被告承擔(dān)。3.反訴理由反訴原告和反訴被告的丈夫是好友。2004年經(jīng)協(xié)商，反訴原告使用反訴被告的名義購買案涉住房，反訴原告支付了首付款以及房貸，并從2004年交房開始一直在此居住。2013年反訴被告在反訴原告不知情的情況下一次性還清貸款拿到房產(chǎn)證原件，然后要求反訴原告在貸款基礎(chǔ)上加價贖回房屋，且在協(xié)商過程中不斷增加價格。反訴原告認(rèn)為自己是實(shí)際購買人，房屋應(yīng)歸其所有。五、原告對反訴的答辯意見1.本案不是借名買房法律關(guān)系，雙方實(shí)際關(guān)系是借住。趙某蘭愛人與孫某杰系同學(xué)關(guān)系，孫某杰在2000年與其配偶產(chǎn)生糾紛，趙某蘭配偶給孫某杰找過房子。2003年趙某蘭申請經(jīng)濟(jì)適用房，孫某杰與趙某蘭配偶商量要先使用案涉房屋，孫某杰表示其也在申請經(jīng)濟(jì)適用房，如果能申請下來雙方置換或者孫某杰再搬回去。首付款及部分貸款是孫某杰還的。2.2009年孫某杰申請經(jīng)濟(jì)適用房指標(biāo)未下來，我方讓孫某杰把貸款交到2012年，允許孫某杰住到2019年。2013年我方一次性把貸款還清。孫某杰主張借名買房不符合實(shí)際，如果是借名買房，孫某杰早就起訴了。如果是借名買房，案涉房屋是經(jīng)濟(jì)適用房，借名買房無效。此外，假設(shè)法院認(rèn)定借名買房成立，孫某杰陳述其在2010年左右聯(lián)系趙某蘭要求過戶并給部分錢，之后孫某杰一直沒有聯(lián)系趙某蘭，因此如果要求過戶也過了三年的訴訟時效，應(yīng)當(dāng)駁回孫某杰的反訴請求。六、法院查明的事實(shí)1.合同簽訂情況2004年3月23日，北京T公司與趙某蘭簽訂《商品房買賣合同》，約定將位于北京市昌平區(qū)一號房出售給趙某蘭，合同對房價、付款方式、交房時間等進(jìn)行了約定。孫某杰陳述合同買受人處“趙某蘭”系其代簽。2004年4月14日，F(xiàn)銀行與趙某蘭簽訂《個人住房按揭合同》，約定借款金額為31萬元。合同簽訂后，孫某杰按照合同約定歸還銀行貸款。2.房屋相關(guān)情況房屋交付后，孫某杰對案涉房屋進(jìn)行裝修并居住。2005年1月6日，趙某蘭取得案涉房屋的產(chǎn)權(quán)證書。2013年4月10日，趙某蘭將剩余貸款172349.24元一次性還清。2013年4月24日，F(xiàn)銀行向趙某蘭出具《個人貸款結(jié)清證明》。3.證據(jù)情況庭審中，趙某蘭陳述案涉房屋系借給孫某杰居住，但未提交證據(jù)予以證明。孫某杰陳述案涉房屋系其借趙某蘭的名字購買的，并提交購房合同、按揭貸款合同、發(fā)票、裝修手冊、交納水電費(fèi)收據(jù)等材料予以證明。對于房屋產(chǎn)權(quán)證書原件由趙某蘭保管一事，孫某杰陳述，因案涉房屋存在貸款，房屋產(chǎn)權(quán)證由銀行保管，在趙某蘭還清貸款后取回房屋產(chǎn)權(quán)證書。七、裁判結(jié)果1.趙某蘭于本判決生效后十日內(nèi)協(xié)助孫某杰將位于北京市昌平區(qū)一號房屋過戶登記至孫某杰名下；2.駁回趙某蘭的全部訴訟請求。八、律師點(diǎn)評1.舉證責(zé)任及證據(jù)認(rèn)定原則當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。2.借名買房關(guān)系的認(rèn)定依據(jù)借名買房是一種典型的“名實(shí)不符”的行為。在缺乏書面協(xié)議的情況下，認(rèn)定當(dāng)事人之間是否存在借名買房關(guān)系，應(yīng)當(dāng)綜合房屋的出資、房屋的占有使用、購房票據(jù)及產(chǎn)權(quán)證書的持有以及對于借名買房有無合理解釋這四點(diǎn)進(jìn)行判斷。本案中，涉案房屋雖系以趙某蘭名義購買，但孫某杰交納了首付款及大部分貸款，房屋自交付后一直由孫某杰掌控并實(shí)際占有使用，購房合同、按揭貸款合同、房款及稅費(fèi)的原始票據(jù)亦均由孫某杰持有，且孫某杰一直交納涉案房屋的物業(yè)費(fèi)等日常費(fèi)用支出，而趙某蘭購買后一直未占有使用房屋?；谶@些事實(shí)，法院認(rèn)為孫某杰已完成了借名買房關(guān)系的舉證責(zé)任。雖然趙某蘭在2013年4月10日一次性還清貸款，但其還款的行為不足以否認(rèn)雙方之間的借名買房關(guān)系。趙某蘭提出涉案房屋系其讓孫某杰借住使用，但未能提供證據(jù)證實(shí)。因此，根據(jù)孫某杰所提供的證據(jù)，足以確信雙方之間借名買房關(guān)系的存在具有高度可能性，故法院認(rèn)定孫某杰與趙某蘭之間存在借名買房合同關(guān)系。3.合同的有效性及履行依法成立的合同，受法律保護(hù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。孫某杰與趙某蘭之間的借名買房合同關(guān)系是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。《北京市商品房預(yù)售合同》簽訂于2004年，案涉房屋目前已具備上市交易條件，所以對于孫某杰要求趙某蘭將案涉房屋過戶登記至其名下的反訴請求，于法有據(jù)，法院予以支持；對于趙某蘭要求孫某杰騰房的訴訟請求，于法無據(jù)，法院不予支持。關(guān)于趙某蘭歸還部分貸款一事，雙方可另行解決?！掇k案心得》一、案件難點(diǎn)1.缺乏書面借名買房協(xié)議由于雙方?jīng)]有簽訂明確的書面借名買房協(xié)議，這使得我們在證明借名買房關(guān)系存在時，需要從多個間接方面進(jìn)行舉證，增加了證明的難度。2.對方的反駁理由多樣化原告提出了多種反駁觀點(diǎn)，如主張房屋是借住關(guān)系、借名買房無效（因房屋是經(jīng)濟(jì)適用房）以及反訴已過訴訟時效等，需要逐一進(jìn)行分析和反駁。二、辦案策略1.圍繞借名買房關(guān)系的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)展開房屋出資方面的證明著重強(qiáng)調(diào)被告孫某杰支付了房屋的首付款以及大部分貸款，通過提交銀行還款記錄、貸款合同等證據(jù)，清晰地展示出被告在資金方面的投入情況。房屋占有使用情況的說明詳細(xì)說明自房屋交付后，被告一直對房屋進(jìn)行裝修、居住，并承擔(dān)了物業(yè)費(fèi)等日常費(fèi)用，從房屋的實(shí)際使用情況證明被告與房屋的緊密聯(lián)系。購房票據(jù)及產(chǎn)權(quán)證書持有情況的解釋雖然產(chǎn)權(quán)證書原件在原告處，但我們合理地解釋了原因，即房屋貸款期間產(chǎn)權(quán)證書由銀行保管，原告還清貸款后取回。同時，購房合同、按揭貸款合同、房款及稅費(fèi)的原始票據(jù)均由被告持有，這也進(jìn)一步證明了被告對房屋相關(guān)事務(wù)的實(shí)際控制。對借名買房的合理解釋闡述被告與原告丈夫的好友關(guān)系，以及購房時雙方協(xié)商的過程，從情理上說明借名買房的合理性。2.反駁原告的各項(xiàng)觀點(diǎn)針對借住觀點(diǎn)的反駁由于原告主張房屋是借住關(guān)系但未提供證據(jù)，我們緊緊抓住這一點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)原告應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果。對借名買房無效觀點(diǎn)的反駁雖然房屋最初是經(jīng)濟(jì)適用房，但目前已具備上市交易條件，且借名買房合同是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此借名買房關(guān)系是合法有效的。對訴訟時效觀點(diǎn)的反駁從借名買房合同關(guān)系的性質(zhì)出發(fā)，說明房屋過戶是基于合同的履行，不存在訴訟時效的問題，反駁原告關(guān)于反訴已過訴訟時效的主張。三、成功經(jīng)驗(yàn)總結(jié)1.全面收集和整理證據(jù)從房屋交易的各個環(huán)節(jié)收集證據(jù)，包括購房合同、貸款合同、票據(jù)、裝修及居住的證明材料等，形成了完整的證據(jù)鏈條，有力地支持了被告的主張。2.多角度進(jìn)行論證不僅從法律層面進(jìn)行論證，還從情理、交易習(xí)慣等多個角度進(jìn)行分析，使法官能夠全面、深入地理解案件事實(shí)，增強(qiáng)了被告主張的可信度。四、對類似案件的啟示1.證據(jù)收集方面在涉及房屋產(chǎn)權(quán)等糾紛案件中，即使沒有書面協(xié)議，也要注重收集與房屋交易、使用、資金往來等相關(guān)的所有證據(jù)，這些證據(jù)可能成為認(rèn)定案件事實(shí)的關(guān)鍵。2.應(yīng)對反駁觀點(diǎn)方面當(dāng)面對對方提出的多種反駁觀點(diǎn)時，要逐一進(jìn)行深入分析，從事實(shí)、法律、情理等多個角度進(jìn)行反駁，不能忽視任何一個可能影響案件結(jié)果的細(xì)節(jié)。每個案件都有特殊性，需要律師對案情進(jìn)行細(xì)致的分析，才能有專業(yè)的判斷，我們團(tuán)隊(duì)擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細(xì)說明情況，我們會盡力為您解答！

：吳先生2.被告：趙先生、郭女士二、原告訴訟請求判令二被告協(xié)助將位于北京市朝陽區(qū)一號房屋及A號車位過戶至原告名下。三、原告主張的事實(shí)與理由二被告系夫妻關(guān)系。2012年底，趙先生購買了北京市朝陽區(qū)一號房屋。2012年12月19日支付首付款228萬元，在尚未收房的情況下，2013年2月28日郭女士與原告簽訂《協(xié)議書》，約定將房屋出售給原告，房款總額776萬元，郭女士承諾在拿到房屋鑰匙后三天內(nèi)交付給原告且配合辦理產(chǎn)權(quán)登記，此后房屋一切費(fèi)用與其無關(guān)。協(xié)議簽訂當(dāng)天，原告支付了776萬元，后又支付了多項(xiàng)費(fèi)用，郭女士出具收條并辦理了交接手續(xù)。二被告取得產(chǎn)權(quán)證書后拒絕配合辦理過戶。四、被告答辯意見1.一號房屋及A號房屋均系趙先生個人財(cái)產(chǎn)，與郭女士無關(guān)，郭女士簽訂協(xié)議書的行為系無權(quán)處分。2.協(xié)議書未經(jīng)趙先生同意，趙先生至今不認(rèn)可，協(xié)議書自始無效。3.協(xié)議書系原告與案外人惡意串通，欺騙郭女士以明顯低價處分，損害了趙先生的合法權(quán)益。五、法院查明的事實(shí)1.房屋及車位購買情況趙先生與郭女士于1983年8月12日登記結(jié)婚。2012年12月14日，趙先生選定一號房屋。2012年12月19日，趙先生向北京R公司支付228萬。2013年2月28日，由趙先生賬戶向R公司轉(zhuǎn)賬93萬元，由郭女士賬戶向R公司轉(zhuǎn)賬245萬元。2013年3月28日，趙先生與R公司簽訂房屋買賣合同，約定購買一號房屋，總價款5715516元。2013年7月2日，趙先生與R公司簽訂合同購買A號車位，車位款20萬元。2.協(xié)議簽訂及履行情況2013年2月28日，郭女士與原告簽訂《協(xié)議書》，約定轉(zhuǎn)讓一號房屋，總價款766萬元，后協(xié)商為776萬元，原告需于簽署后24小時內(nèi)支付全部購房款，郭女士承諾交房后3日內(nèi)交付鑰匙，取得房產(chǎn)證后過戶，后續(xù)費(fèi)用不再承擔(dān)。協(xié)議簽訂當(dāng)日，原告向郭女士轉(zhuǎn)賬776萬元，郭女士用其中245萬支付了房屋尾款。2013年8月29日，郭女士出具收條，確認(rèn)收到原告支付的物業(yè)費(fèi)、車位款、契稅等各項(xiàng)費(fèi)用共計(jì)543915元。同日，二被告到R公司辦理了一號房屋的收房手續(xù)，部分簽字是趙先生，部分是郭女士及R公司工作人員代簽。各方均認(rèn)可2013年8月29日郭女士向原告交付了一號房屋及A號車位，由原告使用至今。3.產(chǎn)權(quán)登記情況一號房屋于2018年10月25日登記至趙先生名下，A號車位于2019年3年20日登記至趙先生名下。庭審中，趙先生稱不清楚郭女士2013年2月28日776萬元進(jìn)賬及用該款項(xiàng)支付房屋尾款的情況，對收房及之后的事也不清楚。六、裁判結(jié)果被告趙先生、被告郭女士于本判決生效之日起七日內(nèi)配合原告吳先生辦理位于北京市一號房屋、位于北京市朝陽區(qū)A號車位的過戶手續(xù)，將上述房屋及車位轉(zhuǎn)移登記至原告吳先生名下。七、律師點(diǎn)評1.處分權(quán)的認(rèn)定原告與郭女士簽訂買賣合同時，一號房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。郭女士向原告出示了二被告的戶口本復(fù)印件、選房確認(rèn)單及首付款收據(jù)，當(dāng)時未辦理產(chǎn)權(quán)證，原告有理由相信郭女士有權(quán)處分。2.購房款支付情況分析趙先生2012年12月19日支付首付款228萬，2013年2月28日郭女士收到原告購房款776萬后，用其中245萬與趙先生轉(zhuǎn)賬的93萬完成了對R公司的付款義務(wù)。郭女士認(rèn)可使用原告款項(xiàng)支付尾款。3.基于居住使用的推斷根據(jù)房屋買賣合同，2013年8月31日前交房，交房后原告裝修并居住至今，趙先生及郭女士未提出異議。房屋的購買、房款支付、交付使用等情況，家庭成員理應(yīng)知情且關(guān)心，在郭女士收到原告購房款后支付尾款，趙先生不可能不知情不過問，收房后長達(dá)八年原告居住，趙先生未舉證曾提出異議，可推斷趙先生對郭女士出售房屋知情且同意。4.合同的履行依法成立的合同對當(dāng)事人有法律約束力。原告和郭女士的協(xié)議約定取得一號房屋產(chǎn)權(quán)證后辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，現(xiàn)一號房屋已登記至趙先生名下，不存在履行障礙，原告要求二被告配合辦理過戶理由正當(dāng)。關(guān)于A號車位，雖協(xié)議未約定，但車位附屬于房屋才有最大利用價值，且郭女士已收取車位款并交付原告使用，現(xiàn)車位取得產(chǎn)權(quán)證，原告要求二被告配合辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)合理合法?！掇k案心得》一、案件難點(diǎn)1.無權(quán)處分的爭議被告主張郭女士簽訂協(xié)議書的行為系無權(quán)處分，因?yàn)榉课菁败囄痪怯浽谮w先生名下。這需要我們從多方面論證郭女士的行為構(gòu)成表見代理或者趙先生實(shí)際上是知情且同意房屋買賣行為的。2.惡意串通的質(zhì)疑被告提出協(xié)議書系原告與案外人惡意串通，這是一個對我方不利的觀點(diǎn)。我們需要通過事實(shí)和證據(jù)來反駁這一質(zhì)疑，證明交易的真實(shí)性和合法性。二、辦案策略1.反駁無權(quán)處分的主張表見代理的論證強(qiáng)調(diào)郭女士在簽訂買賣合同時，向原告出示了二被告的戶口本復(fù)印件、選房確認(rèn)單及首付款收據(jù)等材料。這些材料足以讓原告有理由相信郭女士有權(quán)處分房屋，從而構(gòu)成表見代理?；谌粘Ｉ畛＠淼耐茢鄰姆课葙徺I、房款支付以及交付使用等多個環(huán)節(jié)進(jìn)行分析。指出在房產(chǎn)交易這樣的家庭重大事務(wù)中，趙先生不可能對郭女士的行為完全不知情。例如，郭女士使用原告支付的款項(xiàng)支付了房屋尾款，而趙先生在庭審中稱不清楚尾款來源，這不符合常理。此外，房屋交付后原告居住長達(dá)八年，趙先生在此期間未提出異議，這也可以推斷出趙先生對房屋買賣是知情且同意的。2.回應(yīng)惡意串通的質(zhì)疑交易過程的梳理詳細(xì)梳理整個交易過程，從購房款的支付、房屋及車位的交付、相關(guān)費(fèi)用的繳納等方面，說明交易是按照正常的市場流程進(jìn)行的，不存在惡意串通的跡象。例如，原告按照協(xié)議書的約定及時支付了購房款，郭女士也按照約定辦理了相關(guān)的交接手續(xù)，并且在交易過程中還涉及到了第三方R公司的正常業(yè)務(wù)流程，這些都可以證明交易的真實(shí)性。三、成功經(jīng)驗(yàn)總結(jié)1.注重細(xì)節(jié)證據(jù)的收集和運(yùn)用在案件處理過程中，不放過任何一個細(xì)節(jié)證據(jù)。比如，郭女士與原告簽訂的協(xié)議書、轉(zhuǎn)賬記錄、收條、房屋驗(yàn)收表等，這些細(xì)節(jié)證據(jù)在反駁被告的觀點(diǎn)時起到了關(guān)鍵作用。2.從多角度進(jìn)行論證不僅僅從法律條文的角度進(jìn)行論證，還從日常生活常理、交易習(xí)慣等多個角度進(jìn)行分析。這樣的論證方式更加全面、立體，更容易讓法庭接受我方的觀點(diǎn)。四、對類似案件的啟示1.交易環(huán)節(jié)的證據(jù)保留在房屋買賣等涉及重大財(cái)產(chǎn)交易的過程中，雙方都應(yīng)該注意保留所有與交易相關(guān)的證據(jù)，包括合同、支付憑證、交接手續(xù)等。這些證據(jù)在可能出現(xiàn)的糾紛中能夠起到至關(guān)重要的作用。2.對交易對方身份和權(quán)限的核實(shí)對于購房者來說，在交易過程中要盡可能核實(shí)出售方的身份和權(quán)限。如果出售方是夫妻中的一方，要盡量獲取夫妻關(guān)系證明以及房產(chǎn)相關(guān)的證明材料，以確保交易的合法性和安全性。每個案件都有特殊性，需要律師對案情進(jìn)行細(xì)致的分析，才能有專業(yè)的判斷，我們團(tuán)隊(duì)擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細(xì)說明情況，我們會盡力為您解答！

：陳某潔2.被告：北京S公司二、原告訴訟請求1.請求確認(rèn)《回遷補(bǔ)償協(xié)議》無效；2.判令被告賠償因《回遷補(bǔ)償協(xié)議》無效給原告造成的周轉(zhuǎn)費(fèi)損失（暫計(jì)為684156元）及利息（178735元），共計(jì)862891元。三、原告主張的事實(shí)與理由原告在北京市原宣武區(qū)（現(xiàn)西城區(qū)）A號處擁有住宅一套。2005年該房屋所在區(qū)域被納入征收范圍，2010年7月原告與被告簽署《回遷補(bǔ)償協(xié)議書》并交付房屋?，F(xiàn)原告認(rèn)為回遷協(xié)議無效且自身權(quán)益受損，提起訴訟。四、被告答辯意見1.原告的主張超出訴訟時效；2.原告不是適格主體，其只是房屋承租人；3.房屋至今存在，可用于居??；4.原告已領(lǐng)取2010年7月至2013年3月期間的房屋周轉(zhuǎn)費(fèi)（租房補(bǔ)助金）112000元，原告違反誠信原則。五、法院查明的事實(shí)1.房屋承租情況北京市西城區(qū)A號房屋的公房承租人為陳某潔。2.協(xié)議簽訂及履行情況2010年7月3日，原告與被告簽訂兩份《回遷協(xié)議書》，約定了回遷安置房屋及回遷期、周轉(zhuǎn)費(fèi)等事宜，協(xié)議簽訂后房屋交付給被告。被告稱已支付原告約11萬元周轉(zhuǎn)費(fèi)，原告稱此款項(xiàng)是困難補(bǔ)助。3.類案情況原告提交另案法律文書，秦某剛起訴北京S公司的案件中，相關(guān)法院判決《回遷協(xié)議書》無效且由被告支付周轉(zhuǎn)費(fèi)。4.項(xiàng)目情況被告表示拆遷許可證續(xù)期至2014年3月，之后沒有拆遷且無法續(xù)期。5.時效問題原告表示一直與被告溝通且被告給過困難補(bǔ)助款，不存在過訴訟時效的問題。六、裁判結(jié)果1.確認(rèn)原告陳某潔與被告北京S公司就北京市西城區(qū)（原宣武區(qū)）A號所簽訂的《回遷補(bǔ)償協(xié)議》（兩份）無效；2.自本判決生效之日起十五日內(nèi)，被告北京S公司給付原告陳某潔周轉(zhuǎn)費(fèi)513610元；3.駁回原告陳某潔的其他訴訟請求。七、律師點(diǎn)評1.合同效力認(rèn)定根據(jù)國家規(guī)定和市政府文件，被告受政府委托進(jìn)行土地一級開發(fā)，該地塊目前無法進(jìn)行回遷安置，被告未取得處置權(quán)，且項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃為商業(yè)金融用地。被告與原告簽訂的《回遷補(bǔ)償協(xié)議》侵害了國家利益，因此法院支持原告確認(rèn)協(xié)議無效的請求。原告在簽訂協(xié)議過程中無過錯，被告作為拆遷主體單位應(yīng)承擔(dān)協(xié)議無效的法律后果。2.賠償責(zé)任分析合同無效后，因合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)返還或折價補(bǔ)償，有過錯的一方應(yīng)賠償對方損失。本案中《回遷補(bǔ)償協(xié)議》無效，原告無過錯，被告應(yīng)支付原告房屋無法實(shí)際居住期間的周轉(zhuǎn)費(fèi)用。被告稱給付原告約11萬元為周轉(zhuǎn)費(fèi)，法院不予采信，認(rèn)定其為對拆除房屋的補(bǔ)償、補(bǔ)助款，在今后原告主張房屋被拆除所造成的損失認(rèn)定時應(yīng)扣除。法院結(jié)合拆除房屋同等位置租金情況酌情確定周轉(zhuǎn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月3890元。原告主張的利息損失于法無據(jù)，法院不予支持。3.訴訟時效問題本案認(rèn)定《回遷補(bǔ)償協(xié)議》無效是被告原因所致，原告無過錯，且雙方就補(bǔ)償事宜進(jìn)行過協(xié)商，原告未放棄權(quán)利，因此法院不采納被告關(guān)于原告起訴超過訴訟時效的抗辯?！掇k案心得》一、案件難點(diǎn)1.訴訟時效的爭議被告主張?jiān)娴脑V求已超出訴訟時效，這是案件中需要重點(diǎn)突破的一個難點(diǎn)。需要收集充分的證據(jù)和理由來說服法庭，原告的主張并未超過時效。2.主體資格的質(zhì)疑被告提出原告只是房屋承租人而非產(chǎn)權(quán)人，不是適格主體。這需要我們從法律和事實(shí)層面進(jìn)行深入分析，論證原告作為承租人在回遷補(bǔ)償協(xié)議中的合法權(quán)益，以及其提起訴訟的正當(dāng)性。二、辦案策略1.針對訴訟時效的應(yīng)對證明權(quán)利主張的連續(xù)性通過強(qiáng)調(diào)原告這些年一直與被告在溝通，并且被告之前還向原告支付過款項(xiàng)，以此說明原告并沒有放棄自己的權(quán)利，而是一直在積極主張權(quán)利。這樣可以有力地反駁被告關(guān)于訴訟時效已過的主張。利用信訪和協(xié)商事實(shí)抓住被告答辯中提到該地區(qū)拆遷戶信訪以及雙方就補(bǔ)償事宜進(jìn)行過協(xié)商的事實(shí)，說明原告一直積極參與解決問題的過程，未放棄自身權(quán)利，從而使法庭不采納被告的時效抗辯。2.化解主體資格質(zhì)疑從合同簽訂主體入手指出雖然原告是公房承租人，但在《回遷協(xié)議書》中，原告作為乙方與被告簽訂了協(xié)議，這說明被告在簽訂協(xié)議時是認(rèn)可原告的合同主體地位的。從合同的相對性角度，原告完全有權(quán)利依據(jù)合同提起訴訟。結(jié)合類案情況說明借助原告提交的另案法律文書，即類案中類似的承租人與拆遷公司的糾紛處理情況，來論證作為承租人的原告在回遷補(bǔ)償糾紛中具備適格的訴訟主體資格。三、成功經(jīng)驗(yàn)總結(jié)1.注重事實(shí)細(xì)節(jié)的挖掘在訴訟過程中，不放過任何一個有利于原告的事實(shí)細(xì)節(jié)。例如，對于被告支付的款項(xiàng)，原告堅(jiān)持其性質(zhì)是困難補(bǔ)助而非周轉(zhuǎn)費(fèi)，這一細(xì)節(jié)的澄清對于案件的處理起到了關(guān)鍵作用。2.充分利用類案資源類案的判決結(jié)果和認(rèn)定事實(shí)往往具有一定的參考價值。本案中，通過引用秦某剛起訴北京S公司的類案判決書，為原告的訴訟請求提供了有力的支持，增強(qiáng)了我方觀點(diǎn)的說服力。四、對類似案件的啟示1.訴訟時效方面在處理可能涉及訴訟時效爭議的案件時，當(dāng)事人要注意保留能夠證明自己一直主張權(quán)利的證據(jù)，如溝通記錄、支付款項(xiàng)的憑證等。這些證據(jù)可以有效地對抗對方關(guān)于訴訟時效的抗辯。2.主體資格確認(rèn)環(huán)節(jié)當(dāng)主體資格受到質(zhì)疑時，要從多個角度進(jìn)行論證。不僅要從合同本身出發(fā)，分析合同簽訂的主體和內(nèi)容，還要結(jié)合類似案件的處理情況，以及相關(guān)的法律法規(guī)，全面地證明當(dāng)事人的主體資格。每個案件都有特殊性，需要律師對案情進(jìn)行細(xì)致的分析，才能有專業(yè)的判斷，我們團(tuán)隊(duì)擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細(xì)說明情況，我們會盡力為您解答！

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