案情介紹：
2004年5月30日，劉某作為乙方，馬某和康某夫婦作為甲方，簽訂了房屋買賣協(xié)議。雙方約定：甲方同意將自己坐落在井陘礦務(wù)局護(hù)礦路的一套房屋賣給乙方，折價(jià)6.6萬(wàn)元；甲方負(fù)責(zé)給乙方辦妥房產(chǎn)證過戶手續(xù)，一切費(fèi)用由甲方負(fù)擔(dān)；乙方向甲方交款后，甲方將樓房鑰匙及相關(guān)證件交給乙方。協(xié)議簽訂后，劉某向馬某和康某交付6.6萬(wàn)元房款，但直至去年馬某和康某一直未能交給劉某房屋相關(guān)證件及為原告辦理房屋過戶手續(xù)，原因是被告在購(gòu)買房屋時(shí)前房主就未給其辦理產(chǎn)權(quán)證。為此，原告要求二被告返還原告購(gòu)房款6.6萬(wàn)元及利息，并賠償損失2萬(wàn)元。經(jīng)原告申請(qǐng)，法院委托一家房地產(chǎn)估價(jià)有限公司對(duì)房屋現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果為雙方買賣的房屋現(xiàn)總價(jià)值86797元。
二被告在庭審中辯稱，原告與被告簽訂的房屋買賣協(xié)議違反了房產(chǎn)管理法相關(guān)規(guī)定，買賣協(xié)議無(wú)效，雙方應(yīng)當(dāng)互相返還財(cái)產(chǎn)。
案情分析：
湖北人本律師事務(wù)所李海疆律師認(rèn)為，只有違反法律效力性強(qiáng)制性規(guī)定的合同才無(wú)效，而《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》關(guān)于未取得房屋權(quán)屬證書的房屋不能轉(zhuǎn)讓的規(guī)定并不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定。所以，雖然二被告轉(zhuǎn)讓該房屋時(shí)沒有取得該房屋的權(quán)屬證書，違反了該規(guī)定，但該合同并不當(dāng)然就無(wú)效，而是屬于效力待定的合同。如果二被告在一審法庭辯論前能取得該房屋的產(chǎn)權(quán)證，那么該合同就是有效合同；在沒有取得的情況下該合同就是無(wú)效的合同。
黃石市黃石港區(qū)人民法院也有類似的判決案例。
審判結(jié)果：
主審法官認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效?！吨腥A人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。原、被告于2004年5月30日簽訂的房屋買賣協(xié)議雖然是雙方真實(shí)意思的表示，是雙方達(dá)成的合意，但由于雙方在簽訂協(xié)議時(shí)二被告沒有取得該房屋的權(quán)屬證書，所以該房屋的買賣協(xié)議違反了《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，故雙方簽訂的協(xié)議無(wú)效。原告應(yīng)當(dāng)返還被告該房屋，被告應(yīng)當(dāng)返還原告購(gòu)房款6.6萬(wàn)元。二被告在與原告簽訂協(xié)議時(shí)明知自己沒有所買賣房屋的產(chǎn)權(quán)證書，卻仍在協(xié)議中明確承諾負(fù)責(zé)為原告辦理房產(chǎn)證、承擔(dān)過戶費(fèi)用，在原告交款后未將房屋鑰匙及相關(guān)證件交給原告，是對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的違反，故合同無(wú)效的過錯(cuò)在于二被告。二被告應(yīng)當(dāng)賠償因其過錯(cuò)給原告造成的損失。 因被告的過錯(cuò)致使合同無(wú)效，原告不能取得所購(gòu)房屋的所有權(quán)?，F(xiàn)原告欲取得相同的房屋，需支付86797元，故現(xiàn)房屋的評(píng)估價(jià)值與2004年5月雙方交易價(jià)格間的差額20797元應(yīng)為原告的損失。原告要求被告賠償損失2萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求在此差額范圍內(nèi)，故對(duì)原告要求二被告賠償2萬(wàn)元損失的訴訟請(qǐng)求予以支持。
法律依據(jù)：
《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（2007修正）第三十八條規(guī)定：下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的； （六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（二）第十四條：合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。
