十一、如果商品房買賣雙方約定“交付面積與約定面積不符時房款總金額不變”，發(fā)生糾紛如何處理？

    [最高人民法院專家法官著述與主流觀點]（最高人民法院民一庭《法律審判實務(wù)問答》，法律出版社2005年版，第87頁）

    如果商品房買賣雙方約定“交付面積與約定面積不符時房款總金額不變”發(fā)生糾紛時，應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體案件分析該約定的效力，分別情況處理。如果合同條款是銷售方自行擬定的格式條款，交付面積明顯小于約定面積時，人民法院可根椐《合同法》第40條的規(guī)定認(rèn)定該條款無效；如果是雙方協(xié)商一致達(dá)成的條款，符合自愿原則，但面積相差太大，顯失公平時，當(dāng)事人可以根椐《合同法》第54條的規(guī)定申請撤銷或變更，自當(dāng)事人知道面積差異時起一年內(nèi)不申請撤銷或當(dāng)事人以自己的行為放棄的，該約定有效；如果雙方協(xié)商一致達(dá)成的條款，符合自愿原則，且面積相差不大，人民法院應(yīng)認(rèn)定該約定有效。

十二、商品房按揭合同的效力認(rèn)定

    [最高人民法院司法政策精神] 要依法保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。房地產(chǎn)市場的發(fā)展不僅關(guān)系到我國城市化、工業(yè)化的進(jìn)程，而且關(guān)系到金融安全和群眾安居樂業(yè)等國計民生問題。各級人民法院要注意審查按揭貸款合同的真實性，依法制裁開發(fā)商以虛假按揭貸款合同套取銀行資金等違法行為。

    最高人民法院印發(fā)《關(guān)于為維護(hù)國家金融安全和經(jīng)濟(jì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展提供司法保障和法律服務(wù)的若干意見》的通知（法發(fā)[2008]38號）二00八年十二月三日

    就形式而言，期房買賣抵押登記行為，類似于法國的契據(jù)登記，但有所不同的是作為標(biāo)的物的房屋尚不存在，契據(jù)登記是指登記機(jī)關(guān)依據(jù)當(dāng)事人訂立合同所載明的內(nèi)容進(jìn)行登記，值此產(chǎn)生抵押效力的制度，我國未承認(rèn)亦未采用契據(jù)登記制度，而實行不動產(chǎn)登記、發(fā)證制度，故此期房抵押登記行為可視為在有關(guān)部門的備案，而不是嚴(yán)格意義上的物權(quán)抵押登記。

    在商品買賣中，購房人以銀行按揭貸款方式支付部分購房款的情況已經(jīng)普遍存在，因此而發(fā)生的糾紛訴至法院的案件也越來越多，但是由于我國目前立法上沒有對銀行按揭貸款抵押的規(guī)定，故對此類案件的處理存在一定的難度。但在司法實踐一般認(rèn)為，“樓宇按揭（抵押）貸款合同”是當(dāng)事人在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，內(nèi)容不違法，也不損害國家、集體和他人的合法權(quán)益。從國家的法律及行政法規(guī)的規(guī)定來看，也并未規(guī)定按揭（抵押）未辦理抵押登記而無效，并且按揭不同于一般的財產(chǎn)抵押，僅僅因為沒有辦理抵押登記就認(rèn)定無效沒有法律依據(jù)。

十三、未取得預(yù)售許可證的商品房買賣合同是否有效？

    [案例] 作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出賣人一直沒有取得商品房預(yù)售許可證，但其他手續(xù)齊全（如有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程竣工驗收資料），是否可確認(rèn)買賣合同有效？

    [最高人民法院專家法官著述與主流觀點]（最高人民法院民一庭《法律審判實務(wù)問答》，法律出版社2005年版，第79頁）

    應(yīng)視情況而定。商品房買賣所涉及的法律法規(guī)和政策方面的內(nèi)容，一般業(yè)主難以全面了解的，尤其是商品房開發(fā)早期，管理不規(guī)范，是否需要預(yù)售許可證業(yè)主并不清楚，行政主管部門也疏于管理，開發(fā)商沒有依法領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證進(jìn)行商品房銷售，業(yè)主沒過錯，而在于開發(fā)商與地方政府，因此以2003年6月1日《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的頒布為界限，在該解釋頒布前，如果合同已經(jīng)基本履行完畢，商品樓盤有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程竣工驗收資料，業(yè)主請求繼續(xù)履行合同的，為維護(hù)交易安全與社會穩(wěn)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

    該司法解釋頒布后，根椐該解釋第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。如果開發(fā)商一直未取得預(yù)售許可證明，應(yīng)確認(rèn)合同無效。

十四、涉及房改政策的房屋買賣合同糾紛人民法院是否應(yīng)當(dāng)受理？

    最高人民法院民一庭傾向性意見：最高人民法院民一庭在討論本案例時多數(shù)人認(rèn)為，涉及房改政策的房屋買賣合同糾紛人民法院是否應(yīng)當(dāng)受理，應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人提出的訴訟請求作出判斷。如果當(dāng)事人爭議的核心是房屋買賣，屬于平等主體之間的民事權(quán)益糾紛，處理時涉及房改政策的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理；如果當(dāng)事人爭議的核心為是否適用房改房政策以及如何適用房改房政策的，不屬于民事權(quán)益糾紛，不符合《民事訴訟法》第108條規(guī)定的起訴條件，人民法院不宜作為民事案件受理。

十五、購房人付款后是否有權(quán)要求賣方過戶？

    [案例] 某物權(quán)（不動產(chǎn)，應(yīng)登記）轉(zhuǎn)讓合同訂立、買受人已支付價款并已實際交付后，在登記前，出賣人反悔、不配合登記，訴至法院，法院通常會如何處理？支持登記之訴，還是判決出賣人違約？

    [最高人民法院的意見] 當(dāng)事人起訴到人民法院的，要看原告的訴訟請求是什么？對于請求判令對方配合到登記機(jī)關(guān)辦理登記的，人民法院會做出支持原告訴訟請求的判決，判決生效后如被告仍不配合辦理，執(zhí)行部門可持生效判決與協(xié)助通知，交登記機(jī)關(guān)直接予以辦理。

    如果原告訴訟請求判令被告承擔(dān)違約金，人民法院通常也會適當(dāng)予以支持，哪怕是象征性的。但如果原告訴求中并無要求對方承擔(dān)違約責(zé)任的內(nèi)容，人民法院也不會依職權(quán)予以干預(yù)。