楊榮艷律師

■風險一：房屋產(chǎn)權不明晰

 

二手房交易中，產(chǎn)權風險是一個挖“坑”好手，對賣方及其所售房產(chǎn)進行資信調查和權屬分析，是排除產(chǎn)權風險的關鍵——

 

A.房屋是否具有合法權證

注意：

●能辦證而未辦證的房屋：只能進行合同交易，但無法及時過戶；

●無法辦理不動產(chǎn)登記（大證）的房屋：

①違法建筑：沒有用地手續(xù)，禁止交易，買賣合同可能被確認無效；

②“小產(chǎn)權房”:是無法辦證的合法建筑，限定交易成員資格，同樣存在合同無效風險；

 

B.房屋屬于何種性質

商品房：可自由交易

房改房：通?？勺杂山灰?，但需補交土地出讓金

●保障性住房：符合政策才能交易，需補交土地出讓金城市自建房：土地性質已是國有出讓或劃撥，可自由交易，若是劃撥用地則需補交土地出讓金農(nóng)村自建房：土地性質是集體所有的宅基地，只能在農(nóng)村集體組織成員之間交易

C.房屋權利人是否都同意出售

●產(chǎn)權多人共有：

要取得產(chǎn)權證上記載的全部共有人的同意

●產(chǎn)權夫妻共有：

無論房屋登記在夫妻一方還是雙方名下，都應要求夫妻二人均在合同上簽字；若賣方聲稱自己是單身，應要求其出具書面聲明，并約定違約責任

●產(chǎn)權繼承人共有：

可要求賣方出具公證書等證明材料，要求全部繼承人共同簽約

 

■風險二：限售、限購、限貸政策的影響

近年來政府陸續(xù)出臺了以限售、限購、限貸為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)調控政策，交易前要認真了解政策，避免合同履行的政策性障礙。

交易房產(chǎn)在限售期內(nèi)：不允許過戶(廈門島內(nèi)新房五年限售、二手房兩年限售，島外新房和二手房均兩年限售。)

購房者不具備購房資格：無法取得產(chǎn)權

(廈門戶籍單身限購一套住宅，已婚家庭限購兩套住宅；外地戶籍需在廈繳交醫(yī)社保達一定年限才具備購房資格，只能購買一套住宅。)

購房者不具備住房按揭貸款資格：無法獲得銀行融資

(“認房又認貸”,首次購房的貸款首付比例和利率最為優(yōu)惠，對有兩套以上住房或有兩筆未結清房貸暫停發(fā)放貸款。)

 

風險二

交易受限制

房屋的產(chǎn)權狀態(tài)是購買二手房的前提和基礎。如果有被抵押、被查封等情況，購房者在交易后可能無法順利取得所有權。

司法機關查封：

房屋被司法機關查封凍結產(chǎn)權，解除查封前無法過戶

行政機關限制交易：

最常見的是存在違建，被城管部門凍結產(chǎn)權，違建整改前無法過戶

抵押：

賣方將房子抵押給債權人，即便成功交易，仍然有抵押債權優(yōu)先受償?shù)娘L險

 

風險三

被炒房客套路

在二手房買賣過程中，某些“炒房客”會使用一些“套路”,刻意隱瞞交易價格，賺取價差，給買賣雙方帶來交易隱患和風險。

謹慎識別：

不是房屋產(chǎn)權人或產(chǎn)權人的配偶、父母、子女等近親屬，而聲稱自己是產(chǎn)

權人的親友，能夠代表產(chǎn)權人簽約的賣家

盡量避免：

簽訂低定金、早交房、畸長付款期且約

定“指定第三方過戶”或“全權委托公證”條款的炒房合同

 

風險四

戶口和學位被占用

很多家長為了能讓孩子順利入學而購置學區(qū)房，卻催生出相應糾紛。因此，有需求的買家一定要注意核實情況。

要求賣方出示戶口簿核實交易房屋的落戶情況，看是否有適齡兒童

要求賣方書面承諾學位未占用，并約定違約責任

還可一并約定學位占用是合同解除的條件

 

風險五

稅費不透明

不同的房屋情況，交易所需繳納的稅費差異很大，直接影響購房成本。要

注意以下幾點：

產(chǎn)權人是企業(yè)還是個人：企業(yè)名下房產(chǎn)交易的稅負明顯高于個人

房屋購買年限：

“滿五唯一”(取得產(chǎn)權滿五年，產(chǎn)權人五年內(nèi)無房產(chǎn)交易記錄，產(chǎn)權人名下唯一住房)的房屋交易可免征個稅“滿二”(取得產(chǎn)權滿兩年)的房屋交易可免征增值稅

 

風險六

中介不盡責、不誠信

房屋買賣金額大、風險高、流程繁瑣，委托中介機構提供居間服務日漸成為主流，但一些中介不盡責、不誠信反而增加房屋交易風險。

盡量不委托以“獨立從業(yè)者”自居的個人或者沒有正規(guī)中介資質的機構

對中介提供的有關房屋和產(chǎn)權人的信息要審慎對待，盡可能要求出具證明材料并通過多方渠道核實