楊榮艷律師

【案例簡介】

李女士和她的丈夫張先生婚后擁有一套房屋，最近他們?yōu)榱速徶眯路繘Q定將舊房子賣掉。張先生與中介公司簽訂了《房屋買賣居間合同》，委托中介公司尋找買家，掛牌價為230萬元，簽約后張先生就到國外出差一個月。劉先生通過中介看了這套房子覺得非常滿意，但希望價格再能便宜一點，通過雙方幾次協(xié)商，李女士最后同意以180萬元賣給劉先生，雙方又簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，為此劉先生支付了定金20萬元。誰知簽約后半個月，張先生就從國外回來了，當(dāng)他得知房價為180萬元，覺得太便宜了，于是找到劉先生，告知劉先生這是他們夫妻的共同財產(chǎn)，李女士一個人無權(quán)處分，要求解除合同，但劉先生認(rèn)為李女士有權(quán)簽訂合同，且已經(jīng)交付了定金，堅決要求履行這份合同。

雙方協(xié)商不成，為此劉先生起訴至法院，要求履行《房地產(chǎn)買賣合同》

【裁判結(jié)果】

 法院認(rèn)為系爭房屋系李女士和張先生的夫妻共同財產(chǎn)，共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同義務(wù)。在共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人對共同共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，應(yīng)為無效。法院判決購房合同無效，李女士返還劉先生定金20萬元及其利息。

【實務(wù)中存在如下幾種共有形式】

1、家庭共有：夫妻是一種人身關(guān)系。夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，屬于夫妻共同共有，另有約定和法律另有規(guī)定的除外。

2、夫妻共同共有：家庭成員相互之間，也是人身關(guān)系，是一定范圍內(nèi)的親屬關(guān)系。不能把親屬關(guān)系都當(dāng)成家庭關(guān)系。如張某與其妻、子一同居住，其父、母單獨居住。張某的家庭成員就只有3個人，而不是5個人。家庭共有財產(chǎn)，屬千家庭成員共同共有的財產(chǎn)。其中比較典型的是基于農(nóng)村共同生產(chǎn)生活而產(chǎn)生幾代同堂的現(xiàn)象，其共同居住人對家庭財產(chǎn)是共同共有。

3、尚未分割遺產(chǎn)形式的共同共有： 共同繼承的財產(chǎn)，在繼承開始以后，遺產(chǎn)分割之前，數(shù)人（相互之間是親屬，是同一順序繼承人） 對遺產(chǎn)享有共有權(quán)的財產(chǎn)。一般認(rèn)為，這種共有是共同共有。

在購買房產(chǎn)時，一定要核實所購房產(chǎn)是否屬于共有，買賣共有房產(chǎn)的一定要取得全體共同共有人的一致同意。為規(guī)避最終認(rèn)定為共有房產(chǎn)而產(chǎn)生

轉(zhuǎn)發(fā)僅限學(xué)習(xí)交流，原作者如有異議可聯(lián)系刪除

【律師評析】

“共同共有”是指兩個以上的人，對全部共有財產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。共同共有財產(chǎn)關(guān)系一般發(fā)生在相互之間有身份關(guān)系的人之間，較為典型的是基于夫妻關(guān)系的夫妻共同財產(chǎn)關(guān)系，因原始取得而形成的家庭成員之間的共有，以及因繼承而形成的繼承人之間的共同共有等。《中華人民共和國民法典》第一千零六十條之規(guī)定，系《民法典》新增加的條文，是我國民法典重要的一項新制度，引進(jìn)了日常家事代理權(quán)概念，這在此前中國的法律是沒有明確規(guī)定的。日常家事代理是夫妻基于配偶身份依法產(chǎn)生的相互代理，比如，維持家庭日常生活的必要開支；子女撫養(yǎng)、教育以及醫(yī)療保險費(fèi)用；家庭成員所需的醫(yī)療費(fèi)用；其他日常家庭生活所需費(fèi)用（如老人贍養(yǎng)、對親友的饋贈等），夫妻一方在日常家事范圍內(nèi)與第三人發(fā)生法律行為時，不必明示其代理權(quán)，可直接以自己名義、雙方名義或以對方名義為之，夫妻一方實施此類行為的后果，由夫妻雙方共同承擔(dān)，由此產(chǎn)生的債務(wù)是夫妻共同債務(wù)，由夫妻雙方承擔(dān)連帶清償責(zé)任，另一方不能以未授權(quán)、不知道為由予以否認(rèn)。

當(dāng)然，日常家事代理權(quán)的確立，方便了家庭生活的同時，也需要有所限制，比如，一方出于某種不合理目的（甚至違反公序良俗）給第三者花錢或者為轉(zhuǎn)移夫妻共同財產(chǎn)惡意向近親屬大額轉(zhuǎn)賬等侵犯另一方夫妻共同財產(chǎn)權(quán)的行為，破壞到夫妻關(guān)系平衡，超出了夫妻之間日常家事代理權(quán)的范圍，另一方也享有抗辯的權(quán)利，這在一定程度上合理的保障和維護(hù)了配偶另一方的知情權(quán)和財產(chǎn)權(quán)利。

對于超出家事代理權(quán)，部分共同共有人未經(jīng)其他共有人同意而擅自處分共有財產(chǎn)的，其效力與否，要看該處分行為事后是否獲得其他共同共有人的追認(rèn)，獲得其他共同共有人追認(rèn)的，該處分行為合法有效，沒有取得追認(rèn)而擅自處分共有房產(chǎn)的，合同效力待定：需要區(qū)分因合同取得財產(chǎn)一方是否善意取得。

【法律規(guī)定】

★《中華人民共和國民法典》 第一千零六十條 夫妻一方因家庭日常生活需要而實施的民事法律行為，對夫妻雙方發(fā)生效力，但是夫妻一方與相對人另有約定的除外。

夫妻之間對一方可以實施的民事法律行為范圍的限制，不得對抗善意相對人。