簽訂房屋買(mǎi)賣合同注意事項(xiàng)

 

房屋買(mǎi)賣是大事，二房屋買(mǎi)賣合同則能為買(mǎi)賣雙方提供法律保障。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在簽訂房屋買(mǎi)賣合同時(shí)，最好請(qǐng)律師或行家從法律的角度代你審查合同文本，以減少一些不必要的損失。簽房屋買(mǎi)賣合同有哪些要注意的事情呢？為您介紹簽訂房屋合同注意事項(xiàng)。

看《商品房預(yù)售許可證》、總平圖、工程規(guī)劃許可證。現(xiàn)在的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商都有先請(qǐng)房管局認(rèn)定資質(zhì)的測(cè)量隊(duì)作面積預(yù)算（這個(gè)預(yù)算表開(kāi)發(fā)商都會(huì)拿給客戶看的，他們就是按預(yù)算表上的計(jì)算面積賣的），在這個(gè)預(yù)算表的頂部有該項(xiàng)目的初步土地及總建筑面積的計(jì)算數(shù)。注意跟總平圖、工程規(guī)劃許可證上的建筑批建總面積對(duì)比，看預(yù)算面積是否有超出批建面積，如有還要看開(kāi)發(fā)商補(bǔ)超容積率的手續(xù)，注意核對(duì)批建層數(shù)和用途（如開(kāi)發(fā)商是否自行加層或把總平圖上的車庫(kù)改商場(chǎng)店面）。重點(diǎn)注意，超容積率在補(bǔ)辦手續(xù)后還是可以辦產(chǎn)權(quán)證的，但如果是超層和改變用途將導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目都不能辦理產(chǎn)權(quán)。簽署時(shí)要注意：

       一、買(mǎi)房簽合同注意事項(xiàng)首先提醒您在決定交納首付簽訂合同之前，要確定項(xiàng)目的證件齊全，您可以在其銷售部要求查看這些證件，一定要審查開(kāi)發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了預(yù)售證許可證，則通常開(kāi)發(fā)商也具有了土地使用證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證等。這是買(mǎi)房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。一定要采用房地產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買(mǎi)賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項(xiàng)填寫(xiě)，千萬(wàn)不能馬虎。目前西安實(shí)行網(wǎng)簽備案，但合同內(nèi)同紙質(zhì)的合同相同。只有證件齊全才會(huì)減少購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，也可以辦理按揭貸款。

         二、盡量把開(kāi)發(fā)商售樓廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)寫(xiě)到合同上。相關(guān)法律：《建設(shè)部商品房銷售管理辦法》第三章 第十五條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣合同中約定。

         三、注意合同條款中雙方所填寫(xiě)的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等。有一些開(kāi)發(fā)商的合同文本事先已填寫(xiě)好甚至補(bǔ)充條款也由自己填好，這種填寫(xiě)好的合同文本大多存在著約定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。對(duì)于開(kāi)發(fā)商提出的自己認(rèn)為不合理的條款，需要提出自己的修改意見(jiàn)，進(jìn)行協(xié)商，合同是當(dāng)事人協(xié)商一致的產(chǎn)物，如果雙方無(wú)法形成合意的話，合同就無(wú)法成立。而且就您關(guān)心的問(wèn)題，也要在合同中體現(xiàn)。在合意的過(guò)程當(dāng)中，任何一方都無(wú)權(quán)強(qiáng)制對(duì)方，任何一方都有不簽訂合同的權(quán)利。如果您認(rèn)為您的利益在合同當(dāng)中無(wú)法保障，而開(kāi)發(fā)商又不同意修改或補(bǔ)充的話，購(gòu)房者有權(quán)重新選擇開(kāi)發(fā)商及樓盤(pán)。。

        四、手寫(xiě)優(yōu)先原則：如果出現(xiàn)印刷文字與手寫(xiě)文字不一致，以手寫(xiě)文字為準(zhǔn)地址、聯(lián)系電話應(yīng)準(zhǔn)確，如有變更，應(yīng)及時(shí)通知，過(guò)去有許多糾紛由此而來(lái)。

        五、平臺(tái)計(jì)價(jià)問(wèn)題：平臺(tái)不能出售，更不能單獨(dú)計(jì)價(jià)；對(duì)于獨(dú)立的平臺(tái)或露臺(tái)，如果由于其專用性，增加了使用功能，提高了使用價(jià)值，應(yīng)進(jìn)行合情合理地協(xié)調(diào)后，提高其房屋單價(jià)。

         六、面積：面積確認(rèn)及面積差異處理。如果選擇按套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理時(shí)，應(yīng)當(dāng)在“面積差異處理”條款中明確面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。只有在合同中對(duì)面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當(dāng)。根據(jù)《建設(shè)部商品房銷售管理辦法》第21條，應(yīng)注意約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及套內(nèi)建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方法?！督ㄔO(shè)部商品房銷售管理辦法》第二十條規(guī)定面積誤差絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。

        七、房款支付方式：一定要講究房屋買(mǎi)賣的付款方式是否規(guī)范。在合同中對(duì)付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等作出約定。有的開(kāi)發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購(gòu)房者交納一定數(shù)額的定金，只給購(gòu)房者一個(gè)收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購(gòu)房者在追究其責(zé)任方面的舉證困難。

         八、竣工認(rèn)定和交付期限：以取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)》為準(zhǔn)。約定出現(xiàn)延期的條件（事實(shí)）時(shí)出具證明的有效職能部門(mén)，如氣象局、供電局、自來(lái)水公司等，并約定通知買(mǎi)受人順延的時(shí)限和方式。

       九、交接：應(yīng)書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交接手續(xù)。須驗(yàn)收合格才能交付。一定要認(rèn)準(zhǔn)交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開(kāi)發(fā)商在預(yù)售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語(yǔ)言。對(duì)此，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無(wú)誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。

        十、產(chǎn)權(quán)登記的約定：現(xiàn)在二手房必須辦理產(chǎn)權(quán)證后才能轉(zhuǎn)讓，如果大家不想跟開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期抗戰(zhàn)的話，就約定：一年內(nèi)無(wú)法登記確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的，堅(jiān)決退房！并可以要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。

         十一、公攤部分：公攤部分、屋面使用權(quán)和外墻使用權(quán)歸全體業(yè)主所有，只是委托物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理。

        十二、買(mǎi)房簽合同注意，現(xiàn)實(shí)中也存在開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y金鏈條斷裂，可能會(huì)無(wú)力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，而停工時(shí)間較長(zhǎng)可能會(huì)形成爛尾樓，這對(duì)于購(gòu)房者維護(hù)自身的利益非常不利。建議您在簽正式合同之前，再實(shí)地了解一下項(xiàng)目情況。如果選擇購(gòu)買(mǎi)，一定要詳細(xì)約定交房時(shí)間，以及相關(guān)的違約責(zé)任。

        十三、購(gòu)房者交納房款之后，開(kāi)發(fā)商一般出具的是收據(jù)，正式的購(gòu)房發(fā)票通常會(huì)在交房的時(shí)候給購(gòu)房者。主要是因?yàn)樯唐贩抠I(mǎi)賣合同中的約定不是最終的實(shí)際面積，在實(shí)際建造過(guò)程中會(huì)有或多或少的誤差，所以，只有等到實(shí)際測(cè)量面積出來(lái)之后，該房屋的實(shí)際銷售價(jià)格才會(huì)準(zhǔn)確無(wú)誤，一般就在這時(shí)候出具發(fā)票。目前市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商基本上都是這么做的。感謝關(guān)注！