劃撥土地上的房屋買賣合同糾紛

代理詞

審判長(zhǎng)：

受本案被告的委托，本律師根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第58條、59條第1款和第2款和《中華人民共和國(guó)律師法》第2條、第3條、第30條之規(guī)定，依法擔(dān)任其與本案被告關(guān)于“房屋買賣合同”糾紛案的一審代理人。根據(jù)事實(shí)、證據(jù)和法律規(guī)定發(fā)表如下代理意見：

一、原被告簽字的房屋買賣合同中擔(dān)保合同條款的事實(shí)清楚、合法有效。

被告與原告形成了合法有效的擔(dān)保合同法律關(guān)系， 2013年8月28日，被告特別授權(quán)代理人謝小英，與原告高遠(yuǎn)芬簽訂了“房屋買賣合同”。其中約定定金為100000元。請(qǐng)注意這個(gè)“定”是一定的定，而不是“訂飛機(jī)票”的訂 。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第八十九條 當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十五條和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問題的解釋>》第115條均作了明確的規(guī)定。擔(dān)保合同條款具有獨(dú)立性的特征。

二、原告以沒有進(jìn)行政府批準(zhǔn)為由主張房屋買賣協(xié)議無效的理由也不能成立。　

1、該合同已經(jīng)有效成立?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》第五十五條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
?。ㄒ唬┬袨槿司哂邢鄳?yīng)的民事行為能力；
?。ǘ┮馑急硎菊鎸?shí)；
?。ㄈ┎贿`反法律或者社會(huì)公共利益。
　　第五十七條規(guī)定：“民事法律行為從成立時(shí)起具有法律約束力。行為人非依法律規(guī)定或者取得對(duì)方同意，不得擅自變更或者解除。”結(jié)合本案，原被告雙方簽訂合同時(shí)雙方都具有相應(yīng)的民事行為能力，意思表示真實(shí)，內(nèi)容為法律允許買賣的私有財(cái)產(chǎn)，不損害國(guó)家和社會(huì)公共利益，因此雙方所簽的合同依法成立，對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力，任何一方未取得對(duì)方同意，都不能擅自解除該協(xié)議。
　2、是否進(jìn)行房地產(chǎn)劃撥土地批準(zhǔn)變不影響合同的效力。
　　該案中，當(dāng)事人訂立合同的目的，就是為了轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，進(jìn)行房地產(chǎn)變更登記是當(dāng)事人一方的合同義務(wù)，如果允許當(dāng)事人以合同的義務(wù)沒有履行為由來主張合同無效的話，那么成立合同就沒有任何意義了，因?yàn)檫@樣的合同對(duì)當(dāng)事人沒有任何約束力，任何人在被要求履行合同是都可以說“我沒有履行義務(wù)，所以該合同無效”。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第15條規(guī)定“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另外有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！边@里需要區(qū)分物權(quán)行為與債權(quán)行為兩個(gè)不同的概念。物權(quán)行為直接涉及到物權(quán)的變動(dòng)，故其成立生效應(yīng)以標(biāo)的物之客觀存在為前提；債權(quán)行為僅產(chǎn)生債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，并不直接涉及物權(quán)的變動(dòng)，故其成立無需以標(biāo)的物客觀存在為前提。本案中，很明顯原、被告簽訂的房屋買賣合同以及定金擔(dān)保合同條款的行為是一個(gè)債權(quán)行為。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（一）第九條第一款的規(guī)定都是針對(duì)合同的審批、登記對(duì)合同效力的影響，即該規(guī)定中的審批、登記是對(duì)債權(quán)行為效力的限制，所以在將《房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款中的審批理解為針對(duì)物權(quán)轉(zhuǎn)移的限制時(shí)，只是交易的房屋的劃撥土地使用權(quán)及地上建筑物的所有權(quán)不能發(fā)生轉(zhuǎn)移，當(dāng)事人訂立合同之物權(quán)變動(dòng)的目的無法實(shí)現(xiàn)。不影響債權(quán)的成立和生效。

3、原告以《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定“以劃撥方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，按國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批”為由，主張合同無效純屬斷章取義。起訴書中的所謂“劃撥土地，未經(jīng)政府批準(zhǔn)變?yōu)槌鲎屒埃坏米孕修D(zhuǎn)讓”一語(yǔ)，是指雙方通過簽訂合同，雖然買賣房產(chǎn)的意向能夠成立，但是若不批準(zhǔn)、登記，則不發(fā)生房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，是指“土地”而不是房屋，請(qǐng)?jiān)姘炎约旱膯栴}搞清楚，不要混淆二者的關(guān)系。不是指買賣合同本身不能成立。在房屋買賣合同成立后，房產(chǎn)所有權(quán)沒有轉(zhuǎn)移前，雙方當(dāng)事人依合同建立的債權(quán)債務(wù)關(guān)系依然存在。因此原告以劃撥土地，未經(jīng)政府批準(zhǔn)變?yōu)槌鲎屒?，不得自行轉(zhuǎn)讓”為由主張房屋買賣合同無效，其理由不能成立。沒有正確理解法律規(guī)定及司法實(shí)踐中的真正含義。第四十條所指的審批，并不是交易前報(bào)經(jīng)政府審批，而是在雙方交易后，（請(qǐng)注意這兩個(gè)字的先后順序）到相關(guān)部門辦理物權(quán)的的變更登記﹝《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第61條第三款明確規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書?！暴{。該行為屬于行政行為，是物權(quán)轉(zhuǎn)移的要件，不是合同生效的要件。結(jié)合本案，原告不支付合同價(jià)款，被告憑什么單方面給你辦理審批手續(xù)，況且，法律規(guī)定是由買受人交納出讓金而不是賣房人。
　三、根據(jù)法律法規(guī)以及司法解釋規(guī)定，該合同為有效。

1、綜合考察我國(guó)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的相關(guān)規(guī)定，只有“國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)由批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)”的規(guī)定，并沒有未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓無效之規(guī)定。土地使用性質(zhì)是國(guó)有劃撥土地，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，（而不是簽字房屋買賣合同時(shí)）應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)許轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！睂?duì)上述規(guī)定的審批，應(yīng)理解為對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)實(shí)際發(fā)生轉(zhuǎn)移的審批，而非轉(zhuǎn)讓合同本身的審批。進(jìn)一步講，上述規(guī)定的審批是對(duì)物權(quán)行為效力的限制，而非對(duì)債權(quán)行為效力的限制。土地通過流轉(zhuǎn)增值，政府只是通過控制稅收來控制土地使用權(quán)的交易。   

2、 最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛適用法律問題的解釋》第一條規(guī)定：本解釋所稱的土地使用權(quán)出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門作為出讓方將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與受讓方，受讓方支付土地使用權(quán)出讓金的協(xié)議。即該解釋調(diào)整的是國(guó)有土地使用權(quán)讓與（出讓）合同?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二條規(guī)定：在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地（以下簡(jiǎn)稱國(guó)有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。即該法調(diào)整的是中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理的行為。而本案中的雙方當(dāng)事人的房屋買賣行為，并不是單純的國(guó)有土地使用權(quán)讓與（出讓）合同，也不是取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理的行為，而是普通公民對(duì)自己所有的私有住宅所有權(quán)的處分，原被告之間的房屋買賣，已經(jīng)是屬于債權(quán)調(diào)整的范圍，當(dāng)事人是否按照合同履行自己的義務(wù)，只是是否構(gòu)成違約的條件，而不是合同是否生效的要件。對(duì)于違反管理性規(guī)范的合同，比如有瑕疵的協(xié)議或者沒有按照某些規(guī)定進(jìn)行登記的合同，沒有損害國(guó)家利益、集體利益或第三人利益的行為，只產(chǎn)生行政管理上的法律后果，并不影響當(dāng)事人之間簽訂的合同效力。而本案中的雙方當(dāng)事人的房屋買賣行為，并不是單純的國(guó)有土地使用權(quán)讓與（出讓）合同，也不是取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理的行為，而是普通公民對(duì)自己所有的私有住宅所有權(quán)的處分， 并不影響當(dāng)事人之間簽訂的合同效力。因此，本案應(yīng)認(rèn)定該房屋買賣合同有效。

四、目前國(guó)家并不禁止劃撥土地轉(zhuǎn)讓。

因?yàn)椤吨腥A人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條明確規(guī)定“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：（一）土地使用權(quán)者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；（二）領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；”（四）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者轉(zhuǎn)讓、出讓、抵押、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權(quán)出讓金。轉(zhuǎn)讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權(quán)的，分別依照本條例第三章、第四章、和第五章的規(guī)定辦理。

五、原告到期不履行合同義務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害了被告的合法權(quán)益。

被告已經(jīng)全部履行了合同義務(wù)，而原告卻不按時(shí)付款，其行為已構(gòu)成違約，很顯然原告是在逃避義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百五十九條買受人應(yīng)當(dāng)按照約定的數(shù)額支付價(jià)款，第一百六十一條買受人應(yīng)當(dāng)按照約定的時(shí)間支付價(jià)款規(guī)定。以及根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》相關(guān)規(guī)定，原告請(qǐng)求法院確認(rèn)合同無效的理由不能成立。原告的訴請(qǐng)，不僅沒有事實(shí)根據(jù)，而且也沒有法律依據(jù)，應(yīng)依法駁回其全部訴訟請(qǐng)求。、


此致

大竹縣人民法院

                         代理人：四川黎明律師事務(wù)所

執(zhí)業(yè)律師：李鷹

2013年9月16日