物業(yè)合同補(bǔ)充代理詞

 

物業(yè)公司在書面合同到期后，仍然繼續(xù)提供服務(wù)，包括被告在內(nèi)的***小區(qū)業(yè)主也實(shí)際上接受了服務(wù)，現(xiàn)物業(yè)服務(wù)應(yīng)視為原合同的延續(xù)，形成事實(shí)上的合同關(guān)系。理由如下：

一、從被告提交的答辯狀可以看出，被告提出的質(zhì)疑是原告的物業(yè)服務(wù)不到位，這個(gè)質(zhì)疑反映出兩個(gè)問題：（一）被告認(rèn)可原告提供了物業(yè)服務(wù)，但對(duì)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量感到不滿意；（二）被告拒交物業(yè)費(fèi)的原因是接受了物業(yè)公司的服務(wù)，但對(duì)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量不滿意，試想一下，若直接沒有接受物業(yè)提供的服務(wù)的話，又何談對(duì)原告提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生質(zhì)疑而拒交物業(yè)費(fèi)？

二、根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)既然可以代表業(yè)主與物業(yè)公司簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。那么，業(yè)主委員會(huì)出具的證明是履行職責(zé)所在，該業(yè)主委員會(huì)認(rèn)可物業(yè)公司提供的服務(wù)。

三、業(yè)主委員會(huì)以出具證明的方式默示接受原告提供的物業(yè)服務(wù)，原告以實(shí)際提供物業(yè)服務(wù)的形式做出了承諾。

（一）根據(jù)《濟(jì)南市物業(yè)管理辦法》第二十二條‘物業(yè)管理聘用合同期滿，一方不再續(xù)簽合同的，應(yīng)當(dāng)在合同期滿兩個(gè)月前通知對(duì)方。物業(yè)管理聘用合同期滿前，物業(yè)管理企業(yè)破產(chǎn)或被注銷的，業(yè)主委員會(huì)可以委托市物業(yè)行政主管部門指定一家物業(yè)管理企業(yè)臨時(shí)實(shí)施該區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止或中止后十五日內(nèi)，騰出小區(qū)的物業(yè)管理用房及其他物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施，交出有關(guān)資料，辦理費(fèi)用結(jié)算等移交手續(xù)。”從該條可以看出，若該小區(qū)業(yè)主不想繼續(xù)簽訂合同，它有履行通知不再續(xù)簽并且要求辦理交接手續(xù)的義務(wù)。但是，它不但沒有通知不再續(xù)簽更沒有要求辦理交接手續(xù)，并且在物業(yè)公司起訴被告交納物業(yè)費(fèi)時(shí)也出具了證明認(rèn)可物業(yè)公司為該小區(qū)提供了服務(wù)。該小區(qū)有百余業(yè)主，絕大多數(shù)業(yè)主都繼續(xù)按照原合同履行繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，僅有包括被告在內(nèi)的十余人未交物業(yè)費(fèi)。難道僅以十幾人未交物業(yè)費(fèi)就要否認(rèn)整體合同的效力，就能否認(rèn)物業(yè)公司提供服務(wù)的事實(shí)嗎？

（二）根據(jù)《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第68條第三款“ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依據(jù)合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)。”原告不但未通知終止合同，而是以積極的行動(dòng)繼續(xù)按照原合同的約定履行服務(wù)，業(yè)主委員會(huì)不但沒有提出終止合同而且以出具證明的方式默示接受了原告提供的服務(wù)。

四、提交**區(qū)人民法院的司法判例，該判例對(duì)事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系是認(rèn)可的。

綜上，根據(jù)《合同法》36條“法律、行政法規(guī)規(guī)定或當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)的，對(duì)方接受的，該合同成立。”37條“采用合同形式訂立合同，在簽字或蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。”所以，被告應(yīng)當(dāng)按照原合同的約定履行繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。