寧波市中級人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題解答

1.根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定，商品房買賣合同應當明確十三項主要內(nèi)容，實踐中如何判斷商品房認購書系預約還是本約？

答：商品房買賣合同成立只需具備核心要件即可，無需十三項內(nèi)容全部齊備。如當事人簽訂的認購書、購房意向書等協(xié)議已經(jīng)具備擬購房屋的基本狀況、價款數(shù)額、支付方式等合同主要內(nèi)容的，應視為商品房買賣合同即本約成立，但當事人另有約定的除外。

2.出賣人與買受人簽訂商品房認購書后，一方無正當理由拒絕簽訂商品房買賣合同，當事人一方可否起訴要求另一方繼續(xù)履行預約合同義務即簽訂本約？

答：當事人一方拒絕簽訂商品房買賣合同，另一方請求繼續(xù)履行合同簽訂本約的，法院不宜直接判決當事人履行簽訂合同的義務。但如具備合同主要條款的，應認定構成本約，雙方當事人應予履行。因簽訂預約合同的目的系為雙方將來訂立本約，現(xiàn)雙方僅就商品房買賣的部分條款達成一致意見，大部分合同條款仍需進一步協(xié)商，如法院判決另一方繼續(xù)履行合同簽訂本約，事實上無法強制執(zhí)行且效果不佳。

3．簽訂商品房預售合同時，出賣人未取得預售許可證明，或預售許可證明已過有效期或被撤銷的，但在合同履行過程中，房屋已建成竣工，現(xiàn)買受人主張合同無效，可否支持？

答：我國法律明確規(guī)定出賣人在銷售房屋時需取得預售許可證，現(xiàn)其事后也未取得，或已過有效期、被撤銷的，該預售合同應為無效，但在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

4.買受人能否以房屋質(zhì)量存在瑕疵為由拒絕收房，并要求出賣人承擔違約責任？

答：如果房屋符合合同約定和法定的交房條件，雖然房屋質(zhì)量存在一定瑕疵，但不影響正常居住使用的，買受人以此為由拒絕接收房屋，導致遲延交房的，出賣人不承擔逾期交房的違約責任。

5.商品房經(jīng)建設工程勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署質(zhì)量合格文件，已實際交付使用，并在保修期內(nèi)，現(xiàn)買受人以房屋存在質(zhì)量問題為由，請求出賣人承擔修復或賠償責任，可否支持？

答：交付的房屋雖經(jīng)建設單位組織進行驗收，符合當時的建筑標準和規(guī)范，但如存在明顯的質(zhì)量缺陷，在保修期內(nèi)出賣人仍需承擔修復或賠償責任。

6.出賣人就商品房周邊擬規(guī)劃配套建設的學校、廣場等設施發(fā)布銷售廣告和宣傳資料，現(xiàn)買受人以商品房買賣合同與出賣人所作的承諾不符為由，要求解除合同，并請求出賣人承擔違約責任、賠償損失，應如何處理？

答：出賣人在商品房銷售廣告和宣傳資料上所作的承諾，原則上認定為要約邀請，但若符合下列四個要件的，則視為要約：1.涉及的內(nèi)容在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍之內(nèi)；2.針對擬銷售的商品房和相關設施；3.所作的說明和允諾具體確定；4.對合同的訂立及房價的確定有重大影響，且出賣人存在虛假陳述的情形。對買受人請求解除合同的，視其是否符合約定或法定的解除情形而定。如出賣人未按照在要約中所作的承諾履行的，則應向買受人承擔違約責任，對違約金或損失賠償未作約定或約定不明的，可根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣合同司法解釋》）第十七條規(guī)定予以賠償。

7.非因出賣人原因?qū)е沦I受人不能及時取得房屋權屬證書的，出賣人應否承擔違約責任？

答：出賣人能舉證證明其已在合同約定或法律規(guī)定的辦證期限內(nèi)將有關辦理房屋權屬證書的資料交給政府主管部門，并已具備辦證條件的，可不承擔逾期辦證的違約責任。如合同對何時辦出證件及違約責任的承擔有明確約定的，從其約定，但確因買受人自身原因造成的除外。

8.出賣人存在逾期交房、逾期辦證、小區(qū)基礎設施和公共配套設施不符合合同約定等多項違約行為，買受人可否要求出賣人同時承擔多項違約責任或如何確定出賣人的違約責任？

答：如合同就出賣人存在的逾期交房、逾期辦證等多項違約行為的違約責任承擔有明確約定的，從其約定，未作明確約定的，則根據(jù)查明的違約事實，由出賣人承擔相應的違約責任，但總計違約金通常不能超過所造成損失的30%。

9.商品房買賣合同被解除或確認無效后，出賣人向買受人主張房屋使用費的，可否支持？

答：應區(qū)分不同情形予以處理。如商品房買賣合同生效后，后買受人因出賣人不能辦理房屋產(chǎn)權證等違約行為請求解除合同的，因買受人系依據(jù)合同約定占有使用該房屋，故出賣人向買受人主張房屋使用費，不予支持。如商品房買賣合同生效后，出賣人因買受人未能按期付款等違約行為請求解除合同的，出賣人向買受人主張房屋使用費，應予支持。

商品房買賣合同被確認無效的，應按無效合同的處理原則，可將房屋使用費作為一方的損失進行處理。

10. 守約方向違約方要求支付違約金，如何判定雙方約定的違約金過高或過低？

答：原則上應由主張過高或過低的當事人承擔舉證責任。判斷約定的違約金是否過分高于或者低于造成的損失，適用《商品房買賣合同司法解釋》第十六條規(guī)定。

11. 買受人自愿出具承諾書放棄追究出賣人延期交房的違約責任，該承諾書是否有效？

答：視該承諾書是否構成格式合同條款而定，如系買受人自愿出具，并非出賣人為重復使用而提供的格式條款，則該承諾書應認定有效，如構成格式條款的，根據(jù)我國《合同法》第四十條之規(guī)定，應認定無效。

12.商品房買賣合同簽訂或履行中，出賣人存在欺詐行為的，買受人可否要求以《消費者權益保護法》主張損失賠償？

答：考慮到商品房買賣合同通常標的額較大，如果適用《消費者權益保護法》的三倍賠償對開發(fā)商要求過于苛責，故一般不適用新消法的規(guī)定，可參照適用《商品房買賣合同司法解釋》第八、九條的規(guī)定。

13.買受人請求出賣人承擔逾期交房、逾期辦證等違約金，訴訟時效期間應如何計算？

答：當事人在合同中明確約定逾期交房、逾期辦證等各項違約行為應承擔違約金具體數(shù)額的，為一時性債權，從合同約定或法定的交房、辦證期限屆滿之次日起計算訴訟時效期間。當事人在合同中約定以日或月為單位累計計算違約金數(shù)額的，屬于繼續(xù)性債權，以每個個別的債權分別適用訴訟時效；買受人要求支付逾期交房或逾期辦證違約金，出賣人在一審法庭辯論終結前提出訴訟時效抗辯的，違約金保護期間為當事人起訴之日前兩年。如有訴訟時效中斷或中止情形的，則依法適用相關規(guī)定。