張某因抵押而占有使用的某某家園A幢3單元1層1-4號和1-2單元1層5號商鋪，于2015年4月23日被譚某某起訴予以返還，理由是該商鋪是其2012年12月16日向云南某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司購入的，并且于2013年6月24日辦理了產(chǎn)權(quán)登記。

2015年6月11日，張某另案起訴確認譚某某與云南某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司的房屋買賣行為，侵犯了其合法權(quán)益，同時申請中止審理其被訴返還商鋪案。

張某訴稱，被告云南某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司的法定代表人蘇某，與第三人蒙自某某房地產(chǎn)公司的法定代表人李某某系夫妻關(guān)系，二公司具有較強的關(guān)聯(lián)性。2011年lO月8日，第三人與原告訂立《房地產(chǎn)開發(fā)項目投資補充協(xié)議》，約定對原告此前投入的資金1416萬元，除用某某家園三期全部產(chǎn)權(quán)及處理權(quán)做擔保外，同時用某某家園一期A幢一樓6、7、8號商鋪（實際是3單元1層1至4號和1—2單元l層5號商鋪）作為抵押物進行擔保，因第三人原因造成未能按時還款，原告有權(quán)處理所抵押的商鋪，第三人協(xié)助辦理過戶、變更等一切手續(xù)。2012年12月6日，被告云南某某公司作為合同擔保方，與原告、第三人簽訂《房地產(chǎn)開發(fā)項目投資合作協(xié)議書》，約定第三人對原告提供的投資資金采用項目抵押方式，用某某家園一期所取得的產(chǎn)權(quán)作為抵押，用某某家園三期的銷售期權(quán)作為擔保，用三期的銷售收入償還原告投資的本金及償付工程款。以上合同簽訂后，被告云南某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司及第三人將某某家園一期A幢一樓6、 7、8號移交給原告管理使用。因兩房地產(chǎn)公司承諾半年左右就可還清原告投資款，故沒有辦理抵押登記手續(xù)。2012年12月16日，被告云南某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司擅自與被告譚某某簽訂《商品房購銷合同》，將上述商鋪以不正常低于市場價的價格出售給譚某某，并于2013年6月24日辦理過戶登記手續(xù)給譚某某。2014年12月，原告才知該商鋪已賣給譚某某。原告認為，被告云南某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司惡意串通譚某某損害原告的利益，故提起訴訟，要求確認二被告訂立的《商品房購銷合同》無效。

被告云南某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司辯稱及第三人蒙自某某房地產(chǎn)公司述稱，原告陳述的基本是事實，原告與其是某某家園三期的合作者，其就把一期的商鋪抵押給原告。后來公司資金比較緊張，開發(fā)公司辦理不了貸款，就請譚某某幫其貸款，因為貸款需要抵押，就把商鋪變更在譚某某名下，由他去辦理貸款。鑒于原告抵押在前，譚某某抵押在后，原告的要求合理，其同意確認合同無效。

被告譚某某辯稱，本案兩被告簽訂的《商品房購銷合同》有效。理由為：一、簽訂《商品房購銷合同》時，被告云南某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司是某某家園小區(qū)一期商鋪的產(chǎn)權(quán)人，其將該商鋪出售給被告的行為屬于有權(quán)處分。原告宣稱對該商鋪享有抵押權(quán)，但該抵押權(quán)未經(jīng)過登記，還未生效，故原告未生效的抵押權(quán)不能對抗云南某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司行使物權(quán)的行為。二、被告以合理價格購買了云南某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司的商鋪。根據(jù)蒙自市地方稅務(wù)局會議紀要第一期（2013年5月29日），該局對云南某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司銷售給被告的某某家園小區(qū)商鋪的計稅價格核定為3827.83元／平方米。被告以2293753.54元的價格向云南某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司購買了總面積為616.36平方米的商鋪，通過計算可得該商鋪的出售單價為3721.45元／平方米，該價格雖比稅務(wù)局核定的計稅價格低了106.38元，但仍屬于合理價格。綜上，原告的主張無事實和法律依據(jù)，請駁回原告的訴訟請求，訴訟費由原告負擔。

2015年8月4日，張某起訴確認譚某某與云南某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司房屋買賣合同無效案在蒙自市人民法院第三調(diào)解室公開開庭審理，云南紅河谷律師事務(wù)所王云飛律師代理原告張某發(fā)表辯論意見說：蒙自某某房地產(chǎn)公司與原告張某的協(xié)議在前、云南某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司與譚某某的合同在后，將先就抵押給張某的商鋪，賣給譚某某，顯然侵犯了原告的利益。被告譚某某舉證第三組確認的交易價格，與商品房購買合同價格懸殊巨大，合同內(nèi)容交易價格不真實。

云南某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司沒有授權(quán)王某某代辦過戶登記，該代辦登記行為無效，本案房權(quán)證存在非法代辦行為而無效。二被告簽訂合同時，被告云南某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司是明知商鋪抵押并提交原告管理使用，由此還將商鋪與被告譚某某簽訂買賣合同，尤其是合同交易價格明顯低于市場價，顯然侵犯了原告的利益，該合同依法應(yīng)當確認無效。

二〇一五年八月二十四日，蒙自市人民法院作出(2015)蒙民初字第1090號民事判決書，確認如下法律事實：

本案原、被告訴爭的商鋪位于某某家園小區(qū)一期A幢3單元1、2、3、4號及1-2單元5號（原編號為6、7、8號），系被告云南某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司所開發(fā)，其于2010年2月10日領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》。

2010年2月10日，被告云南某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司作為甲方，與譚某某作為乙方、李某某和蘇某作為丙方簽訂了《補充協(xié)議》，約定：乙方出資購買甲方開發(fā)的位于某某家園小區(qū)一期的商鋪，雙方約定按一層視為一套的方式以套計價，本補充協(xié)議作為甲、乙雙方簽訂的《商品房購銷合同》的補充條款，并和《商品房購銷合同》具有同等的法律效力……2、甲方法定代表人在辦理所占土地的相關(guān)手續(xù)過程中向乙方共借款人民幣2293753.54元，所借款項產(chǎn)生的收益和產(chǎn)權(quán)獲得均歸屬甲方，故甲方同意向乙方歸還此款，同時將此款作為乙方所繳納的全部購房款。3、甲、乙雙方同意在《商品房購銷合同》履行過程中，如符合以下條件之一的時候可對《商品房購銷合同》作如下的變更：(l)甲方在丙方將“某某家園”小區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)證過戶給甲方名下30天內(nèi)將乙方所支付的購房款人民幣2293753.54元全額匯至乙方指定的銀行帳號時，乙方同意解除甲、乙雙方所簽訂的《商品房購銷合同》。(2)甲方如在上述時間內(nèi)未將乙方所支付的購房款人民幣2293 753.54元全額匯至乙方指定的上述銀行帳號時，由乙方對雙方所簽訂的《商品房購銷合同》的繼續(xù)履行與否作決定，甲方承諾對乙方的決定不持任何反對意見……

2010年6月13日，被告云南某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司領(lǐng)取了《商品房預(yù)售許可證》，準許預(yù)售其建設(shè)的某某家園住宅小區(qū)一期項目，預(yù)售房屋面積8586.17平方米（三幢鋼混結(jié)構(gòu)住宅樓，住宅7883.62平方米，車庫702.55平方米）。

2011年10月8日，原告張某作為甲方與作為乙方的第三人蒙自某某房地產(chǎn)公司簽訂《房地產(chǎn)開發(fā)項目投資補充協(xié)議》，約定：一、為保證甲方所投入資金1416萬元整，除用某某家園三期全部產(chǎn)權(quán)及處理權(quán)做擔保外，同時用某某家園一期A幢一樓6、7、8號商鋪作為抵押物。二、因乙方不能按時辦理相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致未能按時開工、驗收及售房等原因所造成未能按時還款，甲方有權(quán)處理所抵押的商鋪……《補充協(xié)議》簽訂后，原告及第三人某某房地產(chǎn)公司均未到有關(guān)部門辦理過房屋抵押登記手續(xù)。2012年5月7日，被告云南某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司領(lǐng)取了某某家園小區(qū)的《國有土地使用權(quán)證》。

2012年12月16日，被告云南某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司（甲方）與譚某某（乙方）簽訂《商品房購銷合同》約定：乙方向甲方購買某某家園住宅小區(qū)(l)A幢三單元1、2、3、4號商鋪；按套內(nèi)建筑面積計價，該商品房套內(nèi)建筑面積為230.382㎡，單價為1871.803元／平方米，總金額為43 1226元；(2)A幢2單元5號商鋪，按套內(nèi)建筑面積計價，該商品房套內(nèi)建筑面積為26.91㎡，單價為1863.55元／平方米，總金額為50 148元。乙方于簽訂合同當日一次性付清全額房款；甲方應(yīng)于2012年12月30日前，將商品房交付給乙方；產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)乙方委托甲方代辦，在辦證過程中產(chǎn)生的稅費由甲乙雙方按規(guī)定各自承擔……2013年1月24日，被告云南某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司向蒙自市房地產(chǎn)管理處出具《商品房權(quán)屬登記代辦申請書》，為被告譚某某代辦上述房產(chǎn)的權(quán)屬登記。

2013年5月20日，蒙自市地方稅務(wù)局召開會議，專門對被告某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司低價轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的核定計稅價格問題進行研究，決定：對云南某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司銷售給譚某某的某某家園小區(qū)商鋪，計稅價格核定為3827.83元／平方米。

2013年6月24日，被告譚某某領(lǐng)取了“某某家園”小區(qū)A幢3單元1層1-4號商鋪的《房屋所有權(quán)證》(建筑面積239.57㎡，套內(nèi)建筑面積為230.38  ㎡)，某某家園小區(qū)A幢1-2單元1層5號商鋪的《房屋所有權(quán)證》（建筑面積27.86㎡，套內(nèi)建筑面積26.91㎡）。

另查明，被告云南某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司從2008年5月12日至2011年2月11日共向被告譚某某借款人民幣4405753.54元，其中229萬余元用某某家園小區(qū)所有商鋪（8間）以房抵債的方式抵給譚某某，總面積為616.36㎡?，F(xiàn)被告云南某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司未向被告譚某某贖回訴爭商鋪；訴爭商鋪由原告張某管理使用至今。

法院認為，本案雙方訴爭的商鋪系被告云南某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司所有，該公司因欠被告譚某某借款，采用以房抵債的方式，將其所有的某某家園小區(qū)內(nèi)的商鋪全部抵給被告譚某某用于償還借款，雙方自愿于2010年2月10日簽訂了《補充協(xié)議》，明確約定了用商鋪抵債等情況及該協(xié)議與《商品房購銷合同》具有同等的法律效力。之后，被告云南某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司與譚某某又于2012年12月16日自愿簽訂了涉案商鋪的《商品房購銷合同》，該合同約定的售房單價雖偏低，但蒙自市地方稅務(wù)局已明確“云南某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)某某家園小區(qū)，有616.36平方米鋪面；云南某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司與譚某某存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，譚某某在2010年2月合計借款229.37萬元給云南某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司，有補充協(xié)議明確，某某家園小區(qū)一樓商鋪全部賣給譚某某，確定是因債權(quán)債務(wù)關(guān)系而產(chǎn)生的銷售，應(yīng)以補充協(xié)議的時間2010年2月確定”，確定被告云南某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司銷售給譚某某的商鋪，計稅價格核定為3827.83元／平方米。根據(jù)被告云南某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司欠款金額及銷售的商鋪面積，被告譚某某所購商鋪的單價為3721.45元／平方米（2293753.54元÷616.36元／㎡），與稅務(wù)部門核定的計價價格相差106.36元，該單價雖略低于市場價格，但仍在合理范圍內(nèi)，應(yīng)屬合理價格。另一方面，原告張某與第三人蒙自某某房地產(chǎn)公司于2011年10月8日簽訂的《房地產(chǎn)開發(fā)項目投資補充協(xié)議》發(fā)生在兩被告簽訂《補充協(xié)議》之后，且涉案商鋪并非第三人蒙自某某房地產(chǎn)公司所有，原告及第三人未向本院提交被告云南某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司授權(quán)第三人將其所有的商鋪抵押給原告的證據(jù)，雙方也未辦理抵押登記手續(xù)，原告認為兩被告惡意串通損害其利益的主張無充分的事實依據(jù)。綜上，被告譚某某現(xiàn)已領(lǐng)取涉案商鋪的所有權(quán)證，已擁有合法的所有權(quán)，兩被告簽訂的《商品房購銷合同》約定的售房單價雖有瑕疵，但不影響合同的效力，故《商品房購銷合同》有效，原告要求確認合同無效的理由不能成立。

有鑒于要求確認被告云南某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司與被告譚某某簽訂的《商品房購銷合同》無效的理由不能成立，張某只有授權(quán)云南紅河谷律師事務(wù)所王云飛律師，就其被譚某某起訴返還因抵押而占有使用的某某家園A幢3單元1層1-4號和1-2單元1層5號商鋪的案件，與譚某某達成和解：由張某于2015年11月30日前將商鋪騰空返還給譚某某。

如果，張某因抵押而占有使用的商鋪，在抵押時辦理了抵押登記，那么，該抵押就真能對抗譚某某要求返還該商鋪的訴求嗎？也許，抵押登記當時根本就辦不了，因為作為抵押物的商鋪，早已處于譚某某與云南某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司的買賣交易的狀態(tài)之中。作為云南某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司關(guān)聯(lián)者的蒙自某某房地產(chǎn)公司，之所以同意讓張某抵押并占有商鋪但不登記的行為，其實是為了能夠簽訂《房地產(chǎn)開發(fā)項目投資合作協(xié)議書》、《房地產(chǎn)開發(fā)項目投資補充協(xié)議》，從而穩(wěn)當獲得張某1416萬元的投資款。