張女士在2010年4月1日購(gòu)買了**花園一套120平方米的房子，準(zhǔn)備給兒子以后結(jié)婚用。合同約定首付款30%其余貸款，并在簽訂合同時(shí)支付了5萬(wàn)元定金。房產(chǎn)新政出來(lái)后，根據(jù)新政要求，張女士的購(gòu)房屬于二套房，首付款要提高至50%，并且利息也要提高。張女士找房產(chǎn)公司要求解除合同，退還定金，但是，房產(chǎn)公司提出是張女士違約，要沒收定金。張女士夫婦都只是普通的工薪階層，5萬(wàn)元對(duì)他們來(lái)說(shuō)是個(gè)大數(shù)字，非常著急，向律師咨詢。

首付提高、利息增加、貸不出款，是房產(chǎn)新政出臺(tái)后卡在合同履行過程中的3個(gè)最根本的問題。那么，碰到這樣的情況應(yīng)該怎么處理呢?如果買家要退房，是否需要支付違約金或者是不能退回定金呢？

本律師認(rèn)為，買家是否需要承擔(dān)違約責(zé)任，首先要看合同的約定。“合同有約定的，按照合同約定。”這是基本原則，即合同中若約定過，因政府或者銀行政策發(fā)生變化，導(dǎo)致貸款審批或者比率發(fā)生變化的，買方必須補(bǔ)差價(jià)的，必須按照合同約定處理，不得以新政為名要求解除。

如果合同沒有約定的，是否需要承擔(dān)責(zé)任則要根據(jù)具體的情況。一般情況下適當(dāng)增加貸款首付、提高利率，不會(huì)導(dǎo)致買方不能繼續(xù)履行合同。如果合同有條件履行，還是要履行，有條件而不愿意履行，需要支付違約金。但是如果買方能舉出證據(jù)，證明首付提高、利率上漲，多出的費(fèi)用將嚴(yán)重影響履約能力，導(dǎo)致買方無(wú)法正常生活，可提出解除合同。

張女士就是這樣的情況，她與房產(chǎn)公司簽訂的合同中對(duì)于該情況沒有約定。但是，由于房產(chǎn)新政的實(shí)施，如果要繼續(xù)履行合同確實(shí)不現(xiàn)實(shí)，首先張女士夫妻存款有限，連30%的首付款也要向親戚舉債，50%根本無(wú)法支付，而且由于貸款利息增加，張女士夫婦每月支付貸款后僅余不足1500元，根本無(wú)法維持一家三口的生活需要。本律師認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》：商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。張女士符合該條的約定，律師建議她把她家庭儲(chǔ)蓄情況，每月收入狀況帶上，再去找房產(chǎn)公司談，最后順利解除了合同，拿回了定金。

在房產(chǎn)新政出臺(tái)后，房產(chǎn)糾紛迅速增加?；旧隙际琴I方要求解除合同，賣方要求繼續(xù)履行合同。房產(chǎn)交易合約中一般會(huì)有“碰到不可抗力或情勢(shì)變更，可以解除合約”的條款，而房產(chǎn)新政是否屬于不可抗力或情勢(shì)變更，這也成了多方關(guān)注的焦點(diǎn)，也成為違約金是否成立的關(guān)鍵。本律師認(rèn)為是要根據(jù)具體情況，區(qū)別對(duì)待（合同未約定時(shí)）：

情況一，因國(guó)家政策原因，首付款增加、利率提高，可以解除合同嗎？

本律師認(rèn)為，一般情況下適當(dāng)增加貸款首付、提高利率，不會(huì)導(dǎo)致買方不能繼續(xù)履行合同。如果合同有條件履行，還是要履行，有條件而不愿意履行，需要支付違約金。除非買方舉出證據(jù)，證明首付提高、利率上漲，多出的費(fèi)用將嚴(yán)重影響履約能力，導(dǎo)致他無(wú)法正常生活，可提出解除合同。

情況二，因國(guó)家政策原因無(wú)法貸款而解除合同，是否需要支付違約金？

本律師認(rèn)為，這個(gè)問題也要具體分析，比如“外地人、三套房”等，屬于“不可歸責(zé)于雙方原因而導(dǎo)致合同無(wú)法履行”，買賣雙方任何一方都可以提出解除合同，無(wú)需支付違約金。但如果因?yàn)橘I房資信等個(gè)人問題無(wú)法貸款，買方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

情況三，合同中明確指定的銀行貸不出款怎么辦？

本律師認(rèn)為，合同中已約定了指定銀行，如果因政策原因，導(dǎo)致買方在指定銀行貸不了款，如果其他銀行能夠辦理，買方也不可主張解除合同。

 

律師的忠告：這一次房產(chǎn)新政后的引起爭(zhēng)議其實(shí)和合約的不嚴(yán)謹(jǐn)有很大關(guān)系，因?yàn)楹霞s內(nèi)容只要不和法律抵觸一切以合約為準(zhǔn)。無(wú)論是對(duì)于買方還是賣方，合同事先有約定會(huì)減少以后很多麻煩。