辦理城市房屋拆遷、征地拆遷法律業(yè)務操作指引
曾永前律師辦理城市房屋拆遷、征地拆遷法律業(yè)務操作指引
曾永前
第一章 總則
1.1 制訂目的
本操作指引 目的系為規(guī)范本市律師辦理與城市房屋拆遷、征地拆遷相關的訴訟和非訴訟業(yè)務，提高律師辦理拆遷法律服務質(zhì)量，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目的順利進行，并非強制性規(guī)定，僅供律師在實際業(yè)務中參考與借鑒。
1.2 概念界定
（1）城市房屋拆遷，是指根據(jù)城市規(guī)劃和國家專項工程的拆建計劃以及當?shù)卣挠玫匚募?，由建設單位或者個人對城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)國有土地上的的房屋及附屬物進行拆除，并對房屋所有者或者使用者給予補償安置的法律行為。
（2）征地拆遷，是指為了國家建設和鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃的需要，依法對農(nóng)民集體所有土地上的房屋及附屬物進行拆除，并對房屋所有者或者使用者進行補償安置的法律行為。
（3）拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。
（4）拆遷單位：取得拆遷資質(zhì)的房屋拆遷公司。
（5）被拆遷人，是指被拆除房屋的所有人。
（6）房屋承租人，是指與被拆遷人具有合法租賃關系的單位和個人。
（7）房屋同住人，是指在拆遷許可證核發(fā)之日，在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口，已實際居住一年以上，且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。
（8）房屋使用人，是指實際占用房屋的單位和個人。
1.3 律師辦理拆遷法律業(yè)務的基本原則
拆遷關系到社會穩(wěn)定和廣大被拆遷人的切身利益，律師辦理拆遷法律業(yè)務應遵循如下原則：
（1）忠誠負責原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務，應不受任何單位及其他組織和個人的非法干涉，依法維護國家法律法規(guī)的正確實施和委托人的合法權益。
（2）專業(yè)精湛原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務，應掌握拆遷專業(yè)知識和業(yè)務操作的相應能力和水平，以扎實的專業(yè)知識和技能為委托人提供優(yōu)質(zhì)的法律服務。
（3）勤勉敬業(yè)原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務，應勤于學習、勤于思考、恪盡職守，根據(jù)委托人的要求，在與委托人約定的期限內(nèi)完成各項受托法律業(yè)務。
1.4 律師辦理拆遷法律業(yè)務的前提和要求
（1）律師辦理拆遷法律業(yè)務，應在核實委托人的主體資格并充分了解受托事項的具體情況后，與委托人制作談話筆錄，分析利弊，告知法律風險。
（2）律師須與委托人簽訂委托協(xié)議，在取得委托人的合法授權后，在受托權限內(nèi)依法履行職責，不得損害委托人的合法權益。
（3）律師辦理拆遷法律業(yè)務，應把有利于社會穩(wěn)定作為自己的社會責任，把促進矛盾化解、構建和諧社會作為辦理拆遷法律業(yè)務的工作要求。
（4）律師在辦理拆遷法律業(yè)務中應保守所知悉的國家秘密、委托人的商業(yè)秘密和個人隱私。
1.5 本操作指引的業(yè)務適用范圍
本操作指引適用于律師代理與上海市城市房屋拆遷、征地拆遷相關的訴訟和非訴訟法律業(yè)務。主要適用于律師為政府、拆遷人、拆遷單位、被拆遷人、房屋承租人、房屋同住人、房屋使用人提供拆遷法律咨詢、受托調(diào)查、起草修改拆遷方案、起草修改各類法律文書、出具專項法律意見書、培訓拆遷工作人員、參與與拆遷有關的評估、聽證、談判、行政裁決、強制拆遷、行政復議、仲裁訴訟活動等拆遷全過程的法律服務。
律師代理城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)涉及軍事設施、教堂、寺廟等宗教設施、文物古跡以及外國駐華使（領）館房屋的拆遷法律服務不適用本操作指引。
第二章 城市房屋拆遷前期準備和評估
第一節(jié)一般規(guī)定
2.1.1 概念界定
（1）房屋拆遷前期準備階段，是指截至房屋拆遷許可證公告之日前的階段。
（2）搬遷期限，是指被拆遷人和拆遷人在拆遷補償安置協(xié)議中約定或者裁決規(guī)定的被拆遷人騰出房屋完成搬遷事宜的期限。
（3）拆遷期限，是指完成整個拆遷工作所規(guī)定的期限。
（4）城市房屋拆遷評估，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對房地產(chǎn)市場價格進行的評估。
（5）房屋拆遷評估時點，為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷分期實施的，以當期房屋拆遷許可證頒發(fā)之日為房屋拆遷評估時點。
（6）房屋拆遷評估報告的有效期，為房屋拆遷許可證的拆遷期限，包括拆遷的延長期限。
特別提示：集體土地房屋拆遷不適用本章。
2.1.2 法律依據(jù)
（1）《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號文，由國務院于2001年6月13日公布，自2001年11月1日起施行）；
（2）關于印發(fā)《城市房屋拆遷工作規(guī)程》的通知（建住房[2005]200號，由建設部于2005年10月31日發(fā)布，自2005年12月1日起施行）；
（3）《城市房屋拆遷評估指導意見》（建住房[2003]234號，由建設部于2003年12月1日公布，自2004年1月1日起施行）；
（4）《房地產(chǎn)估價機構管理辦法》（建設部令第142號，由建設部于2005年9月27日發(fā)布，自2005年12月1日起施行）；
（5）《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》（上海市人民政府令第111號，由上海市人民政府于2001年10月29日公布，自2001年11月1日起施行）；
（6）關于貫徹執(zhí)行《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》若干意見的通知（滬房地資[2001]673號，由上海市房屋土地資源管理局于2001年12月10日公布，自2001年11月1日起適用）
（7）《關于建立房屋拆遷工作有關制度的通知》（滬房地資拆[2003]297號，由上海市房屋土地資源管理局于2003年8月13日公布，自公布之日起施行）；
（8）《上海市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定》（滬房地資市[2002]67號，由上海市土地資源管理局于2004年3月29日以滬房地資權[2004]114號文修改，自2004年4月1日起施行）；
（9）《上海市房屋拆遷評估鑒定暫行規(guī)則》（由上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會于2002年4月16日公布，自公布之日起施行）；
（10）關于印發(fā)《上海市城市房屋拆遷評估技術規(guī)范（試行）》的通知（滬房地資市[2002]66號，由上海市房屋土地資源管理局于2002年2月5日公布，自公布之日起施行）。
2.1.3 城市房屋拆遷的前提條件
本市需要拆遷房屋的建設單位應當向拆遷房屋所在地的區(qū)、縣房地局提出申請，取得房屋拆遷許可證后，方可拆遷房屋。
重大市政建設項目拆遷房屋，應當向市房地資源局提出申請。
第二節(jié)前期準備的內(nèi)容
2.2.1 拆遷資格
拆遷人和拆遷單位在拆遷前期準備階段，應具備以下資質(zhì)并取得以下文件：
（1）拆遷人、拆遷單位應具有拆遷主體資格與資質(zhì)；
（2）拆遷工作人員應持有上崗證；
（3）拆遷人應取得國有土地使用權批準文件；
（4）拆遷人應取得建設項目批準文件；
（5）拆遷人應取得建設用地規(guī)劃許可證；
（6）拆遷人應取得拆遷許可證。
2.2.2 拆遷人、拆遷單位的前期準備
（1）調(diào)查拆遷基地被拆遷人的基本情況（拆遷基地的四至范圍、房屋類型、面積、戶數(shù)、人口、老弱病殘?zhí)厥鈱ο蟮龋?/span>
（2）確定拆遷范圍后，核實拆遷范圍內(nèi)的單位和個人有無進行下列活動：
1）新建、改建和擴建房屋及其附屬物；
2）改變房屋和土地用途；
3）建立新的房屋租賃關系；
4）分列房屋租賃戶名。
（3）舉行制定拆遷方案的聽證會。
（4）制定拆遷計劃與拆遷方案，拆遷方案應載明如下事項：
1）拆遷四至范圍；
2）拆遷房屋總建筑面積（分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量，公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量）；
3）拆遷戶數(shù)；
4）拆遷期限；
5）拆遷基地分期實施拆遷的情況；
6）拆遷補償安置資金總額的預算；
7）申請拆遷許可證時首期補償安置資金到位數(shù)額、安置房屋的價值量，及后續(xù)資金分期到位計劃；
8）實施拆遷的方式。
（5）拆遷人應備有不低于補償安置資金總額30%的拆遷補償安置資金，并設立專用存款賬戶。補償安置資金與安置用房價值之和不足補償安置資金總額的，拆遷人應當在拆遷方案中明確資金分期到位的時間。
（6）核實安置房源的產(chǎn)權是否清晰、無權利負擔。
（7）核實安置房源的數(shù)量是否達到拆遷基地被拆遷人總戶數(shù)的70%，安置房源是否符合國家質(zhì)量安全標準及是否達到本市公共建筑設施配套要求。
2.2.3 拆遷人、拆遷單位應當注意的問題
（1）區(qū)、縣房地局不得作為拆遷人，也不得接受委托實施拆遷。
（2）不得采用恐嚇、脅迫以及停水、停電、停止供氣、供熱等非法手段實施拆遷。
（3）須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施拆遷，不得擅自擴大或者縮小。確需擴大或者縮小拆遷范圍的，應當按規(guī)定辦理規(guī)劃、土地批準手續(xù)，并向頒發(fā)原拆遷許可證的區(qū)、縣房地局申請變更拆遷范圍。
（4）拆遷必須在規(guī)定的拆遷期限內(nèi)完成。確需延長拆遷期限的，應當在拆遷期限屆滿日的15日前，向區(qū)、縣房地局提出延期拆遷申請，區(qū)、縣房地局應當在收到延期拆遷申請之日起10日內(nèi)給予答復。拆遷期限累計超過一年的，延期拆遷申請由區(qū)、縣房地局報經(jīng)市房地資源局核實后給予答復。
（5）建設項目若在拆遷期限內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)讓，應當經(jīng)區(qū)、縣房地局同意后，辦理房屋拆遷許可證變更手續(xù)；區(qū)、縣房地局應當將變更后的房屋拆遷許可證的相關內(nèi)容予以公告。建設項目轉(zhuǎn)讓人尚未將拆遷補償安置協(xié)議或者裁決載明的有關權利、義務履行完畢的，由受讓人繼續(xù)履行；項目轉(zhuǎn)讓人與受讓人應當書面通知被拆遷人、房屋承租人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)予以公告。
2.2.4 被拆遷人、房屋承租人的前期準備
（1）核實拆遷人、拆遷單位的拆遷資質(zhì)和相關文件；
（2）核實拆遷許可證是否載明拆遷人、拆遷范圍和拆遷期限等事項；
（3）參與制定拆遷方案的聽證會，并發(fā)表意見；
（4）核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性、完整性、可行性；
（5）核實拆遷人拆遷補償安置資金的到位情況；
（6）核實安置房源的產(chǎn)權、負擔、數(shù)量、質(zhì)量及設施配套情況。
第三節(jié) 城市房屋拆遷評估
2.3.1拆遷評估機構的確定
1、房屋拆遷評估機構的資質(zhì)
從事房屋拆遷評估的房地產(chǎn)評估機構，應當為獲得一、二、三級房地產(chǎn)評估機構資質(zhì)許可的房地產(chǎn)評估機構。未獲得房地產(chǎn)評估資質(zhì)許可以及雖獲得三級房地產(chǎn)評估資質(zhì)但尚處于暫定期內(nèi)的房地產(chǎn)評估機構，不得接受房屋拆遷評估委托、出具評估報告或者價格咨詢報告。
一般情況下，拆遷當事人應選擇綜合實力較強、社會信譽良好的房地產(chǎn)評估機構對拆遷房屋進行評估。
2、房屋拆遷評估機構的確定方式
（1）被拆遷人投票確定。采取投票方式的，應根據(jù)投票結(jié)果，按照簡單多數(shù)的原則，得票數(shù)第一位的為拆遷基地的評估機構，第二位的為重新評估機構。拆遷人應將投票結(jié)果進行公告。
（2）拆遷當事人協(xié)商確定。采用協(xié)商確定的，應由全體拆遷當事人通過協(xié)商一致后，確定評估機構和重新評估機構。
（3）抽簽確定。采用抽簽方式確定評估機構的，應同時確定重新評估機構。
特別提示：
（1）拆遷當事人可以要求區(qū)縣監(jiān)察委、街道辦事處等共同監(jiān)督拆遷評估機構確定的過程；
（2）評估機構和評估人員與拆遷當事人不得具有利害關系，也不得是拆遷當事人本人。
2.3.2 拆遷房屋評估委托合同的簽訂
同一拆遷范圍內(nèi)，拆遷人只能委托一家評估機構進行評估，并與其簽訂書面的房屋拆遷評估委托合同。房屋拆遷評估委托合同應包括以下內(nèi)容：
（1）雙方當事人的姓名或者名稱、住所；
（2）委托評估的被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積；
（3）評估的價值標準及評估方式；
（4）需要雙方當事人提供的資料及提供方式；
（5）評估報告的交付日期；
（6）酬金及支付方式；
（7）違約責任；
（8）評估報告爭議的解決程序及責任承擔；
（9）合同爭議的解決方式；
（10）需要約定的其他事項。
2.3.3 評估程序
（1）評估機構接受房屋拆遷評估委托后，不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的評估業(yè)務。
（2）評估委托人應當如實向評估機構提供評估所需資料，協(xié)助評估機構開展現(xiàn)場查勘等工作。
（3）對被拆遷房屋進行實地查勘，查勘記錄、拍攝被拆遷房屋狀況的照片及錄像、實地查勘記錄應由實地查勘的評估人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。
（4）評估機構應當按照拆遷評估委托合同約定的時間和要求完成評估，向拆遷人出具評估報告（包括分戶評估報告）；如未按照約定的時間和要求完成評估，或者評估失實的，應當承擔相應的責任。
（5）針對成片簡屋、舊里及非成套獨用居住房屋，拆遷人應當委托評估機構做抽樣評估報告，且抽樣評估樣本比例不得低于同類被拆遷房屋建筑面積的5%。若抽樣評估結(jié)果明顯低于被拆遷房屋所處區(qū)域最低補償單價標準的，拆遷人應當將抽樣評估的結(jié)果在拆遷范圍內(nèi)進行公示，評估機構可以不再出具分戶評估報告；但被拆遷人要求的除外。
（6）對于同一拆遷范圍內(nèi)既有國有土地，又有征用集體土地的房屋拆遷工作的，應分別依照不同的規(guī)定及標準進行評估。
（7）房屋所有權人或者房屋承租人拒絕評估時，評估機構可以參照被拆除房屋同區(qū)域、同建筑類型的房屋進行評估。如當事人對評估結(jié)果有異議的，可以申請鑒定。
（8）被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。
（9）若評估依法代管的、產(chǎn)權不明確的房屋，評估機構應將評估報告（含技術報告）及評估過程中形成的有關評估資料同時提交給委托人，由委托人一并辦理證據(jù)保全手續(xù)。
（10）評估機構應按照評估技術規(guī)范的要求收集各類資料并歸檔，并至少保留十年。
2.3.4 評估報告
評估報告的形式與內(nèi)容應當具有真實性與合法性，評估報告的具體內(nèi)容應該包括：
（1）委托方與受托方的姓名或者名稱，住所；
（2）拆遷房屋的情況；
（3）拆遷房屋的評估時點；
（4）評估的原則和依據(jù)；
（5）拆遷房屋的評估結(jié)果；
（6）評估報告的有效期限；
（7）專職注冊房地產(chǎn)評估師的簽字以及評估機構的蓋章。
評估委托人應當將分戶評估報告送交被拆遷人。
2.3.5 評估異議
（1）如果拆遷當事人對評估報告有疑問或者異議，有可能導致原評估報告發(fā)生變更的，評估委托人可向原評估機構詢問、申請復核。原評估機構應當對拆遷人、被拆遷人就評估報告提出的疑問向其作充分解釋，解釋內(nèi)容包括拆遷評估的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和評估結(jié)果產(chǎn)生的過程。
（2）拆遷當事人對評估報告有異議且評估機構不能充分解釋的，可以另行委托其他評估機構重新評估。
（3）評估委托人就原評估機構的評估結(jié)果、復核結(jié)果有異議，或者另行委托評估的結(jié)果與原評估結(jié)果有差異，且協(xié)商達不成一致意見時，評估委托人可以在收到評估報告、復估結(jié)論或者重估報告后的15日內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術鑒定。評估機構應當配合專家委員會的鑒定工作，向?qū)＜椅瘑T會提供評估報告、評估技術報告及鑒定所需的其他有關資料。
（4）若房地產(chǎn)價格評估專家委員會認為評估報告不合法、不規(guī)范、不合理的，由專家委員會指定其中一家評估單位進行再評估；而拆遷當事人對再評估仍有爭議的，可以重新向?qū)＜椅瘑T會申請鑒定。
特別提示：房地產(chǎn)價格評估專家委員會成員不得與原評估機構、拆遷當事人有利害關系，不得是拆遷當事人本人。
第三章 城市房屋拆遷補償與安置
第一節(jié)一般規(guī)定
3.1.1 概念界定
（1）房屋拆遷補償安置協(xié)議，是指拆遷人與被拆遷人、房屋承租人依照法律規(guī)定，就拆遷人因拆除被拆遷人的房屋，對被拆遷人予以貨幣補償和安置或者產(chǎn)權調(diào)換補償并對房屋使用人予以安置事項所達成的協(xié)議。
（2）價值標準房屋調(diào)換，是指實行與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權房屋調(diào)換。
（3）面積標準房屋調(diào)換，是指拆遷居住房屋，實行以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權房屋調(diào)換。
（4）最低補償單價標準，是指為被拆除房屋同區(qū)域已購公有居住房屋上市交易的平均市場單價，本指引所稱的單價，是指每平方米建筑面積的價格。
特別提示：集體土地的房屋拆遷補償與安置不適用本章。
3.1.2 法律依據(jù)
（1）《中華人民共和國物權法》（中華人民共和國主席令第六十二號，由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會第五次會議于2007年3月16日通過，自2007年10月1日起施行）；
（2）《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號文，由國務院于2001年6月13日公布，自2001年11月1日起施行）；
（3）《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》（建住房[2002]74號，由建設部于2002年3月27日公布，自2002年5月1日起施行）；
（4）《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》（上海市人民政府令第111號，由上海市人民政府于2001年10月29日公布，自2001年11月1日起施行）；
（5）關于貫徹執(zhí)行《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》若干意見的通知（滬房地資[2001]673號，由上海市房屋土地資源管理局于2001年12月10日公布，自2001年11月1日起適用）；
（6）關于印發(fā)《關于實施房屋拆遷面積標準調(diào)換的指導意見》的通知（滬房地資拆[2005]260號，由上海市房屋土地資源管理局于2005年5月9日公布，自公布之日起施行）；
（7）《關于上海城市房屋拆遷貨幣補償安置資金交付和使用有關事項通知》（滬房地資拆[2002]289號，由上海市房屋土地資源管理局、中國人民銀行上海分行于2002年6月17日公布，自公布之日起施行）；
（8）《關于發(fā)布本市城市居住房屋拆遷補助費標準的通知》（滬價商（2002）10號，由上海市物價局、上海市房屋土地資源管理局于2002年2月29日發(fā)布，自2001年11月1日起適用）；
（9）《關于本市城市居住房屋拆遷市場價補償安置中價格補貼標準的通知》（滬價商[2001]51號，由上海市物價局、上海市建設和管理委員會、上海市房屋土地資源管理局于2001年12月27日公布，自2001年11月1日起適用）。
第二節(jié) 拆遷補償安置協(xié)議
3.2.1 拆遷補償?shù)姆绞?/span>
（1）貨幣補償；
（2）產(chǎn)權房屋調(diào)換。
特別提示：被拆遷人可以選擇補償方式。但是選擇權要受到以下兩種條件的限制：
（1）拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權調(diào)換，拆遷時被拆遷人只能選擇貨幣補償；
（2）被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，只能實行產(chǎn)權調(diào)換，被拆遷人不能選擇貨幣補償。
3.2.2 訂立拆遷補償安置協(xié)議的主體
（1）拆遷私有房屋的，拆遷人應當與被拆遷人訂立拆遷補償安置協(xié)議；拆遷公有房屋的，拆遷人應當與房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。
被拆遷人、房屋承租人以房屋拆遷許可證核發(fā)之日合法有效的房地產(chǎn)權證所載明的所有人和租用公房憑證、房屋租賃合同所載明的房屋承租人為準，由拆遷人按戶進行補償安置。
（2）拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補償安置協(xié)議；符合下列情形之一的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人分別訂立拆遷補償安置協(xié)議：
1）拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租房屋且被拆遷人選擇貨幣補償?shù)模?/span>
2）拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有居住房屋的；
3）拆遷房管部門依法代管的房屋的；
4）拆遷宗教團體委托房管部門代理經(jīng)租的房屋的。
特別提示：所謂執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋，包括以下三類：
（1）由房管部門代理經(jīng)租的私有居住房屋；
（2）落實私房政策后由房管部門代為經(jīng)租的居住房屋；
（3）1983年12月17日《城市私有房屋管理條例》實施前已經(jīng)建立租賃關系、執(zhí)行政府規(guī)定租金標準，并且租賃關系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。
（3）如果公有居住房屋承租人在本市的常住戶口已注銷的，補償安置協(xié)議簽訂主體，由按照《上海市房屋租賃條例》的規(guī)定可以繼續(xù)承租該公房的同住人簽訂補償安置協(xié)議；同住人有多人的，應協(xié)商確定簽訂補償安置協(xié)議的代表；無同住人的，由按照《上海市房屋租賃條例》的規(guī)定可以繼續(xù)承租該公房的本市居民簽訂補償安置協(xié)議。
3.2.3 貨幣補償拆遷安置協(xié)議的內(nèi)容
（1）訂立協(xié)議的主體；
（2）被拆除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積；
（3）貨幣補償金額；
（4）搬遷期限；
（5）違約責任；
（6）爭議的處理；
（7）需要約定的其他事項。
3.2.4 房屋調(diào)換拆遷安置協(xié)議的內(nèi)容
（1）訂立協(xié)議的主體；
（2）被拆除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積；
（3）安置方式：
1）以現(xiàn)房調(diào)換的，應當約定安置房屋的價值金額、面積、地點、層次和房屋交付時間等事項，以及拆遷人應當向被拆遷人支付搬家補助費、設備遷移費；
2）以期房調(diào)換的，除約定安置期房的價值金額、面積、地點、層次和房屋交付時間等事項外，還應當約定過渡期以及過渡期內(nèi)的臨時安置補助費；
（4）搬遷期限；
（5）違約責任；
（6）爭議的處理；
（7）需要約定的其他事項。
特別提示：
（1）搬家補助費、設備遷移費和臨時安置補助費標準則由市價格主管部門會同市房地資源局制定。
（2）以期房調(diào)換的，過渡期內(nèi)被拆遷人、房屋承租人應自行安排住處。
3.2.5 拆遷補償安置協(xié)議的備案
拆遷期限屆滿后的30日內(nèi)，拆遷人應當將其訂立的所有拆遷補償安置協(xié)議報區(qū)、縣房地局備案。
第三節(jié) 拆遷房屋面積的確定
3.3.1 拆遷房屋面積的確定標準
（1）拆遷房屋建筑面積，以房地產(chǎn)權證記載的建筑面積為準；
（2）無房地產(chǎn)權證的，以相關批準文件記載的建筑面積為準；實際建筑面積小于相關批準文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準；
（3）相關批準文件未記載建筑面積的，或者雖無批準文件但在1981年以前已經(jīng)建造用于居住的房屋，以有資質(zhì)的房地產(chǎn)測繪機構實地丈量的建筑面積為準。
3.3.2 特殊房屋面積的確定標準
1、閣樓面積的確定
（1）在2001年11月1日以前租用公房憑證中已有記載的、用于居住并已計算收取租金的閣樓，高度在1.2米至1.7米的部分，按照實際居住面積的一半并換算成建筑面積計入公房的建筑面積；
（2）1.7米以上的部分，按照實際居住面積并換算成建筑面積計入公房的建筑面積；
（3）其他情形的閣樓，不計入建筑面積。
2、承租公房面積的計算
（1）承租的公有非居住房屋，以房屋租賃合同記載的建筑面積為準；
（2）承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準；
（3）租用公房憑證記載的是居住面積的，按附錄1所列的換算系數(shù)計算建筑面積。
第四節(jié)拆遷房屋安置標準
3.4.1 居住房屋的貨幣補償金額的確定
（1）未出租私有居住房屋、協(xié)商議定租金標準的租賃房屋被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關系的以及執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租居住房屋被拆遷人選擇房屋調(diào)換并安置房屋承租人的，這三種情況貨幣補償金額的計算公式為：補償金額=（被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場單價+價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積。
（2）拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租居住房屋，被拆遷人選擇貨幣補償?shù)模赓U關系終止，其貨幣補償金額的計算公式為：補償金額=被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評估單價×被拆除房屋的建筑面積×20%。
（3）拆遷執(zhí)行政府租金標準的公有及私有出租居住房屋且被拆遷人選擇貨幣補償?shù)?，拆遷人應當按下列規(guī)定對房屋承租人進行補償安置：
1）房屋承租人選擇貨幣補償或者價值標準房屋調(diào)換的，其貨幣補償金額的計算公式為：補償金額=（被拆除房屋的房地產(chǎn)市單價×80%+價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積。
2）拆除房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋，符合拆遷房屋所在地的區(qū)、縣人民政府規(guī)定條件的下列被拆遷人、房屋承租人，可以選擇面積標準房屋調(diào)換：
a.未出租私有居住房屋的所有人；
b.執(zhí)行政符規(guī)定租金標準的公有居住房屋承租人，但被拆遷人選擇房屋調(diào)換的除外；
c.執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有居住房屋、由房管部門代理經(jīng)租的宗教團體房屋、由房管部門依法代管房屋的承租人。
（4）執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋，租賃關系終止。被拆遷人可以選擇貨幣補償或者價值標準房屋調(diào)換，其貨幣補償金額的計算公式為：補償金額=被拆除房屋的房地產(chǎn)市單價×被拆除房屋的建筑面積×100%。
特別提示：
（1）實行價值標準房屋調(diào)換的，應當按照房地產(chǎn)市場評評估格確定貨幣補償金額，再將該金額與安置房屋的房地產(chǎn)市場價結(jié)算差價。
（2）被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評估單價低于補償單價標準的，按最低補償單價標準計算，詳見附錄2。
3.4.2 非居住房屋的補償安置
1、安置方法的確定
拆遷未出租非居住房屋的，或者拆遷由租賃雙方協(xié)商議定租金標準的出租非居住房屋，被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關系的，拆遷人對被拆遷人給予補償安置；被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系未達成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行價值標準房屋調(diào)換。安置房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
2、補償金額的確定
（1）拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租非居住房屋，被拆遷人選擇價值標準房屋調(diào)換的，由被拆遷人安置承租人，租賃關系繼續(xù)保持；
（2）被拆遷人選擇貨幣補償?shù)?，拆遷人應當將被拆除房屋的房地產(chǎn)市場價的20%補償給被拆遷人，將被拆除房屋的房地產(chǎn)市場價的80%補償給房屋承租人，租賃關系終止。
3、拆遷人還應當補償?shù)钠渌M用
（1）按國家和本市規(guī)定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷和安裝費用；
（2）無法恢復使用的設備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用；
（3）因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當補償。
這里的因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當補償，是指拆遷非居住房屋中用于生產(chǎn)、經(jīng)營的房屋，由拆遷人給予被拆遷人或者房屋承租人的適當補償。補償標準按被拆除房屋建筑面積每平方米300-400元，由拆遷當事人協(xié)商確定。
3.4.3 可以按照非居住房屋補償標準認定的情形
（1）原始設計為非居住房屋，延續(xù)至拆遷時仍作為非居住房屋使用的，可以認定為非居住房屋；
（2）公房承租人與所有人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關系的，可以認定為非居住房屋；
（3）房地產(chǎn)權證記載的權利人為單位，可以認定為非居住房屋，但原始設計為居住房屋以及實際用作職工或者職工家庭居住使用的除外；
（4）原始設計為居住房屋，經(jīng)市或者區(qū)（縣）房地局批準居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜?，可以認定為非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已經(jīng)以居住房屋作為經(jīng)營場所并領取營業(yè)執(zhí)照的，可以認定為非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作為經(jīng)營場所并領取營業(yè)執(zhí)照，未經(jīng)市劃區(qū)（縣）房地局批準居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜模徽J定為非居住房屋。
特別提示：區(qū)、縣勞動部門核發(fā)《非正規(guī)就業(yè)許可證》，以及區(qū)、縣民政部門或者街道核發(fā)《社區(qū)服務證》的持證人所使用的居住房屋，不得認定為非居住房屋。
3.4.4 拆遷居住和非居住兼用房屋的補償安置
（1）拆除居住和非居住兼用的房屋，被拆遷人或者房屋承租人選擇貨幣補償?shù)?，可以按照居住用建筑面積和非居住用建筑面積分別計算貨幣補償款。
（2）被拆遷人或者房屋承租人選擇價值標準房屋調(diào)換的，應當按照上述貨幣補償款，用居住房屋進行調(diào)換并結(jié)算差價。
（3）被拆遷人或者房屋承租人選擇面積標準房屋調(diào)換的，應當將居住用建筑面積和非居住用建筑面積合并計算為居住用建筑面積，進行補償安置。
第五節(jié)特殊對象的補償與安置
3.5.1 對低收入、居住困難戶的補償安置的特殊保護
為體現(xiàn)“以民為本”的精神，實踐中拆遷廉租住房以及被拆遷人、房屋承租人屬于孤老、孤殘、孤幼的，拆遷人應當優(yōu)先給予面積標準房屋調(diào)換，并可適當減免超過應安置面積部分的房價款。
3.5.2 拆遷宗教團體所有房屋的處理
拆遷宗教團體所有的房屋，應當事先征求宗教事務管理部門意見，并與宗教團體簽訂拆遷補償安置協(xié)議。
拆遷由房管部門代理經(jīng)租的宗教團體的房屋，租賃關系終止。拆遷居住房屋的，補償安置方式與標準按照執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋的規(guī)定執(zhí)行。拆遷非居住房屋的，被拆遷人和房屋承租人均可以選擇貨幣補償或者價值標準房屋調(diào)換；其中，被拆遷人的貨幣補償金額為被拆除房屋的房地產(chǎn)市場價的100%，承租人的貨幣補償金額為被拆除房屋的房地產(chǎn)市場價的80%。
3.5.3 拆遷公益事業(yè)房屋的處理
拆遷用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物的，拆遷人應當根據(jù)有關法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，按照原性質(zhì)和規(guī)模予以重建，或者按照房地產(chǎn)市場價進行補償。
3.5.4 拆遷公共設施的處理
需要拆除交通崗亭、交通標志、交通護欄、郵筒、廢物箱、車輛站點、消防栓、人防等公共設施以及樹木綠地的，拆遷人應當重建或者給予適當補償。
因房屋拆遷需要遷移管線或者鋪設臨時管線的費用，由拆遷人負擔；但結(jié)合道路擴建按規(guī)劃需要就位或者新建、擴建各種管線的費用，拆遷人不予負擔。??
3.5.5 拆遷由房管部門依法代管的房屋的處理
拆遷房管部門依法代管的房屋，拆遷人應當與代管人訂立拆遷補償安置協(xié)議。拆遷補償安置協(xié)議應當經(jīng)公證機關公證，拆遷房屋有關資料應當向公證機關辦理證據(jù)保全。
補償安置方式與標準為：拆遷由房管部門依法代管的房屋，租賃關系終止。拆遷居住房屋的，補償安置方式與標準按照執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋的規(guī)定執(zhí)行。拆遷非居住房屋的，被拆遷人和房屋承租人均可以選擇貨幣補償或者價值標準房屋調(diào)換；其中，被拆遷人的貨幣補償金額為被拆除房屋的房地產(chǎn)市場價的100%，承租人的貨幣補償金額為被拆除房屋的房地產(chǎn)市場價的80%。
3.5.6 拆除違章建筑和臨時建筑的處理
拆除違章建筑、超過批準期限的臨時建筑的，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。
被拆遷人接到停止建設通知后，繼續(xù)進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，不予補償。
3.5.7 爭議房屋拆遷的處理
只要拆遷人提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門核實同意，向公證機關辦理證據(jù)保全，并且將拆遷補償資金或者符合國家質(zhì)量標準的安置用房、周轉(zhuǎn)用房辦理提存的，便可實施拆遷。
3.5.8 拆遷設有抵押權的房屋的處理
（1）在拆遷設有有效抵押的房屋前，應當通知抵押權人關于拆遷房屋的相關事項。
（2）經(jīng)與抵押權人、被拆遷人（抵押人）協(xié)商，能解除抵押合同的，可達成一致意見后，將拆遷補償款交付被拆遷人。
3.5.9 租賃期限未滿的房屋拆遷的處理
拆遷協(xié)商議定租金標的租賃居住房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。
被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權調(diào)換。產(chǎn)權調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
第六節(jié)貨幣補償款的分配
3.6.1 公有房屋貨幣補償款的分配。
拆遷人給予房屋承租人的貨幣補償款、安置房屋，歸房屋承租人及其同住人共有。
承租人、同住人之間一般遵循一人一份、均等分割的原則取得拆遷補償款，但下列情況除外：
（1）承租人或者同住人屬于年老體弱，缺乏經(jīng)濟來源，且按均分所得的補償款，無法購得房屋保證其正常生活的；
（2）承租人或者同住人在取得公房承租權時額外支付過較多款項的；
（3）對公房內(nèi)居住的未成年人實際承擔監(jiān)護義務的。
3.6.2 私有房屋補償款的分割
拆遷人給予被拆遷人的貨幣補償款、安置房屋歸被拆遷人所有。被拆遷人應當負責安置房屋使用人。
3.6.3 房屋拆遷補償款之外的其他補償費的處理
搬家補償費、設備遷移費、臨時安家補助費，應歸確因拆遷而搬家、設備遷移和臨時過渡的承租人、同住人等。
獎勵費和一次性補償費，一般應當由拆遷時在被拆遷房屋內(nèi)實際居住的人之間予以分割。
設備搬遷和安裝費用、無法恢復使用的設備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用，應歸設備所有人。
因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補償歸遭受實際損失的經(jīng)營人。
3.6.4 補償款被冒領的處理
因拆遷人的疏忽，導致房屋補償款被冒領的，拆遷人還應對實際的被拆遷人或者房屋承租人予以補償安置。拆遷人可以通過訴訟方式要求冒領人返還不當?shù)美?/span>
3.6.5 被拆遷人拒絕受領補償款的處理
拆遷補償安置爭議經(jīng)裁決后，被拆遷人在法定期限內(nèi)不申請行政復議，也不提起行政訴訟，且拒絕受領補償款的，拆遷人可以向公證機關辦理提存。
3.6.6 售后公房拆遷維修資金的處理
因房屋拆遷等原因造成公有住宅售后房屋滅失的，由業(yè)主、房屋拆遷單位、原售房單位或者物業(yè)管理單位持房屋滅失等有關證明文件，到建設銀行辦理住宅維修資金交割手續(xù)。其中原個人繳納住宅維修資金中的剩余部分，由建設銀行退還給業(yè)主；原房屋出售單位繳納三項維修資金的剩余部分，用于補貼街坊公共設施維修資金的不足。
第四章 城市房屋拆遷行政裁決
第一節(jié)一般規(guī)定
4.1.1 概念界定
（1）房屋拆遷裁決，是指房屋拆遷主管部門依據(jù)拆遷法律規(guī)范的規(guī)定，對拆遷人和被拆遷人之間就房屋拆遷補償?shù)男问胶徒痤~、安置用房的面積和安置地點、搬遷過渡的方式和過渡期限等拆遷事宜作出的關于雙方當事人之間的權利和義務的具體行政行為。
（2）強制拆遷，是指被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷的行為。
（3）拆遷當事人，是指拆遷人、被拆遷人、房屋承租人。
4.1.2 法律依據(jù)
（1）《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號文，由國務院于2001年6月13日公布，自2001年11月1日起施行）；
（2）《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》（建住房[2003]252號，由建設部于2003年12月30日公布，自2004年3月1日起施行）；
（3）《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》（上海市人民政府令第111號，由上海市人民政府于2001年10月29日公布，自2001年11月1日起施行）；
（4）關于印發(fā)《上海市城市房屋拆遷裁決規(guī)定》的通知（滬房地資拆[2002]734號，由上海市房屋土地資源管理局于2002年12月30日公布，自公布之日起施行）。
第二節(jié)裁決申請
4.2.1 拆遷人申請裁決應提交的資料
（1）房屋拆遷裁決申請書；
（2）申請人的身份證明(指營業(yè)執(zhí)照、法人代碼)、法定代表人的身份證明；
（3）被拆除房屋的權屬及租賃關系的調(diào)查資料、房屋評估報告；
（4）對被申請人的房屋拆遷補償安置具體方案；
（5）申請人與被申請人就補償安置達不成協(xié)議的相關證據(jù)資料(包括協(xié)商記錄)；
（6）其他與裁決有關的資料。
特別提示：拆遷人首次申請裁決時，還需提供拆遷基地已達成拆遷補償安置協(xié)議的戶數(shù)占拆遷基地總戶數(shù)的比例數(shù)。
4.2.2 被拆遷人、房屋承租人申請裁決應提交的資料
（1）房屋拆遷裁決申請書；
（2）申請人的身份證明；
（3）房地產(chǎn)權屬證明或者租用公房憑證、房屋租賃合同；
（4）其他與裁決有關的資料。
4.2.3 裁決申請書的主要內(nèi)容
（1）申請人的名稱、地址、法定代表人及代理人的姓名、年齡、職業(yè)、住所；
（2）被申請人名稱、地址等基本情況；
（3）申請裁決的請求、事實和理由；
（4）申請人簽名或者蓋章、申請日期。
4.2.4 裁決聽證
裁決機關收到拆遷人的裁決申請后，應當對達成拆遷補償安置協(xié)議的戶數(shù)占拆遷基地總戶數(shù)的比例進行審核。對已達成協(xié)議不足20%的，裁決機關應當在受理裁決前就該拆遷基地的補償安置標準、安置方式等內(nèi)容組織聽證。
4.2.5 不予受理
有下列情形之一的，裁決機關不予受理裁決申請：
（1）已超過房屋拆遷期限的；
（2）申請人未在規(guī)定的日期內(nèi)補齊資料的；
（3）申請人與被申請人達成房屋拆遷補償安置協(xié)議后發(fā)生合同糾紛的；
（4）房屋已經(jīng)滅失的；
（5）申請人主體資格不符合《城市房屋拆遷管理條例》、《實施細則》規(guī)定的；
（6）申請人對拆遷許可證合法性申請裁決的；
（7）裁決做出后，當事人就同一理由再次申請裁決的。
對裁決申請不予受理的，裁決機關應當自收到申請之日起5日內(nèi)書面通知申請人。
第三節(jié)裁決審理
4.3.1 裁決審理前的文書送達
裁決審理前，裁決機關應當向裁決當事人送達下列文書：
（1）向申請人發(fā)出裁決受理通知書；
（2）向被申請人送達裁決申請副本及答辯通知書。
4.3.2 調(diào)解
裁決機關可以組織拆遷當事人進行調(diào)解。
申請人經(jīng)兩次通知未參加裁決調(diào)解的，視作為撤回裁決申請；被申請人經(jīng)兩次通知不出席裁決調(diào)解的，裁決機關可以缺席裁決。
4.3.3 裁決
經(jīng)調(diào)解當事人達不成協(xié)議的，裁決機關應自受理裁決申請之日起30日內(nèi)做出裁決。裁決方案應當合法、適當。裁決須經(jīng)裁決機關集體討論決定。
裁決機關在審理過程中，應當核實補償安置的標準，審查拆遷房屋評估相關資料、程序的合法性。
如果當事人對評估結(jié)果有異議且未經(jīng)房屋拆遷評估專家委員會鑒定的，裁決機關應當委托評估專家委員會進行鑒定，并以鑒定后的評估結(jié)果作為裁決依據(jù)。
4.3.4 裁決中止
在裁決審理過程中，有下列情形之一的，裁決中止：
（1）發(fā)現(xiàn)新的需要查證的事實；
（2）當事人對評估結(jié)果有異議，需等待鑒定結(jié)論的；
（3）裁決需要以相關裁決或者法院判決結(jié)果為依據(jù)的，而相關案件未結(jié)案的；
（4）作為自然人的申請人死亡，需要等待繼受人表明是否愿意繼續(xù)裁決的；
（5）作為自然人的被申請人死亡，需要變更被申請人的；
（6）其他特殊情況需要中止的情形。
中止裁決的情形消除后，應當恢復裁決。
4.3.5 裁決終結(jié)
裁決審理過程中，有下列情形之一的，裁決終結(jié)：
（1）當事人達成拆遷補償安置協(xié)議的；
（2）發(fā)現(xiàn)申請人或者被申請人不是裁決當事人的；
（3）申請人撤回裁決申請的；
（4）作為自然人的申請人死亡，15日內(nèi)繼受人沒有表示參加裁決或者放棄參加裁決的。
4.3.6 做出裁決書
裁決機關應當在審理后做出裁決書，裁決書應包括以下主要內(nèi)容：
（1）申請人與被申請人(包括代理人)的姓名或者單位名稱等基本情況；
（2）申請裁決的請求、爭議的事實和理由；
（3）裁決機關認定的事實、理由和適用的法律依據(jù)；
（4）補償安置方案，具體包括：
1）補償方式；
2）補償金額；
3）安置用房的面積和安置地點；
4）搬遷日期；
5）搬遷過渡方式和過渡期限；
6）其他應當補償?shù)捻椖俊?/span>
特別提示：裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于15日。
（5）告知當事人行政復議、行政訴訟的權利及期限；
（6）裁決機關的名稱、裁決日期并加蓋公章。
4.3.7 裁決書的送達
裁決書應當送達當事人，并留有送達的證據(jù)。裁決書可以直接送達、郵寄送達、留置送達、公告送達。公告送達的，可將裁決書張貼于被拆除房屋的拆遷基地公示欄內(nèi)。裁決書自張貼于公示欄內(nèi)之日起滿7天視作送達。
4.3.8 市政拆遷裁決
市政建設項目拆遷房屋，因拆遷當事人達不成補償安置協(xié)議已經(jīng)影響工程進度的，拆遷人在做好被拆除房屋的勘察記錄、提出臨時安置方案后可申請裁決，裁決機關可以按照“先拆遷騰地，后處理糾紛”的原則裁決先行搬遷。拆遷當事人可以繼續(xù)協(xié)商補償安置方案，協(xié)商結(jié)論在6個月內(nèi)告知裁決機關。協(xié)商不成的，裁決申請人應當向裁決機關提出正式補償安置方案，裁決機關應當自收到該方案之日起的30日內(nèi)作出補償安置方案的裁決。
第四節(jié)行政裁決強制執(zhí)行
4.4.1 行政裁決強制執(zhí)行申請主體
房屋拆遷裁決書送達后，申請人與被申請人應當執(zhí)行裁決方案。被拆遷當事人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，裁決機關可依法申請強制執(zhí)行。
4.4.2 行政裁決強制拆遷前的聽證
申請行政裁決強制執(zhí)行前，裁決機關應當組織拆遷當事人對行政裁決強制執(zhí)行的依據(jù)、程序、補償安置方案及測算依據(jù)等內(nèi)容進行聽證。同時，還應邀請政府有關部門和具有社會公信力的人員參加。被拆遷當事人拒絕參加聽證會的，裁決機關應當組織召開調(diào)查會。
4.4.3 行政裁決強制執(zhí)行申請應提交的材料
（1）行政裁決強制執(zhí)行申請書；
（2）裁決調(diào)解記錄和裁決書；
（3）安置用房或者補償資金證明；
（4）被拆遷當事人拒絕接受補償資金的，應當提交補償資金的提存證明；
（5）被拆遷當事人不同意拆遷的有關材料；
（6）聽證會或者調(diào)查會記錄。
4.4.4 行政裁決強制執(zhí)行其他應注意的事項
（1）申請行政裁決強制執(zhí)行，應當由裁決機關集體討論決定；
（2）拆遷人未按裁決規(guī)定向被拆遷當事人提供拆遷補償資金或者符合國家質(zhì)量安全標準和產(chǎn)權清晰、無權利負擔的安置用房的，不得申請行政裁決強制執(zhí)行；
（3）裁決機關應當提前15天通知被拆遷當事人并做好宣傳解釋，動員被拆遷當事人自行搬遷；
（4）拆遷人應當對被拆除房屋以及房屋內(nèi)的物品向公證機關辦理證據(jù)保全；
（5）行政裁決強制執(zhí)行時，裁決機關應當組織街道辦事處、居(村)委會代表和公證人員到現(xiàn)場；
（6）裁決機關是被拆遷當事人的，由同級人民政府裁決。
第五章征地拆遷
第一節(jié)一般規(guī)定
5.1.1 概念界定
集體土地，是指農(nóng)村和城市郊區(qū)除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外的土地；宅基地、自留地、自留山，也屬于集體所有。
5.1.2 法律依據(jù)
（1）《中華人民共和國物權法》（中華人民共和國主席令第六十二號，由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會第五次會議于2007年3月16日通過，自2007年10月1日起施行）；
（2）關于發(fā)布《上海市征用集體所在土地拆遷房屋補償安置若干規(guī)定》的通知（滬府發(fā)[2002]13號，由上海市人民政府于2002年4月10日公布，自公布之日起施行）；
（3）關于《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規(guī)定》若干應用問題的通知（滬房地資法[2002]513號，由上海市房屋土地資源管理局于2002年9月13日公布，自公布之日起施行）；
（4）《關于發(fā)布本市征用集體所有土地居住房屋拆遷補助費標準的通知》（滬價商[2002]024號，由上海市物價局、上海市房屋土地資源管理局于2002年5月31日公布，自2002年4月10日起適用）；
（5）《關于上海城市房屋拆遷貨幣補償安置資金交付和使用有關事項通知》（滬房地資拆[2002]289號，由上海市房屋土地資源管理局、中國人民銀行上海分行于2002年6月17日公布，自公布之日起施行）；
（6）關于印發(fā)《上海市征用集體所有土地房屋拆遷評估技術規(guī)范（試行）》的通知（滬房地資市[2002]308號，由上海市房屋土地資源管理局于2002年5月22日公布，自公布之日起施行）。
第二節(jié) 集體土地的征收及補償
5.2.1 征收土地的條件
征收土地，必須符合下列全部條件：
（1）征收土地應以公共利益為目的；
（2）行使征地權的主體只能是國家；
（3）征地的標的只能是集體土地；
（4）征收土地應以土地補償為條件。
5.2.2 征收土地的審批權限：
（1）征收基本農(nóng)田或者基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的由國務院審批；
（2）征收基本農(nóng)田或者基本土地在70公頃以下的由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。
5.2.3 征用土地的審批程序：
1、申請
需要使用集體土地的用地者應依法向有批準權的人民政府提出用地申請。
2、審查批準
審查和批準的重點有三項：
（1）建設單位的建設項目已獲主管機關的批準并需要使用國有建設用地；
（2）建設單位持有關批準文件向有批準權的縣級以上土地管理部門提出用地申請并經(jīng)確認，確需使用國有土地具有征地必要的；
（3）由該土地管理部門報請其屬的同級人民政府批準建設單位使用國有土地并決定征用土地。
3、公告
政府部門依照法定程序批準建設單位征收土地后，由批準征地的人民政府予以公告。
4、登記
在公告的規(guī)定期限內(nèi)，被征用土地的所有人，使用人應當持土地權屬證書到當?shù)厝嗣裾恋毓芾聿块T辦理征地補償?shù)怯洝?/span>
5.2.4 征地補償
被批準征收土地的，應當按照被征收土地的原有用途給予補償，補償費的基本內(nèi)容包括三項：
（1）土地補償費；
（2）安置補助費；
（3）地上附著物和青苗的補償費（如果是菜地，還應當由用地單位繳納新菜地開發(fā)建設基金）。
5.2.5 集體土地征用補償標準
（1）征收土地的，應當按照被征用土地的原用途給予補償；
（2）征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍；
（3）上海市征地補償安置補償?shù)木唧w標準，詳見附錄3。
5.2.6 征地補償安置的工作程序
（1）在征地依法報批前，區(qū)（縣）土地管理部門應當將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑等，以書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶。在告知后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償。
（2）區(qū)（縣）建設用地事務部門應當對擬征土地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果應與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶和地上附著物產(chǎn)權人共同確認。
（3）征地依法批準后，區(qū)（縣）土地管理部門應當按照《征用土地公告辦法》規(guī)定公告征地批準事項。除涉及國家保密規(guī)定等特殊情況外，征地批準事項應當網(wǎng)上公告。
（4）區(qū)（縣）土地管理部門應當根據(jù)征收土地的批準文件，在征地公告之日起45日內(nèi)以被征用土地的所有權人為單位擬訂征地補償安置方案（含征地拆遷房屋補償安置標準），報市建設用地中心審查同意后，按照《征用土地公告辦法》規(guī)定公告。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶提出申請聽證的，區(qū)（縣）土地管理部門應當按照《國土資源聽證》規(guī)定的程序和有關要求組織聽證。
（5）征地補償安置方案批準后，市建設用地事務中心組織區(qū)（縣）建設用地事務部門與被征地單位協(xié)商簽訂征地補償安置協(xié)議，與建設用地單位協(xié)商簽訂征地費包干協(xié)議。
特別提示：單獨選址項目和分批次項目的征地補償安置費用，應當根據(jù)市建設用地事務中心審核鑒證的征地費包干協(xié)議支付，未按期全額支付到位的，不得核發(fā)建設用地批準書。
（6）征地拆遷房屋補償安置的實施程序，按照上海市城市房屋拆遷管理的有關規(guī)定執(zhí)行。征地拆遷房屋的補償安置需要評估的，可以在區(qū)（縣）土地管理部門擬訂征地補償安置方案時預估。
第三節(jié)征地房屋拆遷補償安置
5.3.1 補償安置的依據(jù)
1、補償對象的確定
（1）對征地范圍內(nèi)合法有效的房地產(chǎn)權證、農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準文件計戶，拆遷補償安置按戶進行。
（2）被拆除房屋的用途和建筑面積，以房地產(chǎn)權證、農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準文件的記載為準。
2、特殊情況的處理
（1）征地公告公布時，被拆遷人已取得建房批文但新房尚未建造完畢的，新房在建工程按實際完成的工程量重置價的評估價格協(xié)商補償；建房批文規(guī)定應當拆除尚未拆除的舊房，可以按重置價結(jié)合成新的評估價格協(xié)商補償。
（2）征地公告公布時，被拆遷人已取得建房批文但新房尚未建造完畢的，其土地使用權基價和價格補貼按建房批文規(guī)定的建筑面積計算；建房批文規(guī)定允許保留舊房的，應當將舊房面積和建房批文規(guī)定的新建建筑面積一并計算。建房批文規(guī)定應當拆除尚未拆除的舊房、已由被拆遷人自行拆除的舊房，土地使用權基價和拆遷補貼不予補償。
（3）征用土地公告時，被拆遷人已取得建房批準文件且新房已建造完畢的，對新房予以補償，對應當拆除而未拆除的舊房不予補償。
（4）拆除宅基地范圍內(nèi)建筑物和構筑物的，經(jīng)批準建筑占地面積內(nèi)的合法建筑，按《若干規(guī)定》中貨幣補償計算公式或者易地新建補償金額計算公式計算補償金額；屋前屋后占地面積內(nèi)的合法建筑物和構筑物，按征地財物補償標準計算。
?。?/span>5）拆除未超過批準期限的臨時建筑，可以給予適當補償。
（6）違章建筑、超過批準期限的臨時建筑，以及征用土地公告后擅自進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，均不予補償。
（7）同一拆遷范圍內(nèi)，既有國有土地、又有征用集體土地的，國有土地范圍內(nèi)的拆遷房屋補償安置按城市房屋拆遷管理規(guī)定執(zhí)行；被征用集體土地范圍內(nèi)的房屋拆遷補償安置按征用集體所有土地拆遷房屋補償安置的規(guī)定執(zhí)行。
5.3.2 居住房屋征地拆遷的補償安置標準
1、被征地的村或者村民小組建制撤銷的補償安置
（1）被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權房屋調(diào)換。
（2）貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新＋同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積。
（3）被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新，由建設單位委托具有市房地資源局核準的房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)評估機構評估；同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價及價格補貼標準，詳見附錄4。
2、被征地的村或者村民小組建制不撤銷的補償安置
（1）具備易地建房條件的區(qū)域，被拆遷人可以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或者居民點范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償。貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積。被拆遷人使用新宅基地所需的費用，由建設單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和本市農(nóng)村住房建設的有關規(guī)定執(zhí)行。
（3）不具備易地建房條件的區(qū)域，可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權房屋調(diào)換。但被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。
3、其他補償
征地拆遷居住房屋的，還應當補償被拆遷人搬家補助費、設備遷移費、過渡期內(nèi)的臨時安置補助費，并自過渡期逾期之日起增加臨時安置補助費。
5.3.3 非居住房屋征地拆遷的補償安置標準
（1）拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋，貨幣補償金額計算公式為：被拆除房屋的建安重置價＋相應的土地使用權取得費用。被拆除房屋的建安重置價、相應的土地使用權取得費用，由房地產(chǎn)評估機構評估。
（2）被拆遷人還應當獲得的其他補償費用，具體包括：
1）按國家和本市規(guī)定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷和安裝費用；
2）無法恢復使用的設備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用；
3）因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當補償。
（3）其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍，以及其他地上構筑物的補償，按照本市有關國家建設征地的財物補償標準執(zhí)行，具體補償標準詳見附錄3。
5.3.4 共同舉辦企業(yè)的房屋征地拆遷的補償安置標準
拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋，被拆遷人的貨幣補償金額計算公式為：被拆除房屋的建安重置價＋相應的土地使用權取得費用。
被拆除房屋的建安重置價、相應的土地使用權取得費用，由建設單位委托具有市房地資源局核準的房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)評估機構評估，并提交具有合法的產(chǎn)權登記憑證或者用地批準文件。
相應的土地使用權取得費用，是指在房屋拆遷許可證頒發(fā)之日取得相同性質(zhì)、相同數(shù)量、相同地段等級土地使用權所應支付的費用。一般按照征收該地塊集體土地的現(xiàn)行標準評估，包括耕地占用稅、耕地開墾費、土地補償費、青苗補償費和勞動力安置補償費（參加鎮(zhèn)?；蛘叱潜ＹM用）等。評估時可以參照同區(qū)域工業(yè)園區(qū)內(nèi)相同數(shù)量的土地使用權取得費用作相應的系數(shù)調(diào)整。
5.3.5 上海市征用集體所有土地居住房屋拆遷補助費現(xiàn)行標準
1、臨時安置補助費
以期房調(diào)換的，應當在拆遷安置補償協(xié)議中約定臨時安置過渡期。臨時安置過渡期內(nèi)，發(fā)放標準按被拆除房屋的每平方米建筑面積每月8元計算。每戶每月低于600元的，按600元發(fā)放。超過約定臨時安置過渡期的，拆遷人應在原有基礎上增發(fā)臨時安置補助費，凡超過期限3個月以內(nèi)（含3個月）的，增發(fā)50%；超過期限3個以上的，增發(fā)100%。
2、搬家補助費
按被拆除房屋的每平方米建筑面積10元計算，每戶低于500元的，按500元發(fā)放。以期房調(diào)換的，應增加一倍計費，并一次付清。對強制執(zhí)行的被拆遷人，不發(fā)給搬家補助費。
3、家用設施移裝費
（1）電話移裝費，按現(xiàn)行有關規(guī)定；
（2）煤氣拆裝費，按現(xiàn)行有關規(guī)定；
（3）有線電視移裝費，按現(xiàn)行有關規(guī)定；
（4）空調(diào)拆裝費，每臺400元；
（5）熱水器拆裝費，每臺300元；
（7）由供電部門批準安裝并由被拆遷人出資的10安培以上電表移裝費，按現(xiàn)行有關規(guī)定；
（8）其他家用設施移裝費標準，由各區(qū)縣物價局會同房地局核定。
第四節(jié)征地房屋拆遷評估
5.4.1 征地房屋拆遷評估的標準
1、房屋重置價格評估
房屋重置價格，是指采用評估時點的建筑材料和建筑技術，按評估時點的價格水平，重新建造與被拆除房屋具有同等功能效用的全新狀態(tài)的房屋的正常價格；若評估對象為居住用房，還要結(jié)合成新。
2、相應的土地使用權取得費用評估
相應的土地使用權取得費用，是指土地使用權人在評估時點，在評估對象所在地取得相同性質(zhì)、同等數(shù)量的土地使用權按現(xiàn)行政策法規(guī)應當支付的有關費用的總和。
3、附屬物、附著物價值評估
附屬物、附著物價值的評估，應按照上海市有關國家建設征地的財物補償標準進行。
4、在建工程評估
在建工程的評估，應采用成本法進行評估，以政府管理部門批準的用途、參數(shù)或者規(guī)劃設計方案等為依據(jù)，工程建設進度以政府管理部門通知停工時的狀態(tài)為準。
5、臨時建筑評估
臨時建筑的評估，以未超過批準期限的臨時建筑的建筑物殘值為準。
特別提示：
（1）評估時點為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日；
（2）拆遷房屋的評估格不包括房屋的裝飾價值，房屋裝飾應單獨出具評估報告；
（3）居住房屋只評估單價，非評估居住房屋總價；
（4）評估的貨幣單位精確到元。
5.4.2 評估報告
評估機構應按《房地產(chǎn)評估規(guī)范》的規(guī)定格式出具評估報告，居住房屋還應出具分戶報告。評估報告應由注冊房地產(chǎn)評估師簽名，經(jīng)評估機構審核并加蓋機構公章。
5.4.3 協(xié)助評估
凡房屋拆遷評估中涉及原始成本、機電設備、工程造價等專業(yè)技術工作的，評估機構可委托有資格從事該類業(yè)務的機構協(xié)助評估。
第六章城市房屋拆遷行政復議
第一節(jié) 一般規(guī)定
6.1.1 概念界定
城市房屋拆遷行政復議，是指是指公民、法人或者其他組織不服行政主體作出的有關城市房屋拆遷的具體行政行為，依法向法定的行政復議機關提出復議申請，行政復議機關依法對該具體行政行為進行審查，并作出行政復議決定的行政行為。
6.1.2 法律依據(jù)
（1）《中華人民共和國行政復議法》（中華人民共和國主席令第十六號，由華人民共和國第九屆全國人民代表大會常務委員會第九次會議于1999年4月29日通過并公布，自1999年10月1日起施行）；
（2）《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號，由國務院于2001年6月13日公布，自2001年11月1日起施行）；
（3）《中華人民共和國行政復議法實施條例》（國務院第499號，由國務院于2007年5月29日公布，自2007年8月1日起施行）；
（4）《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》（上海市人民政府令第111號，由上海市人民政府于2001年10月29日公布，自2001年11月1日起施行）。
6.1.3 關于行政復議的特殊規(guī)定
（1）公民、法人或者其他組織認為行政機關的具體行政行為侵犯其已經(jīng)依法取得的土地、礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域等自然資源的所有權或者使用權的，應當先申請行政復議。對行政復議決定不服的，可以依法向人民法院提起行政訴訟。
（2）根據(jù)國務院或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府對行政區(qū)劃的勘定、調(diào)整或者征用土地的決定，省、自治區(qū)、直轄市人民政府確認土地、礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域等自然資源的所有權或者使用權的行政復議決定，為最終裁決。
第二節(jié)行政復議的申請與受理
6.2.1 行政復議的申請
1、申請范圍
拆遷人在申請規(guī)劃許可證、房屋拆遷許可證等文件、拆遷行政管理部門作出與房屋拆遷相關的行政決定與具體行政行為的過程中，只要當事人認為行政管理部門有關房屋拆遷的具體行政行為侵犯了自身的合法權益，均有權依法向管轄部門申請行政復議。
2、申請時效
公民、法人或者其他組織認為有關房屋拆遷的具體行政行為侵犯其合法權益的，可以自知道該具體行政行為之日起六十日內(nèi)提出行政復議申請；但是法律規(guī)定的申請期限超過六十日的除外。
3、行政復議當事人
（1）申請人。申請行政復議的公民、法人或者其他組織是申請人；有權申請行政復議的公民死亡的，其近親屬可以申請行政復議；有權申請行政復議的公民為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，其法定代理人可以代為申請行政復議；有權申請行政復議的法人或者其他組織終止的，承受其權利的法人或者其他組織可以申請行政復議。
（2）第三人。同申請行政復議的具體行政行為有利害關系的其他公民、法人或者其他組織，可以作為第三人參加行政復議。
（3）被申請人。公民、法人或者其他組織對行政機關的具體行政行為不服申請行政復議的，作出具體行政行為的行政機關是被申請人。
（4）代理人。申請人、第三人可以委托代理人代為參加行政復議。
4、申請形式
申請人申請行政復議，可以書面申請，也可以口頭申請；口頭申請的，行政復議機關應當當場記錄申請人的基本情況、行政復議請求、申請行政復議的主要事實、理由和時間。
6.2.2 行政復議機關
（1）對縣級以上地方各級人民政府工作部門的具體行政行為不服的，由申請人選擇，可以向該部門的本級人民政府申請行政復議，也可以向上一級主管部門申請行政復議；
（2）對地方各級人民政府的具體行政行為不服的，向上一級地方人民政府申請行政復議；
（3）對國務院部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府的具體行政行為不服的，向作出該具體行政行為的國務院部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府申請行政復議；
（4）對國務院部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府的具體行政行為不服的，向作出該具體行政行為的國務院部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府申請行政復議。
6.2.3 行政復議的受理
1、受理
行政復議申請自行政復議機關負責法制工作的機構收到之日起即為受理。
2、不予受理
行政復議機關收到行政復議申請后，應當在五日內(nèi)進行審查，對不屬于受理范圍的，決定不予受理，并書面告知申請人。
3、移送
對屬于受理范圍，但是不屬于本機關受理的行政復議申請，應當自接到該行政復議申請之日起七日內(nèi)，轉(zhuǎn)送有關行政復議機關，并告知申請人。
4、受理監(jiān)督
公民、法人或者其他組織依法提出行政復議申請，行政復議機關無正當理由不予受理的，上級行政機關應當責令其受理；必要時，上級行政機關也可以直接受理。
6.2.4 行政復議與具體行政行為的執(zhí)行
行政復議期間房屋拆遷一般不停止執(zhí)行。但是，有下列情形之一的，可以停止執(zhí)行：
（1）被申請人認為需要停止執(zhí)行的；
（2）行政復議機關認為需要停止執(zhí)行的；
（3）申請人申請停止執(zhí)行，行政復議機關認為其要求合理，決定停止執(zhí)行的；
（4）法律規(guī)定停止執(zhí)行的。
第三節(jié) 行政復議的審查與決定
6.3.1 行政復議審查的方法
行政復議原則上采取書面審查的辦法，但是申請人提出要求或者行政復議機關負責法制工作的機構認為有必要時，可以向有關組織和人員調(diào)查情況，聽取申請人、被申請人和第三人的意見。
行政復議機關負責法制工作的機構應當自行政復議申請受理之日起七日內(nèi)，將行政復議申請書副本或者行政復議申請筆錄復印件發(fā)送被申請人。被申請人應當自收到申請書副本或者申請筆錄復印件之日起十日內(nèi)，提出書面答復，并提交當初作出有關房屋拆遷的具體行政行為的證據(jù)、依據(jù)和其他有關材料。
申請人、第三人可以查閱被申請人提出的書面答復、作出具體行政行為的證據(jù)、依據(jù)和其他有關材料，除涉及國家秘密、商業(yè)秘密或者個人隱私外，行政復議機關不得拒絕。
6.3.2 行政復議申請的撤回
行政復議決定作出前，申請人要求撤回行政復議申請的，經(jīng)說明理由，可以撤回；撤回行政復議申請的，行政復議終止。
6.3.3 行政復議審查的內(nèi)容
行政復議機關應主要審查以下內(nèi)容：
1、相關拆遷實施行為
（1）審查被拆遷房屋評估的合法性，包括評估機構的確定、評估程序、評估報告和專家鑒定等內(nèi)容；
（2）審查補償安置方案的合法性，包括補償對象、利益相關人、補償范圍、補償標準，補償方法，以及安置房源等內(nèi)容；
（3）審查補償安置實施過程的合法性，包括拆遷實施單位與被拆遷人之間的協(xié)商、談話、協(xié)議，以及補償安置的執(zhí)行等事實情況。
2、作出行政裁決或者具體行政行為的合法性
審查具體行政機關對被拆遷房屋的面積認定、違章建筑處理、婚姻狀況證明、共有產(chǎn)權情況、戶籍人口證明、傷殘證明、住改非，以及經(jīng)營許可等內(nèi)容。
3、行政強制拆遷的合法性
審查行政裁決、被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的原因、行政強制拆遷的實施等內(nèi)容。
6.3.4 行政復議審查決定的期限
行政復議機關應當自受理申請之日起六十日內(nèi)作出行政復議決定；但是法律規(guī)定的行政復議期限少于六十日的除外。情況復雜，不能在規(guī)定期限內(nèi)作出行政復議決定的，經(jīng)行政復議機關的負責人批準，可以適當延長，并告知申請人和被申請人；但是延長期限最多不超過三十日。
6.3.5 行政復議決定
政復議機關負責法制工作的機構應當對被申請人作出的有關房屋拆遷的具體行政行為進行審查，提出意見，經(jīng)行政復議機關的負責人同意或者集體討論通過后，按照下列規(guī)定作出行政復議決定：
（1）具體行政行為認定事實清楚，證據(jù)確鑿，適用依據(jù)正確，程序合法，內(nèi)容適當?shù)?，決定維持；
（2）被申請人不履行法定職責的，決定其在一定期限內(nèi)履行；
（3）具體行政行為有下列情形之一的，決定撤銷、變更或者確認該具體行政行為違法；決定撤銷或者確認該具體行政行為違法的，可以責令被申請人在一定期限內(nèi)重新作出具體行政行為：
1）主要事實不清、證據(jù)不足的；
2）適用依據(jù)錯誤的；
3）違反法定程序的；
4）超越或者濫用職權的；
5）具體行政行為明顯不當?shù)摹?/span>
行政復議機關作出行政復議決定，應當制作行政復議決定書，并加蓋印章。
6.3.6 行政復議決定的履行
1、被申請人的履行
被申請人應當履行行政復議決定。
被申請人不履行或者無正當理由拖延履行行政復議決定的，行政復議機關或者有關上級行政機關應當責令其限期履行。
2、申請人的履行
申請人逾期不起訴又不履行行政復議決定的，或者不履行最終裁決的行政復議決定的，按照下列規(guī)定分別處理：
（1）維持具體行政行為的行政復議決定，由作出具體行政行為的行政機關依法強制執(zhí)行，或者申請人民法院強制執(zhí)行；
（2）變更具體行政行為的行政復議決定，由行政復議機關依法強制執(zhí)行，或者申請人民法院強制執(zhí)行。
第七章城市房屋拆遷訴訟
第一節(jié) 一般規(guī)定
7.1.1 概念界定
（1）拆遷行政訴訟：房屋拆遷行政案件涵蓋多種具體行政行為，涉及許多法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，法律關系繁雜，又是社會的熱點，容易引發(fā)群體矛盾。除了本章第一節(jié)行政復議后15日內(nèi)提起行政訴訟，當事人也可以在行政裁決書送達之日起3個月內(nèi)直接向法院提起行政訴訟。
（2）拆遷民事訴訟：是拆遷當事人因房屋拆遷法律行為而引起的民事訴訟，以及拆遷當事人與非拆遷當事人之間的與拆遷相關的訴訟。
7.1.2 法律依據(jù)
（1）《中華人民共和國行政訴訟法》（中華人民共和國主席令第十六號，由中華人民共和國第七屆全國人民代表大會常務委員會第二次會議于1989年4月4日通過并公布，自1990年10月1日起施行）；
（2）《中華人民共和國民事訴訟法》（中華人民共和國主席令第七十五號，由中華人民共和國第七屆全國人民代表大會第四次會議于1991年4月9日通過，由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會常務委員會第三十次會議于2007年10月28日修改并公布，自2008年4月1日起施行）；
（3）《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號，由國務院于2001年6月13日公布，自2001年11月1日起施行）；
（4）《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》（上海市人民政府令第111號，由上海市人民政府于2001年10月29日公布，自2001年11月1日起施行）；
（5）最高人民法院《關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》（法復[1996]12號，由最高人民法院于1996年7月24日公布，自公布之日起施行）；
（6）最高人民法院《關于當事人達不成拆遷補償安置協(xié)議就補償安置爭議提起民事訴訟人民法院應否受理問題的批復》（法釋[2005]9號，由最高人民法院審判委員會第1358次會議于2005年7月4日通過，自通過之日起施行）；
（6）上海市高級人民法院《關于審理房屋拆遷民事案件若干問題的意見（試行）》（滬高法[2000]687號，由上海市高級人民法院審判委員會第61次會議于2000年12月13日原則通過，自通過之日起施行）；
（7）上海市高級人民法院《關于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》（滬高法民一[2004]3號，由上海市高級人民法院于2004年1月12日公布，自公布之日起施行）；
（8）上海市高級人民法院《關于審理公房承租權確定及使用權轉(zhuǎn)讓糾紛案件若干問題的意見》（滬高法民一[2004]44號，由上海市高級人民法院于2004年9月28日公布，自公布之日起施行）。
第二節(jié) 立案管轄
7.2.1 行政訴訟
1、立案范圍
公民、法人或者其他組織對人民政府或者城市房屋主管行政機關依職權作出的有關房屋拆遷、補償、安置等問題的裁決不服，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應按行政案件受理。
2、起訴時效
當事人應當在行政裁決書送達之日起3個月內(nèi)向法院提起行政訴訟。
3、立案管轄
因不服拆遷或者安置裁決提起的行政訴訟，應由被拆遷房屋或者被安置房屋所在地人民法院管轄。
特別提示：對城市房屋拆遷裁決不服的，拆遷人依法已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行；拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。
7.2.2 民事訴訟
1、立案范圍
拆遷人與被拆遷人因房屋補償、安置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當事人達成協(xié)議后，一方或者雙方當事人反悔，未經(jīng)行政機關裁決，僅就房屋補償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應當作為民事案件受理。
拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議，就補償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當事人可以申請房地局裁決。
2、起訴時效
房屋拆遷民事訴訟適用民事權利的一般訴訟時效，即當事人應從知道或者應當知道權利被侵害之日起兩年內(nèi)向法院提起民事訴訟。
3、立案管轄
房屋拆遷民事訴訟由被拆除房屋所在地或者被安置房屋所在地法院管轄。
第三節(jié) 當事人舉證
7.3.1 證明訴訟主體資格的證據(jù)
當事人應當提交身份證明資料。當事人為自然人的，應提交身份證或者戶口本；當事人為法人或者其他經(jīng)濟組織的，應提交工商營業(yè)執(zhí)照副本、工商注冊登記資料或者社團法人登記證等；法人或者其他經(jīng)濟組織的名稱在訟爭法律事實發(fā)生后有變更的，還應當提交變更登記資料。
7.3.2 證明房屋發(fā)生拆遷法律事實的證據(jù)
1、拆遷人應提交的證據(jù)
（1）房屋拆遷許可證；
（2）拆遷公告；
（3）新建建筑物的，應提交《建設工程規(guī)劃許可證》及工程竣工驗收證明；
（4）房屋被拆除前所作的面積測量報告；
（5）已經(jīng)達成拆遷補償安置協(xié)議的，應提交該協(xié)議；
（6）已向被拆遷人支付貨幣補償款、過渡費、搬家補助費、設備遷移費等費用的憑證；
（7）提供過渡期臨時用房給被拆遷人的證據(jù)；
（8）用以安置被拆遷人的房屋平面圖、建筑面積竣工測量報告等。
2、被拆遷人應提交的證據(jù)
（1）能證明被拆除房屋的所有權的憑據(jù)；
（2）能證明被拆除房屋的結(jié)構、房屋的性質(zhì)（住宅、辦公或者商鋪）、房屋的建筑面積等的證據(jù)；
（3）在被拆遷房屋所有權憑據(jù)上記載的所有人不是主張權利的被拆遷人時，還須要提交能夠證明被拆遷人有權主張補償安置的證據(jù)，例如：繼承關系證明、親屬關系證明、原權利人放棄權利的證明等；
（4）能證明房屋何時被拆除的證據(jù)；
（5）已經(jīng)達成拆遷補償安置協(xié)議的，要提交該協(xié)議；
（6）經(jīng)過房屋拆遷主管部門裁決的，還應提交裁決書。
第四節(jié) 上海市特別規(guī)定
7.4.1 法院審理房屋拆遷行政訴訟案件的特別規(guī)定
1、房屋拆遷行政訴訟案件的管轄
根據(jù)《行政訴訟法》有關規(guī)定，上海市中級人民法院管轄下列第一審行政案件：
（1）被告是區(qū)、縣人民政府的；
（2）基層法院認為需要由上級法院管轄或者上級法院認為應由自己管轄的；
（3）重大、疑難的拆遷糾紛或者拆遷對象涉及面廣、情緒激烈的。
2、行政機關法定代表人應當出庭情況
（1）該行政機關轄區(qū)內(nèi)當年度第一件重大的因房屋拆遷引發(fā)的行政訴訟；
（2）法院審理房屋拆遷行政案件認為行政機關法定代表人應當出庭的。
3、房屋拆遷行政訴訟的代理
房屋拆遷行政訴訟一般應由律師代理，當事人沒有聘請律師或者因生活困難無法聘請律師的，法院可以指定相應的法律援助機構提供律師進行法律援助。
上海市律師協(xié)會組建“為被拆遷人提供法律服務律師志愿團”，向社會推薦一批律師事務所和律師，為被拆遷人提供專業(yè)的法律服務。
4、房屋拆遷行政訴訟代理人的審查
律師、社會團體、提起訴訟的公民的近親屬或者所在單位推薦的人，以及經(jīng)人民法院許可的其他公民，可以受委托為訴訟代理人。對當事人委托的其他公民代理人，人民法院發(fā)現(xiàn)有下列情形之一的，可不予認可其訴訟代理人資格：
（1）可能損害被代理人利益的；
（2）以營利為目的的；
（3）不具有法律專業(yè)基本知識的；
（4）其他不宜作訴訟代理人的。
對以營利為目的的公民代理人，根據(jù)《中華人民共和國律師法》規(guī)定，移送公安或者司法行政機關依法處理。
5、公民代理權利義務的告知
人民法院在審理房屋拆遷行政訴訟案件中，設立《公民代理訴訟告知》制度，將公民代理應具備的條件和權利以及相應的法律后果，告知選擇以公民代理方式參加訴訟的當事人及其公民代理人，并要求其在告知書上簽字。
7.4.2 法院審理不服房屋拆遷裁決行政案件的具體規(guī)則
（1）公房承租人死亡，尚未確定新的承租人時，房屋拆遷裁決中作為被裁決的對象，上個月有原告資格。房屋拆遷裁決中未涉及的其他使用人或者其他能夠提供相應證據(jù)證明其符合《上海市房屋租賃條例》第四十一條之規(guī)定可以繼續(xù)履行租賃合同的人，也可以作為原告起訴。
（2）公房承租人、公房同住人中有一人或者多人提起不服房屋拆遷裁決行政訴訟，從嚴格意義上說，未起訴的其他人應當作為第三人參加訴訟。但由于在行政訴訟中判斷公房同住人較難以界定，從有利于解決拆遷爭議考慮，對于作為房屋拆遷裁決對象的公房承租人，因其與拆遷裁決存在直接權利義務關系，故在公房同住人起訴時，公房承租人應作為第三人參加訴訟；而公房承租人起訴的，其他同住人除自己申請參加訴訟外，一般不通知其作為第三人參加訴訟。
（3）房屋所有人或者公房承租人選擇貨幣化安置并與拆遷人達成協(xié)議，房屋使用人或者同住人起訴要求房地局作出房屋拆遷裁決的，應駁回其行政訴訟請求。其糾紛可通過民事訴訟途徑解決。
（4）在拆遷期限內(nèi)，拆遷雙方尚未達成安置補償協(xié)議，房屋即被拆除，當事人起訴要求房地局裁決，房地局不予裁決的，人民法院應判決其履行法定職責。若房地局在拆遷期限內(nèi)作出拆遷裁決，所涉房屋因執(zhí)行裁決被拆除后，裁決又被法院判決撤銷，當事人申請房地局履行作出拆遷裁決法定職責的，法院仍可判決房地局作出拆遷裁決。
（5）審理房屋拆遷裁決案件，合法性審查的主要內(nèi)容包括：
1）審查申請人申請裁決應符合法定條件，即裁決申請人應當是拆遷雙方；
特別提示：拆遷實施單位不能作為拆遷人申請裁決。
2）拆遷雙方在裁決前經(jīng)過協(xié)商且協(xié)商不成；
3）被裁決主體應認定無誤，被拆除房屋屬拆遷許可范圍、被拆除房屋的建筑面積應認定無誤，被拆房屋的評估款及安置補償方式，搬遷期限及不予搬遷的法律后果等應符合法律規(guī)定；
4）裁決作出的程序應當符合法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定；
5）適用法律應當準確；
6）裁決機關應具有相應的行政職權。
（6）審理中涉及被拆遷房屋的評估報告有爭議的，經(jīng)審查能夠證明評估部門或者評估人不具有評估資質(zhì)的、評估報告明顯依據(jù)不足，或者拆遷過程中，未給當事人依法選擇評估機構等權利的，應當以被訴具體行政行為主要證據(jù)不足為由判決被訴房屋拆遷裁決。
有證據(jù)證明房屋拆遷裁決作出前，拆遷人對被拆房屋所有人或者承租人未送達房地產(chǎn)市場評估報告，或者在裁決過程中，當事人對評估報告提出異議，裁決機關未依照《上海市城市房屋拆遷行政裁決若干規(guī)定》，委托專家委員會進行鑒定，影響被拆遷人和房屋承租人申請重新評估的權利，當事人有異議的，可以影評鑒定（鑒定期間，案件中止審理）。鑒定結(jié)論為評估不合法、不規(guī)范及不合理的，應當判決撤銷被訴房屋拆遷裁決。
對于安置房屋的評估報告無法向被拆遷人及房屋承租人直接送達的，拆遷人應當以公示或者其他方式告知被拆遷方。訴訟中，如果當事人提出未告知用以裁決的安置房屋的評估報告的，應當允許當事人申請鑒定。鑒定結(jié)論認為評估報告明顯不當?shù)模瑧斉袥Q撤銷被訴房屋拆遷裁決。
（8）對“房屋拆遷裁決安置的房屋產(chǎn)權清晰，無權利負擔”的理解：
拆遷人申請拆遷許可證時，所提供的安置用房必須產(chǎn)權清晰，無權利負擔。對此應當理解為安置房屋的產(chǎn)權屬拆遷人或者拆遷實施單位，且不存在抵押等情況。如果在訴訟中，拆遷人不能提供相應證據(jù)證明安置房屋產(chǎn)權符合法律規(guī)定情形的，應當判決撤銷被訴房屋拆遷裁決或者確認違法。
（9）訴訟中當事人對房地局裁決過程中是否經(jīng)過調(diào)解程序提出異議的，應由被告舉證。如被告舉證能夠證明已組織過雙方進行調(diào)解或者能夠證明已送達談話通知，只是由于被拆遷人拒絕參加的，應當認定裁決已經(jīng)過調(diào)解程序。
（10）被訴房屋拆遷裁決涉及私房產(chǎn)權人、公房承租人與注冊在被拆房屋內(nèi)的營業(yè)執(zhí)照持有人不一致時，對于非居住房屋的補償安置按《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》第四十四條處理。對于拆除非居住用房發(fā)生的設備搬遷和安裝費用及對拆遷造成的停產(chǎn)停業(yè)的補償費用，應歸營業(yè)執(zhí)照持有人或者設備的實際所有人所有。對于房屋所有人或者公房承租人與注冊在該房屋經(jīng)營執(zhí)照持有人不一致情況下，拆遷裁決未明確所涉及費用及歸屬，致使產(chǎn)權人、承租人與營業(yè)執(zhí)照持有人無法分割相應款項的，應當判決撤銷被訴房屋拆遷裁決。
（11）房屋承租人在拆遷裁決作出前死亡，當事人對裁決確定的主體有異議的，房地局未根據(jù)同住人的協(xié)商一致，或者未依出租人對能夠繼續(xù)履行租賃合同人的認可確定被裁決人，且被裁決主體的確定明顯不當?shù)?，應以被裁決主體不適格為由判決撤銷被訴房屋拆遷裁決。
（12）房地局作出房屋拆遷裁決時，私房所有人已經(jīng)死亡的，有證據(jù)證明繼承人明確，房地局仍僅認定部分繼承人而作出房屋拆遷裁決，侵犯其他繼承人合法權益的，應當判決撤銷被訴房屋拆遷裁決。
繼承人無法查清的情況下，房屋拆遷裁決，明確被拆房屋系共有產(chǎn)且列舉部分共有人，并有概況性表述的，予以認可。
（13）房屋拆遷裁決案件審理中，發(fā)現(xiàn)拆遷當事人在房屋拆遷裁決作出后又達成安置協(xié)議的，當事人再向人民法院起訴要求撤銷原房屋拆遷裁決的，應當判決駁回原告的訴訟請求。
（14）拆遷雙方在房屋拆遷裁決作出后又達成拆遷安置補償協(xié)議的，當事人以所達成的安置補償協(xié)議未履行為由，申請執(zhí)行原房屋拆遷裁決的，不予支持。
（15）拆遷人申請拆遷許可時提交的拆遷方案優(yōu)于法律規(guī)定，該方案未在被訴裁決中體現(xiàn)的致使裁決的安置方案明顯劣于拆遷方案的，可以裁決濫用職權為由認定被訴房屋裁決違法而判決撤銷。
（16）房屋拆遷裁決作出后，據(jù)以安置的房屋已被拆遷人處分的，雖經(jīng)審查被訴房屋拆遷裁決合法，應判決撤銷被訴房屋拆遷裁決。在闡述判決理由時，應明確裁決合法，系因無法履行而撤銷，在判決撤銷的同時，明確判決被告重新作出拆遷裁決。并可向被告發(fā)出司法建議，明確重新裁決的安置方案結(jié)合房地產(chǎn)市場因素，不低于原裁決的安置補償標準，及對拆遷人的處分行為予以監(jiān)督。
7.4.3 法院審理房屋動拆遷補償款分割糾紛民事案件的處理規(guī)則
1、國有土地上的公房拆遷補償款分割問題
（1）國有土地上的“公房”范圍界定：僅適用于國家福利分配、調(diào)配或者國家認可的其他原因而取得的公有房屋，包括直管公房、系統(tǒng)公房等。但單位分配住房寸與職工有特別約定的，按約定處理。
（2）因公有房屋動拆遷貨幣補償款的分割而發(fā)生的糾紛，以下人員應當作為當事人參加訴訟：在涉及公有房屋拆遷貨幣補償款的糾紛中，一個或者數(shù)個共同居住人(以下簡稱“同住人”)、有權分得拆遷補償款的其他人起訴的，法院應當通知其他同住人作為共同原告或者共同被告參加訴訟。被通知以原告地位參加訴訟的同住人，不愿意參加訴訟又末明確表示放棄實體權利的，法院仍應將其列為共同原告。被通知以被告地位參加訴訟的同住人，其在訴訟中的相關事宜，根據(jù)民事訴訟法和有關司法解釋的規(guī)定處理。
（3）“同住人”需要符合的條件：與《上海市房屋租賃條例》相關條款規(guī)定所指的同住人概念不同，房屋拆遷民事案件中所指的同住人，是指在拆遷許可證核發(fā)之日，在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口，已實際居住一年以上，且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。
他處雖有住房但居住困難的情況，是指在他處房屋內(nèi)人均居住面積不足法定最低標準的情況。這里所指的他處房屋的性質(zhì)，僅限于福利性質(zhì)取得的房屋，包括原承租的公有住房、計劃經(jīng)濟下分配的福利房、自己部分出資的福利房，房款的一半以上系用單位的補貼所購買的商品房，公房被拆遷后所得的安置房(包括自己少部分出資的產(chǎn)權安置房)，以及按公房出售政策購買的產(chǎn)權房等。
（4）在公房內(nèi)居住的未成年人問題處理：對在公房內(nèi)居住的未成年人實際承擔監(jiān)護義務的人，可以就該房屋的拆遷補償款適當多分。承租人或者同住人允許他人末成年子女在自己承租的公房內(nèi)居住的，一般可認定為屬于幫助性質(zhì)，并不當然等于同意該未成年人取得房屋的權利份額。因此，在這種情況下，該未成年人無權主張分割房屋拆遷補償款，除非其能夠提供證據(jù)證明其居住權并非基于他人的幫助而取得。
當事人對該未成年人入住的相關問題另有約定的，依約定處理。
（5）除公有居住房屋的承租人和本條第（3）項所指的同住人以外，還有以下人員可被視為同住人：
1）具有本市常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房內(nèi)居住的，即使居住末滿一年，也視為同住人。但其在該處取得拆遷補償款后，一般無權再主張本市其他公房拆遷補償款的份額；
2）一般情況下，在本市無常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房內(nèi)居住滿五年的，也視為同住人，可以分得拆遷補償款；
3）在被拆遷公有居住房屋處有本市常住戶口，因家庭矛盾、居住困難等原因在外借房居住，他處也未取得福利性房屋的；
4）房屋拆遷時，因在服兵役、讀大學、服刑等原因，戶籍被遷出被拆公有居住房屋，且在本市他處也沒有福利性房屋的。
（6）有下列情況之一的人，不能被視作同住人，無權分得公有居住房屋拆遷貨幣補償款：
1）將本來享有的他處公有住房權利（住房困難的情況除外）予以處分，居住在被拆公有居住房屋的；
2）獲得單位購房補貼款后已有能力購房而不購房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人；
3）已在本市他處公有房屋拆遷中取得貨幣補償款。
（7）相關利害關系人與承租人就居住問題和拆遷安置達成協(xié)議，現(xiàn)一方反悔的，相關利害關系人在戶籍人籍被拆遷公有居住房屋時或者入住被拆房屋時就房屋居住或者拆遷補償?shù)茸鞒龀兄Z的，或者同住人與承租人在拆遷時就補償達成協(xié)議的，如果相關承諾或者協(xié)議系一方或者雙方真實意思表示，既不違法，也不損害社會公共利益的，應認可該承諾或者協(xié)議的效力。
（8）承租人與同住人等因?qū)Λ@得的公有房屋拆遷貨幣補償款，是用于購房還是予以分割意見不一的，房屋拆遷貨幣補償款一般應當用于購房，但是有下列情況之一的，也可以支持當事人分割貨幣補償款的要求：
1）承租人與同住人之間、同住人與同住人之間矛盾特別尖銳，無法繼續(xù)共同生活的；
2）分割不致于造成當事人居住困難，或者當事人曾達成協(xié)議同意分割貨幣補償款等其他可以分割的情形。
（9）拆遷取得的補償款不足以在市場購得房屋的，當事人協(xié)商一致要求分割公有居住房屋拆遷貨幣補償款的，法院在審理時，可不考慮分割后各當事人所得的補償款能否在市場購得房屋；當事人對公有居住房屋拆遷貨幣補償款應予以購房還是予以分割，意見不一的，法院在審理時，應考慮承租人和共同居住人的購房能力。如依據(jù)分得的補償款，確實無法在市場購得房屋，保證正常生活的，可不予分割。
（10）公有居住房屋拆遷補償款，在承租人、同住人之間的分配，一般遵循一人一份、均等分割的原則取得拆遷補償款。但有下列情況除外：
1）有以下情況之一的人，可以酌情多分：
a.承租人或者同住人屬于年老體弱，缺乏經(jīng)濟來源，且按均分所得的補償款，無法購得房屋保證其正常生活的；
b.承租人或者同住人在取得公房承租權時額外支付過較多款項的；
c.對公房內(nèi)居住的未成年人實際承擔監(jiān)護義務的。
2）屬于本市兩處以上公房承租人的，其對各處被拆遷公房的補償款均有權主張分割。
（11）公有房屋拆遷補償款中屬非居住用途補償?shù)牟糠值奶幚恚?/span>
1）自然人承租的被拆遷公房，租借給承租人和同住人以外的人用于非居住用途的，該補償問題應當由公房的承租人、同住人與租借人另行解決；
2）個人承租的公有非居住用房的拆遷補償款歸承租人；
3）被拆遷的房屋屬于居住和非居住兼用的，如果拆遷人在給付拆遷補償款時已經(jīng)明確區(qū)分居住補償和非居住補償份額的，則對居住補償部分，承租人和同住人可以共同分割；對非居住補償部分，利用該房屋進行經(jīng)營的人是該公房的承租人或者同住人的，則該承租人或者同住人可以適當多分。如果拆遷人在給付拆遷補償款時未明確區(qū)分的，利用該房屋進行經(jīng)營的承租人或者同住人，就整個補償款可以適當多分，具體份額由人民法院酌定。
以上情況，當事人另有約定的從其約定。
（11）房屋拆遷補償款之外的其他補償費，應按以下原則處理：
1）“其他補償款”是指拆遷公有居住和非居住房屋時，根據(jù)國務院《城市房屋拆遷管理條例》和《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》之規(guī)定，以及上海有關拆遷單位的實際操作，被拆遷人除了得到房屋拆遷貨幣補償款外，拆遷公有居住房屋的，被拆遷人還可以得到搬家補償費、設備遷移費、臨時安家補助費、搬遷獎勵費以及一次性補償費。拆遷公有非居住房屋的，被拆遷人還可以獲得設備搬遷和安裝費用、無法恢復使用的設備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用、因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的損失補償?shù)取?/span>
2）上述費用中，搬家補償費、設備遷移費、臨時安家補助費，應歸確因拆遷而搬家、設備遷移和臨時過渡的承租人、同住人等。獎勵費和一次性補償費，一般應當由拆遷時在被拆遷房屋內(nèi)實際居住的人之間予以分割。設備搬遷和安裝費用、無法恢復使用的設備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用，應歸設備所有人。因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補償歸遭受實際損失的經(jīng)營人。
2、國有土地上私有房屋的拆遷補償款分割問題
因落實政策而恢復所有權的代理經(jīng)租房屋拆遷補償款的分割，一般歸所有權人。實際居住人的安置問題，按照本市有關政策處理。
通過市場買賣取得的使用權公有居住房屋被拆遷后，所得到的貨幣補償款，一般應歸出資人所有。
售后公房在性質(zhì)上屬于私有房屋，應當按照私有房屋拆遷補償款份額劃分的原則處理。
3、集體土地上私有房屋的拆遷補償款權利人確定
農(nóng)村集體土地上建造的私有房屋被拆遷所獲得的貨幣補償款，由房屋所有權人均等分割。
房屋拆遷時尚未成年的家庭成員問題，參照“國有土地上的公房拆遷補償款分割部分”關于未成年人的意見處理。在申請建造房屋時已滿十六周歲的家庭成員，建房時已以自己的勞動取得收入并用于家庭生活的，或者以自己的勞動作為建房的勞動投入的，可認定為共同所有權人。
7.4.4 法院審理房屋拆遷民事案件若干問題的特別規(guī)定
（1）在拆遷期限內(nèi)，拆遷人起訴要求被拆遷入履行協(xié)議中關于搬遷義務的，應裁定不予受理或者駁回起訴，并告知拆遷人根據(jù)拆遷有關法律規(guī)定，依程序向區(qū)、縣房管局申請限期拆遷，由區(qū)、縣房管局報請同級人民政府作出責令限期搬遷的決定。
（2）審理中，對于涉及拆遷協(xié)議中未起訴的私房產(chǎn)權人、公房使用權人的，應將其列為第三人。但原告未就拆遷協(xié)議起訴，僅要求拆遷安置的除外。
（3）拆遷入委托拆遷，被委托單位以自己名義與被拆遷人簽訂拆遷安置補償協(xié)議，由拆遷人承擔有關民事責任。
（4）被拆遷房屋為共有產(chǎn)，拆遷人和部分共有產(chǎn)人簽訂協(xié)議，或者部分共有產(chǎn)人以其余共有產(chǎn)人的被委托人身份簽約，其余共有產(chǎn)人要求確認協(xié)議無效，經(jīng)審查委托關系不能成立的，應予支持；部分共有產(chǎn)人以個人名義簽約，并保證承擔法律后果，但無證據(jù)證明其他共有產(chǎn)人同意，其他共有產(chǎn)人要求確認協(xié)議無效并予以安置的，應予支持。
人民法院判決確認協(xié)議無效的，應同時判令返還財產(chǎn)或者賠償損失，對被拆遷人提出要求安置訴訟請求判決支持的，應要求拆遷人提供相應房源，如拆遷人無房源的，可視情況參照貨幣化安置的有關政策規(guī)定，判決貨幣安置。對按規(guī)定可回搬安置，但拆遷人又無法提供房源的，可參照回搬地區(qū)的同類房屋，判決貨幣安置。
（5）遷安置協(xié)議合法有效，但由于拆遷人的原因，致拆遷協(xié)議安置房源無法落實，應判令拆遷人另行提供房源安置或者支付同等價值的貨幣。
（6）私房所有人放棄保留產(chǎn)權，且戶口不在拆遷范圍內(nèi)的，拆遷人就拆遷安置補償僅與私房所有人簽訂協(xié)議致引起訴訟的，協(xié)議中涉及拆遷補償部分有效；拆遷人就拆遷安置補償僅與房屋使用人簽訂協(xié)議致引起訴訟的，協(xié)議中涉及拆遷補償部分無效。
（7）公房承租人與拆遷人簽訂拆遷協(xié)議侵犯其他使用人應有的被安置權，其他使用人起訴要求確認協(xié)議無效并要求安置的，應認定協(xié)議無效或者部分無效，并判令拆遷人予以安置。
（8）私房所有人和個體工商戶不一致的，私房所有人與拆遷人簽訂協(xié)議，處分個體工商戶的權利，個體工商戶就此起訴要求確認拆遷協(xié)議無效或者要求安置的，應予支持。
（9）私房所有人的子女、親屬或者其他同住人非經(jīng)私房所有人明確委托，以私房所有人的名義簽訂協(xié)議，或者以自己的名義簽訂協(xié)議，處分私房所有人的財產(chǎn)并取得安置補償，私房所有人在知道自己權利被侵犯之日起二年內(nèi)提出異議的，不以視為委托或者授權為由駁回私房所有人的訴訟請求。
（10）拆遷雙方在房屋拆遷裁決未撤銷的情況下，又簽訂拆遷協(xié)議，后以拆遷協(xié)議糾紛訴至法院，要求確認拆遷協(xié)議無效的，人民法院不以裁決未撤銷作為確認協(xié)議無效的理由。
（11）拆遷雙方在拆遷期限屆滿后簽訂拆遷安置協(xié)議，引發(fā)糾紛訴至法院的，人民法院不以已過拆遷期限為由確認拆遷協(xié)議無效。
（12）拆遷協(xié)議中明確不予安置或者未明確是否予以安置的被拆遷人提起訴訟，未要求確認協(xié)議效力，僅要求拆遷人進行安置的，審理中可就其應否安置作出判決，而不審查協(xié)議的效力。拆遷人因此而要求確認拆遷協(xié)議無效的，應告知其另行起訴。
（13）拆遷協(xié)議當事人約定的違約金低于造成損失的，當事人請求人民法院增加違約金的，人民法院可予以支持；約定的違約金過分高于損失，當事人請求人民法院適當減少的，人民法院可予以支持。
（14）協(xié)議對延長過渡期的過渡費約定低于有關規(guī)定的，按規(guī)定；高于有關規(guī)定的從約定。
附錄
附錄1 居住面積與建筑面積換算系數(shù)
房屋類型
換算系數(shù)
公寓住宅
2.06
獨立住宅
1.83
新里
1.8
新公房有電梯成套
2.00
新公房無電梯成套
1.98
新公房無電梯不成套
1.94
兩萬戶新公房
1.65
舊里住宅
1.54
簡屋
1.25
注：建筑面積=居住面積×換算系數(shù)
附錄2 上海市城市房屋拆遷最低補償單價標準
單位：元/m2建筑面積
區(qū)縣
等級
區(qū)域范圍
最低補償單價
價格補貼系數(shù)
黃浦區(qū)
2005年拆遷補償安置標準，本規(guī)定自2005年1月1日起施行（2004年12月31日前核發(fā)拆遷許可證的動遷基地仍適用原規(guī)定）
A
淮海東路-人民路-新開河路以北、至蘇州河南岸地區(qū)
10500
20%
B
陸家浜路以北至區(qū)域A以南地區(qū)
8010
20%
C
區(qū)域B以南地區(qū)
8450
20%
盧灣區(qū)
本規(guī)定自2004年3月23日起施行（2004年3月23日前核發(fā)拆遷許可證的動遷基地仍適用原規(guī)定）
一
徐家匯路、肇家浜路以北
7550
/
二
徐家匯路、肇家浜路以南
6105
/
徐匯區(qū)
2006年2月14日開始實行。之前已核發(fā)房屋拆遷許可證的基地，仍執(zhí)行原標準。
A
華山路以東，肇家浜路以北
11500
20%
B
華山路以西，肇嘉浜路以南，凱旋路以東，中山西路至中山南二路、中山南一路以北
8500
20%
C
凱旋路以西，中山西路至中山南二路、中山南一路以南，龍華港以北，滬閔路西北
7200
20%
D
龍華港以南，滬閔路東南，淀浦河以北
6200
20%
E
淀浦河以南
4800
20%
長寧區(qū)
本規(guī)定自2004年8月17日起施行（2004年8月17日前核發(fā)拆遷許可證的動遷基地仍適用原規(guī)定）
一
中山西路以東
6123
20%
二
東至中山西路、南至滬杭鐵路徐虹支線舊址、西沿威寧路向南經(jīng)北虹路折入虹許路、北至蘇州河
6008
20%
三
東沿威寧路向南經(jīng)北虹路折入虹許路、南至滬杭鐵路徐虹支線舊址、西沿哈密路向南經(jīng)金浜路折入外環(huán)線，北至蘇州河
5273
20%
四
哈密路向南經(jīng)金浜路折入外環(huán)線以西區(qū)域
5260
20%
續(xù)前表
靜安區(qū)
本規(guī)定自2004年4月5日起施行（2004年4月5日前核發(fā)拆遷許可證的動遷基地仍適用原規(guī)定）
A
北京西路、愚園路以南
7700
/
B
長寧路（江蘇路-萬航渡路）、康定路（萬航渡路-武寧南路）、昌平路（武寧南路-西蘇州路）以南、北京西路、愚園路以北
6300
/
C
康定路（萬航渡路-武寧南路）、昌平路（武寧南路-西蘇州路）以北
5700
/
普陀區(qū)
適用于2004年上半年、下半年度核發(fā)房屋拆遷許可證的基地。
A
長壽街道、長風街道（中山北路以南地區(qū)）、宜川街道（中山北路以南地區(qū)）
5330
/
B
長風街道（除中山北路以南地區(qū)）、宜川街道（除中山北路以南地區(qū)）、曹楊街道、石泉街道、甘泉街道
4800
/
C
真如鎮(zhèn)、長征鎮(zhèn)
4160
/
D
桃浦鎮(zhèn)
3240
/
閘北區(qū)
自2004年5月10日起施行（2004年5月10日前核發(fā)拆遷許可證的動遷基地仍適用原規(guī)定）
A
沿鐵路、虬江路、寶山路以南至蘇州河以北
5130
/
B
A區(qū)域以北至中山北路內(nèi)環(huán)線以南
4600
/
C
中山北路內(nèi)環(huán)線以北至走馬塘以南
4320
/
D
走馬塘以北至閘北、寶山區(qū)交界處
3980
/
虹口區(qū)
自2004年6月1日起施行（2004年6月1日前核發(fā)拆遷許可證的動遷基地仍適用原規(guī)定）
A
東至大連路、秦皇島路至黃浦江邊，北至周家嘴路、向北折入溧陽路、四平路、曲陽路、向西折入大連西路，西至東江灣路、寶山路、沿虹口、閘北區(qū)界線至蘇州河邊，南沿黃浦江、蘇州河
5953
25%
B
區(qū)域A以外、內(nèi)環(huán)線以南
5309
25%
C
內(nèi)環(huán)線以北
4452
25%
楊浦區(qū)
本規(guī)定自2004年4月8日起施行（2004年4月8日前核發(fā)拆遷許可證的動遷基地仍適用原規(guī)定）
3A
寧國路、黃興路以西、中山北二路以南
4750
25%
3B
隆昌路以西、松花江路以南、寧國路、黃興路以東
4500
25%
4A
邯鄲路、翔殷路以南、營口路以西、中山北二路、松花江路以北
4700
25%
4B
除上述外的楊浦區(qū)其他區(qū)域
4200
25%
續(xù)前表
浦東新區(qū)
本通知從2004年5月1日起執(zhí)行，2004年5月1日以前已核發(fā)房屋拆遷許可證的基地，仍執(zhí)行原標準。
三A
塘橋新路、浦建路、楊高南路、源深路、黃浦江東岸
5700
20%
三B
內(nèi)環(huán)線以內(nèi)、三A區(qū)域外的三級地段及花木鎮(zhèn)
5100
20%
三C
除三A、三B區(qū)域外的三級地段
4700
20%
四A
濟陽路、環(huán)南一大道、楊高南路、川楊河、羅山路、楊高北路、趙家溝及三級地段界線
4300
20%
四B
除四A區(qū)域外的四級地段
3200
20%
五
四級地段外、內(nèi)外環(huán)線間、黃浦江、環(huán)南一大道、新區(qū)界線
2050
20%
六
五級地段外區(qū)域
1800
20%
寶山區(qū)
本調(diào)整內(nèi)容自2004年4月30日起執(zhí)行，2004年4月30日以前已核發(fā)房屋拆遷許可證的基地，仍執(zhí)行原標準。
甲
友誼、海濱、吳淞、淞南、高境、泗塘、通河、廟行、大場（原祁連除外）
3500
30%
乙
月浦（原盛橋除外）、楊行、大場（原祁連）、顧村
2800
30%
丙
月浦（原盛橋）、羅店
2300
30%
丁
羅涇
2250
30%
戊
長興、橫沙
2000
30%
閔行區(qū)
本規(guī)定自2004年5月17日起施行（2004年5月17日以前核發(fā)拆遷許可證的動遷基地仍適用原規(guī)定）
一
虹橋鎮(zhèn)、梅隴鎮(zhèn)（春申塘以北）、龍柏街道（外環(huán)線以內(nèi)）、古美街道
3590
25%
二
七寶鎮(zhèn)、龍柏街道（外環(huán)線以外）、莘莊鎮(zhèn)
3290
25%
三
江川街道、梅隴鎮(zhèn)（春申塘以南）、顓橋鎮(zhèn)
2690
25%
四
吳涇鎮(zhèn)、華漕鎮(zhèn)（吳漕路以東、滬青平高速公路以北、橫涇港以西）
2450
25%
五
馬橋鎮(zhèn)、華漕鎮(zhèn)（吳漕路以西）、浦江鎮(zhèn)
1950
25%
南匯區(qū)
本規(guī)定自2004年4月1日起施行（2004年4月1日以前核發(fā)拆遷許可證的動遷基地仍適用原規(guī)定）
一
惠南鎮(zhèn)
1800
40%
二
周浦鎮(zhèn)
1900
40%
三
新場鎮(zhèn)
1600
20%
四
大團鎮(zhèn)
1450
20%
續(xù)前表
嘉定區(qū)
本規(guī)定自2004年3月1日起施行（2004年3月1日以前核發(fā)拆遷許可證的動遷基地仍適用原規(guī)定）
一
嘉定中心城區(qū)（包括嘉定鎮(zhèn)、新成路街道、菊園新區(qū)和嘉定工業(yè)區(qū)（南區(qū)））
1955
25%
二
南翔鎮(zhèn)建成區(qū)
1553
25%
三
安亭鎮(zhèn)建成區(qū)
1553
30%
四
真新新村街道地區(qū)
2300
25%
五
江橋鎮(zhèn)建成區(qū)
1955
25%
六
黃渡鎮(zhèn)和馬陸鎮(zhèn)建成區(qū)
1208
30%
七
嘉定工業(yè)區(qū)（北區(qū)）
947
25%
八
其他各鎮(zhèn)建成區(qū)
863
25%
金山區(qū)
本規(guī)定自2004年9月1日后核發(fā)拆遷許可證適用
A
石化街道
1750
25%
B
朱涇鎮(zhèn)
1750
25%
C
金山衛(wèi)鎮(zhèn)、楓涇鎮(zhèn)、亭林鎮(zhèn)、張堰鎮(zhèn)、山陽鎮(zhèn)、漕涇鎮(zhèn)、朱行鎮(zhèn)、原錢圩鎮(zhèn)
1250
25%
D
興塔鎮(zhèn)、新農(nóng)鎮(zhèn)、松隱鎮(zhèn)、廊下鎮(zhèn)、呂巷鎮(zhèn)、干巷鎮(zhèn)
1100
25%
奉賢區(qū)
本規(guī)定自2005年3月1日實施（2005年3月1日以前核發(fā)拆遷許可證的動遷基地仍適用原規(guī)定）
一
南橋鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)（東至浦南運河以北以莘奉金公路為界、浦南運河以南以金海路為界，南至大亭公路，西至竹港，北至奉浦大道）
1750
43%
二
南橋鎮(zhèn)行政區(qū)域除一類以外的區(qū)域；奉城鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)（東至洪廟港，南至大亭公路，西至奉新公路，北至川南奉公路<改線段>）
1560
37%
三
奉城鎮(zhèn)行政區(qū)域除二類以外的區(qū)域，青村鎮(zhèn)、金匯鎮(zhèn)、莊行鎮(zhèn)、柘林鎮(zhèn)行政區(qū)域，海灣鎮(zhèn)行政區(qū)域農(nóng)工商大道以西的區(qū)域
1380
32%
四
除一、二、三類外的其他區(qū)域
1220
28%
續(xù)前表
青浦區(qū)
2001年11月1日以后核發(fā)房屋拆遷許可證的基地。
1
青浦鎮(zhèn)、徐涇鎮(zhèn)
1300
最低補償單價*40%
2
朱家角鎮(zhèn)
1100
最低補償單價*40%
其中：沈巷地區(qū)
900
最低補償單價*40%
3
練塘鎮(zhèn)、華新鎮(zhèn)、趙巷鎮(zhèn)、白鶴鎮(zhèn)
900
最低補償單價*40%
其中：小蒸社區(qū)、蒸淀社區(qū)
800
最低補償單價*40%
4
金澤鎮(zhèn)、重固鎮(zhèn)、趙屯鎮(zhèn)、商榻鎮(zhèn)、西岑鎮(zhèn)
800
最低補償單價*40%
松江區(qū)
本規(guī)定自2002年6月25日起施行。
一
松江新城范圍，即東起洞涇港、西至油墩港、南起滬杭鐵路、北至花辰路
1500
25%
二
九亭鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)、泗涇鎮(zhèn)及佘山國家旅游度假區(qū)核心區(qū)的行政區(qū)域
1240
25%
三
油墩港以東，黃浦江、橫潦涇以北的除一、二級之外的區(qū)域
1184
25%
四
斜塘以東，橫潦涇以北，油墩港以西區(qū)域
900
25%
五
黃浦江、橫潦涇以南，斜塘以西區(qū)域
800
25%
崇明縣
自2005年9月1日起核發(fā)房屋拆遷許可證的拆遷基地按調(diào)整后的區(qū)域劃分和補償標準執(zhí)行。
一
城橋鎮(zhèn)、陳家鎮(zhèn)、長興鄉(xiāng)、橫沙鄉(xiāng)鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）區(qū)范圍內(nèi)的地區(qū)
1550
30%
二
堡鎮(zhèn)、新河鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)范圍內(nèi)的地區(qū)
1400
30%
三
綠華鎮(zhèn)、新村鄉(xiāng)、三星鎮(zhèn)、廟鎮(zhèn)、港西鎮(zhèn)、建設鎮(zhèn)、豎新鎮(zhèn)、港沿鎮(zhèn)、向化鎮(zhèn)、中興鎮(zhèn)鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）區(qū)范圍內(nèi)的地區(qū)
1200
30%
附錄3 上海市征地補償安置補償標準
1、各區(qū)、縣耕地補償費和青苗補償費標準
區(qū)、縣
耕地補償費（元）
青苗補償費（元）
其他耕地
常年蔬菜地
其他耕地
常年蔬菜地
元/畝
元/m2
元/畝
元/m2
元/畝
元/m2
元/畝
元/m2
閔行
12000
18
28800
43.2
1080
1.62
2600
3.9
嘉定
12000
18
24000
36
1080
1.62
2160
3.24
寶山
12000
18
24000
36
1080
1.62
2160
3.24
浦東新區(qū)
14400
21.6
24000
36
1300
1.95
2160
3.24
南匯
14400
21.6
24000
36
1300
1.95
2160
3.24
奉賢
13200
19.8
22800
34.2
1200
1.8
2060
3.09
松江
12000
18
22800
34.2
1080
1.62
2060
3.09
金山
12000
18
24000
36
1080
1.62
2160
3.24
青浦
12000
18
24000
36
1080
1.62
2160
3.24
崇明
12000
18
21600
32.4
1080
1.62
1960
2.94
2、常年蔬菜鄉(xiāng)鎮(zhèn)耕地補償費和青苗補償費標準
區(qū)、縣
鄉(xiāng)、鎮(zhèn)
耕地補償費
青苗補償費
元/畝
元/m2
元/畝
元/m2
長寧
新涇
36000
54
3260
4.89
徐匯
華涇
36000
54
3260
4.89
普陀
長征
31000
46.5
2800
4.2
桃浦
31000
46.5
2800
4.2
楊浦
五角場
31000
46.5
2800
4.2
閘北
彭浦
31000
46.5
2800
4.2
閔行
虹橋
36000
54
3260
4.89
梅隴
36000
54
3260
4.89
七寶
36000
54
3260
4.89
紀王
34000
51
3080
4.62
華漕
34000
51
3080
4.62
嘉定
江橋
31000
46.5
2800
4.2
封浜
31000
46.5
2800
4.2
黃渡
31000
46.5
2800
4.2
安亭
28000
42
2540
3.81
寶山
江灣
31000
46.5
2800
4.2
廟行
31000
46.5
2800
4.2
大場
31000
46.5
2800
4.2
祁連
28000
42
2540
3.81
浦東新區(qū)
楊思
31000
46.5
2800
4.2
嚴橋
31000
46.5
2800
4.2
六里
28000
42
2540
3.81
洋涇
31000
46.5
2800
4.2
花木
31000
46.5
2800
4.2
北蔡
28000
42
2540
3.81
三林
28000
42
2540
3.81
南匯
周西
31000
46.5
2800
4.2
奉賢
青村
28000
42
2540
3.81
松江
九亭
28000
42
2540
3.81
泗涇
25000
37.5
2260
3.39
新橋
25000
37.5
2260
3.39
金山
金山衛(wèi)
28000
42
2540
3.81
亭林
28000
42
2540
3.81
青浦
華新
31000
46.5
2800
4.2
白鶴
31000
46.5
2800
4.2
趙屯
28000
42
2540
3.81
崇明
合興
25000
37.5
2260
3.39
3、非居住房屋及附屬設施補償標準
分類
名稱及規(guī)格
補償標準（元/m2）
標準增減（元/m2）
備 注
非居住房屋
樓房4×9磚混
467.4
2
樓房4×9磚木
399.89
2
平房4×7磚混
526.38
3
樓房
475.64
2
平屋面
活動房
174.65
1
標準廠房
587.82
3
倉庫單跨
497.2
2.5
倉庫雙跨
418.25
2
豬舍
435.3
2
雙圈
豬舍
479.55
2
單圈
運動場
92.95
豬棚
養(yǎng)雞房
427.57
2
養(yǎng)鴨房
318.32
1.5
簡屋
150.00
1.00
棚舍
80.00
0.50
圍墻 場地
圍墻 一磚
140.43
圍墻 半磚
87.96
空斗圍墻
119.05
場地
10cm #200砼
66.26
場地
15cm #200砼
81.91
場地
20cm #200砼
97.57
4、農(nóng)田水利設施補償標準
項目
內(nèi)容
規(guī)格
單位
補償標準（元）
備 注
田間排水管
塑料管
畝
450
間距9-10米，埋深0.8米
河道綜合補償費
鄉(xiāng)級以上
m3
9.50
大明溝
土
m3
6.50
水泥預制板
米
125
石板砌
米
180
磚砌明溝
米
80
噴灌
固定
畝
818
半固定
畝
370
機口
單泵
座
122409
按14寸泵測算
雙泵
座
187929
排澇站
單泵
座
710498
按28ZLB-70泵測算
雙泵
座
943258
管棚
6m×30m
座
4000
搬遷2000元/座
連棟管棚
A型
套
50000
渡槽
45cm
米
426.78
60cm
米
511.59
80cm
米
614.42
倒虹
45cm
米
1174.42
60cm
米
1319.09
80cm
米
1464.86
地下渠道
15cm
米
34.93
23cm
米
50.07
30cm
米
65.63
45cm
米
172.98
60cm
米
217.76
80cm
米
303.96
100cm
米
449.25
5、農(nóng)村橋梁補償標準
項目
內(nèi)容
結(jié)構
跨度（L）m
補償標準
元/m2
備注
橋 梁
機耕板橋梁
8m+10m+8m
2158.00
橋面總寬4.6米
10m+10m+10m
2002.00
橋面總寬4.6米
13m+13m+13m
2260.00
橋面總寬4.6米
16m
2955.00
橋面總寬4.6米
人行板橋梁
8m+10m+8m
2935.00
橋面總寬2.6米
10m+10m+10m
2703.00
橋面總寬2.6米
13m+13m+13m
2565.00
橋面總寬2.6米
16m
4283.00
橋面總寬2.6米
6、畜禽損失補償標準
單位：元/頭（元/只）
項目
類別
單位
搬遷類補償標準
關閉類補償標準
豬
公豬
頭
399
798
母豬
266
532
肉豬
88
176
苗豬
44
88
奶牛
成乳牛
頭
1500
1000
育成牛
666
600
發(fā)育牛
444
400
犢牛
222
200
雞
蛋雞
只
9
10
肉雞
2
4
種雞
15
20
兔
種兔
只
45
60
商品兔
15
15
孔雀
種孔雀
只
90
300
商品孔雀
45
175
鴨
蛋鴨
只
5
肉鴨
2
鴿
種鴿
只
9.5
19
肉鴿
2
4
7、水產(chǎn)養(yǎng)殖相關設施補償標準表
項目名稱
規(guī)格
單位
補償標準（元）
備注
拖網(wǎng)
大
塊
1500
小
塊
500
折網(wǎng)
大
只
300
小
只
150
潛水泵
大
只
800
小
只
500
增氧器
大
只
1500
小
只
700
網(wǎng)箱
大
只
100
1.5cm×1.5cm×1.5cm以上
小
只
50
1.5cm×1.5cm×1.5cm以下
電箱
大
只
90
小
只
45
簍子
大
只
60
小
只
40
望魚棚
m2
按副業(yè)棚、舍的標準補償
氣泵
只
480
三相拖線
100m
套
330
固底
砼材
m2
15.00/ m2
不計折舊
護坡
砼材
m2
15.00/ m2
不計折舊
甲魚保溫設施
蒸汽鍋爐管道
保暖設施
畝
3500
按10年折舊
殘值率為10%
蝦、蟹苗保暖鐵環(huán)棚
渡鋅
套
3750
含尼龍等保暖設施6×50
防逃設施
畝
150
蟹塘
小船
只
300
木質(zhì)和水泥
8、種植業(yè)補償標準
項目類別
單位
生長周期
具體年份
產(chǎn)量（斤）
補償標準（元）
備 注
生梨
畝
投入期
第1年
850
第2年
650
第3年
700
收獲期
第4年—第24年
3000—4000
5100
葡萄
畝
投入期
第1年
2100
含設施
第2年
750
收獲期
第3年—第23年
3000
5100
桃樹
畝
投入期
第1年
900
第2年
650
第3年
750
收獲期
第4年—第23年
3000—3200
5500
桔樹
畝
投入期
第1年
925
第2年
925
第3年
925
收獲期
第4年—第20年
1000--6000
3725
9、菌菇類補償標準
品種
單位
投入成本（元）
產(chǎn)量
補償標準(斤/元)
蘑菇
1千平方尺
2550
1013斤
3.60-4.00
袖珍菇
1千袋
1555
800斤
2.50-3.00
香菇
1萬棒
14220
1萬棒
3.20-3.50
草菇
1千平方尺
1200
800斤
3.80-4.00
雞腿菇
1千平方尺
2815
2000斤
4.00-4.50
平菇
1千袋
1735
1千袋
3.30-3.50
金針菇
1千包
915
1千包
2.20-2.40
10、施工借地補償標準
類別
單位
補償標準（熟）
備注
半年
1年
1年半
2年
蔬菜地
畝
4
5
6
7
借地時間不足半年的按半年計算；超過半年，不足一年的按一年計算；依次類推。
糧棉地
畝
4
5
6
7
11、低值易耗品及其他補償標準表
類別
項目名稱
單位
單價（元）
農(nóng)機具
1.5T水泥船
只
1150
5T水泥船
只
3450
8T水泥船
只
4140
小木船
只
300
薄膜
平方米
1.15
鋸式脫粒機
臺
1680
滾筒式脫粒機
臺
650-680
小型脫粒機
臺
620-650
潛水泵
臺
480
鼓風機
臺
220
飼料粉碎機
臺
340
高壓藥水機
臺
1160
勞動車
輛
360
翻斗車
輛
360
犁(簡易)
只
550
粑、劃
套
60
背式藥水機
臺
80
水缸
只
50
開溝犁
臺
7200
插秧機
臺
5980
柴油機
臺
1150
軋稻機
臺
600
鐵篩糠機
臺
1600
旋轉(zhuǎn)犁機
臺
4600
拖拉機
臺
42800
黃魚車
輛
380
電焊機（小型）
臺
562
切菜機
臺
70
糞桶
臺
125
附錄4 上海市征用集體所有土地房屋拆遷土地使用權基價標準
單位：元/m2建筑面積
區(qū)縣
等級
區(qū) 域 范 圍
土地使用權基價
價格補貼系數(shù)
徐匯
2006年2月14日開始實行。之前已核發(fā)房屋拆遷許可證的基地，仍執(zhí)行原來的標準
A
華山路以東、肇家浜路以北
/
/
B
華山路以西、肇家浜路以南、凱旋路以東、中山西路至中山南一路、中山南二路以北
/
/
C
凱旋路以西、中山西路至中山南一路、中山南二路以南、龍華港以北、滬閔路西北
4000
20%
D
龍華港以南、滬閔路東南、淀浦河以北
3100
20%
普陀
適用于2004年上半年、下半年度核發(fā)房屋拆遷許可證的基地
A
原長征鎮(zhèn)（集體土地）地區(qū)
2230
/
B
桃浦鎮(zhèn)（集體土地）地區(qū)
1140
/
楊浦
2004年4月8日后核發(fā)的拆遷許可證適用
五角場鎮(zhèn)和殷行街道范圍內(nèi)的集體所有土地
2800
1400
浦東新區(qū)
本通知從2005年7月1日起執(zhí)行，2005年7月1日以前已核發(fā)房屋拆遷許可證的基地，仍執(zhí)行原標準
A
花木（內(nèi)環(huán)線內(nèi)）
2400
450
B
花木（內(nèi)環(huán)線外）、北蔡（川楊河以北）
2100
450
C
北蔡（川楊河以南）、金橋、三林（外環(huán)線內(nèi)）
1950
450
D
三林（外環(huán)線外）、張江、高行
1500
500
高橋、高東、川沙、唐鎮(zhèn)
1350
500
E
曹路、機場、合慶
1180
500
寶山
本調(diào)整內(nèi)容自2004年4月30日起執(zhí)行，2004年4月30日以前已核發(fā)房屋拆遷許可證的基地，仍執(zhí)行原標準
A
高境、大場（原祁連除外）、廟行
2713
400
B
凇南
2430
400
C
大場（原祁連）
1799
400
D
楊行（含原寶山鎮(zhèn)全部）、顧村、月浦（原盛橋除外）
1799
350
E
羅店、月浦（原盛橋）
1246
350
F
羅涇
1167
350
G
長興、橫沙地區(qū)
930
300
符合易地建房條件選擇易地建房安置
260
/
續(xù)前表
閔行
本規(guī)定自2004年5月17日起施行（2004年5月17日以前核發(fā)拆遷許可證的動遷基地仍適用原規(guī)定）
一
虹橋鎮(zhèn)、梅隴鎮(zhèn)（春申塘以北）、龍柏街道（外環(huán)線以內(nèi)）、古美街道
2900
25%
二
七寶鎮(zhèn)、龍柏街道（外環(huán)線以外）、莘莊鎮(zhèn)
2440
25%
三
江川街道、梅隴鎮(zhèn)（春申塘以南）、顓橋鎮(zhèn)
1820
25%
四
吳涇鎮(zhèn)、華漕鎮(zhèn)（吳漕路以東、滬青平高速公路以北、橫涇港以西）
1480
25%
五
馬橋鎮(zhèn)、華漕鎮(zhèn)（吳漕路以西）、浦江鎮(zhèn)
1140
25%
南匯
本規(guī)定自2004年4月1日起施行（2004年4月1日以前核發(fā)拆遷許可證的動遷基地仍適用原規(guī)定）
一
康橋鎮(zhèn)、周浦鎮(zhèn)（原周浦地區(qū)）、惠南鎮(zhèn)（大治河以北）
1400
300
二
南匯工業(yè)園區(qū)、周浦鎮(zhèn)（原瓦屑地區(qū)）、新場鎮(zhèn)、宣橋鎮(zhèn)、航頭鎮(zhèn)、蘆潮港鎮(zhèn)、泥城鎮(zhèn)、書院鎮(zhèn)、萬祥鎮(zhèn)
1100
300
三
祝橋鎮(zhèn)、六灶鎮(zhèn)、老港鎮(zhèn)、大團鎮(zhèn)、惠南鎮(zhèn)（大治河以南）、濱海旅游渡假區(qū)
900
300
嘉定
本規(guī)定自2004年3月1日起施行（2004年3月1日以前核發(fā)拆遷許可證的動遷基地仍適用原規(guī)定）
一
嘉定中心城區(qū)（包括嘉定鎮(zhèn)、新成路街道、菊園新區(qū)和嘉定工業(yè)區(qū)（南區(qū)））
1104
25%
二
安亭鎮(zhèn)（含上海國際汽車城區(qū)域）
1104
25%
三
南翔鎮(zhèn)和黃渡鎮(zhèn)（除上海國際汽車城區(qū)域）
1012
25%
四
真新新村街道
1564
25%
五
江橋鎮(zhèn)
1228
25%
六
馬陸鎮(zhèn)
932
30%
七
嘉定工業(yè)區(qū)（北區(qū)）
960
25%
八
其他各鎮(zhèn)建成區(qū)
874
25%
九
符合易地建房條件選擇易地建房安置
115
/
金山
本規(guī)定自2004年9月1日后核發(fā)拆遷許可證適用
A
金山新城區(qū)范圍（東至亭衛(wèi)路、亭衛(wèi)路南路，西至松金公路，南至龍勝路、老滬杭路，北至紅旗路）
750
450
B
朱涇鎮(zhèn)
750
450
C
金山衛(wèi)鎮(zhèn)（除A類涉及的范圍外）、山陽鎮(zhèn)（除A類涉及的范圍外）、楓涇鎮(zhèn)、亭林鎮(zhèn)、張堰鎮(zhèn)、漕涇鎮(zhèn)、朱行鎮(zhèn)
600
350
D
興塔鎮(zhèn)、新農(nóng)鎮(zhèn)、松隱鎮(zhèn)、呂巷鎮(zhèn)、干巷鎮(zhèn)、廊下鎮(zhèn)
500
350
續(xù)前表
奉賢
本規(guī)定自2005年3月1日實施（2005年3月1日以前核發(fā)拆遷許可證的動遷基地仍適用原規(guī)定）
一
南橋鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)（東至浦南運河以北以莘奉金公路為界、浦南運河以南以金海路為界，南至大亭公路，西至竹港，北至奉浦大道）
900
900
二
南橋鎮(zhèn)行政區(qū)域除一類以外的區(qū)域；奉城鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)（東至洪廟港，南至大亭公路，西至奉新公路，北至川南奉公路<改線段>）
800
750
三
奉城鎮(zhèn)行政區(qū)域除二類以外的區(qū)域，青村鎮(zhèn)、金匯鎮(zhèn)、莊行鎮(zhèn)、柘林鎮(zhèn)行政區(qū)域，海灣鎮(zhèn)行政區(qū)域農(nóng)工商大道以西的區(qū)域
700
600
四
除一、二、三類外的其他區(qū)域
600
450
松江
本規(guī)定自2002年6月25日起施行
一
松江新城范圍，即東起洞涇港、西至油墩港、南起滬杭鐵路、北至花辰路
750
600
二
九亭鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)、泗涇鎮(zhèn)及佘山國家旅游度假區(qū)核心區(qū)的行政區(qū)域
600
480
三
油墩港以東，黃浦江、橫潦涇以北的除一、二級之外的區(qū)域
550
440
四
斜塘以東，橫潦涇以北，油墩港以西區(qū)域
400
320
五
黃浦江、橫潦涇以南，斜塘以西區(qū)域
300
240
崇明
自2005年9月1日起核發(fā)房屋拆遷許可證的拆遷基地按調(diào)整后的區(qū)域劃分和補償標準執(zhí)行
一
城橋鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)除陳海公路新線以南地區(qū)及陳家鎮(zhèn)、長興鄉(xiāng)、橫沙鄉(xiāng)行政區(qū)域
900
400
二
堡鎮(zhèn)、新河鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)陳海公路新線以南地區(qū)
800
350
三
除一、二類以外的地區(qū)
700
300
