一、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的問題不是一個簡單的問題。原告以被告侵犯自己對四星苑部分房屋的優(yōu)先購買權(quán)為由要求確認被告間的商品房買賣合同無效的起訴，頗有“以一隅抗全國”的意味，其影響交易之便捷與效率顯而易見?？稍娴膬?yōu)先購買權(quán)又是法律所明確賦予的，因此從本案可以探究“優(yōu)先購買權(quán)的效力及性質(zhì)如何”，“租賃合同關(guān)系下的房屋承租人憑什么可以要求宣告別人買賣合同的無效？”，“優(yōu)先購買權(quán)行使的同等條件的內(nèi)涵究竟包括什么，同等絕對相同，還是相對相同？”，“所謂條件是僅指價格條件還是包括其他條件”，“是否必須要求房屋承租人所承租的房屋與出租人賣與第三人的房屋完全同一？”。以上種種問題若不解決，人民法院對此類案件的審判將會出現(xiàn)完全不同的結(jié)果，從而有損法律尊嚴。

優(yōu)先購買權(quán)制度檢討。王利明先生認為，優(yōu)先購買權(quán)又稱先買權(quán)是特定民事主體依照法律的規(guī)定享有的先于他人購買某項特定財產(chǎn)的權(quán)利。中國現(xiàn)行法規(guī)、司法解釋對優(yōu)先購買權(quán)作了規(guī)定。本案中只涉及房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)，因此本人只就與此相關(guān)法規(guī)與司法解釋。合同法第230條規(guī)定出租人出賣出租房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；//城市私有房屋管理條例第10條規(guī)定房屋所有人出賣出租房屋須提前三個月通知承租人，在同等條件下承租人有優(yōu)先購買權(quán)。//最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則的若干問題的意見（試行）第118規(guī)定出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣合同無效。//以上三項規(guī)定，我國學者對此認為主要詬病在于：（一）是提前三個月的時間起點不明確，所謂出租人出賣出租房屋是指出租人有出賣意向還是與第三人已進行磋商，抑或與第三人已經(jīng)成立買賣合同；（二）是宣告買賣合同無效是否合適？是否會損害善意第三人的利益？合同被宣告無效后，房屋所有權(quán)的歸屬不明，是回歸出租人還是直接歸屬承租人？{三}是同等條件的內(nèi)涵不明。因此在理論界對此爭議頗多不贅。

優(yōu)先購買權(quán)的效力及性質(zhì)。我們再回頭看司法解釋第118條“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣合同無效”。這條規(guī)定沒有解決的一個大問題是出租人與他人締結(jié)的買賣合同被宣告無效后房屋所有權(quán)的歸屬問題。此時有兩個選擇，要么承租人直接取得房屋所有權(quán)，要么房屋所有人重新取得房屋所有權(quán)。如果法政策賦予房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)以物權(quán)效力，那么承租人應該直接取得房屋所有權(quán)，但是承租人又是基于什么而取得所有權(quán)呢？而且從理論上講，如果是買賣契約的話，所有人還是可以違約的，仍然可以出售該房屋給其他人而賠償承租人的損失，而這又與優(yōu)先購買權(quán)的物權(quán)效力相矛盾。所以筆者認為，現(xiàn)行司法解釋對此類問題沒有明確法價值取向，從而有意無意回避最為關(guān)鍵效力及性質(zhì)問題。