在我國，隨著城市的急速發(fā)展，高樓大廈鱗次櫛比，住房日益商品化，建筑物所有權(quán)人對共有部分使用的糾紛也逐漸增多。

實例一：某市東光花園是臺商興建的一個高級住宅區(qū)，第一期工程6座樓房， 于1995年5月交付使用。1995年底，該市移動通信局未經(jīng)業(yè)主、 物業(yè)公司許可，便讓郵電企業(yè)某通信股份有限公司在東光花園購得4號樓7C 房建基站，并在距屋頂2至7米高度不等的地方，安裝了6根模擬天線和6根數(shù)字天線。業(yè)主反映強烈，準備聯(lián)名對移動通信局提起訴訟【1】。 

實例二：南京一家物業(yè)管理公司，將大廈一層電動扶手梯旁的公共部位100 余平方米出租給一單位設(shè)攤經(jīng)營。大廈部分業(yè)主認為，在購房時已將該公共部分分別攤?cè)胨彿课莸慕ㄖ娣e中，對此公共部分業(yè)主擁有使用權(quán)，物業(yè)管理公司未經(jīng)業(yè)主同意，擅自將公共部位讓與他人經(jīng)營是一種侵權(quán)行為，并將此案訴至法院【2】。

我國目前并無專門的共有建筑區(qū)分所有權(quán)法規(guī)，民法通則也未作規(guī)定。為解決和避免紛爭，對建筑物所有人的共有部分使用權(quán)加以規(guī)制實屬必要。本文著重探討以下問題：建筑物共用部分的界定及性質(zhì)；共有部分的使用及限制；共有部分的管理與費用，以期引起立法重視。

一、建筑物共有部分的界定及性質(zhì)
建筑物包括專有部分和共有部分。專有部分必須具備構(gòu)造上和利用上的獨立性。而共有部分，因供給所有者共用，其權(quán)利應(yīng)歸屬于全體或一部分所有者共有。共有部分中，有些在性質(zhì)上或構(gòu)造上屬于當然共用，例如地基、樓梯等，學說上稱為“法定共用部分”。有些屬契約上的共用部分，如停車場、娛樂室等，其構(gòu)造和利用上雖有獨立性，但依所有人的契約而成為共用部分。日本現(xiàn)行法律就將共用部分確定為“專有部分以外的建筑物部分，及不屬于專有部分之建筑物附屬物和依法約定為共有部分之附屬建筑物”，與“通往數(shù)個專有部分的走廊或樓梯室，以及其他在構(gòu)造上可供全體或其一部共用的建筑物部分。”

現(xiàn)代各國立法均將建筑物的共用部分推定為各相關(guān)所有權(quán)人共有。但對于該共有的性質(zhì)，理論上卻觀點不一。日本學者多主張共同共有說，認為于一建筑物上所共同生活之人，為了共用部分之管理與共同生活秩序之維持，往往須制定規(guī)約及選任管理人，彼此間因而形成合伙關(guān)系。因此，建筑物之共用部分乃為全體所有權(quán)人合有，也即共同共有【3】。根據(jù)該說，建筑物共用部分之共有，系為了共同目的，禁止請求分割，也禁止讓與應(yīng)有部分。德國民法著述一般認為，建筑物所有人的共有權(quán)在法律上為按份共有性質(zhì)的權(quán)利，各單一權(quán)利人按照自己的份額享受權(quán)利并承擔義務(wù)。各權(quán)利人享受權(quán)利和承擔義務(wù)的份額，根據(jù)其擁有的住宅面積在建筑物總體面積中的比例確定【4】。 臺灣學者也多主張按份共有說，認為建筑物共用部分，屬臺灣“民法”第823 條第一項所規(guī)定的，因物之使用目的不能分割之按份共有。鄭玉波先生指出，區(qū)分所有建筑物之共同部分，如樓梯、隔壁等，以及附屬之共用部分，為不得分割之按份共有【5】。

上述兩種學說盡管有分歧，但均主張：共有部分既不能請求分割，也不能單獨讓與，而是應(yīng)隨各相關(guān)建筑物所有權(quán)之移轉(zhuǎn)而移轉(zhuǎn)。這也是建筑物之共有與民法物權(quán)編之共有所不同之處。在一般共有，最為重要的是共有物的分割請求權(quán)，而在建筑物共用部分（應(yīng)有部分之比例），只要專有所有權(quán)繼續(xù)存在，該共用部分既不能請求分割。因而不可依一般共有法理來處理建筑物所有權(quán)人間的相互關(guān)系。近來我國有學者主張，應(yīng)根據(jù)建筑物之不同形態(tài)（所謂縱割式、橫切式與混合式）而區(qū)別，或?qū)俟餐灿?，或?qū)侔捶莨灿小?SPAN lang=EN-US>6】。不無新意。

確定建筑物共有部分的性質(zhì)，有利于明確所有權(quán)人作為共有人的權(quán)利、義務(wù)及責任。例如共用部分修繕費用的負擔，對共同共有而言應(yīng)為各共有人間的連帶債務(wù)，對按份共有而言則為各共有人間的按份債務(wù)。對這個問題，我國現(xiàn)行民法無明文規(guī)定，司法解釋也極少涉及。本文認為，建筑物之法定共用部分，因不具有構(gòu)造和利用上的獨立性，共用人也就無從請求分割和讓與，但共用人仍可按其份額來行使權(quán)利和承擔義務(wù)，所以不妨解釋為不得請求分割的按份共有。而規(guī)約共用部分，雖其構(gòu)造上、利用上仍具獨立性，但依所有權(quán)人之規(guī)約而成為共用部分，如允許共用人請求分割或轉(zhuǎn)讓，將違反約定共用的宗旨。并且，其對共用部分的使用、收益乃至處分，基于公共安全的考慮，須受到團體規(guī)約的約束。因而同樣認定為不得請求分割的按份共有較妥。

二、所有者對于共有部分的使用及限制
對共有部分的使用，是共有人的一項基本權(quán)利，對此各國立法大多有明文規(guī)定。日本建筑物法律規(guī)定，各共有人對于共用部分，得按其用法予以使用。德國住宅所有權(quán)法規(guī)定，共有所有權(quán)人在兼顧其他所有權(quán)人之權(quán)益時，有權(quán)對共用部分予以使用。

實務(wù)中，共有部分的使用，應(yīng)按其本來的用法，即按其種類、性質(zhì)、構(gòu)造來使用，即使用作其他用途，只要不違背共用部分的種類、性質(zhì)及構(gòu)造，也認為允許，例如在外墻壁設(shè)置廣告牌。但若為特別的用法使用時，應(yīng)按共有人的約定或由多數(shù)共有人來決定，而不得由所有者個人擅自決定。若有違背，其他共有人有權(quán)請求停止侵害、恢復(fù)原狀或損害賠償。在前述實例二中，物業(yè)管理公司并非所有權(quán)人，把已經(jīng)分攤?cè)霕I(yè)主所購房屋建筑面積中的公共部分擅自租與他人經(jīng)營，侵犯了所有權(quán)人的使用收益權(quán)。即使物業(yè)管理公司是業(yè)主之一，也不得單方面決定出租。各共有人有權(quán)依約定或其共同持有份獲得因共用部分所生利益的權(quán)利。如將共用部位出租，每個所有權(quán)人均可按照其應(yīng)有份額獲得租金。實踐中，有關(guān)頂樓空間、一樓空地等法定共用部分的問題較多，試分析如下：

1.對于屋頂?shù)氖褂?SPAN lang=EN-US>
屋頂為全體的共用部分，原則上屬于所有者全體共有。各共有人應(yīng)按照共有部分的用法來使用，例如作為火災(zāi)避難逃生之地、晾曬衣服、修建空中花園等。實踐中常有住在頂樓或一樓的住戶，往往愿意額外支出較其他樓層更高的費用，以求能單獨使用頂樓平臺或一樓空地等額外空間。也有些住戶動輒以加設(shè)鐵門或開辟獨立通道而把原有通道封閉的方法增大自己的使用空間。居住頂樓或一樓的住戶普遍認為，其之所以以較高價格購買房屋，自然是以另得單獨使用額外空間為代價。而近來權(quán)利意識的抬頭，也使得屋頂及一樓空地能否為頂樓或一樓住戶單獨使用的爭執(zhí)迭起。實務(wù)中，所有人對于屋頂?shù)氖褂?，?yīng)視有無“分管契約”而有所不同。所謂“分管契約”是指共有人間就共有物的使用收益或管理方法所訂的契約。管理可以是對共有物的保存、改良及使用收益，但不含處分行為。在所有人未訂有“分管契約”的情形下，部分共有人擅自對共有物的某特定部分加以利用，例如在屋頂搭建、堆放物品或者將公共部位出租使用，其他共有人有權(quán)請求返還，恢復(fù)原狀。在前述實例一中，移動通信局如果確實未經(jīng)業(yè)主和物業(yè)公司許可，便讓下屬企業(yè)購樓建基站，并在距屋頂2至7米高度不等的地方，安裝數(shù)根天線，違背了該市《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》中“不得在過道、樓梯、屋面及其他共用場地搭蓋堆放物品”的規(guī)定，并且因電表負荷過重，導(dǎo)致相鄰所有人有的冰箱被燒壞，有的電視接收信號不強，畫面不清晰，其行為當屬侵權(quán)無疑，其他所有人有權(quán)請求其停止侵害、恢復(fù)原狀和賠償損失。須注意的是，建筑物的出賣人，如果保留共有部分的專用權(quán)，分別附隨于專有部分出賣時，所有人明知有此情形而仍買受，即使未明確約定，也應(yīng)視為買受人對出賣人保留專用權(quán)的默示承認，與共有物的約定分管相類似，各所有人應(yīng)受其拘束。

在所有人訂有分管契約的情形下，各共有人原則上就其分管部分為保存、改良和使用收益等行為。但須特別注意的是，各國民法理論和司法實務(wù)一致認為，專用權(quán)人使用分管部分應(yīng)受到一定限制，即不得違反共有物的使用目的，更不得危害公共安全。例如頂樓平臺是供火災(zāi)發(fā)生后臨時避難待援的場所，即使訂有分管契約，也不得毀損屋頂平臺或變更其使用性質(zhì)。如果頂樓住房將頂樓加蓋違建物，顯然已將逃生避難用的性質(zhì)變更為居住使用，已超越了分管契約所約定的使用性質(zhì)。且這種變更未經(jīng)其他共有人的同意，無疑侵犯了其他共有人的權(quán)利。除了在頂樓加蓋違建物外，其他諸如在樓梯間設(shè)鐵門上鎖，在供防空避難用的地下室加設(shè)鐵門上鎖等，原則上均屬侵害其他共有人的權(quán)利，且對公共安全有潛在的威脅。其他共有人可按民法規(guī)定請求獲得救濟。在上述實例一中，如果移動通信局安裝的發(fā)射臺存在電磁波污染的話，不但侵害了其他共有人的權(quán)利，更構(gòu)成了對公共安全的威脅，理應(yīng)立即拆除，排除妨礙。

2.對于一樓空地的使用
一樓空地原則上也屬于所有者全體共有，但不排除一樓住戶在不妨礙公共通行的前提下，通過支付額外金額而取得部分專用權(quán)。實踐中，這部分專用權(quán)的行使往往也受到一定限制，例如為了美觀，要求各住戶都統(tǒng)一布置成草坪花園，不得隨意辟作車庫等?？傊ㄖ锼腥说臋?quán)利并非毫無限制，這種限制首先是民法中關(guān)于相鄰權(quán)的規(guī)定，其次由于分層住宅直接鄰接的緣故，各所有人對其他所有人的固有權(quán)利、全體共有人的共同利益及共同規(guī)則應(yīng)以建筑物的目的加以尊重，不得進行任何危害公共利益的行為。對其他共有人合法行使其權(quán)利時所產(chǎn)生的結(jié)果應(yīng)予容忍。我國在將來的立法中，既要充分尊重和保護所有人對共用部分的各種使用權(quán)，也不能忽視對它的限制。例如基于公共安全而禁止權(quán)利濫用，防止有些人隨心所欲、我行我素。在道德難以起作用的情況下，就得依賴于法律制裁的威力。

三、共有部分的管理和費用負擔

1.共有部分的管理
依各國建筑物區(qū)分所有權(quán)法，共有部分的管理是指為維持建筑物的物理機能，并充分發(fā)揮其社會的、經(jīng)濟的機能，而對之所為的一切經(jīng)營活動【7】。管理通常包括修繕、保存及改良等行為。 原則上根據(jù)居住面積的大小來享有權(quán)利和分擔義務(wù)。當所有人對共有部分的管理有特約時，則按其特約。

現(xiàn)代各國建筑物所有權(quán)立法大都賦予共有人對共用部分享有修繕改良權(quán)，但寬嚴不一。例如共有物的簡易修繕及其他保存行為，得由共有人單獨為之（臺灣“民法”第820條）。 而對于共有部分的改良乃至變更，因涉及各共有人的切身利益，法律往往有比較嚴格的限制。如日本建筑物區(qū)分所有權(quán)法規(guī)定：“共用部分的變更，應(yīng)得全體共有人的同意。共有部分的改良，顯需巨額之費用者，應(yīng)得共有人所持應(yīng)有部分合計四分之三以上的同意始得為之?！薄肮灿貌糠值母牧夹袨椋缬绊懠叭魏嗡腥藢ζ鋵Ｓ胁糠种褂脮r，應(yīng)得其同意?！蔽覈鴮砹⒎梢越梃b日本法的規(guī)定。在法律無規(guī)定時，可參照物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定和契約。目前我國很多城市的新建住宅小區(qū)都開始實行物業(yè)管理，聘請專門的物業(yè)公司來進行管理。公共契約也是管理的重要依據(jù)。公共契約應(yīng)反映大廈或小區(qū)各方面的共同意志，由各方共同審定，共同遵守執(zhí)行。公共契約并不僅是約束住戶的行為規(guī)則，而是明確開發(fā)商、管理商、業(yè)主或租賃戶職責、權(quán)利和義務(wù)的公約。

2.共用部分的費用負擔
對于共用部分的費用負擔，瑞士民法典第712 條之八有較明確的規(guī)定，主要包括：（1 ）日常維修及更新土地或樓房的共同部分及公共設(shè)備的費用；（2）管理事務(wù)的費用，包括管理人的酬金；（3）由所有權(quán)人共同負擔的由公法所規(guī)定的捐稅；（4 ）不動產(chǎn)或所有權(quán)人連帶負責的擔保債權(quán)人的利息及分期償還債務(wù)。共用部分又由全體共用部分與一部共用部分之分。例如，由建筑物第一層經(jīng)過各層到屋頂?shù)臉翘莼螂娞荩瓌t上屬于全體共用部分。而屬于各樓層所有者準獨占利用的走廊，雖然不能禁止其他階層者通行，仍可視為一部共用部分。鑒于這種區(qū)分，各國立法規(guī)定，全體共用部分的費用由全體所有人分擔，一部共用部分的費用由該部分所有人負擔，各按其應(yīng)有部分的比例分擔。共用部分的管理、修繕所負擔的債務(wù)，究竟是共用人的按份債務(wù)還是連帶債務(wù)，也是一個頗有爭議的問題。日本學者因主張共同共有性質(zhì)，因而對于共用部分的管理、修繕所負的債務(wù)，主張以合伙關(guān)系財產(chǎn)來處理【8 】，債權(quán)人得依照共同共有的法理，對于所有者全體作統(tǒng)一性的請求。而臺灣學者劉得寬先生則較贊成按份債務(wù)說，認為所有人僅就自己的債務(wù)份額承擔責任。這樣就使得共有人的負擔責任不致過重。在我國，如將之視為連帶債務(wù)，實踐中也難以行得通。

3.對違反者的制裁
實踐中有的所有人既不尊重法律，也無視規(guī)約，例如將有影響建筑物全體之安全的危險物帶進，以致有害于建筑物的保存或者違反有關(guān)建筑物的管理使用，而使所有者相互間共同的利益受到影響時，其他的所有者對于違反的所有者，得請求排除妨害、消除危險及賠償損失。然而對于頑固的違反者的所有權(quán)，是否可將其拍賣，也是一個值得考慮的問題。在這種情形下有所謂“驅(qū)逐”制度來確保所有人的和睦關(guān)系。在德國如經(jīng)全體共有人半數(shù)以上之明示表決通過后，即得對某一特定共有人為驅(qū)逐之表示。在瑞士則需基于法院之裁判方得為之?！?SPAN lang=EN-US>9】在我國，國民觀念恐難以接受這種“驅(qū)逐”制度，仍以適用停止侵害、排除妨害、消除危險、賠償損失等責任方式為宜。

四、結(jié)束語
對建筑物所有權(quán)人的共有部分使用權(quán)進行立法規(guī)制，就是要對建筑物的專有部分和共有部分作出明確界定，并賦予共有部分為按份共有的性質(zhì)，各所有人按照自己的份額享有權(quán)利和承擔義務(wù)。對于違反法律規(guī)定和約定的義務(wù)者，應(yīng)承擔排除妨礙、賠償損失的責任。建筑物的高層化解決了都市人的居住問題，提高了城市土地的利用率，減輕了地價的負擔，同時還能夠騰出更多的空間來興建公共事業(yè)。但公寓式建筑物的購買者往往只關(guān)注專有部分的購買，而忽略共用部分的存在，導(dǎo)致人際關(guān)系淡漠，對建筑物內(nèi)的共用部分建設(shè)也漠不關(guān)心，一旦產(chǎn)生糾紛，往往難以解決。面對土地由傳統(tǒng)性的地盤法演進為今日的空間法，我們應(yīng)建立起新的物權(quán)觀念，借鑒德、日等國的立法經(jīng)驗，制定專門的建筑物所有權(quán)法，既面對現(xiàn)實，又前瞻未來，以順應(yīng)世界潮流，滿足現(xiàn)代化社會生活的需要。

注：
【1】1997年5月23日《南方周未》。
【2】1997年7月9日《中國律師報》。
【3】陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》， 法律出版社1995年3月版，第136頁。
【4】孫憲忠：《德國當代物權(quán)法》，法律出版社1997年月版，第213頁。
【5】鄭玉波：《民法物權(quán)》，三民書局印行，1983年修訂九版，第125頁。
【6】同【3】，第139頁。
【7】陳俊樵《論區(qū)分所有建筑物之管理組織》， 載《中興法學》第24期，第191頁。
【8】劉得寬：《建筑物區(qū)分所有者之空間所有權(quán)》,《民法物權(quán)論文選輯》(上)五南圖書出版公司印行,1984年9月初版,第383頁。
【9】黃越欽：《住宅分層所有權(quán)之比較研究》，同【8】，第445頁。