購(gòu)買二手房的優(yōu)勢(shì)及法律風(fēng)險(xiǎn)

夏勇律師

2004年，西安市二手房市場(chǎng)成交量和往年相比有了很大的提高，大幅度的城市改造和部分地區(qū)的拆遷以及新商品房?jī)r(jià)格的持續(xù)攀升成為西安二手房市場(chǎng)火爆的直接原因，在剛剛過(guò)去的第四屆陜西住宅博覽會(huì)上，還首次以拍賣的方式推出了二手房交易。二手房、尤其是二手商品房，越來(lái)越受到眾多購(gòu)房者的青睞。
與已購(gòu)公房相比，已購(gòu)公房最新也是90年代的建筑，大部分都是老房子，戶型結(jié)構(gòu)也較為落后，單一考慮居住性質(zhì)較多，沒有考慮采光、社區(qū)交通等因素，樓間距也過(guò)小，不適合現(xiàn)代人的生活起居。與此相反，二手商品房的戶型合理，小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施較好，綜合品質(zhì)高，房屋成色新，一般都在2000年后建成，可使用年限長(zhǎng)，交易時(shí)稅費(fèi)低、二手商品房交易不需交納土地出讓金。 而相對(duì)新商品房，二手商品房的優(yōu)勢(shì)更明顯：二手房大都在市中心或商業(yè)繁華地段，交通方便，買二手房能滿足大部分人的地段要求。即買即住，房屋質(zhì)量有保證，社區(qū)成熟，不必生活在塵土飛揚(yáng)的二期、三期……的“建設(shè)工地”，不用交納公共維修基金等等。和新商品房、已購(gòu)公房相比，二手商品房還具有極大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，二手商品房雖然總價(jià)略高，但要比同一位置的新建商品房售價(jià)低得多，用來(lái)升級(jí)消費(fèi)最適合不過(guò)了。購(gòu)房者還可能利用業(yè)主急于出售的心理壓低價(jià)格，可能還會(huì)便宜。從風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)看，已購(gòu)公房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)較難確定，已購(gòu)公房與原產(chǎn)權(quán)單位之間還有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，交易時(shí)要牽扯到多方利益，程序也較為繁瑣。而二手商品房的產(chǎn)權(quán)清晰，只需直接簽約辦理交易過(guò)戶就可以了。
購(gòu)買二手房雖然具有以上種種優(yōu)勢(shì)，但其法律風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，二手房因其交易特性，主要存在以下法律風(fēng)險(xiǎn)。
一、 交易主體方面的風(fēng)險(xiǎn),
即買賣雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格。具體表現(xiàn)為出賣人非房屋所有權(quán)人,也未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán),買受方支付能力不強(qiáng)或不誠(chéng)實(shí)履約,出賣人不能得到全部房款。
二、交易房屋方面的風(fēng)險(xiǎn)。
用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍;房屋權(quán)屬存有爭(zhēng)議;房屋為共有, 房屋共有，一般有法定共有和約定共有兩種。在形式上，兩者最主要的區(qū)別是，約定共有人一般在產(chǎn)權(quán)證明上有產(chǎn)權(quán)登記；而法定共有人是指依法對(duì)該房屋享有產(chǎn)權(quán)的人，在產(chǎn)權(quán)證上或交易中心的產(chǎn)權(quán)登記冊(cè)中沒有登記，這種情況最典型的例子，就是登記產(chǎn)權(quán)人的配偶根據(jù)婚姻法的規(guī)定而共有產(chǎn)權(quán)，但產(chǎn)權(quán)證上沒有對(duì)配偶予以登記。問(wèn)題在于，按照法律規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)必須經(jīng)所有共有人的一致意思表示，處置行為才是有效的。有的房屋已出租他人,出賣人未依法通知承租人,侵害承租人在同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)益的;有的房屋已抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;已購(gòu)公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房上市出售后會(huì)形成新的住房困難的;被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓;交易房屋存有質(zhì)量瑕疵，有的房屋甚至還有大量的物業(yè)及水電等費(fèi)用沒有結(jié)清等等?？傊址抠I賣中確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性是首要問(wèn)題。買方在簽訂房屋買賣合同前應(yīng)到房地局產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍處查詢房屋的權(quán)屬情況，包括該房屋是否抵押、是否受司法限制等情況。只有在確認(rèn)了房屋的權(quán)屬，核實(shí)了房屋的產(chǎn)權(quán)類型（如房改房，集資房、拆遷安置房等，不同的類型的房產(chǎn)，它的土地取得方式及使用年限是不一樣的）。全面了解了該房產(chǎn)的“身世”后，買方才能與賣方簽訂房屋買賣合同。
三、房屋貸款風(fēng)險(xiǎn)。
二手房買賣中大多數(shù)買方都需辦理銀行按揭貸款，律師提醒購(gòu)房者不要輕信某些中介公司承諾的可按房屋合同價(jià)的幾成辦理貸款。銀行對(duì)市民購(gòu)買二手住房的貸款審核比較嚴(yán)格，還要對(duì)所交易的房產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的評(píng)估作價(jià)，所以，打算購(gòu)買二手住房并準(zhǔn)備貸款的市民應(yīng)在確認(rèn)貸款銀行可以貸款的情況下再行購(gòu)買。
四、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)。
這個(gè)問(wèn)題的產(chǎn)生，主要有兩大原因：第一，不動(dòng)產(chǎn)交易，其產(chǎn)權(quán)交付和動(dòng)產(chǎn)交易相比，由于產(chǎn)權(quán)登記取得制度和行政行為的介入，通常需要一個(gè)過(guò)程來(lái)完成；第二，從交易主體要求減少或避免交易風(fēng)險(xiǎn)的需求來(lái)看，我們需要不動(dòng)產(chǎn)交易和動(dòng)產(chǎn)交易一樣，在某一時(shí)刻能確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。這是一對(duì)矛盾。在房地產(chǎn)登記條例當(dāng)中，對(duì)這個(gè)問(wèn)題，已有相關(guān)的規(guī)定，但沒有完全解決問(wèn)題?，F(xiàn)有的規(guī)定，主要表現(xiàn)為兩點(diǎn)：第一，如果交易成功，以交易中心受理交易登記申請(qǐng)的時(shí)刻作為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)刻；第二，交易是否成功，以行政管理部門在交易審核期內(nèi)的審核結(jié)果為準(zhǔn)，如果審核沒有通過(guò)，則產(chǎn)權(quán)并不發(fā)生轉(zhuǎn)移，或者說(shuō)發(fā)生交易逆轉(zhuǎn)。換句話說(shuō)，受理交易登記申請(qǐng)，并不代表產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移，交易審核期也是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)期。那么，在交易風(fēng)險(xiǎn)期內(nèi)，買賣雙方應(yīng)各自承擔(dān)什么樣的風(fēng)險(xiǎn)，并未明確。這對(duì)買賣雙方的付款方式、交房時(shí)間產(chǎn)生了重要影響。因此，買賣雙方在簽訂了房地產(chǎn)買賣合同后，應(yīng)及時(shí)到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶申請(qǐng)手續(xù)；若雙方在合理的期限內(nèi)未完成交易手續(xù)的，應(yīng)積極采取防范措施；若雙方發(fā)生房屋買賣糾紛，一般要向法院提出訴前財(cái)產(chǎn)保全或訴訟財(cái)產(chǎn)保全，將房屋查封，防止房屋被轉(zhuǎn)移。
綜上所述，二手房交易相對(duì)于其他房屋交易方式而言，可以說(shuō)是優(yōu)勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)并存，律師建議欲購(gòu)買二手房的消費(fèi)者一定要多咨詢相關(guān)專業(yè)人士，多問(wèn)幾個(gè)為什么，做到理性消費(fèi)，安全購(gòu)房。