代 理 詞

尊敬的審判長、審判員：

山東言博律師事務(wù)所接受本案被告鄭xx的委托，指定韋福田律師擔(dān)任其與畢xx房屋買賣合同糾紛一案的訴訟代理人，根據(jù)本案庭審調(diào)查已查明的基本事實(shí)，本代理人發(fā)表如下代理意見，供法庭參考：

一、原被告雙方簽訂的《房屋買賣居間合同》（改合同）合法有效，不符合解除的條件

原告于2017年9月全款購買涉案房屋，2018年11月16日原告和被告1通過被告2簽訂《房屋買賣居間合同》（改合同），該合同系雙方的真實(shí)意思表示，且不違反法律及行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效合同。

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！备鶕?jù)該條款規(guī)定，簽訂合同的債權(quán)行為與所有權(quán)變動(dòng)的物權(quán)行為是相互分離的，物權(quán)變動(dòng)的原因和結(jié)果是相區(qū)別的。合同是否有效，在合同簽訂之時(shí)既已確定，而不能通過出賣人對(duì)標(biāo)的物是否具有處分權(quán)、標(biāo)的物是否能夠交付或者不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變更登記等物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果，反過來決定合同的效力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。”

在本案中，被告1是全款購買涉案房屋，與原告簽訂合同后，已如約將房屋交付給原告，現(xiàn)原告以涉案房屋存在查封，無法辦理過戶為由解除合同，無法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以駁回。而且目前涉案房屋上存在的查封是在雙方簽訂合同以后發(fā)生的，更是與被告1無關(guān)。

二、根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，涉案房屋具有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的法定事由，可以辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。 在本案中，涉案房屋在查封前已經(jīng)簽訂合法有效的書面買賣合同，買受人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款且合法占有該房屋，涉案房屋未能辦理過戶登記手續(xù)并非買受人自身原因所致，買受人對(duì)該涉案房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，只要房屋解封是可以進(jìn)行網(wǎng)簽備案的。

三、被告1未違反合同約定，沒有構(gòu)成違約

原被告雙方簽訂的《房屋買賣居間合同》（改合同）第八條其他約定事項(xiàng)部分約定的很清楚，更名期間出現(xiàn)查封乙方才承擔(dān)違約責(zé)任。而在本案中的兩次查封，一次在更名之前，一次在更名之后，都不屬于約定的乙方違約的情形。

而涉案房屋涉及到的兩次查封，分別是2018年4月24日淄博高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院的查封，和2019年2月2日淄博市中級(jí)人民法院的查封，而在原被告雙方合同簽訂之前的只有2018年4月24日的查封。2019年6月份，原告告知被告1涉案房屋被多次查封，被告1遂即向淄博高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院提起了執(zhí)行異議，法院也已于2019年8月26日解除了查封，而原告是在2019年8月28日向貴院提起的訴訟，即在原告起訴前該次查封已經(jīng)解除。

而造成涉案房屋無法辦理網(wǎng)簽備案的原因是2019年2月2日的淄博市中級(jí)人民法院的查封，該次查封發(fā)生在原被告簽訂《房屋買賣居間合同》（改合同）之后，系因開發(fā)商淄博xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司原因造成的，與被告并無關(guān)系。

原被告簽訂《房屋買賣居間合同》（改合同）后，原告與開發(fā)商重新簽訂了新的商品房買賣合同，合同的權(quán)利義務(wù)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，辦理網(wǎng)簽備案是開發(fā)商的義務(wù)。造成無法辦理網(wǎng)簽備案的原因也是開發(fā)商種種因素造成的，與被告并沒有任何關(guān)系。

四、本案中被告1的合同義務(wù)已經(jīng)履行完畢，雙方簽訂的合同具有不可逆性

原被告雙方簽訂的《房屋買賣居間合同》（改合同）中約定被告1的義務(wù)是配合原告改合同，并不是配合原告直接辦理房屋過戶。被告1的合同義務(wù)已經(jīng)履行完畢，之后的房屋交易環(huán)節(jié)應(yīng)由開發(fā)商即案外人淄博xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)配合原告完成，并非被告1來完成。因?yàn)榘凑招袠I(yè)交易慣例這種改合同的房屋交易方式仍然屬于原告與淄博xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之間“直簽”合同買賣房屋。原告買到的仍然是一手房，而不是二手房。

況且在被告1與原告改完合同后，在淄博xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的登記備案里涉案房屋已經(jīng)登記到原告名下，而且原告已經(jīng)與淄博xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重新簽訂了房屋銷售合同，涉案房屋的所有權(quán)及處分權(quán)已經(jīng)屬于原告，被告1沒有權(quán)利進(jìn)行任何后續(xù)的操作。

此外原告購買涉案房屋后已經(jīng)裝修入住半年多，在涉案房屋的所有、占有、處分等權(quán)利都已轉(zhuǎn)移給原告的情況下，已經(jīng)很難再退還給原告，合同的履行具有不可逆性。

五、原告的行為應(yīng)視為其對(duì)第一次查封的默認(rèn)和對(duì)相關(guān)權(quán)利的放棄

在原被告雙方簽訂《房屋買賣居間合同》（改合同）之前涉案房屋已經(jīng)存在查封，簽約當(dāng)時(shí)原告對(duì)此沒有提出異議而是自愿簽訂合同，視為原告對(duì)其自身相關(guān)權(quán)利的的放棄。

在原告發(fā)現(xiàn)涉案房屋存在查封后，與被告1一起配合完成對(duì)第一次查封的解除，也說明其已默認(rèn)第一次查封的事實(shí)，其不認(rèn)為第一次查封是其解除合同的主要原因。

六、原告自身沒有盡到基本的審查注意義務(wù)。

作為涉案房屋的購買方原告有責(zé)任和義務(wù)在購買房屋之前對(duì)交易的房屋進(jìn)行基本的查詢，但本案原告并沒有這樣做；如果原告在簽訂購房合同之前就進(jìn)行相關(guān)查詢的話，本案的糾紛就不會(huì)發(fā)生。

七、被告2沒有盡到核實(shí)職責(zé)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的責(zé)任

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百二十五條規(guī)定：“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。”

但被告2作為專業(yè)的居間機(jī)構(gòu)，對(duì)涉案房屋的網(wǎng)簽備案情況沒有盡到核實(shí)職責(zé)，違反居間忠實(shí)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的責(zé)任。

八、開發(fā)商淄博xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是造成涉案房屋無法正常辦理網(wǎng)簽備案的責(zé)任主體，應(yīng)當(dāng)有其承擔(dān)全部責(zé)任

    被告1于2017年9月全款從淄博xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買了涉案房屋，而后被告1將涉案房屋賣與原告，并按時(shí)交付。后原告重新與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，被告1在與開發(fā)商的合同中的權(quán)利義務(wù)已經(jīng)全部轉(zhuǎn)讓給原告，原告享有涉案房屋的所有權(quán)利，包括讓開發(fā)商辦理網(wǎng)簽備案。

而造成涉案房屋被查封，無法辦理網(wǎng)簽備案的原因是開發(fā)商遲遲未去辦理，并因?yàn)樽陨砥渌V訟案件導(dǎo)致涉案房屋被法院查封。因此，造成本案糾紛的責(zé)任人是開發(fā)商，開發(fā)商淄博xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。

九、 原告要求解除合同的主要原因是房屋價(jià)格下跌

目前涉案房屋的房?jī)r(jià)比當(dāng)初雙方簽訂合同時(shí)每平方下跌了1000元左右，房屋總價(jià)款便宜了十幾萬元。原告心理不平衡，是其要求解除合同的主要原因。原告依此要求解除合同違反誠信原則，不應(yīng)得到法庭的支持。

    此致

淄博高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院

                                  代理人：山東言博律師事務(wù)所

韋福田

                                          2019年10月21日