未滿五年經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓合同之效力認(rèn)定

未滿五年經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓合同之效力認(rèn)定對(duì)于取得房產(chǎn)證而未滿五年期限的經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓行為，因找不到明確的法律規(guī)定，也給司法實(shí)踐帶來(lái)了困難。法院在具體判決中一般判定該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，但往往因說(shuō)理不明，使得難以讓當(dāng)事人信服。七部委聯(lián)合發(fā)布的經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法第三十條規(guī)定：“購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿５年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)……..”。該條雖然對(duì)未滿五年經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行了明確規(guī)定，但因其不是合同法中判定合同無(wú)效的“違反法律、行政法規(guī)”情形，無(wú)法作為法院判決的依據(jù)。該條雖不足以作為判決的依據(jù)，但是我們卻看到政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓的態(tài)度是明確的，即對(duì)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房未滿5年的轉(zhuǎn)讓行為堅(jiān)決制止。在此，我們應(yīng)結(jié)合另一個(gè)法規(guī)來(lái)綜合分析。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地出讓金?！苯?jīng)濟(jì)適用房土地是政府劃撥取得，其使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的前提是經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，而現(xiàn)實(shí)情況是政府嚴(yán)厲打擊未滿五年經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓行為。因此，我們可以判定，得不到政府批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓行為是無(wú)效的。《城市房地產(chǎn)管理法》制定主體是全國(guó)人大常委會(huì)，完全可以作為判決的依據(jù)。七部委的經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法雖是部門規(guī)章，但可以在判決中加以引用，作為說(shuō)理論證的依據(jù)。兩者相互印證，足使得判定未滿五年經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效依據(jù)明確，論證充分。