一、合同當事人的約定

1、出賣人：××開發(fā)商。注意出賣人××開發(fā)商公司的名稱應(yīng)與印章一致，應(yīng)與營業(yè)執(zhí)照上的名稱一致，現(xiàn)實中開發(fā)商往往將樓盤委托房地產(chǎn)銷售公司銷售，如兩者名稱不一，可能會影響合同的效力。

2、買受人：王×× 。購買人的名稱應(yīng)與身份證上的名稱一致，同時，注意開發(fā)商出據(jù)的發(fā)票或收據(jù)，其名稱一定要與身份分證上的名稱一致。

二、項目建設(shè)依據(jù)

1、注意土地使用年限，我國法規(guī)規(guī)定，住宅用房的土地使用權(quán)年限為70年，如開發(fā)商取得土地使用權(quán)較早，而購買人簽訂合同較晚，則對購房人的土地使用權(quán)有一定影響。

2、注意開發(fā)商的三證：《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》，如合同中未記載此三證，購買人最好不要簽約，因為開發(fā)商如未辦理此三證，則開發(fā)商無法取得商品房預(yù)售許可證，簽訂的合同可能無效。

三、商品房預(yù)售許可證

特別注意開發(fā)商合同中記載的《商品房預(yù)售許可證》，現(xiàn)實中可能會出現(xiàn)以下幾種情況。

1、開發(fā)商分期開發(fā)，已取的前期開發(fā)樓盤的商品房預(yù)售許可證，但未取的現(xiàn)售樓盤的許可證，此種情況，開發(fā)商如在簽訂合同時，未明確告之購買人，則可能構(gòu)成欺詐。

2、開發(fā)商未取得的《商品房預(yù)售許可證》，為能順利銷售，在合同中填列虛假的《預(yù)售許可證》號，則構(gòu)成欺詐。

3、開發(fā)商在合同中填列過期的《預(yù)售許可證》號，如簽訂合同時，開發(fā)商未明確履行告之義務(wù)，則可能構(gòu)成欺詐。

四、商品房基本情況

1、購買人應(yīng)明確約定所購房的具體樓號、樓層及房號，以避免房價上漲時，開發(fā)商一房二賣，而購房人卻因約定不明，無法追究開發(fā)商的雙倍賠償責任。

2、明確約定樓盤的層高和主體結(jié)構(gòu)、建筑面積、套內(nèi)面積。

3、明確約定房型（幾室?guī)讖d），現(xiàn)實中開發(fā)商往往不做房內(nèi)隔斷墻，如果合同對房型有約定，而在其他條款中，又對是否做好內(nèi)隔斷墻無明確約定的，則開發(fā)商應(yīng)按房型的約定做好內(nèi)隔斷墻。

五、商品房所在項目基本情況

要明確約定合同中的各項目，如綠化率、物業(yè)管理用房、社區(qū)居委會等。

六、價款及計價方式

明確約定房屋的總價款及計價方式，對房價款外的費用，不要作約定。

七、付款方式及期限

1、此條是購房人最重要的合同業(yè)務(wù)，因此，購買人應(yīng)根據(jù)自身的經(jīng)濟能力對付款方式和付款時間進行明確約定，特別注意，不要逾期付款，以免承擔違約責任。

2、付款時應(yīng)保存好相關(guān)的發(fā)票、收據(jù)。此為購房人最重要的證據(jù)之一，特別注意發(fā)票、收據(jù)上載明的時間是否書寫正確。

3、按揭貸款方式付款的，一般都由開發(fā)商辦理。因此購買人應(yīng)及時與開發(fā)商聯(lián)系。并取得相關(guān)的合同、貸款發(fā)票，以證明購買人及時履行了付款義務(wù)。

八 、買受人逾期付款的違約責任

本條是約定買受人逾期付款的違約責任。要注意以下幾點：

1、約定的逾期時間盡量長些為好，以保證合同仍能繼續(xù)履行。合同約定的違約金，盡量不要超過每日萬分之三。

2、出賣人解除權(quán)的約定，約定的逾期時間盡量長些，違約金盡量低些。

九、面積確認及面積差異處理

1，面積差異較大，買受人享有解除權(quán)要求退房時，利息的約定應(yīng)按銀行同期貸款利率計算，通常開發(fā)商約定銀行同期活期存款利率。

2、應(yīng)約定套內(nèi)建筑面積誤差范圍，實踐中有些總建筑面積在約定范圍內(nèi)，但公攤面積過多，導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積大大縮水，直接侵害了購房人的利益。

十、交房期限及條件

1、應(yīng)明確約定交房期限

2、明確約定交房條件，根據(jù)建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》的規(guī)定，證明商品房經(jīng)驗收合格的文件就是由市建委頒發(fā)的《建筑工程竣工驗收備案表》，開發(fā)商在商品房交付時必須向購房人出示，否則，購房人有權(quán)拒絕接收房屋，開發(fā)商應(yīng)承擔逾期交付房屋的違約責任。

3、明確約定基礎(chǔ)設(shè)施，公共配套建筑交付的具體日期。

4、對因不可抗力或合同約定原因需延期交付使用的，約定出賣人應(yīng)在發(fā)生之日起10日內(nèi)書面告之買受人。

十一、出賣人逾期交房的違約責任

1、約定逾期交房時間越短越好，最好不要超過1個月，約定出賣人逾期交房違約金不要低于每日萬分之三，開發(fā)商常常是約定萬分之二，他在利用購房人的錢賺錢，但利息比國家規(guī)定的存款利率還低。

2、購買人的解除權(quán)約定，開發(fā)商逾期的時間不要超過30日，解除合同的違約金盡量高些，不要低于10%，購買人不解除合同的，違約金的約定不應(yīng)低于每日萬分之三。

十二、交房方式

應(yīng)約定開發(fā)商以書面通知方式交房，注意由于購買人原因，未能按期交付的，開發(fā)商是否在合同中約定對購買人不利的條款。

十三、規(guī)劃、設(shè)計變更

開發(fā)商因規(guī)劃、設(shè)計變更，導(dǎo)致購房人解除合同的，開發(fā)商約定的違約金不應(yīng)低于銀行同期貸款利率。（通常開發(fā)商約定的銀行同期活期存款利率）

十四、裝飾、設(shè)備標準

應(yīng)明確約定裝飾、設(shè)備的品種、規(guī)格型號。

十五、產(chǎn)權(quán)登記

因開發(fā)商的原因，無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，導(dǎo)致購買人解除合同的，約定的違約金盡量高些，最好在10%左右。（開發(fā)商常約定1%）

十六、商品房所在項目的約定

1、約定全體業(yè)主享有《物業(yè)管理條例》規(guī)定的各項權(quán)利

2、明確約定車庫、停車場的所有權(quán)、使用權(quán)

十七、單方解除合同

出賣人或買受人單方解除合同的違約金約定，其違約金的比率應(yīng)保持一致。

十八、爭議解決方式

爭議的解決方式，盡量不要約定仲裁條款，目前我國仲裁程序還不完善，救濟途徑不太暢通。

十九、合同印鑒、簽字

注意開發(fā)商的印鑒名稱、簽訂合同的具體時間，購房人簽訂合同時亦應(yīng)注明具體簽約時間。

二十、附件中的約定

1、關(guān)于宣傳資料、廣告法律效力的約定。開發(fā)商常約定宣傳資料、廣告等材料均不作為依據(jù)，不產(chǎn)生法律效力，此約定為重大陷阱，購房人簽約后，許多權(quán)利將得不到保障。因為預(yù)售商品房購房人之所以購買，依據(jù)的就是宣傳資料上的內(nèi)容，如果簽訂合同時，開發(fā)商約定宣傳資料不作為依據(jù)，開發(fā)商在宣傳資料中的承諾均可能化為烏有。（最常見的就是綠化率達不到標準，相關(guān)配套設(shè)施沒有建設(shè)，裝飾、設(shè)備標準達不到宣傳資料中的標準）

2、否定格式合同法律效力的約定

開發(fā)商與購買人簽訂的合同一般為格式合同，《合同法》對格式合同的效力及理解都作了有利于購買方的規(guī)定，開發(fā)商為回避法律的規(guī)定，常在合同附件中約定"雙方理解一致，不產(chǎn)生格式合同的法律后果"等條款，如果合同中有以上條款，建議購買人不要簽約。

3、與開發(fā)商簽訂合同時，應(yīng)注意每份合同的約定都應(yīng)填寫一致，應(yīng)要求開發(fā)商當面簽章，以避免"陰陽合同"的產(chǎn)生。否則可能在購房人主張權(quán)利時，購房人提供的合同與開發(fā)商提供的合同不一致。