周雪林律師

【成功案例】 房屋征收拆遷中的房屋租賃人補(bǔ)償問題，幫助委托人成功獲得補(bǔ)償資格。

  本律師代理的最高人民法院房屋承租人有權(quán)獲得正式補(bǔ)償，通過該案例，最高人民法院確認(rèn)了房屋承租人在房屋征收中的可以獲得補(bǔ)償和訴訟權(quán)利，房屋承租人可以直接要求補(bǔ)償并可以進(jìn)行訴訟。這個(gè)案例是最高人民法院法院作出的少有的關(guān)于房屋承租人在房屋征收補(bǔ)償中的權(quán)利，在山東省高級(jí)人民法院敗訴以后，委托人委托本律師向最高人民法院提請?jiān)賹彙Ｉ綎|省高級(jí)人民法院認(rèn)為，房屋承租人在房屋征收中無權(quán)針對補(bǔ)償提請行政訴訟，與補(bǔ)償?shù)男姓袨闆]有利害關(guān)系。在開庭庭審中，本律師針對是否具有利害關(guān)系，法律的規(guī)定，以及事實(shí)存在的問題，公民的利益保護(hù)等進(jìn)行了辯論，最后最高院采納了本律師的意見，認(rèn)為房屋承租人如果對房屋進(jìn)行裝修、添附等行為存在，可以直接對征收的行為提請?jiān)V訟。

               中華人民共和國最高人民法院行政裁定書

                                               (2019)最高法行申13115號(hào)
  再審申請人(一審原告、二審被.上訴人):某賓館。住所地:山東省濟(jì)南市章丘區(qū)明水荷花路81號(hào)。

  委托代理人:周雪林,北京市百瑞(濟(jì)南)律師事務(wù)所律師。

  被申請人(一審被告、二審上訴人):山東省濟(jì)南市某區(qū)人民政府。

  被申請人(一審第三人、二審上訴人):某有限公司。

再審申請人章丘市某賓館(以下簡稱某賓館)因訴被申請人山東省濟(jì)南市某區(qū)人民政府(以下簡稱某區(qū)政府)確認(rèn)征收補(bǔ)償協(xié)議無效一案,不服山東省高級(jí)人民法院(2019)魯行終112號(hào)行政裁定，向本院申請?jiān)賹?。本院依法組成合議庭對本案進(jìn)行了審查,現(xiàn)已審查終結(jié)。
  山東省濟(jì)南市中級(jí)人民法院一審查明:2009年10月31日，某賓館當(dāng)時(shí)的經(jīng)營者馮明道與章丘市種業(yè)有限公司(以下簡稱某公司)簽訂《房屋租賃合同》,約定租賃某公司位于章丘市明水荷花路81號(hào)辦公樓的西側(cè)大部分房屋包括1樓四間、2-4樓各9間、5樓整層以及部分停車位從事酒店經(jīng)營,租期為15年。該房產(chǎn)有合法產(chǎn)權(quán)證,所涉土地為國有性質(zhì)。承租期間,某賓館為經(jīng)營需要對承租房屋進(jìn)行了裝修、改造和提升,增設(shè)了部分家電及附屬設(shè)施并一直正常經(jīng)營。另查明,2015年9月30日,某區(qū)委、某區(qū)政府聯(lián)合發(fā)文,成立舊城(村)改造指揮部。因濟(jì)青路兩側(cè)整治提升項(xiàng)目和某區(qū)城北綜合體建設(shè)的推進(jìn)需要,2016年12月7日,舊城(村)改造指揮部與某公司簽訂《征收補(bǔ)償協(xié)議》,“就位于濟(jì)青路北側(cè)(原荷花路81號(hào))現(xiàn)屬于商業(yè)、工業(yè)用途所使用的土地、房屋及其他建筑物、附屬物.補(bǔ)償事項(xiàng)”達(dá)成協(xié)議,約定“2017年1月27日前,某公司將征收范圍內(nèi)涉及的所有房屋全部騰空并全部拆除完....拆除后的土地由國土部門按相關(guān)程序收儲(chǔ)?！眳f(xié)議約定了被征收單位補(bǔ)償(含 土地使用權(quán)、房屋及所有附屬物)總額為人民幣45685594. 51元。涉案房屋于2017年3月被拆除，該協(xié)議現(xiàn)已履行完畢。又查明，2017年2月22日馮明道出具《承諾書》，載明:“某種業(yè)有限公司:今收到賓館搬遷補(bǔ)助費(fèi)(含裝修補(bǔ)助費(fèi))叁拾萬元整?，F(xiàn)承諾收到補(bǔ)助費(fèi)五日內(nèi)即2017年2月26日前搬遷完畢。若不按時(shí)搬遷,愿意賠償因此給該公司帶來的損失。”次日,馮明道與某公司交接30萬元收條一張,事由欄標(biāo)注為“搬遷補(bǔ)償費(fèi)”。其后,某賓館對丘市舊城(村)改造指揮部與某公司于2016年12月7日第訂的4征收補(bǔ)償接議書》不展，提出其在承機(jī)期問技入大量資金和精力進(jìn)行了裝修。改造和提升，增設(shè)大量空調(diào)等家電及府屬設(shè)施，西某區(qū)政府實(shí)施征收但未于音細(xì),沒有對共承粗房座內(nèi)裝飾裝修及附屬設(shè)施進(jìn)行調(diào)查登記、依法評估,其沒有得到相應(yīng)的微遷費(fèi)、過渡費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失等經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償款項(xiàng)，該(征收補(bǔ)償協(xié)議書>程序違法，損害其經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)確認(rèn)無效等一系列主張，故訴請人民法院依法判決確認(rèn)章丘市舊城(村)改造指揮部與某公司簽訂的《征收補(bǔ)償協(xié)議書》無效。一審法院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國行政訴論法)第四十九條第一項(xiàng)、第二十五條第一款的規(guī)定，提起行政訴訟的原告應(yīng)當(dāng)是行政行為的相對人以及其他與行政行為有利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織。在征收過程中具有原告資格的應(yīng)當(dāng)是征收行為的相對人或者與征收行為具有利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織。一般而言,承租人與房屋征收行為之間不具有利害關(guān)系,不能成為行政訴訟的原告。但是如果用于經(jīng)營的房屋被征收,承租人在行政補(bǔ)償中提出的室內(nèi)裝修價(jià)值、機(jī)器設(shè)備搬遷、停產(chǎn)停業(yè)等損失,與補(bǔ)償決定之間具有利害關(guān)系，此時(shí)承租人可以作為原告提起訴訟。承租人完成的室內(nèi)裝飾裝修和改擴(kuò)建項(xiàng)目的價(jià)值、經(jīng)營用設(shè)備等的搬遷費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)損失等,應(yīng)當(dāng)依法補(bǔ)償給承租人。本案中,某賓館在承租某公司的房屋后，為實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目的進(jìn)行了裝飾裝修及改造,增設(shè)了必要的家電及附屬設(shè)施等。涉案房屋被征收時(shí)，租賃期限尚未屆滿。2016年12月7日,章丘市舊城(村)改造指揮部與某公司簽訂《征收補(bǔ)償協(xié)議書》時(shí),就涉案房屋征收補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)事項(xiàng),沒有將該房屋承租人即某賓館列為補(bǔ)償協(xié)議相對人,未能顧及對涉案房屋已實(shí)際裝修改造并經(jīng)營的承租人之相關(guān)利益,屬于遺漏征收補(bǔ)償對象,程序不當(dāng)。且該協(xié)議對相關(guān)項(xiàng)目補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格證據(jù)不足,某區(qū)政府亦未提供涉案房屋系依法征收的證據(jù)，故涉案《征收補(bǔ)償協(xié)議書》應(yīng)予以撤銷。因涉案房屋在某區(qū)政府行政區(qū)域內(nèi),為保障相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)利不受影響，應(yīng)由某區(qū)政府依法在合理的期限內(nèi)對涉案房屋的征收補(bǔ)償重新作出處理。據(jù)此,一審法院于2018年12月4日作出(2018)魯01行初764號(hào)行政判決:撤銷章丘市舊城(村)改造指揮部與某公司簽訂的《征收補(bǔ)償協(xié)議》;由某區(qū)政府于本判決生效后三個(gè)月內(nèi)就涉案房屋的征收補(bǔ)償事項(xiàng)重新作出行政行為。某區(qū)政府和某公司不服，上訴于山東省高級(jí)人民法院。
  二審法院另查明:某賓館當(dāng)時(shí)的經(jīng)營者馮明道與某公司簽訂《房屋租賃合同》,第十條免貴條件約定“1.因不可抗力原因致使本合同不能繼續(xù)履行或造成的損失,甲、乙雙方互不承擔(dān)責(zé)任。2.因國家政策拆除或改造已租賃的房屋,合同自動(dòng)終止,使甲、乙雙方造成損失的,本著物權(quán)法規(guī)定,產(chǎn)權(quán)樓房補(bǔ)償歸甲方,裝修補(bǔ) 償歸乙方。3. 因上述原因而終止合同的,租金按照實(shí)際使用時(shí)間計(jì)算,不足整月的按天數(shù)計(jì)算,多退少補(bǔ)?！?br />   二審法院認(rèn)為:《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條規(guī)定:“為了公共利益的需要,征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補(bǔ)償?！备鶕?jù)上述規(guī)定,征收國有土地上的房屋，補(bǔ)償對象為房屋所有權(quán)人。本案中,政府征收對象系第三人某公司房屋及其他建筑物、附屬物,并收回土地使用權(quán),第三人某公司系補(bǔ)償對象，而某賓館作為承租人并非法律規(guī)定的補(bǔ)償對象。至于某賓館對房屋的改建、裝修損失,屬于民事法律關(guān)系調(diào)整的范疇。某賓館與某公司已就房屋拆除后合同終止以及拆遷補(bǔ)償問題作出過約定,后雙方經(jīng)協(xié)商，某公司向某賓館支付30萬元,馮明道亦出具(承諾書》載明“章丘市種業(yè)有限公司:今收到賓館搬遷補(bǔ)助費(fèi)(含裝修補(bǔ)助費(fèi))叁拾萬元整?，F(xiàn)承諾收到補(bǔ)助費(fèi)五日內(nèi)即2017年2月26日前撒遷完畢。若不按時(shí)撒遷,愿意賠償因此給該公司帶來的損失。”因某賓館并非征收補(bǔ)償對象,與案沙《征收補(bǔ)償協(xié)議)不存在利害關(guān)系,其起訴依法應(yīng)予駁回。綜上，一審判決適用法律確有錯(cuò)誤，依法予以糾正。某區(qū)政府、某公司的部分上訴理由成立,予以支持。據(jù)此，二審法院于2019年5月8日作出(2019)魯行終112號(hào)行政裁定:撤銷一審行政判決,駁回某賓館的起訴。某賓館不服，向本院申請?jiān)賹?請求依法撤銷二審行政裁定，發(fā)回二審法院重新審理本案。其申請?jiān)賹彽闹饕聦?shí)和理由 為: 1.再審申請人對涉案房屋享有裝修、改造等添附性財(cái)產(chǎn)權(quán)益，同時(shí)還存在停產(chǎn)停業(yè)等經(jīng)營性損失，故再審申請人明顯與涉案征 收補(bǔ)償行為具有利害關(guān)系。2. 最高人民法院對類案的原告主體資格問題已經(jīng)有明確裁判意見,且一審法院也認(rèn)定再審申請人具有原告資格，二審裁定與最高人民法院的裁判精神明顯相悖。3.二審法院裁定駁回起訴,將在客觀上造成再審申請人的重大財(cái)產(chǎn)性 損失無法獲得補(bǔ)償及無法尋求救濟(jì)的后果。4. 涉案《承諾書》只是再審申請人與某公司之間就《房屋租賃合同》解除、由某公司對再審申請人相關(guān)的合同損失給予補(bǔ)償?shù)募s定,依法不能視為某區(qū)政府對再審申請人支付的征收補(bǔ)償。
  本院認(rèn)為,本案再審立案審查階段的核心爭議系再審申請人某賓館是否具有原審原告訴訟主體資格,主要涉及對該賓館與涉案《征收補(bǔ)償協(xié)議》之間有無法定“利害關(guān)系”問題的理解與認(rèn)定?！吨腥A人民共和國行政訴訟法》第二十五條第一款規(guī)定,行政行為的相對人以及其他與行政行為有利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織,有權(quán)提起訴訟。換言之,公民、法人或者其他組織只要與被訴行政行為有利害關(guān)系,其就具有原告主體資格。依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條第一款第二、三項(xiàng)之規(guī)定，作出房屋征收決定的市.縣級(jí)人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括“因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償”、“因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償”。在房屋征收補(bǔ)償案件中，通常而言，補(bǔ)償?shù)膶ο笫潜徽魇杖?即房屋的所有權(quán)人,承租人與征收補(bǔ)償行為不具有利害關(guān)系,因而不能成為行政訴訟的適格原告。但如果承租人在租賃的房屋上有難以分割的添附，且以其所承租房屋依法進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng),那么在該房屋被征收時(shí),對于承租人提出的室內(nèi)裝修、機(jī)器設(shè)備搬遷、停產(chǎn)停業(yè)等損失,依法應(yīng)予考慮,此時(shí)承租人與征收補(bǔ)償行為之間應(yīng)視為具有利害關(guān)系，可以作為原告提起訴訟。本案中,某賓館在承租某公司的房屋后，為實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目的進(jìn)行了裝飾裝修及改造,增設(shè)了必要的家電及附屬設(shè)施等。涉案房屋被征收時(shí),租賃期限尚未屆滿。因此,承租人雖然不是被征收人，但對于其完成的室內(nèi)裝飾裝修和改擴(kuò)建項(xiàng)目的價(jià)值、經(jīng)營用設(shè)備 等的搬遷費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)損失等,依法有權(quán)獲得合理補(bǔ)償。. 一審法院正是循此邏輯作出專門分析后認(rèn)可了某賓館對于涉案《征收補(bǔ)償協(xié)議》的訴權(quán)和原告主體資格,在這一點(diǎn)上于法有據(jù),并無不當(dāng)。二審法院在評析征收活動(dòng)時(shí)未能考慮承租人的相關(guān)利益,有關(guān)某賓館與某公司已就房屋拆除后合同終止以及拆遷補(bǔ)償問題曾作出過約定、《承諾書》載明事項(xiàng)以及某賓館并非征收補(bǔ)償對象之推定,缺乏充分的法律和事實(shí)依據(jù),不足以完全否定行政機(jī)關(guān)在組織征收活動(dòng)中對于作為實(shí)際經(jīng)營者依法應(yīng)獲得的行政補(bǔ)償權(quán)益,確有不當(dāng)。且經(jīng)一審法院核實(shí)，涉案《征收補(bǔ)償協(xié)議書》對相關(guān)項(xiàng)目補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格證據(jù)不足,某區(qū)政府亦未提供涉案房屋系依法征收的證據(jù)，故涉案(征收補(bǔ)償協(xié)議書》在實(shí)體上亦存爭議。二審法院以某賓館與涉案(征收補(bǔ)償協(xié)議》不存在利害關(guān)系、不具備原告資格為由，裁定撒銷一審判決、駁回某賓館的起訴,存在通用法律不當(dāng)情形，有必要予以糾正,對案件實(shí)體爭議作出進(jìn)一步審查。
  綜上，某賓館的再審申請符合《中華人民共和國行政訴訟法》第九十一條規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第九十二條第二款、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國行政訴訟法)的解釋》第一百一十六條第一款和第一百一十八條之規(guī)定,裁定如下:
一、本案指令山東省高級(jí)人民法院再審;
二、再審期間,中止原裁定的執(zhí)行。
                                        審判長:王曉濱
                                        審判員：于泓

                                        審判員：楊科雄

                                           2020年12月25日

                                         書記員：李林濤