二手房買賣過程中，買方最擔心的莫過于賣方因房價上漲違約，拒絕辦理過戶手續(xù)。那么，當賣方將其房屋違約二次出售時，買方如何維護自己的權益呢?

    【案情介紹】

    2020年3月，徐某作為買方，何某作為賣方，甲公司作為經紀方，三方共同簽訂了《房地產買賣合同》，約定徐某以總價X萬元購買何某位于某地的房屋，徐某當天支付定金，雙方按照約定履行合同。因該房屋存在銀行抵押，需先向何某的貸款銀行贖樓，2020年5月，徐某向何某支付該筆贖契款。合同本應繼續(xù)履行，在何某辦理注銷房產抵押登記后，雙方共同到房管部門辦理交易過戶手續(xù)。但何某在完成案涉房屋的注銷抵押登記等手續(xù)后，并未按約定協助徐某辦理過戶。后房價上漲，2020年9月，何某向徐某發(fā)出解除《房地產買賣合同》的通知函，提出單方解除案涉合同。同月，何某與杜某簽訂《房地產買賣合同》，并到房管部門辦理案涉房產過戶手續(xù)，向杜某交付了案涉房產。徐某就繼續(xù)履行合同的事宜多次與何某協商未果，便委托丘律師起訴，請求解除合同，并請求被告何某返還購房款，支付違約金，賠償房屋差價損失，中介費，承擔律師費等費用。本案最終勝訴，法院支持原告徐某的訴訟請求。

    【丘律師說】

    對于原告徐某的主張，被告何某辯稱，對于原告主張其因房價上漲而單方解除雙方合同的事實并不屬實，實際上是原告違約在先，導致其被迫解除合同。同時，被告主張原告不具備購房資格，懷疑原告是代他人購房，其最終需要將房屋過戶給誰處于不確定的狀態(tài)。此外，退一步講，即使原告請求按合同約定承擔違約責任，該違約金約定過高，要求減少違約金。

    雙方有爭議的事項在于，第一，原被告雙方簽訂的《房地產買賣合同》何時解除及解除原因。2020年9月，被告向原告發(fā)出《解除房地產買賣合同通知函》的解除理由是要求原告支付首期樓款，但經多次催促仍都未履行約定，而非以原告不具備購房條件，非實際購房人等原因主張解除。根據雙方簽訂的合同，原告應在買賣雙方到房管部門辦理交易遞件手續(xù)并取得房地產交易中心受理回執(zhí)的當天付清，原告并不存在逾期付款。同時，根據購房政策，原被告簽訂《房地產買賣合同》時原告符合二手房買賣的條件，被告也沒有提交充分證據證明原告并非實際購房人。因此，被告在2020年9月發(fā)出的《解除房地產買賣合同通知函》不具備約定或法定解除權，同月，被告與杜某簽訂《房地產買賣合同》轉讓案涉房屋屬于以實際行為不履行與原告之間的合同，因此，原告可以以合同目的無法實現為由主張解除合同，原告于2021年3月起訴提出解除合同且送達被告，原被告的房屋買賣合同于2021年3月解除。

    第二，關于合同解除后的責任問題。根據相關法律法規(guī)，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權要求賠償損失。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失。同時，參照《廣東省高院關于審理房屋買賣合同糾紛指引》第四十條“房屋買賣合同因一方當事人違約被解除的，守約方可以要求違約方賠償房屋差價或者轉售利益等可得利益損失。計算損失時，應當扣除守約方未采取合理措施不當擴大的損失、守約方因此獲得的利益以及取得利益需要支出的必要費用，并綜合考慮守約方的履約情況等確定，但不得超過違約方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。因此，原告請求被告返還購房款、支付房屋差價損失、中介費等費用于法有據。