周宗書律師

　購買房子不是一件小事，因為現(xiàn)在的房價非常貴，一個房子可能是我們一生的積蓄，所以謹慎購買非常關(guān)鍵。但是有些賣家在面對對方給出高價的時候，就出現(xiàn)了違約和反悔的情況。對待這樣的情況，我們一定要正確重視起來。

　　一、賣家違約首付款怎么辦

　　1、雙方已簽訂居間買賣協(xié)議（同中介方實施交易行為，所簽署的協(xié)議，只要雙方簽字，手續(xù)合法，并加蓋中介方公章，也具有法律效力，可作為法律證據(jù)依據(jù)的），就要按照協(xié)議相關(guān)內(nèi)容進行買賣交易。

　　2、如在首付截止日前通知或催促或約定賣方（或中介方催促）進行首付款轉(zhuǎn)賬（或現(xiàn)金給付）手續(xù)，賣方一味拖延的話，那這個違約責任就屬于賣方；

　　3、如與中介方在首付截止日前并未通知、約定賣方進行首付款轉(zhuǎn)賬或給付手續(xù)，直至延誤，那這個違約責任在于和中介方。

　　4、無論方雙方誰違約，根據(jù)居間協(xié)議的違約責任進行違約賠償，一般的違約金賠償為定金金額。也就是說賣方違約將賠償買方所付的定金金額加定金（即退一賠一）；

　　二、賣家故意違約怎么辦

　　1、自行協(xié)商無果的話，請抓緊時間尋求法律途徑維權(quán)。

　　可以要求法院判決賣家繼續(xù)履行合同。如果要提出該訴求，務必在賣家以高價將房屋再賣出之前，即賣家尚未再過戶給其他人，這樣法院才有判決履行合同的條件。因此，賣家將該訴求意向告知律師時，律師一定會先向法院申請保全查封該房屋以至于阻止賣方另行出售。

　　2、可以要求解除合同賠償違約金。

　　要求賣方承擔雙倍返還定金、支付違約金或賠償損失等。其中賠償損失，包括“房屋上漲的損失”，一般可參照同地段同類房屋市場成交價。

　　三、如何預防賣家違約

　　1、增加合同定金，增加違約成本

　　定金通過交付的方式生效，有一定擔保屬性，在合同生效之后是對履行合同的擔保，總價20%以內(nèi)的定金都是合法的數(shù)額，不履行合同約定就要雙倍返還。

　　2、向登記機構(gòu)申請預告登記

　　買方在簽訂房屋買賣協(xié)議后，可以向登記機構(gòu)申請預告登記。根據(jù)物權(quán)法，可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，不發(fā)生物權(quán)效力。需要注意的是，預告登記房產(chǎn)需是非抵押的狀態(tài)。

　　在此建議大家，在購買房子的時候最好是選擇中介，因為中介可以幫助到我們很多事情，也可以避免對方違約。