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          李冀東律師

          李冀東

          律師
          服務(wù)地區(qū):河北-石家莊

          擅長(zhǎng):債權(quán)債務(wù),婚姻家庭,損害賠償,征地拆遷

          集體土地發(fā)包給本集體之外單位或個(gè)人的《承包合同》效力問(wèn)題分析

          來(lái)源:李冀東律師
          發(fā)布時(shí)間:2014-02-23
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          集體土地發(fā)包給本集體之外單位或個(gè)人的《承包合同》效力問(wèn)題分析

          ——李冀東律師

          案情簡(jiǎn)介:2007年11月1日,石家莊市平山縣某某鄉(xiāng)某某村村委會(huì),將本集體的荒地200余畝,發(fā)包給其他村村民安某,并簽訂《土地承包合同》,該村村長(zhǎng)在合同上簽字,并加蓋了村集體的公章。約定承包期限為20年,承包費(fèi)為50元/畝。簽訂承包合同時(shí),未召開過(guò)村民會(huì)議,也未以任何形式征求村民的意見。之后,安某在該土地上進(jìn)行了大量的投入,種植了農(nóng)作物。2013年,該村村民召開會(huì)議,以該《土地承包合同》未經(jīng)過(guò)民主議定程序?yàn)橛?,要求解除合同,?jīng)協(xié)商無(wú)果,訴至法院。

          法律分析:本案的焦點(diǎn)在于《土地承包合同》(以下簡(jiǎn)稱該合同)效力問(wèn)題,筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾點(diǎn)進(jìn)行分析:

          第一、本集體的土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的承包人的法定程序。1、簽訂合同的主體為村民委員會(huì),但決定權(quán)為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。《物權(quán)法》第59條規(guī)定,下列事項(xiàng)應(yīng)依照法定程序經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員決定:(一)、土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或個(gè)人承包。也就是說(shuō),在集體成員未作出決定之前,村委會(huì)是無(wú)權(quán)代表村集體簽訂該合同的;2、集體成員決定權(quán)的行使。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定“發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包,應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意”。這里需要強(qiáng)調(diào)兩點(diǎn),第一點(diǎn)是“集體經(jīng)濟(jì)組織成員”并不完全等同于“村民”,二者是有區(qū)別的;第二點(diǎn)是“村民會(huì)議”的生效條件,根據(jù)《村民委員會(huì)組織法》的規(guī)定“召開村民會(huì)議,需本村十八周歲以上村民的過(guò)半數(shù)參加,或者本村三分之二以上的戶的代表參加”,據(jù)此,本條“村民會(huì)議”的生效條件應(yīng)為“本村十八周歲以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員的過(guò)半數(shù)參加,或者本村三分之二以上的戶的代表參加”; 3、報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)。

          第二、該合同未經(jīng)過(guò)法定程序,是否因“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定”而無(wú)效。《合同法》第52條規(guī)定“無(wú)效合同的種類應(yīng)該包括如下幾種:(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同?!薄逗贤ㄋ痉ń忉尪分忻鞔_規(guī)定這里所謂的“強(qiáng)制性規(guī)定”僅指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。但“效力性強(qiáng)制規(guī)定”與“管理性強(qiáng)制規(guī)定”如何區(qū)分,法律并未作出詳細(xì)規(guī)定,一般認(rèn)為,1、法律法規(guī)規(guī)定違反該規(guī)定,將導(dǎo)致合同無(wú)效或者不成立的,為當(dāng)然的效力性規(guī)定;2、法律法規(guī)雖未規(guī)定違反該規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效,但繼續(xù)履行合同會(huì)損害國(guó)家、集體、第三人利益及社會(huì)公共利益的,為效力性強(qiáng)制規(guī)定。有觀點(diǎn)認(rèn)為,只有損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益的,才能認(rèn)定該強(qiáng)制性規(guī)定為效力性強(qiáng)制性規(guī)定;如果損害集體利益和第三人利益的,則不能認(rèn)定該強(qiáng)制性規(guī)定為效力性強(qiáng)制性規(guī)定。筆者對(duì)這種觀點(diǎn)持否定態(tài)度,不應(yīng)將國(guó)家利益、社會(huì)公共利益與集體利益、第三人利益區(qū)別對(duì)待,應(yīng)當(dāng)將上述四個(gè)方面的利益放置于同一位次加以考慮;3、法律、法規(guī)沒有規(guī)定違反其規(guī)定,將導(dǎo)致合同無(wú)效或不成立,雖然違反該規(guī)定,但若使合同繼續(xù)有效并不損害國(guó)家利益、集體利益、社會(huì)公共利益和第三人利益,而只是損害當(dāng)事人利益的,屬于管理性強(qiáng)制規(guī)定。綜上,筆者認(rèn)為,該《土地承包合同》因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。

          第三、訴訟主體問(wèn)題。

          1、村民委員會(huì),根據(jù)法律規(guī)定,農(nóng)村的土地屬于集體所有,村民委員會(huì)代表村集體行使所有權(quán);

          2、權(quán)利受到侵害的個(gè)人。如果村委會(huì)違法發(fā)包的土地中,包含村民的承包地,如果以侵權(quán)為由,要求“排除妨礙、恢復(fù)原狀、賠償損失”,是完全符合法律規(guī)定的;如果要求確認(rèn)該合同無(wú)效,該如何解決呢?《物權(quán)法》第63條規(guī)定“集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)或者其負(fù)責(zé)人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的,受侵害的集體成員可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷”,筆者認(rèn)為,村民委員會(huì)簽訂《土地承包合同》,屬于村民委員會(huì)作出的“決定”,侵害了村民的承包經(jīng)營(yíng)權(quán),根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》 “下列涉及農(nóng)村土地承包民事糾紛,人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理: (二)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)侵權(quán)糾紛”的規(guī)定,作為承包經(jīng)營(yíng)權(quán)收到侵害的村民,可以向法院提起訴訟,要求撤銷村民委員會(huì)作出的“簽訂《土地承包合同》的決定”;

          3、過(guò)半數(shù)的村民代表集體進(jìn)行訴訟。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定,村民委員會(huì)是代表村集體、集體成員行使權(quán)利的組織,換句話說(shuō),村民委員會(huì)怠于行使權(quán)利,在符合法定條件下,集體成員可以決定自行行使權(quán)利,不再由村委會(huì)代為行使。根據(jù)《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》第二十二條規(guī)定“召開村民會(huì)議,應(yīng)當(dāng)有本村十八周歲以上村民的過(guò)半數(shù),或者本村三分之二以上的戶的代表參加,村民會(huì)議所作決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)到會(huì)人員的過(guò)半數(shù)通過(guò)?!币虼?,過(guò)半數(shù)的村民符合召開村民會(huì)議的前提,更符合通過(guò)村民會(huì)議決定的人數(shù),完全能夠進(jìn)行集體訴訟。

          第四、對(duì)于承包方損失的賠償。筆者認(rèn)為,簽訂該合同時(shí),簽訂雙方對(duì)未經(jīng)過(guò)民主議定程序是明知的,雙方應(yīng)共同承擔(dān)責(zé)任。承包方的損失應(yīng)包括對(duì)于土地的投入以及預(yù)交的租金,村民委員會(huì)作為過(guò)錯(cuò)方,應(yīng)退還預(yù)交的租金,并按責(zé)任大小承擔(dān)承包方的投入損失;對(duì)于承包方的預(yù)期利益,依法不應(yīng)予以支持。


                                                                                                      李冀東律師   專業(yè)土地房產(chǎn)律師

                                                                                                       

           



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          • 律師姓名:李冀東
          • 執(zhí)業(yè)律所:河北冀港律師事務(wù)所
          • 職  務(wù):合伙人律師
          • 執(zhí)業(yè)證號(hào):11301*********413
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