民 事 上 訴 狀

上訴人（原審原告）：——，男，196 年9月12日出生，漢族，住杭州市——寶石苑（K座）5單元15—1室。

上訴人（原審原告）：——，女，197  年9月20日出生，漢族，住址同上。

被上訴人（原審被告）：——，男，197  年12月8日出生，住美國(guó)弗吉尼亞州，菲爾法克斯郡，馬德里蘭春天路——號(hào)（——Madrillon —— Lane，Fairfax  ——， America）。

被上訴人（原審被告）：——，女，197  年5月8日出生，住美國(guó)弗吉尼亞州，菲爾法克斯郡，馬德里蘭春天路——號(hào)（——Madrillon ——  Lane，Fairfax  ——， America）。

2010年1月17日，上訴人收到與被上訴人房屋買賣合同糾紛一案，杭州市西湖區(qū)人民法院 [（200—）杭西民三初字第——號(hào)]民事判決書（以下簡(jiǎn)稱一審判決）。上訴人認(rèn)為一審判決認(rèn)定事實(shí)不清和適用法律不當(dāng)，特向貴院提起上訴。

上訴請(qǐng)求：

一、請(qǐng)求撤銷一審判決，依法改判；

二、依法判令一審、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。

事實(shí)與理由：

一、一審判決認(rèn)定上訴人與被上訴人之間簽訂的車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同為預(yù)約合同，明顯屬于認(rèn)定事實(shí)不清。

一審判決“本院——認(rèn)定下列事實(shí)：被告——、——系夫妻關(guān)系。2006年8月20日被告——（甲方）通過代理人——與兩原告（乙方）簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓意向書》一份，約定：1、甲乙雙方均已知悉，因上述物業(yè)原三證（契證、房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證）尚未辦理，不能辦理交易過戶手續(xù)。但雙方要求先行確立轉(zhuǎn)讓及受讓意向，待上述物業(yè)原三證辦理后，正式辦理權(quán)屬過戶手續(xù)。2、物業(yè)轉(zhuǎn)讓價(jià)為人民幣1678495元，物業(yè)面積為108.29平方米。……8、違約責(zé)任：（一）本意向書履行過程中，如甲方不愿將上述物業(yè)以上述價(jià)格轉(zhuǎn)讓與乙方的，視為甲方違約。甲方支付乙方違約金10萬(wàn)元……12、補(bǔ)充條款：甲方另出售世貿(mào)——城B區(qū)62號(hào)地下車位一個(gè)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格18萬(wàn)元。……該合同對(duì)車位的轉(zhuǎn)讓未作約定。后兩被告向兩原告實(shí)際交付上述房屋，并辦理了該房屋的過戶手續(xù)。現(xiàn)兩原告實(shí)際占有并使用世貿(mào)——城B 區(qū)62號(hào)地下車位至今，并向物業(yè)公司交納車位管理費(fèi)。

本院還認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓意向書》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。該合同中雙方對(duì)出售車位的約定實(shí)則是雙方對(duì)車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的約定，因在《房屋轉(zhuǎn)讓意向書》中雙方對(duì)車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款18萬(wàn)元的支付時(shí)間以及車位使用權(quán)的交付時(shí)間等均未作出約定，該《房屋轉(zhuǎn)讓意向書》缺乏使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的必備要件，應(yīng)認(rèn)定為車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同之預(yù)約。兩原告實(shí)際占有并使用車位的行為并不影響《房屋轉(zhuǎn)讓意向書》之預(yù)約合同的性質(zhì)。雙方在隨后訂立的《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同》中對(duì)車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓并未約定，故雙方之間未訂立正式車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。”

從上述認(rèn)定中可以看出，一審判決認(rèn)定的車位轉(zhuǎn)讓問題明顯屬于認(rèn)定事實(shí)不清。先是認(rèn)定雙方《房屋轉(zhuǎn)讓意向書》中第12條：補(bǔ)充條款中，約定了車位轉(zhuǎn)讓的問題。緊接著卻又說“該合同對(duì)車位的轉(zhuǎn)讓未作約定”顯然是矛盾的。在本院認(rèn)為中又說：“該合同中雙方對(duì)出售車位的約定實(shí)則是雙方對(duì)車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的約定”。從這些敘述中以及上訴人舉證的相關(guān)證據(jù)，可以得出雙方對(duì)車位使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，有著明確的約定，同時(shí)也是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示。

一審判決在上述矛盾認(rèn)定的情況下，在本院認(rèn)為中以“——雙方對(duì)車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款18萬(wàn)元的支付時(shí)間以及車位使用權(quán)的交付時(shí)間等均未作出約定，——缺乏使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的必備要件，應(yīng)認(rèn)定為車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同之預(yù)約。——在隨后訂立的《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同》中對(duì)車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓并未約定，故雙方之間未訂立正式車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。”進(jìn)行了定性。

首先，我們必須明確，我國(guó)現(xiàn)有法律中，并沒有關(guān)于使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同必須具備那些要件的規(guī)定，從《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱合同法）規(guī)定的15種有名合同中，并沒有使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的規(guī)定。本案所涉使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的標(biāo)的，由于其是不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的，實(shí)則是車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（買賣）的行為。應(yīng)當(dāng)適用合同法的總則以及合同法中買賣合同的規(guī)定，而從合同法中也無法找到“合同之預(yù)約”的規(guī)定。從合同法第三章合同的效力第44條、第52條、第53條等的規(guī)定可以看出，并未規(guī)定缺乏一定條款的合同無效，也未規(guī)定缺乏一定條款的合同為“合同之預(yù)約”。因此，一審判決以缺乏一定條款來認(rèn)定為“合同之預(yù)約”的定性是不適當(dāng)?shù)摹?/span>

合同法第131條規(guī)定：買賣合同的內(nèi)容除依照本法第12條的規(guī)定以外，還可以包括——。第12條合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款——。在江平主編的《中華人民共和國(guó)合同法精解》一書中，對(duì)此條是這樣講述的：（P12）本條與《經(jīng)濟(jì)合同法》和《涉外經(jīng)濟(jì)合同法》的第12條及《技術(shù)合同法》第15條的合同條款的規(guī)定內(nèi)容基本一致，所不同的是沒有采用《經(jīng)濟(jì)合同法》中將合同條款分為主要條款和普通條款的劃分方法。合同的主要條款的規(guī)定有它的消極性，一方面，合同的主要條款與普通條款的劃分標(biāo)準(zhǔn)有時(shí)很難確定；另一方面，主要條款的規(guī)定是對(duì)合同成立施加了一些不必要的限制，導(dǎo)致在司法實(shí)踐中認(rèn)定合同是否成立的難度增加。因此在本法中沒有主要條款的規(guī)定，而采用了“一般包括以下條款”的提法，這些一般包括的條款只是起合同示范條款的作用，并不是作為合同成立必須具備主要條款這個(gè)成立要件。

從以上規(guī)定及相關(guān)法理可以看出，一審判決依據(jù)雙方約定中沒有款項(xiàng)和車位使用權(quán)的交付時(shí)間，而定性為“合同之預(yù)約”以及“故雙方之間未訂立正式車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”的定性是不正確的。

結(jié)合本案所涉及的車位轉(zhuǎn)讓行為，雖然上訴人與被上訴人關(guān)于車位使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為是在《房屋轉(zhuǎn)讓意向書》補(bǔ)充條款中作出的約定，但是這并不影響雙方對(duì)車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓達(dá)成的真實(shí)意思表示。從正確理解合同內(nèi)容的角度上看，該份《房屋轉(zhuǎn)讓意向書》應(yīng)當(dāng)包括兩個(gè)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的，一個(gè)是房屋，一個(gè)是車位。即使“認(rèn)定“房屋的轉(zhuǎn)讓只是意向協(xié)議，但是也并不能就認(rèn)定車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓也是意向行為。因?yàn)榉课莺蛙囄皇莾蓚€(gè)標(biāo)的，兩者不能簡(jiǎn)單等同。由于車位僅僅是使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，其本身并不需要產(chǎn)權(quán)登記，只需辦理相關(guān)材料的交付手續(xù)即可。從車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的本身來看，轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是特定的——即世貿(mào)——城B區(qū)62號(hào)地下車位，價(jià)款也已經(jīng)約定明確是人民幣18萬(wàn)元，雙方當(dāng)事人是物業(yè)轉(zhuǎn)讓的雙方，即上訴人和被上訴人。這些約定已經(jīng)完全可以認(rèn)定雙方車位使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為。即使付款時(shí)間和交付時(shí)間沒有約定，也應(yīng)當(dāng)遵從無約定從法定的原則。合同法第61條、第62條有明確的規(guī)定，雙方可以協(xié)議補(bǔ)充以及按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定，本案中應(yīng)當(dāng)按照《房屋轉(zhuǎn)讓意向書》中的其他條款推定，根據(jù)物業(yè)的交付時(shí)間來確定，因?yàn)檐囄晦D(zhuǎn)讓是物業(yè)轉(zhuǎn)讓的一部分。

需要進(jìn)一步說明的是在補(bǔ)充條款第４條雙方就交付時(shí)間已經(jīng)作了明確的約定：甲方承諾９０天內(nèi)把辦理房產(chǎn)三證（房屋所有證、契證、土地使用權(quán)證）、公證委托等所需一切資料交于居間方辦理過戶手續(xù)。當(dāng)事人此處的約定實(shí)際是明確包括車位的相關(guān)手續(xù)的，因?yàn)樯显V人和被上訴人購(gòu)買房屋時(shí)的代理人以及中介方等三方在當(dāng)時(shí)都不清楚購(gòu)買車位的相關(guān)手續(xù)是什么，只能概括的作出以上約定。（附補(bǔ)充證據(jù)一）

其次，需要說明的是為什么在隨后訂立的《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同》中，沒有關(guān)于車位轉(zhuǎn)讓的約定，因?yàn)樵诤炗啞逗贾菔蟹课蒉D(zhuǎn)讓合同》時(shí)，根據(jù)房管部門的規(guī)定和相關(guān)的示范合同，對(duì)沒有產(chǎn)權(quán)部分的車位不能寫入《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同》中，所以在《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同》中沒有車位轉(zhuǎn)讓的約定，但這并不能因此而否定車位轉(zhuǎn)讓行為的效力，因?yàn)樵撥囄晦D(zhuǎn)讓只是一般的買賣合同，根據(jù)前面分析是一個(gè)完全合法有效的買賣行為。

再次，上訴人提供的證據(jù)4即房屋產(chǎn)權(quán)證載明總層數(shù)包括地下一層即地下車位，一審法院審理認(rèn)定符合證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，可以證明其待證的事實(shí)，予以認(rèn)定?？梢娚显V人合法擁有該地下車位，實(shí)際上已經(jīng)得到房屋產(chǎn)權(quán)部門和一審法院的認(rèn)證，但卻與一審法院的最后判決結(jié)果不符。在同一個(gè)判決書中出現(xiàn)的前后矛盾的因果關(guān)系，可以看出一審判決在車位轉(zhuǎn)讓這一問題上的最后判決結(jié)果，是錯(cuò)誤的。

二、一審判決對(duì)被上訴人違約的事實(shí)認(rèn)定也是不適當(dāng)?shù)摹?/span>

一審判決“本院認(rèn)為，——因《房屋轉(zhuǎn)讓意向書》僅對(duì)兩被告不愿意將上述物業(yè)以上述價(jià)格轉(zhuǎn)讓給兩原告的違約行為約定了相應(yīng)的違約責(zé)任，但并未對(duì)車位轉(zhuǎn)讓事宜的違約責(zé)任作出約定，故對(duì)兩原告訴請(qǐng)要求兩被告支付違約金10萬(wàn)元的請(qǐng)求，本院亦不予支持。”

針對(duì)上述的認(rèn)定，上訴人認(rèn)為一審判決犯了教條主義的邏輯錯(cuò)誤，車位轉(zhuǎn)讓條款是《房屋轉(zhuǎn)讓意向書》的有機(jī)部分，是該合同的組成條款之一，一審判決主觀的將其分成二個(gè)行為，進(jìn)而將合同中的違約條款約定，教條的認(rèn)為只適用于房屋轉(zhuǎn)讓行為。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條 建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)與房屋配套的比例。

再則，被上訴人在取得該車位時(shí)，就是根據(jù)配置比例取得的，轉(zhuǎn)讓給上訴人時(shí)，也是一并約定在《房屋轉(zhuǎn)讓意向書》中的，嚴(yán)格的說車位應(yīng)當(dāng)屬于房屋的附屬，上訴人當(dāng)時(shí)購(gòu)買此房屋時(shí)，就是因?yàn)橛写塑囄徊刨?gòu)買此房屋的。后來的結(jié)果是由于無法及時(shí)取得上訴人購(gòu)買車位的手續(xù)，2008年10月，物業(yè)管理公司通知上訴人停止使用B—62號(hào)車位，上訴人迫不得已向鄰居另外購(gòu)買了B—56號(hào)車位，支付了27萬(wàn)元價(jià)款，并通過開發(fā)商辦理了過戶手續(xù)，已經(jīng)造成上訴人直接經(jīng)濟(jì)損失9萬(wàn)多元，加上上訴費(fèi)用，已經(jīng)遠(yuǎn)超10萬(wàn)元。（附補(bǔ)充證據(jù)二）如果從建筑物區(qū)分所有權(quán)的角度說，此車位屬于專屬專賣，取得了該項(xiàng)房屋所有權(quán)的人才有資格購(gòu)買此車位的使用權(quán)，只有在該房屋的業(yè)主明確放棄此權(quán)利時(shí)，他人才能購(gòu)買或者轉(zhuǎn)讓。由于車位轉(zhuǎn)讓行為是房屋轉(zhuǎn)讓行為的附屬行為，同時(shí)又約定在了《房屋轉(zhuǎn)讓意向書》中，被上訴人當(dāng)然應(yīng)當(dāng)全部履行約定的義務(wù)，不履行的即屬于違約行為，應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)約定承擔(dān)違約責(zé)任并支付10萬(wàn)元違約金。

最后補(bǔ)充說明的是《房屋轉(zhuǎn)讓意向書》中的第6條已經(jīng)明確約定甲、乙雙方自愿將購(gòu)房定金五萬(wàn)元交給中介公司保管并已經(jīng)當(dāng)場(chǎng)支付定金；第8條中約定的違約金壹拾萬(wàn)元，也是基于違約方將支付雙倍定金的違約責(zé)任確定的，可見違約金的約定也是完全合理的。（符補(bǔ)充證據(jù)三）

三、關(guān)于《房屋轉(zhuǎn)讓意向書》的說明

盡管《房屋轉(zhuǎn)讓意向書》的名稱為“意向”，內(nèi)容中也有“因上述物業(yè)原三證尚未辦理完畢，——但甲、乙雙方要求先行確立轉(zhuǎn)讓及受讓意向”等的規(guī)定，但實(shí)際《房屋轉(zhuǎn)讓意向書》是一份名符其實(shí)的房屋買賣合同，其形式不但完全符合法律規(guī)定，而且內(nèi)容也全概了合同的全部?jī)?nèi)容。試想如果不是房管部門要求按照他們的版本重新填寫合同，當(dāng)事人又怎么會(huì)畫蛇添足的重新填寫一份合同。并且，《房屋轉(zhuǎn)讓意向書》中明確寫著“待上述物業(yè)原三證辦理完畢后，正式辦理物業(yè)權(quán)屬過戶手續(xù)。”也就是說，隨后簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》實(shí)際上是為辦理過戶手續(xù)的要求而簽訂的，這也完全符合我國(guó)現(xiàn)在的實(shí)際情況。即使現(xiàn)在的條款，從合同內(nèi)容全面理解和解釋的角度，也不會(huì)出現(xiàn)二種以上的結(jié)果。

綜上所述，雙方對(duì)車位轉(zhuǎn)讓的行為是有明確約定，而且是完全合法的，車位轉(zhuǎn)讓行為是房屋轉(zhuǎn)讓行為的附屬行為，根據(jù)合同法的規(guī)定，對(duì)于合法成立的合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)全面、適當(dāng)?shù)穆男?，只履行了房屋轉(zhuǎn)讓的義務(wù)，而沒有履行附屬的車位轉(zhuǎn)讓行為的義務(wù)，仍然屬于未全面、適當(dāng)履行的違約行為，上訴人有權(quán)要求被上訴人繼續(xù)履行，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任支付10萬(wàn)元違約金，請(qǐng)上訴審法院依法支持上訴人的訴請(qǐng)。

此致

杭州市中級(jí)人民法院

上訴人：                            

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