方昆律師

一、凡抵押雙方訂有抵押合同又經(jīng)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理抵押登記的，都應(yīng)認(rèn)定抵押貸款關(guān)系成立，一方翻悔，不予支持。

二、抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有的，自交付抵押權(quán)人占有時(shí)抵押權(quán)成立;不轉(zhuǎn)移占有的，自抵押合同生效時(shí)(一般以交付房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證時(shí))成立;按規(guī)定需辦理特殊手續(xù)的，自辦理完登記、公證或認(rèn)證等手續(xù)時(shí)成立。

三、無合法房地產(chǎn)權(quán)屬證件的房地產(chǎn)抵押;抵押人以自己不享有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的房地產(chǎn)抵押;未經(jīng)共有人同意的共有房地產(chǎn)的抵押;違章建筑物的抵押;以未來的財(cái)產(chǎn)作抵押物的抵押;已建有房屋的房地產(chǎn)將房屋與土地分割進(jìn)行的抵押;已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人又將抵押物轉(zhuǎn)讓他人，或?qū)⑼粨?dān)保價(jià)值的抵押物又抵押給第三人的抵押，均為無效。

四、抵押人在抵押物上再行設(shè)定的抵押權(quán)或其他權(quán)利，不能對(duì)抗優(yōu)先設(shè)定的抵押權(quán)，未經(jīng)抵押權(quán)人同意又將抵押物轉(zhuǎn)移他人，抵押權(quán)人有向任何占有人追索的權(quán)利。給善意占有人造成損失的，抵押人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。

五、抵押人為了其他共有人利益，或抵押人將共有房地產(chǎn)作抵押物進(jìn)行抵押，其他共有人明知而不反對(duì)的;抵押人將夫妻雙方共有的房地產(chǎn)抵押，系為了家庭生活、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，一般應(yīng)認(rèn)定有效。

六、抵押權(quán)成立后，抵押人逾期不償還債務(wù)，抵押權(quán)人有權(quán)申請(qǐng)?zhí)幏值盅何锊?yōu)先受償。變賣或拍賣房地產(chǎn)應(yīng)經(jīng)過人民法院、房地產(chǎn)交易部門或?qū)ｉT拍賣機(jī)構(gòu)，抵押權(quán)人不得擅自處分抵押物。但對(duì)抵押當(dāng)事人在抵押合同中約定變賣方式的，應(yīng)予準(zhǔn)許。

七、拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)，無人受買時(shí)，抵押權(quán)人可以通過法律程序，取得所有權(quán)或使用權(quán)，若抵押物的價(jià)值大于抵押人債務(wù)的，抵押權(quán)人應(yīng)將余款退給抵押人。

八、將地上建筑物、其他附著物用作抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地也隨之抵押，反之，將土地使用權(quán)作抵押時(shí)，地上建筑物、其他附著物也隨著抵押。

九、涉及對(duì)抵押合同的認(rèn)定、對(duì)抵押物的限制、對(duì)抵押房地產(chǎn)的再抵押、清償債務(wù)的順序、風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的承擔(dān)等問題時(shí)，應(yīng)按照最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問題的意見》第112條至第116條的規(guī)定處理。

十、對(duì)典當(dāng)業(yè)以房地產(chǎn)作抵押放款的，盡管其合同寫的是房屋典當(dāng)，但實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)抵押貸款，不能比照房屋典當(dāng)處理，應(yīng)參照抵押的有關(guān)規(guī)定處理。對(duì)民間發(fā)生的不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)占有或以錢計(jì)息的“典當(dāng)”，亦應(yīng)按抵押貸款的原則處理。

十一、解放初期設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行登記，已由抵押人代登記的，未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意不得擅自改在自己的名下，已登在抵押權(quán)人名下的，一般應(yīng)認(rèn)定無效，對(duì)抵押人下落不明，致債務(wù)不能清償?shù)牡盅悍康禺a(chǎn)，可由政府代管，其債務(wù)由政府清償，自代管之日起逾期兩年無人主張權(quán)利，即收為國(guó)有，后出現(xiàn)原產(chǎn)權(quán)入主張產(chǎn)權(quán)的，不予支持。

十二、各地人民政府對(duì)房地產(chǎn)抵押另有規(guī)定的，應(yīng)按各地具體規(guī)定處理。