孫明嬋律師

物業(yè)公司未經法定程序能不能隨意調整物業(yè)收費標準得法律問題糾紛

作者：眾禾團隊  黎庶天實習律師

按語：隨著時代的發(fā)展和物業(yè)管理公司越來越普及，相信大部分本文的讀者現(xiàn)在都居住在有物業(yè)管理公司的小區(qū)，然而物業(yè)管理糾紛又是糾紛產生的“重災區(qū)”，形成的原因包括政策法規(guī)不健全、矛盾多元化、管理部門權責不清晰等等不一而足。本文選取眾多糾紛中的一個，即常見的一種糾紛——物業(yè)公司未經法定程序能不能隨意調整物業(yè)收費標準得法律問題糾紛。

一、基本案情

某物業(yè)公司未召開業(yè)主大會，僅在小區(qū)公告欄張貼區(qū)物價局有關收費標準批復及《關于停車收費調價的通知》，宣稱將于2014年9月1日將小區(qū)車位管理費由原來的30元/月上調至60元/月。業(yè)主王某在支付了一段時間的該標準費用后提起本案訴訟，要求某物業(yè)公司按照原收費標準計收車位管理費并退回超額收取的費用。

二、案件結果及裁判要旨

法院經審理認為，物業(yè)公司調整物業(yè)收費標準應符合法定程序，但某物業(yè)公司未提交證據證明其在2014年9月1日調價前已按照規(guī)定完成了包括調價方案經專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總人數1/2以上的業(yè)主表決通過等調價程序。該公司在2018年對2014年調價進行相關說明并收集支持表決票不符合規(guī)定，不應認定為其已就調價完成了主要程序，故某物業(yè)公司的調價不符合程序，不應支持。

三、律師點評

從該案例的判決結果可以看出，物業(yè)公司調整物業(yè)費屬于有關共有和共同管理權利的其他重大事項，依法應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意才能上調，物業(yè)公司未經該程序不能單方調整。

值得注意的是，本案發(fā)生在民法典修改之前，依據的是當時的《中華人民共和國物權法》以及《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定。2020年以來施行的民法典雖然對制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、制定和修改管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員、選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人、使用建筑物及其附屬設施的維修資金、籌集建筑物及其附屬設施的維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設施、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動等事宜修改了表決的方式或比例，但對于本案中的上調物業(yè)費的“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”的相應規(guī)定沒有變更，因此該等事宜依然是應當經參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意方能修改。