黃庚文律師

　　一、不能房屋轉(zhuǎn)租的原因

　　不能房屋轉(zhuǎn)租的原因如下：

　　1.承租人拖欠租金的;

　　2.承租人在承租房屋內(nèi)擅自搭建的;

　　3.預(yù)租的商品房;

　　4.租賃合同中未約定可以轉(zhuǎn)租，且出租人不同意轉(zhuǎn)租的，承租人也不擅自轉(zhuǎn)租。

　　《民法典》第七百一十六條承租人對租賃物轉(zhuǎn)租 承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效;第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

　　二、租賃合同糾紛訴訟時效怎么算

　　租賃合同糾紛訴訟時效為三年，自當(dāng)事人知道或者應(yīng)當(dāng)知道自身的權(quán)益受到損害之日起算。

　　《中華人民共和國民法典》第一百八十八條向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為三年。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

　　訴訟時效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計算。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。但是，自權(quán)利受到損害之日起超過二十年的，人民法院不予保護，有特殊情況的，人民法院可以根據(jù)權(quán)利人的申請決定延長。

　　三、房屋轉(zhuǎn)租和租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓的區(qū)別

　　房屋轉(zhuǎn)租和租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓的區(qū)別在于是否存在轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)。法律快車提醒您，轉(zhuǎn)讓方?jīng)]有轉(zhuǎn)讓權(quán)，只是授權(quán)使用。轉(zhuǎn)租不同于租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓，兩者的法律性質(zhì)也不同。

　　租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓是指承租人將租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，承租人退出租賃關(guān)系，租賃關(guān)系存在于第三人與出租人之間。轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓一般是使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓是所有權(quán)、使用權(quán)等附屬權(quán)利。

　　兩者的區(qū)別在于是否有轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)，轉(zhuǎn)讓無權(quán)轉(zhuǎn)讓，只授權(quán)使用，轉(zhuǎn)讓實際上是轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)，不再享有租賃權(quán)。但這兩項必須得到房東的同意。轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓需要房東的同意。

　　《中華人民共和國民法典》第七百一十六條承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

　　承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。