售價千萬元的別墅，獨家包銷期間，買賣雙方數(shù)次磋商，最終因價格沒談攏未達成交易。但在包銷合同期滿后，買賣雙方迅速自行完成交易并過戶，且交易價格明顯低于之前磋商的價格。近日，廣東省廣州市中級人民法院對此案作出二審判決：買賣雙方構成“跳單”，分別向某房產(chǎn)中介公司支付中介服務費11萬元。

【案件經(jīng)過】

王女士購入涉案別墅的價款為960萬元。后王女士欲出售該別墅，遂與某房產(chǎn)中介公司簽訂了《獨家包銷合同》，合同明確約定獨家包銷期限從2021年12月1日起至2021年12月31日止；委托交易價格（扣除中介費后實收）不得低于1550萬元；交易成功后，王女士將按成交價的1.5%向房產(chǎn)中介公司支付中介服務費等。

《獨家包銷合同》簽訂后，房產(chǎn)中介公司向梁先生推介涉案別墅。梁先生在中介人員帶領下，先后兩次到現(xiàn)場看房，對房子表示滿意，且在房產(chǎn)中介公司引薦下，與王女士見面洽談交易事項。其間，梁先生還與房產(chǎn)中介公司簽訂了《居間服務協(xié)議書》，約定交易成功后，梁先生將按成交價的1.5%向房產(chǎn)中介公司支付中介服務費。之后，梁先生對涉案別墅出價至1500萬元，但王女士不同意調低售價。在獨家包銷合同期限屆滿前，雙方未達成交易。

今年1月，中介人員先后詢問王女士與梁先生是否有繼續(xù)交易的意向：梁先生于1月7日表示不再購買涉案別墅；王女士于1月25日表示將價款提至不低于1600萬元。1月26日，王女士與梁先生就涉案別墅簽訂了交易價格僅為930萬元的《存量房買賣合同》，并順利完成交易過戶手續(xù)。根據(jù)梁先生提交的證據(jù)，雙方是在另一家中介公司的工作人員協(xié)助下完成交易過戶手續(xù)，但買賣雙方并未與該房產(chǎn)中介公司簽訂房屋買賣三方協(xié)議，梁先生也僅支付了1萬元作為服務報酬。房產(chǎn)中介公司知悉后上述情況后提起訴訟，主張王女士與梁先生上述行為構成“跳單”，要求王女士、梁先生二人分別向其支付中介服務費23萬元。

【法院審理】

法院經(jīng)審理后認為，《中華人民共和國民法典》第九百六十五條規(guī)定，委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。即禁止“跳單”。本案中，按照《獨家包銷合同》約定，房產(chǎn)中介公司未能在獨家包銷期滿前促成房屋買賣交易，無權獲取中介報酬。但本案交易雙方在獨家包銷期滿后不到一個月即達成交易，交易價格不但比賣家放盤價少了620萬元，同時比獨家包銷期間買家最后提出的交易價少了570萬元，甚至比賣家購入價還低30萬元，且買賣雙方經(jīng)一、二審法院多次釋明均拒絕提供交易流水，此外，另一家房產(chǎn)中介公司僅收取1萬元的報酬顯著低于廣州市中介服務費的計算標準，以上種種不合常理的交易行為，實難以讓法院采納買賣雙方不存在“跳單”行為的主張，因此判令買賣雙方應當向房產(chǎn)中介公司支付報酬。

廣州市增城區(qū)人民法院一審判決，王女士、梁先生分別向房產(chǎn)中介公司支付中介服務費11萬元，駁回房產(chǎn)中介公司其他訴訟請求。王女士、梁先生不服，分別提起上訴。

廣州中院二審判決，駁回上訴，維持原判。

【融創(chuàng)說法】

廣州中院法官莫芳介紹，“跳單”是一種行業(yè)俗語，指委托人與中介公司訂立委托協(xié)議并接受中介人服務后，為少交或不交中介費，利用中介人提供的資源信息或服務，繞開中介人直接與相對人訂立合同。為保障中介人的合法權益，約束違背契約精神的不誠信行為，民法典第九百六十五條對“跳單”行為進行了法律規(guī)制。

法官提醒，在中介公司勤勉履責的前提下，買賣雙方應當恪守中介服務合同的約定，支付中介報酬或者支付中介公司從事中介服務支出的必要費用，不應當利用中介公司提供的交易機會和媒介服務，為逃避支付中介費，故意繞開中介公司私下交易。買賣雙方“跳單”的行為，是不尊重中介公司的勞動成果、有悖于民法典中誠實守信原則的違約行為。另外，“跳單”行為可能增加房產(chǎn)交易風險，如買家“一房二賣”等，買賣雙方最終可能既要支付中介報酬，還要卷入房屋買賣合同糾紛中，最終可能在時間、精力、金錢等多方面得不償失。