借名買房之規(guī)避限購(gòu)令政策，合同效力如何認(rèn)定？

    “借名買房”發(fā)生的原因、形式多種多樣，限購(gòu)政策的施行使得借名買房事件頻發(fā)。自限購(gòu)政策施行之后，部分有購(gòu)房需求的人失去了購(gòu)房資格，即使能簽買賣合同，也無(wú)法在房地產(chǎn)中心進(jìn)行交易過(guò)戶。在此情況下，個(gè)別購(gòu)房者采用了“借名買房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名義購(gòu)房，而購(gòu)房款項(xiàng)卻由購(gòu)房者自己支付。一直以來(lái)，司法實(shí)踐上對(duì)于借名買房合同效力存在不同的觀點(diǎn)。

      【一、借名買房的原因】

      （一）規(guī)避法律、政策：1.規(guī)避房屋限購(gòu)令政策；2.規(guī)避限貸令以及其他貸款障礙；3.簡(jiǎn)便手續(xù)、減少稅費(fèi)；

      （二）爭(zhēng)享特定購(gòu)房?jī)?yōu)惠；

      （三）隱藏真實(shí)的財(cái)產(chǎn)信息；

      （四）其他原因。

      【二、案例】

      不久前，最高法公布了一份裁判文書，明確了“借名人與出名人為規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策簽訂的《房產(chǎn)代持協(xié)議》因違背公序良俗應(yīng)認(rèn)定無(wú)效”。一起來(lái)看看裁判要旨：

      1、借名人與出名人為規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策簽訂的《房產(chǎn)代持協(xié)議》因違背公序良俗應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，借名人依據(jù)規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策的借名買房合同關(guān)系，不能排除人民法院對(duì)該房屋的執(zhí)行。
     2.在借名買房并不違反公序良俗原則、不存在無(wú)效事由的情況下，借名人可以依據(jù)實(shí)質(zhì)上的代持關(guān)系要求出名人將房屋過(guò)戶至其名下，但此項(xiàng)權(quán)利系基于合同關(guān)系所產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，在經(jīng)法定變更登記程序完成物權(quán)公示之前，借名人尚不能依據(jù)借名買房的合同關(guān)系未經(jīng)公示程序即直接被確認(rèn)為房屋的物權(quán)人，其所享有的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)也不具有對(duì)世效力、排他效力和絕對(duì)效力。
      3.借名人為規(guī)避國(guó)家房屋限購(gòu)政策而借名買房，有違公序良俗原則，故借名買房合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，但其嗣后通過(guò)消除限購(gòu)政策障礙，取得了購(gòu)房資格，補(bǔ)正了合同效力，并通過(guò)生效判決的執(zhí)行完成了不動(dòng)產(chǎn)登記，成為該房屋所有權(quán)人，則該合同有效。

      【三、實(shí)務(wù)建議】

      1、基于公示、對(duì)信賴?yán)嫒说暮侠肀Ｗo(hù)原則，借名買房情形下，可能會(huì)面臨被執(zhí)行的法律后果。在案外人執(zhí)行異議之訴中，標(biāo)的物的所有權(quán)為法院審查的關(guān)鍵，《借名買房協(xié)議》的簽訂不得違反公序良俗，否則將產(chǎn)生合同無(wú)效的法律后果，不能排除強(qiáng)制執(zhí)行，且僅依據(jù)借名買房協(xié)議不能當(dāng)然成為房屋所有人，需完成相應(yīng)的變更登記程序。

      2、案外人需完成《借名買房協(xié)議》的效力補(bǔ)正，同時(shí)完成變更登記手續(xù)，才能排除法院強(qiáng)制執(zhí)行。