在商品房買賣中，買賣雙方在正式簽訂合同之前，有時會通過一些其他形式，如簽訂認(rèn)購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議等來確認(rèn)雙方的合意行為，但由于上述協(xié)議法律屬性的不確定性，往往導(dǎo)致糾紛的發(fā)生。根據(jù)司法實踐，目前訴訟中的主要爭議焦點是關(guān)于雙方簽訂的商品房認(rèn)購協(xié)議的性質(zhì)認(rèn)定。

    基本理論

    一、商品房認(rèn)購協(xié)議概念

    在我國的法律規(guī)定中，并沒有對“商品房認(rèn)購協(xié)議”作出明確的法律屬性界定?，F(xiàn)實中，不同房產(chǎn)公司的認(rèn)購協(xié)議差別很大，內(nèi)容條款懸殊。一般認(rèn)為，典型的商品房認(rèn)購協(xié)議，又稱商品房認(rèn)購書，是在購房者與開發(fā)商簽訂正式的商品房買賣（預(yù)售）合同之前均由開發(fā)商事先擬好，購房者只需填寫本人的一些基本情況，最后雙方簽字即可。

    二、商品房認(rèn)購協(xié)議的性質(zhì)：本約還是預(yù)約

    按照理論界的通說，商品房認(rèn)購協(xié)議一般應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣預(yù)約合同，但如果該協(xié)議具備了一定的實質(zhì)要件（實踐中表現(xiàn)為體現(xiàn)一定的法定要件），無論合同名稱為何，仍應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同，即名為預(yù)約實為本約。

    根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條之規(guī)定，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。所以，對于此種糾紛將根據(jù)認(rèn)購書為預(yù)約合同、認(rèn)購書為商品房買賣合同兩類來分別分析。

    綜上，認(rèn)購書被認(rèn)定為商品房買賣合同時需要符合兩個條件：一是，具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容。二是，開發(fā)商已經(jīng)按照約定收受購房款。

   實務(wù)要點

    一、判斷當(dāng)事人之間訂立的商品房認(rèn)購協(xié)議是本約還是預(yù)約合同，其根本標(biāo)準(zhǔn)是當(dāng)事人的意思表示，即當(dāng)事人是否有意在將來訂立一個新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容。

    二、對于當(dāng)事人之間存在預(yù)約還是本約關(guān)系，不能僅孤立地以當(dāng)事人之間簽訂的協(xié)議之約定為依據(jù)，而是應(yīng)當(dāng)綜合審查相關(guān)協(xié)議的內(nèi)容以及當(dāng)事人嗣后為達成交易進行的磋商和有關(guān)的履行行為等事實，從中探尋當(dāng)事人真實意思，并據(jù)此對當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)作出準(zhǔn)確界定。

    三、人民法院在認(rèn)定商品房認(rèn)購協(xié)議的性質(zhì)時，應(yīng)當(dāng)著重審查協(xié)議的內(nèi)容，即協(xié)議是否具備商品房買賣合同必備的條款和要件。

    四、商品房認(rèn)購協(xié)議的性質(zhì)可以從權(quán)利取得形式、協(xié)議內(nèi)容以及協(xié)議簽訂目的等方面進行綜合判斷。