二手房買賣法律風險防范指引(含多個案例)

近年來，二手房市場迅速發(fā)展，受房價波動所帶來巨額差價利益驅動，買賣一方停止或者拒絕繼續(xù)履行合同，中介機構為賺取中介費用違規(guī)操作等導致的糾紛并不鮮見。

今天（11.20），北京三中院召開了涉二手房買賣合同糾紛類案件情況新聞通報會，希望能提升社會公眾相關風險防范意識，使每個家庭買房、賣房都能踏實放心，促進房產交易秩序日趨規(guī)范，共同維護整個房產市場的健康可持續(xù)發(fā)展。

▌幾種常見的毀約方式

一是共有人稱房屋買賣合同未經其同意，主張房屋買賣合同無效。目前，我國的房屋所有權證對于共有人的記載不全面，雖屬家庭共有房產，但大多僅登記在一人名下，簽訂合同時，共有人并未簽字，就容易發(fā)生共有人明知房屋買賣仍主張合同無效的情況。

二是案外人主張行使優(yōu)先購買權，要求確認房屋買賣合同無效。主要分為兩種情況，一種是涉案房屋的實際承租人以承租人的應享有優(yōu)先購買權為由，要求確認合同無效或者撤銷合同;一種是售房人與第三人惡意串通，偽造與第三人存在承租關系的相應證據，由第三人訴至法院，要求確認房屋買賣合同無效。

三是簽訂房屋買賣合同時，如果售房人尚未取得房屋所有權，就可能采取多種方式違約。比如第三人主張房屋的所有權歸其所有，售房人僅是名義購房人，雙方屬于借名買房關系，且實際占有空置房屋，導致售房人根本無法交付房屋，進而出現(xiàn)爭議，甚至解除合同。

四是售房人以各種理由違約，要求解除合同。有的售房人以房屋存在抵押，房屋買賣未告知抵押權人為由主張房屋買賣合同無效;還有的稱所售房屋是央產權，政策規(guī)定不允許出售;還有的以賣房時為避稅簽署的是“黑白合同”為由，要求認定買賣合同無效等等，不一而足。

▌法官提示：一份購房攻略，助您防范二手房買賣風險

1、準確掌握房產信息

在房屋購買前，除了查看房屋的基本信息，更要認真審查房屋的法律信息，一般而言基本的審查可以分三步：第一步，看房產證。看房產證是否是原件，所載產權人與出售人身份證是否一致，是否存在抵押登記，房屋產權性質，是否為售房人單獨所有。第二步，看戶口本。看售房人的戶口本，主要看婚姻狀況，戶籍所在地是否為房屋所在地，最好再問問賣方遷出戶口后是否有落戶地址。第三步，看房子。看房子里的實際居住情況，是賣房人自住還是出租中，如果出租中還需要看租賃合同。去物業(yè)、供暖等部門詢問是否有欠費情況等等。除了以上三步，如果需要進一步審查的話，可以要求售房人配合到房管部門、派出所戶籍部門查詢房屋情況、戶籍情況等。

2、妥善簽訂購房合同

簽訂購房合同可以自行簽訂，也可以通過中介公司簽訂。通過中介公司簽訂的，中介公司一般在提供北京市存量房屋買賣合同格式范本的同時，還會提供一份補充協(xié)議，補充協(xié)議記載雙方除房屋買賣合同之外約定的事項。兩份協(xié)議都具有法律效力，但補充協(xié)議不能與房屋買賣合同相沖突。這兩份文件都要特別注意以下三個方面內容：一是交易流程。交易流程要簡明扼要，沒有歧義。房屋交易情況復雜，涉及付款、貸款、過戶、騰房等情況，要約定明確，安排合理。二是時間節(jié)點。視實際情況對交易過程中的時間進行合理規(guī)劃，對時間節(jié)點要約定在合同上，避免推諉扯皮，分不清責任。比如每次的交款時間、辦理上市、辦理貸款、過戶、騰房時間等等。三是違約責任。沒有違約責任就沒有履行保障。要盡量約定每種履約行為的違約責任。比如逾期遷戶的違約責任、逾期付款、逾期騰房的違約責任等等。防止責任不清，發(fā)生糾紛無法維護自身合法權益。

3、注意證據固定留存

房屋買賣因涉及到諸多環(huán)節(jié)，耗時少則數(shù)月多則數(shù)年，在交易的各個環(huán)節(jié)，購房者都應當注意保留相關文件及證據，比如對房款的轉賬記錄、微信聊天記錄、短信記錄等。在賣方不履行合同或者口頭表示無法按照約定期限履行合同時，要保留溝通證據，必要時可以訴至法院。對雙方在實際履行過程中達成的新的約定，要及時作為補充協(xié)議附在買賣合同之后，將口頭合意落到紙面上，以防在產生糾紛后無法查實。

▌舉例說明：

案例一、出賣人違約拒絕賣房，法院判令繼續(xù)履行案

(本案主要揭示了不誠信的售房夫妻，一方以不知情為由請求確認合同無效被駁，并被判令承擔違約責任。)

?基本案情

本案的當事人主要有買房人張某，賣房人楊某(其妻王某)、某地產中介公司。2015年10月14日，張某與楊某的委托代理人王某、居間人某地產中介公司簽訂《北京市存量房屋買賣合同》。合同簽訂后，楊某在該合同中補簽了簽名。合同約定張某購買楊某位于密云區(qū)云秀花園牡丹園XX房屋一套，房屋總價為92萬元，簽訂本合同時支付定金1萬元，首付款60萬元、擬貸款32萬元，首付款支付時間為2015年11月16日，楊某于2015年10月20日前辦理抵押注銷手續(xù)。合同還約定了楊某存在拒絕履行本合同或將房屋出售給他人等行為的，張某可以要求楊某承擔違約責任及賠償其他損失，違約責任為房屋總價的20%，并有權選擇繼續(xù)履行房屋買賣合同或解除合同。簽訂合同當日張某按合同約定將定金10000元交予王某，王某為張某出具了定金收條。另，楊某、張某與某地產中介公司簽訂的《居間服務合同》約定，房屋買賣合同簽訂后，因楊某原因致使房屋未能在規(guī)定期限過戶的或實際上無法完成過戶的(原因包括但不限于楊某故意或非故意拖延、不愿出售房屋、共有權人不同意出售房屋、房屋所有權人認為合同簽訂人屬于無權代理等)某地產中介公司所收取張某的居間服務費用不予退還，張某可以直接向楊某追償。后張某將中介服務費1.3萬元交予某地產中介公司。

同年11月初，張某從某地產中介公司得知楊某提出終止合同。中介公司工作人員作證稱，其亦證實楊某在合同簽訂后半個月左右提出不賣房了，存在違約行為。楊某提出提出是因為張某未向其支付定金1萬元，構成違約，故其可以解除合同。原審審理中，經法院詢問，楊某明確表示不同意繼續(xù)履行合同;同時，楊某未申請法院對合同約定違約金予以酌減。雙方均認可，因密云區(qū)房價上漲，涉案房屋亦增值。本案審理中，王某以確認合同無效糾紛為由，向原審法院起訴要求確認楊某、張某就涉案房屋簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效。原審法院審理后，于2016年2月26日判決駁回王某的訴訟請求。上述判決已經發(fā)生法律效力。張某起訴至原審法院要求楊某支付違約金184 000元，居間服務費13 000元。一審法院按照合同的約定判令楊某支付違約金184 000元，賠償居間服務費13 000元。楊某不服提出上訴，二審法院予以維持。

?法官說法

本案主要涉及合同效力和違約責任兩個關鍵問題。對于此類案件的處理，法院一般根據買房人的訴訟請求分類處理：

一是在買房人請求繼續(xù)履行的情況下，只要買房人能夠證明其“有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的”，據此主張繼續(xù)履行的，存在以下情形之一時，法院可以支持買受人要求繼續(xù)履行合同的訴訟請求，判令出賣人及其配偶共同辦理過戶手續(xù)：1、買受人舉證證明出賣方配偶知道或應當知道買賣事宜而未表示反對的;2、買受人已經按照合同約定支付價款,并占有使用房屋,出賣方配偶未在合理期間提出異議的;3、出賣方配偶有主動配合騰退、交付房屋等參與履行或接受履行行為的。以上事實，除當事人簽署的相關書面文件之外，也應結合微信記錄、電話記錄、錄音文件以及中介證言等證據材料綜合考量。

二是在買房人請求解除合同，要求賣房人承擔違約責任的情況下，亦要根據其具體訴訟請求予以處理，一般有以下兩種情況：1、要求根據合同約定支付一定數(shù)額的違約金，對此法院還需釋明是否請求對違約金進行調整，而后根據案件具體情況確定違約金數(shù)額;2、除要求支付違約金外，還請求賠償相應的房屋差價損失，對此法院參照評估報告或者同等地段的房屋價格確定應予賠償?shù)木唧w數(shù)額。

?溫馨提示

買房人在購買房屋時，一定要核實詢問是否屬于夫妻或者家庭共有房屋，對于上述房屋一定要其配偶或者共有人簽字或者出具書面意見，以免在履行過程中出現(xiàn)糾紛，能夠證明其“有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的”，是可以請求繼續(xù)履行的。當然也可以請求解除合同，而后根據合同的約定和案件實際情況來主張相應的違約金或者差價賠償，上述情形亦可以在雙方的合同中予以約定。

案例二：房屋賣出后，因房屋內的戶口未按照合同約定全部遷出，被判違約賠償案。

(此案主要揭示在房屋買賣合同過程中，因戶口遷移問題引發(fā)的相關糾紛。)

?基本案情

本案的當事人有兩方，一是買房人第某、翁某，另一方是賣房人劉某。2017年6月11日，第某、翁某與劉某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定劉某以370萬元將涉案房屋出售給第某、翁某。2017年6月17日，第某、翁某及北京某中介機構簽訂《補充協(xié)議》，約定劉某過戶后2月內向房屋所在地戶籍管理機關辦理完成原有全部戶口遷出手續(xù)，并留存5萬房款在戶口遷出之日由第某、翁某以現(xiàn)金形式交付。如因劉某自身原因未如期或無法將相關戶口遷出，應向第某、翁某支付房屋總價款10%的違約金并繼續(xù)履行全部戶口遷出義務。2017年7月7日，第某、翁某取得涉案房屋所有權。雙方均認可訴爭房屋內遺留有他人戶口，并非經第某、翁某允許遷入。第某、翁某以劉某違約未遷出戶口為由，訴至法院請求劉某支付違約金37萬元，一審法院應劉某申請，對于違約金調整為7+10萬元(自判決生效之日，以總房款370萬為基數(shù)，按照每日千分之一的利率計算至實際遷出之日，但總額不超過10萬);劉某不服提出上訴，二審法院維持了原判決。

?法官說法

戶口遷移問題在房屋買賣合同糾紛案件中較為常見，法院對于此類問題的處理原則一般為：買受人起訴請求出賣人遷出戶籍的，不屬于人民法院民事案件的受理范圍。但是，對于房屋買賣合同中約定出賣人應遷出戶籍的，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔支付違約金或者賠償損失等違約責任。本案就是違反約定判令賠償違約金的一個案例。

?溫馨提示

建議買房人在購買房屋之初，要詳細了解房屋內的戶籍情況，是否屬于售房人，還有無其他的戶口，能否遷出，自己是否在意涉案房屋內是否有戶口，而后在合同中明確加以約定，約定遷出的時間和違約責任;特別是購買學區(qū)房的更要查實涉案房屋的學區(qū)是否已經使用，對此最好在合同中明確約定。

案例三：合同關鍵條款約定不明、當庭又無法獲得一致意見，法院判決合同解除案

(本案主要揭示在合同條款約定存有歧義時對于合同履行可能產生的影響)

?基本案情

賣方為郝某，買方為史某。北京市朝陽區(qū)磚角樓南里XX房屋(以下簡稱訴爭房屋)房產所有證系登記在郝某名下。2014年7月31日，高某作為郝某委托代理人與史某簽訂了《北京市存量房屋買賣合同(經紀成交版)》及《補充協(xié)議》，約定郝某將訴爭房屋以310萬元的價格出售給史某，當日付定金10萬元，在網簽完成后，2015年1月31日前史某交付郝某剩余房款300萬元，但未約定辦理網簽的具體截止時間，其后，郝某將涉案房屋交付史某，但是史某一直未辦理網簽，亦未支付后續(xù)款項。郝某將史某訴至法院解除涉案合同、返還房屋并支付違約金。史某亦反訴要求繼續(xù)履行，并要求過戶至其名下，并要求郝某支付相應的違約金。經查，史某未辦理網簽的原因在于其正在出售其名下的其他房屋，準備待出售后再辦理涉案房屋的網簽手續(xù)，故一直拖著未辦，目的是少繳稅款。

一審法院認為，雙方簽訂的涉案合同及補充協(xié)議均合法有效，但是鑒于史某確實存在延遲辦理網簽的情形，涉案協(xié)議簽訂不夠嚴謹，極易引發(fā)歧義，故將涉案協(xié)議解除，同時根據本案史某占有涉案房屋的情形，在定金中扣減了6萬元。史某不服上訴，二審維持原判。

?法官說法

對于本案合同應否解除，主要考慮以下三點：一是根據中介公司的陳述以及郝某向史某發(fā)函，表明史某確實存在拖延辦理網簽的情況。二是訴爭房屋的簽約過程不嚴謹，涉案房屋買賣合同及《補充協(xié)議》內容亦極易讓人產生歧義，比如“在網簽完成后，2015年1月31日前史某交付郝某剩余房款300萬元”，該條款并沒有明確如在2015年1月31日后未辦理完網簽是否仍應交付300萬元，極易引發(fā)爭議，對以后履行造成了障礙。三是爭議產生后，雖經法院主持調解，但各方分歧極大，不具備重新達成新的協(xié)議的條件。

就違約責任承擔問題，法院認為史某拖延不辦理網簽應承擔主要責任，某房產中介公司提供的合同存在多處矛盾不完備之處也應負一定責任，郝某簽約當天未帶齊售房的相關材料且未對合同進行常識性審核也應負一定責任。故判令解除合同、返還房屋，未支持其違約金請求，但是考慮到史某已實際占有訴爭房屋長達一年有余，且造成合同解除史某應承擔主要責任，故史某已交定金應補償郝某的部分損失，法院根據責任比例酌定郝某退還定金4萬元給史某。

?溫馨提示

本案爭議的焦點在于涉案房屋買賣合同是否應予解除及違約責任承擔問題。根據庭審查明的有關事實和證據可以看出，雙方合同中關于付款條件的約定極易引發(fā)歧義，雙方在一、二審中對此無法達成一致意見，也無法達成新的協(xié)議。此種情形下，法院認為該合同已不具備繼續(xù)履行的基礎，應予解除。法院據此依照本案具體情況確定的違約責任比例是適當?shù)?。通過這個案例提醒大家，在簽訂協(xié)議時應當仔細審閱合同條款，避免歧義發(fā)生，否則出現(xiàn)爭議后，無法按照合同條款處理，甚至出現(xiàn)合同不能履行的后果。