李可人律師

基本案情：

2013年，男子劉某在某小區(qū)購買了一套別墅，別墅旁邊就是游泳池。入住房子后，劉某將游泳池原綠化圍墻采用金屬片重新包圍，更換了游泳池出入門位置，還占用游泳池淺水區(qū)填入泥土種菜，在深水區(qū)自行養(yǎng)魚。種種行為引起了其他業(yè)主的議論和投訴，小區(qū)業(yè)主委員會、物業(yè)管理部門、街道辦等部門多次勸阻，劉某依然我行我素，拒絕恢復原狀。最終，業(yè)主委員會為維護小區(qū)全體業(yè)主的合法利益，在征得大多數(shù)業(yè)主的同意下，將劉某起訴至法院。

法院認為：

某市人民法院經(jīng)審理認為，本案中，案涉游泳池原系業(yè)主委員會小區(qū)會所的配套設(shè)施，由小區(qū)開發(fā)商建造而成，現(xiàn)有證據(jù)不能證實該游泳池及所附地塊已納入公攤范圍之內(nèi)，故該游泳池屬開發(fā)商所有。而開發(fā)商已將小區(qū)配套的含案涉游泳池在內(nèi)的設(shè)施及物業(yè)用房移交給了業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會行使所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、維修權(quán)、管理權(quán)等一切權(quán)責。

根據(jù)劉某和開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》，其購房后雖有權(quán)使用該游泳池，卻并未授權(quán)由其專人使用或管理。劉某未經(jīng)所有權(quán)人同意，擅自將將游泳池原綠化圍墻加裝金屬片，更換出入門的位置，利用游泳池進行養(yǎng)魚和填土種植作物，侵害了所有權(quán)人的利益，構(gòu)成侵權(quán)。

最終，法院判決劉某應停止對游泳池的侵占，于十五天內(nèi)清理養(yǎng)殖在游泳池內(nèi)的魚類及填入的泥土，清除種植的作物，恢復游泳池的原狀，不得妨礙業(yè)主委員會對游泳池的管理使用。

律師意見：

根據(jù)《民法典》第二百三十八條 侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以依法請求損害賠償，也可以依法請求承擔其他民事責任。

第二百七十一條 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第二百七十二條 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第二百七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。