01.律師直答

1.未取得房產證的房屋可以出售？

答：未取得房產證的房屋可以出售。

2.合同是否有效？

答：合同有效。

3.取得房產證后可以要求過戶？

答：取得房產證后可以要求過戶。

02. 法院判例

案情摘要

原告趙某、于某訴被告姜某，原、被告于2015年11月5日簽訂房屋買賣合同，合同約定被告將坐落于唐山市蘆臺經濟開發(fā)區(qū)某（建筑面積93.83平方米）房產出賣給原告，原告按約定全部支付了房款。房地產開發(fā)商于2015年11月份向業(yè)主發(fā)出即將辦理房產證的通知，請業(yè)主向開發(fā)商遞交辦理房產證的相關材料，但經原告幾次找被告協商，被告均以沒有空為理由拒不協助辦理房產證。為了維護原告的合法權益，故訴至法院，要求依法判令原、被告所簽訂的房屋買賣合同合法有效，并由被告協助原告辦理房屋過戶。

　被告姜某辯稱，原告所訴與事實相符，因開發(fā)商未將房產證交付給被告，故不能辦理過戶手續(xù)。

經審理查明，2014年5月20日，被告姜某與房地產開發(fā)有限公司簽訂編號為字第X號《商品房買賣合同》。合同約定，被告購買房地產開發(fā)有限公司位于蘆臺經濟開發(fā)區(qū)新房屋一套，房屋總價款為340161元。被告于2014年5月20日交納房款140161元，2015年11月5日交納剩余房款200000元，并于2016年1月15日原告替被告交納房屋契稅和維修基金，該房辦理了預售登記，但未取得房產證。2015年11月4日原告趙某、于某與被告姜某簽訂《房屋買賣合同》，合同約定原告購買被告所有的坐落于經濟開發(fā)區(qū)建筑面積93.83平方米）房屋一套，房屋總價款為340000元，合同生效后被告負有協助原告辦理房產過戶手續(xù)的合同義務，合同簽訂當日原告一次性付清房款，被告將《商品房買賣合同》交與原告并給原告出具了收款收具一張。

2.法院認為

原、被告雙方簽訂的房屋買賣合同，是其雙方真實意思表示，內容不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。原、被告雙方應按照合同約定履行各自的義務。合同簽訂后，原告已履行了交付房款的義務，依法取得相應房屋的權益，被告應按照原、被告間簽訂的《房屋買賣合同》第五條的約定，協助原告辦理房屋的過戶手續(xù)，故對原告要求確認房屋買賣合同有效，要求被告協助辦理房屋的過戶手續(xù)的訴訟請求，本院依法予以支持。但因原告未提供證據證明原、被告爭議的房屋是否已經辦理完產權登記證書，故本院認為，被告應在取得產權證書后十日內協助原告辦理產權過戶手續(xù)。

3.判決書

根據《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

?。?/span>1）原告趙某、于某與被告姜某間簽訂的《房屋買賣合同》合法有效。

?。?/span>2）被告姜某自取得房產證后十日內協助原告趙某、于某辦理位于蘆臺經濟開發(fā)區(qū)澳林新城6樓2門801室的房屋過戶手續(xù)。

 03案件分析

本案中，趙某、于某與姜某簽訂的合同系當事人自愿簽訂，意思表示真實。購房者雖然沒有取得房產證，但是依據合同取得了一種可期待的利益，這種利益是可以轉讓的。購買房屋當時雖然沒有取得房產證只是影響過戶，不動產登記只是物權變動的成立要件，而非買賣合同的生效要件，但是不影響合同的效力。

我國實行不動產登記制度，《城市地產管理法》第38條第6項"未依法登記領取權屬證書的房屋不得轉讓"。該規(guī)定屬于國家管理性規(guī)范，因此不違法合同法第52條的強制性管理規(guī)定，合同不必然導致無效。該規(guī)定中的房屋一般指自始不能辦理登記房產證的房屋，一般指小產權、拆遷房等五證不全自始至終都不能辦理房產證的房屋。

本案中，原被告簽訂的房屋合同，已經實際取得了房屋，并已付清大部分房款，權屬明確，辦理房產證是處于完全可期待能夠實現的狀態(tài)，完全可以履行合同中的交易和過戶的要求。因此雙方簽訂的合同有效，應在可以過戶時予以過戶