2020年，離婚房產(chǎn)分割的26種情形
無論怎樣，我們都必須搞清楚幾個(gè)問題，就是：你認(rèn)為是你家的房子到底是不是你的？到底有沒有你一半？更有可能，是你個(gè)人的房子卻能變成夫妻共有，夫妻共有的房子卻變成個(gè)人所有，如果這些你都不懂，那么，一旦有風(fēng)吹草動(dòng)，你可能一分錢都拿不到（或者分給對(duì)方一半），絕非聳人聽聞。
▌一、屬于個(gè)人房產(chǎn)的6種情形
1、一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)買房，結(jié)婚前已取得房屋產(chǎn)權(quán)證并還清全部貸款的，屬于夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn);
2、一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)買房，結(jié)婚前已還清全部貸款，但結(jié)婚后方取得房產(chǎn)證并登記在自己名下的，仍應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，另一方無權(quán)要求分割;
3、婚后夫妻一方以個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)買房，支付了全部房款，并登記在自己名下的，如并非投資經(jīng)營行為，屬于一方婚前財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)化，應(yīng)認(rèn)定為一方個(gè)人財(cái)產(chǎn);
4、結(jié)婚后，一方父母為子女出全款買房，房屋登記在該方子女名下的，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn);
5、個(gè)人婚前購買的房改房，除當(dāng)事人另有約定外，屬于一方婚前財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)不作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割;
6、一方婚前建造，婚后夫妻雙方共同居住使用的宅基地房，如雙方無相反約定，該房屋屬于個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，應(yīng)歸婚前建造房屋的一方所有。如果因婚前建房而產(chǎn)生的債務(wù)是用婚后共同財(cái)產(chǎn)償還的，那么得到房產(chǎn)的一方應(yīng)按償還債務(wù)總額的一半給另一方相應(yīng)的補(bǔ)償。
▌二、屬于夫妻共有房產(chǎn)的15種情形
1、一方婚前以個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)買房，支付了全部房款，原登記在一方名下，后變更登記在雙方名下的(即加名)，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，其實(shí)質(zhì)為一方對(duì)另一方的贈(zèng)與;
2、婚前雙方共同出資購房，付清全部房款，房屋登記在雙方名下，根據(jù)登記情況認(rèn)定系按份共有或共同共有;
3、婚前雙方共同出資購房，婚后共同還貸，房屋登記在一方名下，婚后共同還貸部分及其所對(duì)應(yīng)的房屋增值部分應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，其余則按出資情況按份共有;
4、婚前雙方共同出資購房，婚后共同還貸，房屋登記在雙方名下，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
5、婚后夫妻雙方用共同財(cái)產(chǎn)買房，房屋登記在雙方名下，此為典型的夫妻共同財(cái)產(chǎn);
6、婚后夫妻雙方用共同財(cái)產(chǎn)買房，房屋登記在一方名下，仍屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn);
7、婚后夫妻一方以個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)買房，支付了全部房款，但登記在雙方名下的，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，其實(shí)質(zhì)為一方對(duì)另一方的贈(zèng)與。
8、結(jié)婚前，一方父母為子女出全款買房，結(jié)婚后取得房產(chǎn)證并登記在該方子女名下的，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn);
9、結(jié)婚前，一方父母為子女部分出資(首付款)買房，婚后雙方共同還貸，房屋登記在雙方名下的，房屋應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，父母出資部分則視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外;
16、結(jié)婚后，一方父母為子女出全款買房，房屋登記在雙方名下的，視為對(duì)雙方的贈(zèng)與，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn);
10、結(jié)婚后，一方父母為子女出全款買房，房屋登記在對(duì)方名下的，除非能夠證明出資方父母明確表示向其子女配偶單方贈(zèng)與，否則視為對(duì)雙方的贈(zèng)與，認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn);
11、結(jié)婚后，一方父母為子女部分出資(首付款)買房，雙方共同還貸，房屋登記在出資方子女名下的，房屋應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，父母出資部分視為對(duì)雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。離婚分割時(shí)可以出資父母的子女一方適當(dāng)多分;
12、結(jié)婚后，一方父母為子女部分出資(首付款)買房，雙方共同還貸，房屋登記在雙方名下的，房屋應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，父母出資部分視為對(duì)雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。離婚分割時(shí)可以出資父母的子女一方適當(dāng)多分;
13、婚后，雙方父母共同為子女出資買房，房屋登記在雙方名下的，該房屋應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn);
14、由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購買的福利房，房屋登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn);
15、婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買并取得所有權(quán)的房改房，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，如果登記方主張為其個(gè)人所有，須舉證證明該房改房的取得與對(duì)方并無任何關(guān)系，對(duì)方也未因此利益受損，否則應(yīng)認(rèn)定為共有為宜。此時(shí)，可根據(jù)實(shí)際情況對(duì)出資的一方適當(dāng)多分;
▌個(gè)人房產(chǎn)變?yōu)榉蚱薰灿蟹慨a(chǎn)的3種情形：
1、所有權(quán)轉(zhuǎn)移方式一：婚前贈(zèng)與
第一種財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移方法：婚前贈(zèng)與。
贈(zèng)與是一種無償轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的行為，贈(zèng)與的法律后果是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，贈(zèng)與完成后，不能把已經(jīng)送出去的財(cái)產(chǎn)再要回來。愛情是什么?直教人生死相許。命都可以給對(duì)方，財(cái)產(chǎn)又算什么。因此，在結(jié)婚之前，戀人之間總會(huì)有一些財(cái)產(chǎn)相互贈(zèng)與的行為。尤其是有錢人，贈(zèng)與是他們表達(dá)愛的方式。在他們看來，贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)價(jià)值越高，他們的愛也就越深。所以他們經(jīng)常會(huì)送房、送車，以博紅顏一笑。
2、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)方式二：夫妻財(cái)產(chǎn)約定
根據(jù)婚姻法規(guī)定，夫妻可以通過財(cái)產(chǎn)約定的方式，約定婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
夫妻財(cái)產(chǎn)約定與贈(zèng)與的區(qū)別：
贈(zèng)與以交付、辦理過戶為生效要件，動(dòng)產(chǎn)交付之后，不動(dòng)產(chǎn)過戶以后才發(fā)生財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移到效果，在交付、辦理過戶之前對(duì)方隨時(shí)可以反悔;
而財(cái)產(chǎn)約定直接產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效果，不以辦理房屋過戶、財(cái)產(chǎn)交付為條件。當(dāng)事人可依據(jù)夫妻財(cái)產(chǎn)約定主張所有權(quán)。
前提：雙方具有婚姻關(guān)系。財(cái)產(chǎn)約定可以在婚前，也可以在婚后;但在婚前約定的話，雙方的約定到結(jié)婚的時(shí)候才能生效;如果約定之后雙方后來沒有結(jié)婚，則約定不產(chǎn)生法律效力。
在形式上，夫妻財(cái)產(chǎn)約定是協(xié)議、合同的方式;在法律后果上，可以直接起到財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的后果。
為了白紙黑字的證明，約定應(yīng)采用書面方式。
約定內(nèi)容：一般是從婚前的個(gè)人財(cái)產(chǎn)向共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)化。
示例：本人位于上海市××路××號(hào)301室的房屋一套，在婚后由我和妻子×××共同所有;或者，我和××的所有婚前財(cái)產(chǎn)，在結(jié)婚之后都屬于雙方共同所有。
3、婚前購置的不動(dòng)產(chǎn)，婚后雙方共同還貸
《婚姻法司法解釋三》第十條的規(guī)定：
夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。
根據(jù)上述規(guī)定可知，一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同并以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，婚后夫妻有用共同財(cái)產(chǎn)繼續(xù)還貸，當(dāng)夫妻離婚時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)歸屬，先協(xié)商，協(xié)商不成，歸產(chǎn)權(quán)登記方(如果還有剩余尚未還清的貸款，因?yàn)檫@是首付方婚前所借，所以是其個(gè)人債務(wù)與另一方無關(guān))，至于雙方共同還貸的款項(xiàng)，只要是用雙方共同財(cái)產(chǎn)支出的，則拿房的一方應(yīng)該將其中的一半支付給另一方，如果不動(dòng)產(chǎn)有增值，則雙方共同支付的款項(xiàng)的一半所對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分也應(yīng)當(dāng)支付給另一方。
▌共有房產(chǎn)變?yōu)閭€(gè)人房產(chǎn)的2種情形：
1、夫妻間的贈(zèng)與
《婚姻法司法解釋三》第六條規(guī)定：婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈(zèng)與另一方，贈(zèng)與方在贈(zèng)與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈(zèng)與，另一方請(qǐng)求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理。
也就是說如果對(duì)方送你了房子，一定要去辦過戶手續(xù)，不要傻傻的以為對(duì)方將鑰匙交給你了房子就是你的。沒有辦理房屋變更登記房子是不屬于你的。
2、采用所謂的“假離婚”方式
對(duì)于房產(chǎn)歸屬，夫妻雙方在假離婚時(shí)通常會(huì)以簽訂離婚協(xié)議的方式作出安排。在雙方簽訂的離婚協(xié)議中，就可能會(huì)約定雙方的共同房產(chǎn)全部歸一方所有，這是有效的。在司法實(shí)踐中，絕大多數(shù)的裁判觀點(diǎn)認(rèn)為，《合同法》第52條有關(guān)合同無效的規(guī)定并不適用于夫妻雙方簽訂的離婚協(xié)議，公平性也不是對(duì)離婚協(xié)議的考察因素，即使離婚協(xié)議存在“顯失公平”的情形，也不屬于無效或者可撤銷的情形。
即使將來復(fù)婚，復(fù)婚前已經(jīng)分割的財(cái)產(chǎn)也很有可能被認(rèn)定為是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
不同情形房產(chǎn)證加名減名的流程
想要改動(dòng)房產(chǎn)證上的名字有幾種不同的方法，會(huì)涉及到產(chǎn)權(quán)、債權(quán)、稅費(fèi)等各種問題，而且房產(chǎn)證改名字對(duì)于婚前、婚后，是否有貸款未償清有不同解釋，不同情況的辦理費(fèi)用也不相同。
這些名字要分清
1.購房合同
寫幾個(gè)人的名字都可以，但是注意購房合同上填寫的購買人是誰，房產(chǎn)證就登記給誰。
2.按揭貸款合同
只能寫一個(gè)人名字，因?yàn)榘唇屹彿恐荒馨凑照l貸款誰簽字的原則進(jìn)行處理，保證購房合同、貸款合同和房產(chǎn)證上簽名統(tǒng)一，其原因是規(guī)避銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。
3.房產(chǎn)證
上面只有一個(gè)人名字，要求是一人一證，第一業(yè)主持有，在占有房屋份額那欄填的是共有。
4.房地產(chǎn)權(quán)共有（用）證
房產(chǎn)其他共權(quán)人持有，同樣在占有房屋份額那欄填的是共有，這個(gè)證在法律上標(biāo)志著房產(chǎn)的共同歸屬，同時(shí)雙方約定各自的出資額或所占份額。
房產(chǎn)證改名有哪些方式？
在房產(chǎn)證上加名字，也就是增加這個(gè)房子的共有權(quán)人，共有三種方式：析產(chǎn)登記、買賣或贈(zèng)與。
1.關(guān)于析產(chǎn)登記
很多人不是很清楚，一般是指原本為一個(gè)人所有的房產(chǎn)，后平均分割變?yōu)閮扇嘶蚨嗳怂?，就需要進(jìn)行析產(chǎn)登記，較多適用于夫妻配偶。
2.關(guān)于房產(chǎn)證減名字
類似于份額轉(zhuǎn)讓，流程和正常的房屋買賣類似，需要繳納所占份額的契稅。
（1）父母子女之間減名字，同樣視為買賣交易，要收取契稅。如果房產(chǎn)證辦理時(shí)間不滿2年的，還需要繳納全額營業(yè)稅。
（2）夫妻之間加名字或去名字，不收取契稅。
房產(chǎn)證加名分哪些情況？
1.夫妻加名，婚前婚后各不同
婚前加名
按贈(zèng)與、買賣方式依據(jù)雙方申請(qǐng)辦理。
（一）贈(zèng)與，夫妻雙方需先到公證處辦理贈(zèng)與公證書，夫妻一方贈(zèng)與另一方一半產(chǎn)權(quán)，之后雙方攜帶房產(chǎn)證、身份證、公證書到中心辦理加名手續(xù)。
（二）買賣，雙方需簽訂買賣合同，然后攜帶房產(chǎn)證、身份證、不動(dòng)產(chǎn)完稅憑證到中心申請(qǐng)辦理。
婚后加名
這種情況屬于變更登記，市民只需提供夫妻雙方身份證明、《結(jié)婚證》、《房屋所有權(quán)證》、《房屋登記申請(qǐng)書》等申請(qǐng)材料，共同到有管轄權(quán)的房屋登記部門進(jìn)行面簽后，即可辦理相關(guān)房屋權(quán)屬變更手續(xù)。免征契稅、個(gè)稅和營業(yè)稅，僅收取房屋登記費(fèi)和印花稅等。
【注意】如果是之前簽訂購房合同時(shí)沒有寫上兩人的名字，辦理兩證的時(shí)候不能加名，需要在辦理兩證后，還清貸款的情況下才能進(jìn)行。購房合同的名字和房產(chǎn)證的名字是一致的。
2.父母子女加名，選擇贈(zèng)與最合適
如果是父母、子女等這種關(guān)系間的房產(chǎn)要辦理變更手續(xù)，就可以考慮二手房買賣或者是贈(zèng)與。
贈(zèng)與流程：
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贈(zèng)與人與受贈(zèng)人訂立房屋贈(zèng)與的書面合同，即贈(zèng)與書。按規(guī)定，房屋贈(zèng)與一定要采用書面形式。
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房屋贈(zèng)與的當(dāng)事人(受贈(zèng)人)憑原房屋所有權(quán)證、贈(zèng)與合同，按規(guī)定繳納有關(guān)契稅。
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辦理公證。根據(jù)規(guī)定，房屋贈(zèng)與必須辦理公證。
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辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。房屋贈(zèng)與當(dāng)事人到房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記，應(yīng)提交申請(qǐng)書、身份證件、原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、贈(zèng)與書及公證書和契稅收據(jù)。
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贈(zèng)與人將房屋交付受贈(zèng)人。
直系親屬間贈(zèng)與是不限購的，不需要做購房資格審查。
贈(zèng)予手續(xù)：
（一）贈(zèng)予人與受贈(zèng)人訂立房屋贈(zèng)予的書面合同，即贈(zèng)予書。
（二）受贈(zèng)人憑原房屋所有權(quán)證、贈(zèng)予合同，按規(guī)定繳納有關(guān)契稅，辦理公證。受贈(zèng)人到房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記，應(yīng)提交申請(qǐng)書、身份證件、原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、贈(zèng)予書及公證書和契稅收據(jù)。
3.兄弟姐妹加名，多數(shù)考慮買賣
雖然非直系親屬間房產(chǎn)加名也可以考慮贈(zèng)與過戶方式，但是由于稅費(fèi)比較高，同時(shí)限購未取消之前也要考慮購房資格，所以買賣方式比較合適。
買賣流程：雙方或三方（中介）協(xié)商清楚后簽訂購房合同，之后在網(wǎng)上進(jìn)行網(wǎng)簽備案，去房管局辦理購房資格審查，通過后，打印購房合同，辦理過戶手續(xù)。需攜帶雙方身份證明、婚姻狀況證明、房屋兩證等資料。
4.按揭中房產(chǎn)加名字
【注意】上述前提都是房子貸款已經(jīng)還清，否則需要先去銀行還清貸款，注銷掉之后，再拿著房產(chǎn)證去行政服務(wù)中心辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。
法律普及：婚前購買的房屋屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，婚后加名變?yōu)榉蚱薰灿胸?cái)產(chǎn)，房屋權(quán)屬發(fā)生變更。由于房屋存在抵押貸款，借款人將由一人變成兩人。《物權(quán)法》191條規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。
