解讀《廈門市集體土地上房屋征收與補償管理辦法》

（廈府辦〔2016〕220號）

近來廈門農(nóng)村地區(qū)啟動大規(guī)模拆遷，關于拆遷的法律政策，很多當事人不了解?，F(xiàn)在君蘭家事就帶領大家解讀下廈門市人民政府辦公室于2016年12月27日發(fā)布的《廈門市集體土地上房屋征收與補償管理辦法》（現(xiàn)行有效），該管理辦法目前是各拆遷項目引用并參照的政策依據(jù)。

一、法律位階分析

筆者注意到近幾年廈門市各大拆遷安置補償方案的出臺，所依據(jù)的均是《廈門市集體土地上房屋征收與補償管理辦法》，即由廈門市人民政府辦公室于2016年12月27日臺的（廈府辦〔2016〕220號）。而該管理辦法的出具部門是廈門市人民政府辦公室，在法律位階上是屬于什么級別呢？

談到法律位階，就需要向大家普及一個原則，就是“上位法優(yōu)于下位法”的基本原則，也就是法律位階越高的法律具有優(yōu)先于位階低的法律，根據(jù)我國立法法的規(guī)定，法律適用分不同的層級，按照憲法和立法法規(guī)定的立法體制，法律位階共分五級，它們從高到低依次是：憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章與地方政府規(guī)章。

《廈門市集體土地上房屋征收與補償管理辦法》屬于廈門市人民政府辦公室發(fā)布的文件，不屬于前述法律法規(guī)或者政府規(guī)章范圍，也就是該管理辦法的相關條款不得與憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章與地方政府規(guī)章等相沖突。

二、主要條文分析

　1、第七條　區(qū)人民政府應當組織有關部門對征收補償安置方案進行論證，論證后的征收補償安置方案應當同時在房屋征收范圍內(nèi)和廈門市土地房屋征收信息網(wǎng)公示，征求公眾意見，征求意見期限不少于15日。征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況，應當及時予以公布。

解讀：根據(jù)該條規(guī)定，征收補償安置方案確定前應當經(jīng)過論證及征求公眾意見的過程，征求意見期限為15日。因征收補償安置方案直接關系百姓的直接利益，體現(xiàn)了行政執(zhí)法過程中的程序公開及透明原則。

　2、第十一條　征收公告應當包括房屋征收部門、征收實施單位、土地征收批準文件、征收范圍、簽約期限、搬遷期限、補償安置方案、救濟途徑等有關內(nèi)容。需要延長搬遷期限的，應當在搬遷期限屆滿前30日內(nèi)向區(qū)人民政府提出申請。

解讀：該辦公室文件規(guī)范了征收公告的完整內(nèi)容，包括簽約期限、搬遷期限。也規(guī)定如果“如果需要延長搬遷期限的，應該應當在搬遷期限屆滿前30日內(nèi)向區(qū)人民政府提出申請?！?/span>，確定了需要延長搬遷期限的救濟途徑。

　3、　第十四條　被征收房屋具有下列情形之一的，區(qū)房屋征收部門應當按照有關規(guī)定和程序提出具體的補償安置方案，經(jīng)區(qū)人民政府同意后實施征收：

　?。ㄒ唬┊a(chǎn)權不清晰；（二）所有人已故且無法確定繼承人：（三）所有人下落不明且無合法代理人；?。ㄋ模┙ㄔ炷甏眠h、按規(guī)定應當辦理房屋權屬證明而未辦理權屬證明；（五）存在糾紛正在進行法律訴訟的。

　　具有上述情形的被征收房屋拆除前，區(qū)房屋征收部門應當就被征收房屋的有關事項向公證機關辦理證據(jù)保全，并將相關補償款項按規(guī)定予以公證提存。

解讀：在現(xiàn)實拆遷過程中遇到很多老房子，可能存在產(chǎn)權不不清晰或者正在法律訴訟的房屋，有前述五種情形的房屋，在區(qū)房屋征收部門必須做好證據(jù)保全、公證提存后，才能將被征收房屋拆除。

　4、第十五條　因未按照依法批準的征收補償、安置方案進行補償安置引發(fā)爭議的，由區(qū)人民政府組織協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由當事人向市人民政府申請裁決。

解讀：該規(guī)定規(guī)定如因安置方案引發(fā)爭議的，可由區(qū)人民政府組織協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的，當事人（包括征收人或者被拆遷人）可向人民政府申請裁決。關于裁定的程序與規(guī)程，有疑問的可直接點擊如下藍色標題查看。

拆遷專題·廈門農(nóng)村房屋征收糾紛行政裁決流程

當然，前述解讀僅是主要條文粗淺的解讀，在實踐中的拆遷案件涉及較為復雜的法律關系，我們建議，如果涉及拆遷項目項下可能涉及的法律問題，建議當事人多咨詢下專業(yè)律師，也歡迎律師同行互相交流與分享心得.

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