由于限購、稅費等考慮，有些人將房產(chǎn)登記在他人名下，雙方簽協(xié)議約定房產(chǎn)所有權(quán)，這種現(xiàn)象叫“房產(chǎn)代持”。

房產(chǎn)代持可靠嗎？實際操作中往往要經(jīng)受人性的考驗。

案例：
小田與小熊是一對剛結(jié)婚不久的小夫妻。 小田的母親早逝，2014年，小田的父親老田買了一套700萬元的房產(chǎn)，讓女兒女婿同自己同居住。

但因限購和貸款政策的原因，老田和小田口頭約定房產(chǎn)由小田代持，房產(chǎn)登記在女兒小田名下，父女倆未簽訂書面代持協(xié)議。

2019年，小田因車禍身亡。2個月后，老田找到女婿小熊表明房子是自己購買的，小熊應(yīng)當(dāng)予以返還。
小熊認(rèn)為房屋登記在小田名下，其死后該房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)作為遺產(chǎn)，由其繼承人繼承。協(xié)商不成，老田將小熊訴至法院，要求法院確認(rèn)該房屋為自己的財產(chǎn)。法院認(rèn)為：《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱《物權(quán)法》)第17條(已失效，現(xiàn)行《民法典》物權(quán)編規(guī)定與之一致) 規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。
不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。作為房屋的登記產(chǎn)權(quán)人，根據(jù)物權(quán)公示原則，小田為房屋的所有權(quán)人。
老田聲稱為房屋的實際產(chǎn)權(quán)人，但因為缺乏書面代持協(xié)議和出資憑證，提交的證據(jù)不足以推翻案涉房屋的產(chǎn)權(quán)登記。

法院宣判，老田敗訴，白發(fā)人送黑發(fā)人后還多了幾分悲劇色彩。人性難以考驗，我們應(yīng)該如何考慮代持房產(chǎn)的安全性及風(fēng)險防范？

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房產(chǎn)代持協(xié)議有效嗎？ 我國《民法典》規(guī)定，有下列情形之一的，民事法律行為無效：

惡意串通，損害他人利益

違背公序良俗

違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定

所以就房產(chǎn)代持協(xié)議而言，只要當(dāng)事人意思表示真實，內(nèi)容不具有法律規(guī)定合同無效的情形，即可認(rèn)定其效力。
因此，只要是雙方自愿簽訂的房產(chǎn)代持協(xié)議，原則上都是有效的。

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代持人將房產(chǎn)出售被代持人能要回嗎? 我國《民法典》物權(quán)編規(guī)定，無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回。
除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán):

受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的

以合理的價格轉(zhuǎn)讓

轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

在現(xiàn)實中，若房產(chǎn)代持人擅自將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給第三人，第三人買房時不知道該房屋的所有權(quán)另有他人，并且房屋已經(jīng)登記在自己名下。

此時第三人就滿足《民法典》關(guān)于房屋善意取得的規(guī)定，由第三人取得房屋所有權(quán)，房產(chǎn)實際權(quán)利人無權(quán)追回房產(chǎn)，只能向代持人請求損害賠償。

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如何防范代持的風(fēng)險?
不論代持房屋發(fā)生在父母、子女或朋友之間，借名人都應(yīng)該從以下方面進(jìn)行風(fēng)險防范：

 (1)簽訂書面的借名買房協(xié)議

房價飛速上漲的時代，不少借名買房案件中，代持人不愿意遵守代持協(xié)議將其“名下”的房產(chǎn)過戶給借名人，導(dǎo)致房屋確認(rèn)所有權(quán)糾紛案件頻發(fā)。
法院在審理此類案件時會將雙方之間是否存在借名的合意作為重要的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

由于書面證據(jù)擁有較強(qiáng)的證明力，如果雙方之間存在書面的借名買房的協(xié)議，則法院認(rèn)定借名人為實際所有權(quán)人的可能性就大大增加。

 (2)保留款項支付憑證
借名人證明自己是真實的權(quán)利人的一個重要的途徑，是證明自己是房屋的實際出資人，因此借名人要注意保存相應(yīng)款項的支付憑證，以便在房屋所有權(quán)發(fā)生爭議時證明真實的出資狀況。

認(rèn)購金和購房款等款項，可以由借名人直接向開發(fā)商支付

對于按揭貸款，一般代持人也是名義上的還款義務(wù)人，借名人不能夠直接向銀行還款，但可以采取每月將還款本息支付至代持人還款賬戶

以上兩點做法可證明借名人也是實際的還款義務(wù)人。

 (3)可以就房產(chǎn)設(shè)定抵押物權(quán)
在真實案例存在這種情況：張三代持李四的房產(chǎn)，但張三擅自出賣房屋，導(dǎo)致房屋被善意第三人取得。
為避免此類事件的發(fā)生，借名人可以與代持人協(xié)商在該房產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)，將房產(chǎn)抵押給借名人，以限制代持人擅自處分該房產(chǎn)。 (4)盡早辦理過戶手續(xù)
在房產(chǎn)代持期間，代持人可能被法院強(qiáng)制執(zhí)行或者代持人發(fā)生遺產(chǎn)繼承等事件導(dǎo)致房產(chǎn)出現(xiàn)風(fēng)險。
因此，實現(xiàn)了房屋代持的真正目的后，借名人應(yīng)盡快將房產(chǎn)過戶至自己名下。

現(xiàn)如今房價不斷攀升，房產(chǎn)代持作為一種資產(chǎn)管理方式，不僅考驗房產(chǎn)代持人的道德品質(zhì)，還可能被法院認(rèn)定無效。2020年，最高院一則民事再審判決書（（2020）最高法民再328號）引發(fā)了社會的高度關(guān)注。
最高院認(rèn)為：規(guī)避國家限購政策簽訂的房產(chǎn)代持協(xié)議因違背公序良俗而應(yīng)認(rèn)定無效。
這同以往司法裁判中“房產(chǎn)代持有效說”的主流裁判觀點大相徑庭！ 

此例判決未列入最高院公布的指導(dǎo)性案例，不代表今后同類案件會統(tǒng)一裁判。但是展現(xiàn)出國家始終堅持的“房住不炒”理念，對于房產(chǎn)投資者是一針強(qiáng)有力的警醒劑。

對于房產(chǎn)代持，廣大群眾還是要持謹(jǐn)慎的態(tài)度，不要輕信人性，法律才是最好的保障。