案情介紹
2016年8月1日，買方彭某與賣方劉某簽訂《房地產(chǎn)買賣合同(居間版)》(NO:0006827),約定彭某以145萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買劉某位于XX市XX鎮(zhèn)XX路房屋。合同簽訂后，彭某已按約定向劉某全額支付所有房款，且劉某也于2017年6月3日將房屋交付給彭某，彭某已入住該房屋一年有余。但由于劉某未按約定將彭某交給其贖樓的60萬(wàn)元用來(lái)提前還清銀行貸款，導(dǎo)致案涉房屋未涂銷抵押，無(wú)法過(guò)戶到彭某名下。后，由于劉某個(gè)人的經(jīng)濟(jì)糾紛被深圳市XX有限公司起訴，并對(duì)劉某名下的涉案房產(chǎn)進(jìn)行了財(cái)產(chǎn)保全，法院予以查封。
彭某得知情況后，向法院提起查封異議，但最終法院駁回了彭某的異議申請(qǐng)，無(wú)奈之下，彭某委托我律所房產(chǎn)團(tuán)隊(duì)代理此案，團(tuán)隊(duì)律師經(jīng)過(guò)查閱案件資料并結(jié)合事實(shí)情況，認(rèn)為彭某完全可以要求解除涉案房屋的查封，法院駁回其異議的做法存在錯(cuò)誤，現(xiàn)在的救濟(jì)途徑就是立即向法院提起執(zhí)行異議之訴，再次要求法院解除涉案房屋的查封。
一審法院判決
但遺憾的是一審法院仍是沒(méi)有采納我們的意見(jiàn)并再次駁回我們的請(qǐng)求，而其駁回的理由為：其實(shí)施保全查封之時(shí)，彭某未履行完付款義務(wù)，劉某也未過(guò)戶，合同未履行完畢，劉某仍登記為案涉房屋所有權(quán)人，保全查封并無(wú)不妥。至于劉某未能履行義務(wù)，應(yīng)向彭某承擔(dān)何責(zé)任，可另案解決。
二審法院裁定
一審判決作出后，團(tuán)隊(duì)律師認(rèn)為一審判決存在嚴(yán)重錯(cuò)誤，法律適用上一審法院無(wú)視《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條關(guān)于查封異議的規(guī)定，事實(shí)上一審法院也完全沒(méi)有審查彭某對(duì)涉案房屋是否享有能夠排除執(zhí)行的權(quán)利，僅以簡(jiǎn)單的權(quán)屬外觀登記來(lái)否定彭某實(shí)際享有的合法債權(quán)。申請(qǐng)異議是法律賦予買受人的合法權(quán)益，目的是保護(hù)買受人合法享有的已經(jīng)交付的債權(quán)，而至于買受人與出賣人之間如何解決糾紛以及如何進(jìn)行追責(zé)則是屬于買賣關(guān)系中的維權(quán)事宜，雙方可以另案解決，但并不能當(dāng)然的以此就排除買受人申請(qǐng)查封異議的權(quán)利。
于是團(tuán)隊(duì)律師依然決定提起上訴，經(jīng)過(guò)在法庭上據(jù)理力爭(zhēng)，最終二審法院認(rèn)為一審法院未能查明彭某與劉某之間簽訂的房屋買賣合同的實(shí)際履行情況，未對(duì)彭某對(duì)涉案房產(chǎn)是否享有能夠排除執(zhí)行的權(quán)利進(jìn)行審查，系基本事實(shí)查明不清。最終裁定撤銷一審法院XX號(hào)民事判決，本案發(fā)回一審法院重審。至此此案經(jīng)過(guò)一波三折，終于轉(zhuǎn)向明朗，我們也期待案件發(fā)回重審之后能達(dá)到期待的效果。
律師解析
1、本案中，彭某作為深圳市XX有限公司申請(qǐng)對(duì)劉某名下財(cái)產(chǎn)采取財(cái)產(chǎn)保全措施一案的案外人，基于其就案涉房屋享有足以有效阻止強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利(與劉某簽訂了合法有效的房地產(chǎn)買賣合同、已向劉某支付了全部房款、并且案涉房屋已合法交付其使用)，其有權(quán)在深圳市XX有限公司與劉某的執(zhí)行程序終結(jié)前向執(zhí)行法院提起案外人查封異議以阻止法院對(duì)案涉房屋的執(zhí)行，維護(hù)自己的合法權(quán)益。
2、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn);(三)已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;(四)非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。
具體到本案，彭某在2018年8月22日法院查封之前，已與劉某簽訂了合法有效的房地產(chǎn)買賣合同，在2017年6月3日已合法占有案涉房屋，于2018年8月30日支付完全部房款，且也非因彭某原因?qū)е挛崔k理過(guò)戶登記。因此，彭某對(duì)案涉房屋的權(quán)利足以排除執(zhí)行，對(duì)于其提起的執(zhí)行異議，法院應(yīng)予支持。
律師建議
1、建議買賣雙方在簽訂房屋買賣合同后應(yīng)及時(shí)履行合同項(xiàng)下的義務(wù)，特別是買方在支付房款后應(yīng)及時(shí)催促賣方辦理過(guò)戶登記手續(xù)，以免發(fā)生不必要的訟爭(zhēng)。
2、合同簽訂后，交易房屋被他人查封的，如買方能夠證明已支付大部分或全部房款，且實(shí)際占有使用房屋，僅是由于賣方原因才未能辦理過(guò)戶手續(xù)的，買方可向法院提出查封異議要求法院解除對(duì)該房屋的查封。
3、房屋被解封后，買方應(yīng)當(dāng)及時(shí)向賣方提起訴訟，要求賣方協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)，以確保交易房屋最終過(guò)戶至買方名下，防止交易被二次查封。