以案釋法
房屋買賣合同是指購(gòu)房者與售房者在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上,就房屋的買賣所簽訂的協(xié)議。房屋買賣合同標(biāo)的額較大且系比較重要的合同,故法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立。一般來(lái)說(shuō),在房屋買賣合同中已約定了辦理產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)間以及逾期未辦理的違約責(zé)任,然而由于種種原因,賣方?jīng)]有在約定時(shí)間內(nèi)履行義務(wù)的情形并不少見。違約行為發(fā)生后,買賣雙方自行協(xié)商不成往往最終訴至法院。這里小編為大家整理了重慶市法院審理的2起相關(guān)案例,以期提示房屋買賣雙方在簽訂合同時(shí)的注意事項(xiàng),避免自身合法權(quán)益受到損害。
案例1
逾期五年未辦產(chǎn)權(quán)
構(gòu)成違約賠償百萬(wàn)
賣房后協(xié)助買家辦理房地產(chǎn)證,本是房屋出售一方的義務(wù),尤其是有白紙黑字的協(xié)議明確了此項(xiàng)義務(wù)后,就更應(yīng)嚴(yán)格履行,否則將承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。家住重慶市石柱縣的蔣某就因此嘗到了苦果。
2010年11月,蔣某與陳某簽訂《房屋買賣協(xié)議書》,約定蔣某將兩套房屋出售給陳某,陳某分3期支付房屋總價(jià)款955萬(wàn)元。協(xié)議書特別載明:“房屋由蔣某辦理產(chǎn)權(quán)證并交付陳某,最長(zhǎng)時(shí)限不超過(guò)3年；如違約,違約方應(yīng)賠償對(duì)方房屋總價(jià)款l0%的違約金?！焙炗喓贤?陳某支付了購(gòu)房款,蔣某交付了房屋。但直到2018年,蔣某仍未按照約定為陳某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。陳某遂訴至重慶市石柱縣法院,要求蔣某支付逾期辦證違約金。
法院審理后認(rèn)為,蔣某的行為構(gòu)成違約,但綜合考慮案件情況,酌情將違約金調(diào)低至9萬(wàn)元。陳某不服,向重慶四中院提起上訴,蔣某提出違約金過(guò)高應(yīng)予調(diào)整的抗辯理由。
重慶四中院審理認(rèn)為,蔣某應(yīng)就違約金過(guò)高應(yīng)予以調(diào)低的主張?zhí)峁┳C據(jù),證明約定違約金超過(guò)陳某因未按約獲得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證所造成損失的30%,而蔣某未提供相應(yīng)證據(jù)證明,故其請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。
此外,在陳某于簽訂協(xié)議時(shí)已履行了支付大部分房款的義務(wù),蔣某的主要義務(wù)為交付房屋并辦理房產(chǎn)證,蔣某在簽訂協(xié)議時(shí),對(duì)自己應(yīng)承擔(dān)的主要義務(wù)、違約責(zé)任有明確的認(rèn)知和預(yù)期,逾期辦理房產(chǎn)證長(zhǎng)達(dá)五年,且本案中也沒(méi)有證據(jù)證明逾期辦證的責(zé)任不在于蔣某。由此,認(rèn)定蔣某主張調(diào)整違約金的請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù),原審認(rèn)定蔣某違約正確但酌情調(diào)整違約金不當(dāng)。
重慶四中院遂判決撤銷一審判決,改判蔣某向陳某支付逾期辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證違約金95.5萬(wàn)元。
案例2
未辦登記遲延辦證
合同約定按天賠錢
2012年10月,李某與某公司簽訂《商品房買賣合同》,約定李某購(gòu)買某公司開發(fā)的預(yù)售商品房一套,房屋總價(jià)款為34.73萬(wàn)元。合同約定:“預(yù)售商品房的,在商品房實(shí)際交付使用之日起60日內(nèi),由雙方提出辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》申請(qǐng),并取得登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單；因某公司責(zé)任,未取登記受理單逾期超過(guò)90日后的,某公司按日向李某支付已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金?！?/span>
2013年6月,某公司將房屋交付李某使用,直到2016年6日李某才取得《房屋產(chǎn)權(quán)證》,但至起訴之日,某公司仍未取得涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記受理單。李某遂向酉陽(yáng)縣法院提起訴訟,請(qǐng)求判令某公司支付逾期辦證違約金。
酉陽(yáng)法院審理認(rèn)為,《商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示,合法有效,李某依約向某公司支付了購(gòu)房款、辦證費(fèi)用和相應(yīng)的辦證資料,而某公司未能按約向李某交付房屋產(chǎn)權(quán)證,構(gòu)成違約,遂判決某公司承擔(dān)逾期辦證違約金2.53萬(wàn)元。
一審宣判后,某公司不服,向重慶四中院提起上訴,提出李某的訴訟請(qǐng)求已超過(guò)訴訟時(shí)效的抗辯理由。
重慶四中院經(jīng)審理認(rèn)為,合同約定某公司取得商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記受理單之日起30日內(nèi)支付違約金,那么,李某就有理由相信并等待某公司在取得登記受理單后30個(gè)工作日內(nèi)支付遲延履行違約金。由此可以認(rèn)為,遲延履行違約金支付請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效期間應(yīng)從某公司取得登記受理單后第31個(gè)工作日起計(jì)算。某公司在李某起訴前未取得登記受理單,因而不存在其違約金支付請(qǐng)求權(quán)超過(guò)訴訟時(shí)效期間的問(wèn)題。根據(jù)民法總則相關(guān)規(guī)定,該院對(duì)某公司提出的時(shí)效抗辯主張不予采納。據(jù)此,重慶四中院判決駁回上訴,維持原判。
附：合同法相關(guān)規(guī)定
第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第一百一十四條 當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
民法總則相關(guān)規(guī)定：
第一百八十八條 向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年。法律另有規(guī)定的,依照其規(guī)定。訴訟時(shí)效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計(jì)算。
來(lái)源：中國(guó)普法網(wǎng)、法制日?qǐng)?bào)