案情介紹
2018年7月12日，賣方高某、沙某與買方方某在XX公司居間下簽訂《房屋買賣合同》，約定方某以266萬元的價格購買高某、沙某名下位于廣州市XX區(qū)XX街某房屋，并約定方某于合同簽訂當天支付10萬元定金，于2018年9月10日支付首期樓價款30萬元，雙方應于2018年10月31日辦理過戶手續(xù)。
合同簽訂當天，方某已按約向高某、沙某支付了10萬元購房定金。簽署合同時，高某、沙某明確知悉方某非廣州市戶籍，且在方某提及其家庭名下在XX區(qū)已有一處房屋的情況下，仍與其簽訂房屋買賣合 同。在其后的合同履行過程中，由于方某沒有購房資格，導致涉案房屋的按揭手續(xù)和過戶事宜無法辦理。于是方某于2018年11月21日發(fā)函主張解除與高某、沙某的房屋買賣合同關系，并要求返還已支付的10萬元定金。而高某、沙某卻以多次催告方某辦理按揭手續(xù)未果，也于2018年11月30日發(fā)函要求解除合同，并以方某構成嚴重違約為由向廣州仲裁委提出仲裁申請，要求方某向其支付違約金166000元(按照合同約定計算違約金為266000元，扣除方某已支付的10萬元)。
方某收到仲裁申請材料后，特委托我所律師團隊進行應訴。針對高某、沙某的仲裁請求，并結合事實情況，我們律師團隊最終確定本案的仲裁方案，并著手準備相關材料。雙方都已要求解除合同，關鍵是高某、沙某要求方某承擔違約責任的請求，要怎么打掉，因為高某、沙某要求的違約金266000元，扣除方某已支付的100000元定金，還剩166000元是一筆很大的數額;且高某、沙某未盡到審查義務，明知方某沒有購房資格，還與其簽訂《房屋買賣合同》，最終導致合同目的無法實現(xiàn);故律所團隊從高某、沙某具有重大過錯、方某并不構成違約這點著手應訴，并向廣州仲裁委提出反請求，變被動為主動，要求高某、沙某返還10萬元購房定金及相應利息。
仲裁委裁決
仲裁庭認為，第一，由于買賣雙方都要求解除房屋買賣合同，故該合同項下的房屋買賣合同關系雙方已合意解除。第二，根據現(xiàn)行房地產調控政策，買賣雙方應在交易過程中對買方購房資格予以注意并進行合理審查及評估。本案中，高某、沙某應對方某的購房資質負有合理審查義務，但高某、沙某未查看方某相應購房資質證明就與其簽訂合同，并未盡到合理注意義務。而方某明知沒有購房資格，還與高某、沙某進行房屋買賣交易，故雙方都應對合同不能履行承擔相應責任。第三，房屋買賣合同雙方已合意解除，高某、沙某應向方某返還定金10萬元，但由于合同中并未約定利息條款，故不支持方某的利息請求，最終裁決不支持高某、沙某的仲裁請求并要求其向方某返還定金10萬元;不支持方某其他仲裁請求。
律師解析
1、作為賣方，高某、沙某應當謹慎審查其交易對象是否具備交易資格，以確保合同順利履行。然而高某、沙某未對方某是否具備購房資格進行審查，在未查看方某的購房資質證明就與之簽訂《房屋買賣合同》，導致合同最終無法履行。高某、沙某對合同無法履行負有重大過錯，應當承擔相應責任，故無權要求方某支付違約金，還應當向方某返還購房定金10萬元。
2、《合同法》第九十七規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。本案中，由于《房屋買賣合同》項下的房屋買賣合同關系已經方某與高某、沙某合意解除，因此，高某、沙某應向方某返還已收取的定金10萬元。
律師建議
1、建議買賣雙方在簽訂《房屋買賣合同》前，應對買方的購房資格予以注意并進行合理審查，核實買方具有購房資格才繼續(xù)進行房屋買賣交易，以免違反相關的房地產調控政策，最終導致已簽訂的房屋買賣合同無法履行，還可能產生不必要的糾紛和訴訟。
2、建議中介公司在居間過程中應對買方是否有購房資格進行謹慎審查，否則，因此導致合同不能履行的，中介公司亦負有不可推卸的責任。