顏惠律師

導(dǎo)讀：

 最近，有不少顧問單位問及廠房租賃相關(guān)法律問題，并請我們代為審核《廠房租賃合同》，房屋租賃是日常生活中最為常見的合同，在企業(yè)運營過程中，絕大部分企業(yè)也會選擇租賃廠房來進行生產(chǎn)經(jīng)營。那么，因租賃而產(chǎn)生的糾紛也越來越多。小編根據(jù)實務(wù)經(jīng)驗整理出以下法律風(fēng)險提示，以供在廠房承租的時有所參考。

一、對出租人的識別與確定

依照法律規(guī)定，合法的廠房出租人有：廠房的所有人、廠房的共有權(quán)人、廠房的轉(zhuǎn)租人。

企業(yè)在承租廠房之前，首先需要確認廠房真正的產(chǎn)權(quán)人。如果廠房是共有狀態(tài)，要避免其他共有人提出權(quán)利主張。如果企業(yè)是次承租人，需要全面了解原租賃合同，并確定該房屋所有權(quán)人同意轉(zhuǎn)租等事項。

二、出租廠房的識別與確定

可以綜合使用以下方法識別和確定待租廠房：

1、出租廠房的位置，需要結(jié)合房產(chǎn)證及有關(guān)紅線圖等確定；

2、出租廠房周邊道路通行情況的分析；

3、出租廠房是否通過竣工驗收、是否存在其他安全使用的情況；

4、出租廠房是否存在抵押等情形；

5、出租廠房是否存在出租情況；

6、出租廠房是否涉及工程欠款糾紛等；

7、出租廠房的配套設(shè)施，包括水、電、氣等能夠滿足工廠運營的需要。

三、出租廠房的使用

在租賃合同中對廠房使用用途不要約定過于明確具體，以免企業(yè)在使用廠房過程中受到過多的限制。

企業(yè)應(yīng)當(dāng)在租賃合同中盡量爭取承租方對出租廠房用途的合理改變權(quán)，以備將來另有所用。另外，如果企業(yè)將來可能對廠房做某些改動，要在合同簽訂前予以明確，并通過合同條款界定清楚。

應(yīng)當(dāng)要求出租人在租賃合同中保證：

1、廠房使用過程中不受第三方提出諸如產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)等爭議或訴訟之?dāng)_；

2、廠房發(fā)生非承租方原因造成的任何損壞等，必須在約定的時間完成維修；

3、無條件配合承租方完成有關(guān)的手續(xù)。

四、租金的給付

1、定金及押金的給付需要約定清晰；

2、租金的違約金不易過高；

3、租金的調(diào)整需要明確。租金調(diào)整，需要結(jié)合地價、房價及周邊租金等整體水平聯(lián)動，必須約定清晰，防止出租方提出過高要求。

五、非雙方原因?qū)е伦赓U合同解除條件及補償

1、出租廠房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)依法提前收回的；

2、出租廠房因社會公共利益被依法征用的；

3、出租廠房因城市建設(shè)需要被依法列入房屋拆遷許可范圍的；

4、出租廠房在租賃期內(nèi)被鑒定為危險廠房，或者因不可抗力導(dǎo)致毀損、滅失的。

這一點尤為重要，特別是在江浙滬地區(qū)的企業(yè)千萬不要忘記對這方面進行約定，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，對城鎮(zhèn)規(guī)劃的重視度越來越高，經(jīng)常會遇到諸如此類情況的發(fā)生。上述情況導(dǎo)致合同的解除，各方如何分擔(dān)風(fēng)險與責(zé)任，需要通過合同條款明確約定，以此來避免遇到廠房搬遷或是拆遷等情況時束手無策，不知道如何去爭取合法權(quán)益。