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          趙清燕律師

          趙清燕

          律師
          服務(wù)地區(qū):廣東-深圳

          擅長(zhǎng):房產(chǎn)糾紛,合同糾紛,損害賠償,公司企業(yè)

          關(guān)于單位集資房轉(zhuǎn)讓相關(guān)協(xié)議效力問(wèn)題

          來(lái)源:趙清燕律師
          發(fā)布時(shí)間:2019-12-13
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          一、關(guān)于單位集資房轉(zhuǎn)讓協(xié)議的性質(zhì)問(wèn)題

          關(guān)于單位集資房轉(zhuǎn)讓協(xié)議的性質(zhì),從查閱的案例中,各法院的分析理由不同,認(rèn)定存在差異:

          (一)部分法院認(rèn)為:雙方簽訂《協(xié)議書(shū)》時(shí),案涉集資房尚未竣工,轉(zhuǎn)讓方作為某單位的職工,其具有的僅是購(gòu)買本單位集資房的一種資格,并非已擁有集資房的所有權(quán),《協(xié)議書(shū)》應(yīng)為集資建房權(quán)利有償轉(zhuǎn)讓協(xié)議,而非房屋買賣合同?!救绾愂兄屑?jí)人民法院(2008)邯市民再終字第00062號(hào),浙江省高級(jí)人民法院民事裁定書(shū)(2015)浙民申字第2176號(hào)】。

          (二)部分法院認(rèn)為:雙方簽訂的《協(xié)議書(shū)》為房屋買賣合同關(guān)系。房屋買賣合同是指出賣人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人,買受人支付價(jià)款的合同。此處的房屋,包括了商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、農(nóng)村房屋等各類性質(zhì)的房屋?!督?jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第三十五條規(guī)定:“單位集資合作建房是經(jīng)濟(jì)適用房的組成部分,其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、供應(yīng)對(duì)象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均按照經(jīng)濟(jì)適用房的有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行”。故法律關(guān)系應(yīng)確定為房屋買賣合同糾紛?!救绺=ㄊ「呒?jí)人民法院民事裁定書(shū)(2014)閩民申字第83號(hào)】

          (三)部分法院還認(rèn)為:雙方的《協(xié)議書(shū)》為借名買房合同關(guān)系,且該合同系雙方真實(shí)意思的表示,亦未違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定,故為有效合同?!救绾笔∥錆h市中級(jí)人民法院民事判決書(shū)(2015)鄂武漢中民終字第01747號(hào)】

           

          二、關(guān)于單位集資房轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力問(wèn)題

          關(guān)于單位集資房轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力,從查閱的案例中,當(dāng)事人主張協(xié)議無(wú)效或解除的理由主要有如下:

          1、《協(xié)議書(shū)》違反了法律、法規(guī)的禁止性、強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)為無(wú)效。2、《協(xié)議書(shū)》損害了社會(huì)公共利益,應(yīng)為無(wú)效。3、《協(xié)議書(shū)》損害了單位集體的利益,應(yīng)為無(wú)效。4、協(xié)議所涉房屋系單位集資房,帶有福利分房的性質(zhì),并且有明文規(guī)定一定期限內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

          從查閱案例的判決理由和判決結(jié)果來(lái)看,法院對(duì)于單位集資房轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力也存在分歧之處,主要有如下不同意見(jiàn):

          (一)部分法院認(rèn)為協(xié)議無(wú)效

          集資建房,是政府提供優(yōu)惠政策,面向本單位無(wú)房戶家庭供應(yīng),具有保障性質(zhì)的政策性住房,其銷售對(duì)象有著嚴(yán)格的限制,只有符合條件的家庭,才擁有集資建房的購(gòu)買權(quán)利。轉(zhuǎn)讓方雖具有購(gòu)買本單位集資建房的權(quán)利,但其將購(gòu)買權(quán)利以協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓給沒(méi)有購(gòu)買權(quán)利的受讓方,受讓方以轉(zhuǎn)讓方名義向其單位交納了購(gòu)房集資款,其行為擾亂了我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房的管理秩序,損害了社會(huì)公共利益,故雙方簽訂的《協(xié)議書(shū)》應(yīng)為無(wú)效。況且,轉(zhuǎn)讓方是本單位職工集資建房,是一項(xiàng)基于與本單位特定的職工身份關(guān)系,以特定身份為基礎(chǔ)的合同權(quán)利。因而判決轉(zhuǎn)讓方返還受讓方支付的購(gòu)房款、轉(zhuǎn)讓費(fèi)及相關(guān)利息損失。【復(fù)興區(qū)人民法院(2006)復(fù)民初字第443號(hào)民事判決】

          涉案房屋屬于轉(zhuǎn)讓方的單位職工集資福利房,集資建房的指標(biāo)人是轉(zhuǎn)讓方,由于雙方之間未簽訂房屋指標(biāo)(贈(zèng)與、轉(zhuǎn)讓、買賣)協(xié)議,房屋物權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于轉(zhuǎn)讓方所有。由于涉案房屋在購(gòu)買裝修過(guò)程中,確有受讓方出資購(gòu)買、出資裝修的客觀事實(shí),故房屋權(quán)利構(gòu)成中,除了登記的權(quán)利人之外,實(shí)際上隱含了其他共有人,該事實(shí)客觀真實(shí),法律應(yīng)予保護(hù)。因而判決房屋歸登記權(quán)利人所有,但應(yīng)由另一方返還購(gòu)房款,裝修費(fèi)用及房屋升值差額。【長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院民事判決書(shū)(2011)長(zhǎng)中民三終字第0157號(hào)】

           

          (二)部分法院認(rèn)為協(xié)議有效。

          根據(jù)查閱的案例,多數(shù)法院均認(rèn)為協(xié)議是有效的,特別是案件經(jīng)有關(guān)省高院再審或經(jīng)申訴審理后,認(rèn)為因違反《城市房地產(chǎn)管理法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》等的規(guī)定不構(gòu)成對(duì)效力性強(qiáng)制規(guī)定的違反,因而認(rèn)定協(xié)議有效。

          《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項(xiàng)規(guī)定:“下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的”。該規(guī)定屬于管理性強(qiáng)制規(guī)定,不是效力性強(qiáng)制規(guī)定,管理性強(qiáng)制規(guī)定旨在管理和規(guī)范違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的行為及后果,但并不否認(rèn)該行為在民商法上的效力,只有違反法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反該類規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效的規(guī)范,或者雖未明確規(guī)定違反之后將導(dǎo)致合同無(wú)效但若使合同繼續(xù)有效將損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益的規(guī)范,即違反效力性強(qiáng)制規(guī)定,才能導(dǎo)致合同無(wú)效?!局貞c市高級(jí)人民法院民事裁定書(shū)(2014)渝高法民申字第00266號(hào)】

          目前并無(wú)法律和行政法規(guī)明文規(guī)定集資建房買賣無(wú)效,因此所涉的協(xié)議并不違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定,不屬于合同無(wú)效的情形。受讓人經(jīng)轉(zhuǎn)讓協(xié)議關(guān)系取得對(duì)爭(zhēng)議房屋長(zhǎng)期占有、使用,并未損害國(guó)家集體、他人利益和違反社會(huì)公共利益,該轉(zhuǎn)讓行為合法有效,應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。

          依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條的規(guī)定可知,出賣人在訂立合同時(shí)對(duì)合同標(biāo)的無(wú)所有權(quán)或處分權(quán),不影響合同效力。轉(zhuǎn)讓方對(duì)涉訴房屋無(wú)處分權(quán),不導(dǎo)致其與受讓方訂立的協(xié)議無(wú)效,且所涉訴房屋不屬于國(guó)家保障性住房,亦未侵害第三人合法權(quán)益,因此協(xié)議有效?!颈本┦械诙屑?jí)人民法院民事判決書(shū)(2017)京02民終11839號(hào)】

           

          (三)關(guān)于協(xié)議有效的理由分析

          1、《單位集資房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》雖擾亂經(jīng)濟(jì)適用房管理秩序,但并不損害社會(huì)公共利益。首先,集資建房權(quán)利轉(zhuǎn)讓關(guān)系所涉及利害關(guān)系人僅限于集資建房單位、轉(zhuǎn)讓方、受讓方三者,利益主體具有特定性,不符合社會(huì)公共利益特征。其次,轉(zhuǎn)讓方與受讓方之間簽訂《協(xié)議書(shū)》的行為雖然違反了集資單位關(guān)于集資建房不得私自轉(zhuǎn)讓的內(nèi)部規(guī)定,但不具有違法性,并不影響不特定社會(huì)成員享有的利益。因此,該協(xié)議并未損害社會(huì)公共利益。

          2、雖然單位集資建房權(quán)利是基于身份關(guān)系形成的,但受讓方并未參與到集資建房當(dāng)中,而是轉(zhuǎn)讓方以自己的名義參與集資建房并取得集資建房權(quán)利后,對(duì)其未來(lái)取得集資房所有權(quán)的權(quán)利進(jìn)行處分,將該權(quán)利轉(zhuǎn)讓給受讓方。對(duì)此無(wú)論是法律、法規(guī)還是單位規(guī)定并未限制集資建房權(quán)利人不得轉(zhuǎn)讓取得未來(lái)集資房所有權(quán)的權(quán)利。因此該權(quán)利有償轉(zhuǎn)讓協(xié)議并不違反《合同法》中關(guān)于合同不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。

          3、轉(zhuǎn)讓方與單位之間合同關(guān)于限定期限內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓的特別約定,不具有對(duì)外限制訴爭(zhēng)房屋交易流轉(zhuǎn)的效力。



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          • 律師姓名:趙清燕
          • 執(zhí)業(yè)律所:廣東誠(chéng)公(龍華)律師事務(wù)所
          • 職  務(wù):主辦律師
          • 執(zhí)業(yè)證號(hào):14403*********119
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