日常接受咨詢中，有當(dāng)事人曾問：我買了某某的房子，現(xiàn)在覺得戶型不好，想退掉?？梢詥?？

我：你們簽合同了嗎或者有沒有簽訂認(rèn)購協(xié)議之類文件？

當(dāng)事人：有

我：先拍給我看一下再說。

詳細(xì)分析的前提是要有書面材料，一切已形成的書面材料為準(zhǔn)。既不是當(dāng)事人陳述，也不是 猜想，更不是律師順著當(dāng)事人的陳述推斷出的結(jié)論。而應(yīng)該實(shí)實(shí)在在的以書面材料為依據(jù)。當(dāng)然，這些與本文擬分析的內(nèi)容無關(guān)，但應(yīng)該作為平時分析的基礎(chǔ)。

認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議，相對來說會比商品房買賣合同來得簡單，一般就一兩頁為主?？梢岳斫鉃橹脴I(yè)顧問講的交下定金，表明你的購買意向，指不定還能存1萬抵2萬這類優(yōu)惠。但該協(xié)議會寫“定金”二字。注意“定”和“訂”的區(qū)別。開發(fā)商通過認(rèn)購、訂購、預(yù)定的方式收受定金作為簽訂商品房買賣合同提供擔(dān)保的，若因?yàn)楫?dāng)事人一方的原因?qū)е潞贤茨芎炗啠瑒t應(yīng)按照法律有關(guān)定金的規(guī)定處理。即若是收受定金方違約，則應(yīng)雙倍返還；若是支付定金方違約，則不得要求返還。若是不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方原因?qū)е潞贤茨苡喠⒌模瑒t定金應(yīng)予以返還。

這其中，何為不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方呢？“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”是指雙方當(dāng)事人均無過錯而導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的情 形。例如，雙方當(dāng)事人在商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議中未約定的與商品房買賣有關(guān)的內(nèi)容，在簽訂 正式商品房買賣合同時，經(jīng)磋商無法達(dá)成一致意見的;收受定金后，因第三人的原因或自然災(zāi)害致使該商品 房項目未能建設(shè)或未能按原約定建設(shè)等情形。

同時，若認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議的內(nèi)容符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且出賣人已經(jīng)按約定收取購房款的，則該協(xié)議應(yīng)當(dāng)視為商品房買賣合同。我疑惑的是：這里面的“按約定收取購房款”是要全款還是只要定金？從字面上理解，只要出賣人已經(jīng)按約定收取購房款，定金也是購房款的一部分。因此，我理解為只要買受人按協(xié)議約定繳納款項，且協(xié)議內(nèi)容符合商品房買賣合同主要內(nèi)容的，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同，具有相應(yīng)法律效力。