關(guān)于”以房抵債”的問題

       目前實(shí)踐中，“以房抵債”的情形比較常見，有的是民間借貸與房屋買賣法律關(guān)系相交織，有的是在債務(wù)履行期限屆滿前雙方簽訂“以房抵債”協(xié)議，有的是在債務(wù)履行期限屆滿后簽訂“以房抵債”協(xié)議，還有的是在債務(wù)履行期間屆滿后雙方簽訂房屋買賣合同，等等?！耙苑康謧钡膯栴}非常復(fù)雜，既涉及到法律關(guān)系性質(zhì)的認(rèn)定問題，又涉及到讓與擔(dān)保、流押禁止等問題，更牽涉到虛假訴訟的認(rèn)定問題。

（一）關(guān)于“以房抵債”協(xié)議的性質(zhì)

        目前審判實(shí)務(wù)中的“以房抵債”，大體可分為兩種情形，一種是當(dāng)事人雙方之間已就“以房抵債”達(dá)成了協(xié)議，且已經(jīng)辦理了房屋過戶手續(xù)，符合德國(guó)、日本、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的民法所說的代物清償；另一種是只有雙方當(dāng)事人就“以房抵債”達(dá)成了一致意見，沒有辦理房屋過戶手續(xù)，也沒有現(xiàn)實(shí)地交付房屋。從糾紛的數(shù)量看，后一種情形又占絕大多數(shù)。

       談到“以房抵債”，一般首先都會(huì)以代物清償作學(xué)理歸位。所謂代物清償，是指?jìng)鶛?quán)人受領(lǐng)債務(wù)人提出的他種給付以代替原定給付，并使原債消滅的有償要物契約。臺(tái)灣地區(qū)“民法”第319條對(duì)此有明確規(guī)定。由于我國(guó)合同法對(duì)此類合同沒有做出明確規(guī)定，表明它在《合同法》上為非典型合同。有觀點(diǎn)認(rèn)為，“以房抵債”協(xié)議應(yīng)參照臺(tái)灣地區(qū)代物清償?shù)臉?gòu)成要件和法律效果的有關(guān)理論，確定為實(shí)踐性合同，如果當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿后達(dá)成“以房抵債”協(xié)議并已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，該協(xié)議成立并生效，對(duì)當(dāng)事人雙方具有法律拘束力。該種觀點(diǎn)的優(yōu)點(diǎn)是能夠一定程度保護(hù)第三人合法權(quán)益和交易安全。缺點(diǎn)是對(duì)債權(quán)人的保護(hù)力度不夠。如前所述，實(shí)踐中產(chǎn)生爭(zhēng)議的很大一部分是達(dá)成的“以房抵債”協(xié)議，因?yàn)楦鞣N情況沒有得到實(shí)際履行，此時(shí)，如果按照“以房抵債”協(xié)議為實(shí)踐性合同的觀點(diǎn)，在沒有完成物權(quán)變動(dòng)的情況下，“以房抵債”協(xié)議尚未生效，對(duì)債務(wù)人不具有拘束力，債權(quán)人只能按照原債務(wù)向債務(wù)人主張，這與鼓勵(lì)交易的原則不相吻合，也不恰當(dāng)?shù)叵魅趿艘馑甲灾卧瓌t的功效。因此，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，“以房抵債”協(xié)議并非必須為實(shí)踐性合同，對(duì)于沒有完成他種給付的，實(shí)際上更符合新債清償（原債和新債并存）的特征。在現(xiàn)行法律沒有明確規(guī)定的情況下，應(yīng)充分尊重當(dāng)事人意思自治，將之解釋為諾成性合同并非沒有空間。房屋所有權(quán)是否完成變動(dòng)，房屋是否交付僅涉及到債是否已經(jīng)獲得清償?shù)膯栴}，不應(yīng)影響“以房抵債”協(xié)議的生效。筆者贊同此種觀點(diǎn)。理由在于：（1）現(xiàn)行法律沒有明文規(guī)定代物清償，沒有明確其構(gòu)成要件及相應(yīng)的法律效果，在法律既沒有明確其為實(shí)踐性也沒有明確其為諾成性的情況下，不宜硬性套用其他國(guó)家或地區(qū)關(guān)于代物清償?shù)囊?guī)則及其理論，削足適履，而應(yīng)更注重現(xiàn)實(shí)的交易模式、當(dāng)事人自主的交易安排和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，從更有利于實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人的合法權(quán)益以及盡可能地貫徹意思自治原則理念出發(fā)，援用誠(chéng)實(shí)信用和公平原則，予以裁判。（2）從合同的發(fā)展趨勢(shì)看，實(shí)踐性合同在類型方面呈逐漸減少的趨勢(shì)，在強(qiáng)調(diào)意思主義的背景下尤其如此?！逗贤ā返幕玖?chǎng)也是諾成性為原則，實(shí)踐性為例外，既然《合同法》沒有將代物清償作為典型實(shí)踐性合同予以規(guī)定，沒必要受制于境外立法例關(guān)于要物合同的窠臼。（3）維護(hù)債權(quán)人利益是民法特別是合同法的重要價(jià)值取向，”以房抵債”協(xié)議一般是債務(wù)人難以完成金錢給付后簽定，在現(xiàn)有社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房屋相對(duì)來說是較為優(yōu)良的資產(chǎn)，能夠最大限度滿足債權(quán)人利益，債權(quán)人一般也會(huì)以該抵債協(xié)議訴請(qǐng)，而不愿再主張?jiān)瓊鶆?wù)。（4）對(duì)于可能存在的債務(wù)人與某一債權(quán)人惡意串通損害其他債權(quán)人利益的“以房抵債”協(xié)議，可以通過其他法律制度比如可以通過合同無效制度，債權(quán)人撤銷權(quán)制度，第三人執(zhí)行異議之訴以及案外人申請(qǐng)?jiān)賹彽戎贫扔枰砸?guī)制，沒有必要因噎廢食，一項(xiàng)法律制度也不可能完美解決一個(gè)糾紛中的所有問題。《八民會(huì)紀(jì)要（民事部分）》對(duì)于“以房抵債”協(xié)議的性質(zhì)問題沒有明確規(guī)定，第十七條只是從正面明確對(duì)完成產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的“以房抵債”協(xié)議，當(dāng)事人沒有正當(dāng)理由不能主張無效或可變更可撤銷，但不能因此得出“以房抵債”協(xié)議沒有完成產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)即不發(fā)生效力的結(jié)論，畢竟，合同不生效與合同無效系不同層次的概念。

（二）要將合法的“以房抵債”行為與流押和虛假訴訟等非法行為嚴(yán)格區(qū)分

     “以房抵債”協(xié)議雖是當(dāng)事人的自主交易安排，但是因?yàn)樯婕袄婢薮螅锌赡艽嬖陲@失公平等損害當(dāng)事人合法權(quán)益的情形，尤其是發(fā)生在債務(wù)履行期限屆滿前的“以房抵債”，債務(wù)人一般處于相對(duì)弱勢(shì)的地位，法律應(yīng)予以必要的矯正和干預(yù)，以貫徹公平原則。如《物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定，抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。即流押禁止。實(shí)踐中，也有的當(dāng)事人為了規(guī)避該規(guī)定，在簽訂借款合同時(shí)或債務(wù)履行期屆滿前，雙方又簽訂房屋買賣合同，將借款本金及超過國(guó)家法律規(guī)定保護(hù)的利息折算成購(gòu)房款，這實(shí)際上是“以房抵債”的變形。因此，《八民會(huì)紀(jì)要（民事部分）》要求，雙方當(dāng)事人在訴訟中以“以房抵債”協(xié)議為主要依據(jù)，并要求法院制作調(diào)解書的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查協(xié)議是否在平等自愿基礎(chǔ)上達(dá)成，防止存在損害債務(wù)人利益的流押禁止等問題；對(duì)存在重大誤解或顯失公平的，應(yīng)當(dāng)予以釋明。

       房地產(chǎn)糾紛是虛假訴訟的高發(fā)領(lǐng)域，2013年以來，最高人民法院先后下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策下人民法院嚴(yán)格審查各類虛假訴訟的緊急通知》和《最高人民法院關(guān)于清查““以房抵債””等虛假訴訟案件的意見》，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域虛假訴訟行為?！币苑康謧钡奶摷僭V訟一般有以下幾種情況：1、以規(guī)避國(guó)家法定稅收為目的，主要表現(xiàn)為將房產(chǎn)價(jià)值作低用以抵償虛構(gòu)債務(wù)，按照抵債房產(chǎn)價(jià)值計(jì)稅，達(dá)到逃稅目的。根據(jù)上述意見要求，此類案件房屋買賣關(guān)系真實(shí)存在且無其他違法情節(jié)，為維護(hù)交易關(guān)系穩(wěn)定性，保護(hù)善意第三人合法權(quán)益，不宜通過啟動(dòng)再審程序處理?？梢运痉ńㄗh等形式建議稅務(wù)機(jī)關(guān)收繳漏繳稅款，對(duì)偷逃稅收行為，依法予以處理。2、以規(guī)避國(guó)家商品房限購(gòu)政策為目的，主要表現(xiàn)為當(dāng)事人通過訴訟和申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將涉案目標(biāo)房產(chǎn)過戶，以達(dá)到規(guī)避政府限購(gòu)政策的目的。根據(jù)上述意見要求，對(duì)此類案件，應(yīng)當(dāng)與房產(chǎn)主管部門充分溝通，在房管部門認(rèn)定虛假訴訟涉案人員當(dāng)前是否符合限購(gòu)政策規(guī)定的購(gòu)房條件的基礎(chǔ)上，區(qū)分不同情況處理：一是房管部門認(rèn)定虛假訴訟涉案人員已經(jīng)符合限購(gòu)政策規(guī)定的購(gòu)房條件，原則上不啟動(dòng)再審程序；二是房管部門雖未認(rèn)定虛假訴訟涉案人員符合購(gòu)房條件，但涉案房產(chǎn)過戶后再次或多次流轉(zhuǎn)，后手受讓人不存在主觀過錯(cuò)并支付合理對(duì)價(jià)，依照《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，并從維護(hù)穩(wěn)定、保護(hù)善意第三人權(quán)益出發(fā)，原則上也不啟動(dòng)再審；三是房管部門明確認(rèn)定購(gòu)房人不符合購(gòu)房條件，且沒有再次轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)啟動(dòng)再審程序撤銷調(diào)解書等法律文書，裁定駁回原告起訴。3、以惡意逃廢債務(wù)、規(guī)避執(zhí)行為目的，主要表現(xiàn)為在債務(wù)人資不抵債或者存在多個(gè)債權(quán)人的情況下，與某個(gè)債權(quán)人惡意串通，以其僅有的房產(chǎn)抵償該債權(quán)人的債權(quán)，損害其他債權(quán)人的利益，或者債務(wù)人與他人虛構(gòu)債務(wù)關(guān)系惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，利用法院判決或調(diào)解書的形式或者仲裁裁決等形式使該非法行為合法化，損害案外人的合法利益。根據(jù)上述意見要求，人民法院在審理確權(quán)、給付等訴訟案件時(shí)，應(yīng)注意審查判斷當(dāng)事人是否存在轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、逃廢債務(wù)以及規(guī)避執(zhí)行的主觀惡意。對(duì)于以惡意逃廢債務(wù)、規(guī)避執(zhí)行為目的的虛假訴訟，案外權(quán)利人可以依據(jù)《合同法》第七十四條、七十五條規(guī)定，提起撤銷之訴；對(duì)于已經(jīng)就該惡意逃廢債務(wù)行為制作了調(diào)解書等生效法律文書的，應(yīng)另行通過再審程序撤銷原調(diào)解書等法律文書。對(duì)于存在惡意串通、利用仲裁裁決惡意阻止執(zhí)行、規(guī)避執(zhí)行以及其他侵害債權(quán)人利益的，可以對(duì)該仲裁裁決予以撤銷或不予執(zhí)行。在執(zhí)行程序中，仲裁裁決的當(dāng)事人以存在上述情形的仲裁裁決阻卻執(zhí)行的，執(zhí)行法院可認(rèn)定該仲裁裁決不產(chǎn)生阻卻執(zhí)行程序的效力。《八民會(huì)紀(jì)要（民事部分）》也對(duì)此問題再次重申，并進(jìn)一步要求要嚴(yán)格審查“以房抵債”中是否存在此種情形，對(duì)利用協(xié)議損害其他債權(quán)人利益或者規(guī)避公共管理政策的，不能制作調(diào)解書。對(duì)當(dāng)事人行為構(gòu)成虛假訴訟的，嚴(yán)格按照民事訴訟法第一百一十二條和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第一百九十條、第一百九十一條的規(guī)定處理；涉嫌犯罪的，移送刑事偵查機(jī)關(guān)處理。